Présidence : M. Petya Obolensky, président.

Demande d'explications de M. Pierre-Yves Lux

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les impacts de la crise énergétique sur les SISP, leurs investissements et leur capacité à atteindre les objectifs climatiques régionaux.

M. Pierre-Yves Lux (Ecolo).- Il y a quelques années, la Région bruxelloise a décidé – et c’était indispensable – de se fixer des objectifs ambitieux en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre, afin de lutter activement contre les dérèglements climatiques et leurs conséquences. Il est ainsi prévu de réduire les émissions régionales de 55 % à l'horizon 2030. Pour y parvenir, l'ensemble des acteurs régionaux doivent se retrousser les manches.

Nous savons que les émissions relatives au bâti sont élevées. C'est pourquoi nous devons impérativement améliorer autant que possible la qualité énergétique des bâtiments, notamment résidentiels, sur le territoire bruxellois. Les logements sociaux, qui se comptent par dizaines de milliers, ont un rôle important à jouer en ce sens.

Pour ce faire, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) a décidé de modifier les modalités de financement des investissements des sociétés immobilières de service public (SISP) et a demandé aux seize SISP de construire et de communiquer un plan pluriannuel d'investissement. Ces seize plans pluriannuels doivent permettre à la SLRB de connaître les besoins globaux en investissement et d'opérer des choix de financement, par les subsides et par des prêts à long terme.

Dans ce contexte, la Région consacrera un budget de 900 millions d'euros à 135 % – qui comprend l'ensemble des charges liées à la réalisation d'investissements en rénovation – durant les prochaines années, afin de soutenir les investissements dans le logement social. En outre, les modalités d'octroi des prêts à long terme seront amenées à évoluer.

La crise énergétique actuelle change fondamentalement la donne. Elle augmente fortement les charges classiques des SISP, comme pour tous les acteurs économiques, et fait aussi exploser les coûts liés aux travaux d'investissement. Elle fait notamment augmenter l'indice de révision des prix pour les travaux prévus ou en cours, laissant entrevoir des perspectives très défavorables pour les projets futurs et ceux qui sont estimés aujourd'hui et qui seront réalisés dans les prochaines années. Étant donné les évolutions observées dans les projets actuels, il y a fort à craindre que cette situation ne s'améliore pas vraiment.

En conséquence, les SISP s'inquiètent quant à leur capacité à procéder aux investissements nécessaires. D'abord, pour entretenir leur parc, car l'un des défis du logement social est de combler le retard accumulé au cours des dernières décennies en matière de rénovation et d'entretien des bâtiments. Ensuite, pour atteindre les objectifs climatiques fixés.

Cette inquiétude est liée à la hauteur du budget régional, qui n'est pas suffisant pour répondre à l'ensemble des besoins recensés par les SISP dans le cadre de leurs plans pluriannuels. S'il l'était parfois avant la crise, ce n'est évidemment plus le cas aujourd’hui.

Leur inquiétude semble également liée à la manière dont la SLRB peut financer ces investissements en dehors des subventions, par le biais de prêts à long terme à des taux raisonnables.

Pouvez-vous nous présenter les chiffres globaux relatifs aux investissements pluriannuels des SISP, soit le montant total estimé dans le cadre des seize plans pluriannuels, ainsi que la manière dont ce montant se répartit entre SISP et selon le type de travaux ?

Pouvez-vous nous confirmer le budget total (900 millions d'euros à 135 %) qui sera mobilisé par la Région à travers la SLRB pour soutenir les investissements dans les prochaines années, et nous préciser la manière dont ces budgets seront octroyés aux SISP ?

Confirmez-vous l'écart entre les budgets pluriannuels estimés par les SISP et les budgets qui leur seront alloués par la SLRB ? Dans l'affirmative, quelle est son ampleur et comment sera-t-il géré ? Quelle est votre analyse de cette situation et de ses conséquences ?

S'agissant de l'évolution des prêts à long terme octroyés aux SISP, des modifications sont-elles déjà actées ou prévues ? Dans l'affirmative, pouvez-vous nous préciser ces éléments ? Dans la négative, comment expliquez-vous que les SISP s'en inquiètent ?

Votre cabinet, les services de Bruxelles Logement ou la SLRB ont-ils chiffré les conséquences de la crise énergétique sur les travaux d'investissement des SISP ? Qu'en ressort-il et quelle est votre analyse de la situation ? Quelles sont les perspectives en la matière ?

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Nous savons tous que le parc de logements publics en Région bruxelloise représente environ 10 % de tous les parcs de logement bruxellois, même si les chiffres peuvent évoluer selon les interlocuteurs. Comme M. Lux l'a dit, c'est évidemment sur ce secteur que nous devons concentrer nos efforts pour atteindre nos objectifs climatiques.

Il y a peu, je vous avais déjà interrogé sur la manière dont les SISP allaient aborder cette crise énergétique. Vous m'aviez rappelé que la grande majorité des locataires bénéficiaient des tarifs sociaux pour traverser cette période particulière.

Les arguments évoqués par mes collègues ne peuvent que vous inciter à reconsidérer le plan climat tel qu'il a été conçu en début de législature. En effet, ses projections n'avaient pas envisagé la crise énergétique que nous connaissons aujourd’hui. Tous les débats politiques, en particulier chez nos voisins français, reflètent la crainte d'un délestage, à savoir que certains quartiers resteraient dans le noir total. Le contexte énergétique a donc complétement changé et engendre aussi des questions quant aux travaux et projets envisagés pour atteindre les objectifs.

Vous avez le privilège d'être à la fois conseillère communale à la ville de Bruxelles et secrétaire d’État chargée du Logement. La ville de Bruxelles, actionnaire de pas mal de ces SISP, a débloqué des sommes considérables afin d'atteindre les objectifs du plan climat. Au-delà de tout ce qui est prévu dans le budget du gouvernement bruxellois, savez-vous si le ministre ou les actionnaires de ces SISP ont l'intention d'accélérer les travaux afin d'atteindre les objectifs du plan climat ? Font-ils procéder, comme d'autres municipalités, à des augmentations de capital ou autres formes de dotations au profit des SISP dont ils sont actionnaires ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- S'agissant des chiffres globaux relatifs aux investissements pluriannuels des SISP, les projections actuelles sur les dix prochaines années du plan stratégique de rénovation durable ont été envoyées sous la forme d'un tableau au secrétariat de la commission. Le total de ces projections s'élève à 885.659.772 euros.

Je précise par ailleurs que ce plan sera revu très régulièrement. Seuls les projets qui sont au stade de la désignation du marché de travaux font l’objet d’un engagement budgétaire. La répartition de ces montants par SISP a également été envoyée sous la forme d'un tableau au secrétariat de la commission.

Quant à l’octroi de ces budgets, le plan stratégique a été conçu sur la base d’un montant global de 900 millions d’euros, soit 90 millions d’euros par an sur dix ans. Ces montants seront alloués dans les limites budgétaires régionales, tel que prévu dans l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 juillet 2022 relatif au financement des rénovations du logement social en Région bruxelloise, à savoir 50 % en subsides et 50 % en avances remboursables. Ils seront engagés à la désignation du marché de travaux pour les projets de rénovation qui sont prévus dans le plan et répondent aux critères régionaux, tel que fixé dans ce même arrêté.

Il s'agit, par ordre de priorité, de :

- l'amélioration de la conformité et de la sécurisation ;

- l'amélioration des performances énergétiques, conformément aux réglementations sur l'énergie en Région bruxelloise ;

- l'éradication du vide locatif structurel ;

- l'amélioration générale du confort et de la qualité des logements sociaux ;

- le remplacement des composants vétustes ;

- l'amélioration et la rénovation des abords, équipements collectifs et infrastructures ;

- le financement complémentaire nécessaire au déroulement des plans stratégiques et plans opérationnels actuels et antérieurs, ainsi qu'aux points susmentionnés.

Il existe effectivement des écarts entre les demandes de financement pluriannuelles des sociétés immobilières de service public pour leurs projets de rénovation et les budgets prévus par le plan stratégique qui leur sont alloués par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale . Ces écarts varient fortement d’une SISP à l’autre.

Ces écarts seront gérés par l’exploitation maximale des soldes de budget des programmes antérieurs, par la réaffectation au sein du plan stratégique et par la possibilité d’octroi de prêts à long terme sans déséquilibrer financièrement les SISP.

La source de ces écarts dans les plans transmis par les SISP est interprétée comme leur volonté d’atteindre les objectifs pour 2040 dès 2032. Cependant, il faut tenir compte des limites budgétaires fixées individuellement par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale et des besoins indispensables pour permettre la poursuite des locations à moyen terme.

La SLRB continuera effectivement de proposer des prêts à long terme aux SISP. Elle évaluera chaque demande individuelle émise par une SISP, au regard de sa santé financière.

Votre dernière question porte sur l’incidence de la crise énergétique sur les travaux d’investissement des SISP. Je vous précise que le plan stratégique de rénovations durables, qui constitue un nouveau financement des rénovations, a été finalisé en septembre 2022. Le secteur a par conséquent évalué les travaux à prix coûtant à cette date-là. Lors de l’exécution du plan, les estimations seront éventuellement révisées selon le contexte, si nécessaire.

L’engagement budgétaire ayant lieu à la désignation du marché des travaux, il tiendra compte du prix précis remis par l’adjudicataire. Afin de pallier les possibles indexations, la SLRB a doublé la marge prévue dans les engagements pour les révisions de prix, en passant de 2 % à 4 % du montant des travaux.

M. Pierre-Yves Lux (Ecolo).- Je vous remercie pour les tableaux chiffrés que vous allez nous faire parvenir.

Je formulerai deux remarques. En ce qui concerne l'examen des dépenses, en dehors d'une série de postes intéressants dont nous avons eu l'occasion de discuter, il y a aujourd'hui un parc de logements sociaux qui doit faire l'objet d'un entretien et de rénovations énergétiques pour faire face aux défis climatiques.

Nous aurons l'occasion de reparler de l'examen des dépenses et de son contenu, mais le véritable enjeu de ma question était le mode de financement actuel des rénovations par les sociétés immobilières de service public (SISP) .

Par ailleurs, Monsieur Mampaka, vous semblez avoir affirmé qu'il fallait revoir le plan énergie-climat 2030 . Il est au contraire indispensable : les objectifs ambitieux de la Région doivent être maintenus. Les dérèglements climatiques représentent pour l'ensemble de nos sociétés le défi de ce siècle.

En revanche, on doit s’assurer que l’ensemble des acteurs aient la capacité d’atteindre ces objectifs : c'était là le cœur de ma question. L'énergie la moins chère - et celle qui ne devrait pas être délestée si elle venait à manquer demain - est celle qui n'est pas consommée. Nous devrons nous atteler à une rénovation intense de l’ensemble du bâti résidentiel public en Région bruxelloise.

Quant aux budgets, nous pourrons les clarifier en fonction des chiffres, mais il existe d'ores et déjà un différentiel, et nous devrons être attentifs à la manière dont les SISP pourront faire face à ces coûts.

Indexation oblige, le conseil administration du Foyer anderlechtois a ainsi signé hier des augmentations de budget de plus de 15 % pour deux projets, la dernière mise à jour remontant au mois de juin. L'évolution habituelle des estimations, liée à toute une série d'éléments, est en effet renforcée par le fait qu’il s’agit de projets à très long terme.

Comment ne pas craindre que nos SISP ne puissent, à très court terme, faire face à ces investissements, et que, demain, leur viabilité financière ne soit pas assurée ?

Enfin, puisqu'il faut isoler pour consommer moins, produisons de l'énergie verte et profitons de l’évolution du cadre réglementaire, qui nous permet de valoriser collectivement l’utilisation de l'énergie produite.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Merci à M. Lux pour ces éclaircissements. Je comprends aussi que la secrétaire d'État ne puisse fournir de réponse au débotté.

Depuis l'époque où les objectifs climatiques ont été fixés, la crise énergétique due à la guerre en Ukraine est venue perturber ce qui avait été projeté. Ce paramètre ne devrait-il pas être pris en considération ?

Les SISP ne disposent pas toutes du même actionnariat et ne connaissent pas les mêmes dynamiques. L'application de ces plans varie d'ailleurs de l'une à l'autre, mais peut-être est-il possible de mobiliser d'autres moyens afin de viser des objectifs encore plus ambitieux en matière de lutte contre la crise énergétique.

Demande d'explications de M. Marc Loewenstein

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant le logement des personnes handicapées et des personnes à mobilité réduite.

M. Marc Loewenstein (DéFI).- En mars 2021, un article 22ter a été inséré dans la Constitution belge, lequel dispose que « chaque personne en situation de handicap a le droit à une pleine inclusion dans la société, y compris le droit à des aménagements raisonnables ».

L’impérieuse nécessité de mener des politiques d’inclusion plus ambitieuses et plus efficaces se fait sentir aujourd’hui dans de nombreux domaines, et notamment dans le secteur du logement. Malgré les mesures adoptées par les pouvoirs publics au cours des dernières années, les personnes porteuses d’un handicap restent particulièrement vulnérables sur le marché locatif bruxellois. D'après plusieurs études scientifiques récentes, les candidats locataires souffrant d’un handicap sont fréquemment victimes de discrimination dans l’accès au logement.

En sus des pratiques discriminatoires, ces personnes sont souvent confrontées à un autre problème majeur, à savoir l’inaccessibilité ou l’inadaptation de la plupart des habitations mises en location. Pour qu’une personne à mobilité réduite (PMR) puisse circuler en fauteuil roulant dans son logement, il faut que celui-ci respecte une série de normes très strictes : l'existence d’une rampe d’accès, la présence éventuelle d’un ascenseur, une superficie minimale des pièces, une largeur minimale des encadrements de porte, des aménagements spécifiques dans la cuisine, dans la salle de bain, etc.

Force est de constater, malheureusement, que la grande majorité des logements donnés en location, en Région bruxelloise, ne satisfont pas à ces exigences et qu’ils ne peuvent donc pas accueillir des PMR. Trouver des logements adaptés aux besoins spécifiques de ces personnes sur le marché locatif bruxellois s’apparente encore trop souvent à un véritable parcours du combattant.

Pour le groupe DéFI, les pouvoirs publics doivent montrer l’exemple en s’employant à accroître l’offre de logements publics adaptés, adaptables et accessibles aux PMR. Même si les opérateurs immobiliers publics et les agences immobilières sociales (AIS) ont consenti des efforts dans ce domaine, le nombre de logements à finalité sociale destinés aux personnes porteuses d'un handicap reste largement insuffisant.

Les statistiques communiquées en 2020 ont révélé que les SISP bruxelloises possédaient 312 logements sociaux adaptés aux PMR sur un parc locatif d’environ 40.000 habitations, que le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale louait seulement 15 logements adaptés sur un parc d’environ 1.500 habitations et que les AIS ne géraient que 81 logements adaptés sur un parc d'environ 6.200 habitations.

Pourquoi le plan d'urgence logement ne comporte-t-il aucune action spécifique relative au logement des personnes handicapées ? Combien de logements adaptés, adaptables et accessibles aux PMR recense-t-on actuellement dans le parc locatif des SISP, des AIS et du Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale ? Quel est le nombre de logements adaptés, adaptables et accessibles qui ont pu être produits par les opérateurs immobiliers publics bruxellois depuis le début de la présente législature ?

Quelles initiatives le gouvernement bruxellois a-t-il prises en vue de renforcer l’offre de logements publics adaptés aux besoins spécifiques des PMR ? La Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale a-t-elle bien mis en œuvre les diverses recommandations émises en 2018 par le groupe de travail ayant travaillé sur la thématique des logements sociaux réservés aux personnes en situation de handicap ?

Quelles mesures concrètes le gouvernement a-t-il adoptées depuis le début de cette législature afin d’aider les AIS à capter davantage de logements destinés aux personnes handicapées ? S’agissant du marché locatif privé, avez-vous étudié la possibilité d’établir un cadastre recensant les logements privés adaptés ou adaptables aux besoins des PMR, comme le préconise le Collectif accessibilité Wallonie-Bruxelles  ?

Le gouvernement régional octroie-t-il des subsides à des associations œuvrant à l’insertion par le logement qui viennent spécifiquement en aide aux personnes porteuses d’un handicap ? Combien de candidats locataires en situation de handicap ont-ils introduit une plainte auprès de la direction de l'inspection régionale du logement durant les trois dernières années pour signaler des pratiques discriminatoires dont ils estimaient avoir été victimes ?

Enfin, pour quelles raisons les personnes porteuses d'un handicap ne constituent-elles pas l’un des publics cibles spécifiques du nouveau dispositif de l’allocation loyer institué par l’arrêté du 15 juillet 2021 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instituant une allocation de loyer ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme son nom l’indique, le plan d'urgence logement (PUL) vise à trouver une solution pour les 15.000 personnes en attente d’un logement social. Bien qu'il n'y ait pas d'action spécifique pour les personnes à mobilité réduite (PMR), ces personnes sont bel et bien incluses au travers de différentes actions.

Ainsi, je vous rappelle que la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) est dans l’obligation de produire 5 % de logements adaptés aux PMR. En accélérant la production et la rénovation des logements sociaux dans le cadre des actions 1, 2 et 5 du PUL, on augmente de facto le nombre de logements pour les PMR.

D’autre part, l’action 18 du PUL portant sur l’allocation loyer a été réformée en prêtant, à ma demande, une attention particulière aux bénéficiaires porteurs d’un handicap ou âgés de 65 ans et plus. En effet, ces personnes peuvent bénéficier d’un nombre indéterminé de renouvellements de l’allocation, normalement limité à deux fois cinq ans, tant que les conditions d’octroi continuent d’être réunies.

Parallèlement au PUL, le plan d'approche intégrée du handicap (handistreaming) dans les politiques publiques ne manquera pas de vous intéresser. Développé à mon initiative, il a été adopté le 1er décembre 2022 par le gouvernement. Ce plan comporte 44 actions concrètes ayant pour but de rendre la Région bruxelloise plus accessible et plus inclusive pour les personnes en situation de handicap. Son deuxième chapitre est entièrement consacré au logement.

Ainsi, l'action 9 de ce plan visera à intégrer de manière transversale l'approche intégrée du handicap dans les différentes missions de la SLRB. En effet, le nouveau contrat de gestion qui lie la SLRB aux SISP prendra en considération, de manière transversale, les personnes en situation de handicap dans les missions des SISP.

Le secteur sera également consulté sur la problématique de la recherche de logements adaptés aux PMR. Le formulaire d’inscription sur la liste d’attente pour un logement social intégrera des questions plus précises pour mieux tenir compte de la réalité et ses besoins des PMR en matière de logement.

Enfin, les informations relatives aux logements adaptés seront publiées sous la forme d'un cadastre spécifique sur le site de la SLRB. Celui-ci sera extrait du cadastre des logements sociaux gérés par la SLRB, qui sera aussi mis à jour.

L’action 10 du plan d'approche intégrée du handicap visera, via Bruxelles Logement, à adopter un référentiel commun du logement adapté en Région bruxelloise.

L’action 11 veillera à intégrer la prise en considération du handicap dans l’accompagnement social proposé par les SISP. La SLRB pilotera cette action qui visera à sensibiliser les assistants sociaux détachés par le Service d’accompagnement social aux locataires sociaux à la question du handicap. Un référent handistreaming sera également désigné au sein de chaque SISP pour accueillir au mieux les candidats et les locataires à besoins spécifiques.

Enfin, l’action 12, qui concerne urban.brussels, a pour objectif de soutenir la rénovation et l’adaptation des logements par les propriétaires en situation de handicap via notamment des primes spécifiques. Les agents de homegrade.brussels seront également formés à la question du handicap et une fiche explicative des aides disponibles sera publiée dans le cadre du programme Rénolution.

Concernant le nombre de logements adaptés, adaptables et accessibles aux PMR, j'ai transmis au secrétariat de la commission un tableau du nombre de ceux recensés actuellement dans le parc locatif par SISP. Au niveau du logement social, il existe au total 2.369 logements accessibles, 399 logements adaptés, 325 logements PMR et 45 logements à la fois PMR et d'aide à la vie journalière (AVJ).

Pour rappel, les services AVJ offrent aux personnes adultes en situation de handicap physique grave la possibilité de vivre de manière autonome dans un logement social adapté. Trois SISP - Everecity, le Logement molenbeekois et En bord de Soignes - disposent de tels services et hébergent au sein de leur parc des personnes en situation de handicap ayant besoin d’infrastructures engendrant des surcoûts : entretien des motorisations des portes automatiques, contrats d’intervention d’urgence pour les ascenseurs, entretien de la domotique. Dans ce cadre, la Région prend en charge un montant fixe de 1.250 euros par an et par logement AVJ.

Lors du dernier relevé au 30 septembre 2021, 110 logements au sein du parc de logements des agences immobilières sociales étaient destinés à des personnes porteuses de handicap. Concernant l’inventaire au 30 septembre 2022, comme le prévoit l’arrêté organisant les AIS, celles-ci avaient jusqu’au 31 octobre pour fournir les données requises. Bruxelles Logement finalise actuellement le contrôle de cet inventaire. Il n’est donc pas encore possible de vous transmettre les chiffres relatifs à la situation au 30 septembre 2022.

Pour le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale , le patrimoine de l’aide locative compte à ce jour 17 logements adaptés et 39 logements adaptables aux personnes à mobilité réduite.

Concernant votre question relative au nombre de logements adaptés, adaptables et accessibles qui ont pu être produits par les opérateurs immobiliers publics bruxellois depuis le début de la présente législature :

- 28 logements sont adaptés et 773 logements sont accessibles aux personnes à mobilité réduite pour la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale ;

- 4 logements sont adaptés et 2 logements sont adaptables aux personnes à mobilité réduite pour le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale .

En ce qui concerne les initiatives prises par le gouvernement bruxellois à ce sujet, je me permets de vous renvoyer à la réponse que j'ai formulée à votre première question.

Concernant votre question relative aux recommandations émises en 2018, comme vous le savez, la Région bruxelloise garantit à la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale un financement pour toutes les mesures nécessaires au fonctionnement du secteur. Ensuite, elle assure la mise à disposition de ces moyens au secteur, notamment par les réductions de loyer pour les personnes porteuses de handicap et le subventionnement pour les aides à la vie journalière.

En outre, la SLRB renforce le développement de la mixité fonctionnelle adaptée aux besoins réels des habitants, au sein des projets de construction et de rénovation. 

Enfin, les cahiers des charges types de la SLRB ont intégré les prescriptions pour les logements adaptés, avec l'aide, notamment, de l'association AccessAndGo-ABP. Il n'y a pas de budget spécifique : elles s’intègrent simplement dans l’enveloppe prévue. Les projets de rénovations complètes et de construction de nouveaux logements imposent, comme je l’ai déjà dit, un quota de 5 % de logements adaptés aux PMR.

Quant à savoir quelles sont les mesures adoptées par le gouvernement afin d’aider les AIS à capter davantage de logements destinés aux personnes en situation de handicap, il n’y a pas eu de mesures spécifiques adoptées. En effet, le taux de prise en gestion par les AIS semble s’expliquer essentiellement par l’offre de logements adaptés sur le marché privé. Les AIS ont pour but de socialiser des logements issus du marché privé. Dès lors, si nous observons un manque de logements adaptés sur le marché privé, celui-ci va nécessairement affecter la proportion de logements adaptés dans le parc des AIS.

À ce titre, je tiens à mentionner d’une part, que les AIS sont libres de déterminer leur politique de prise en gestion de logements et de prospection, et d’autre part, qu'elles ne nous ont jamais communiqué de besoins ou de demandes spécifiques concernant les logements adaptés.

Il n’est pour l’instant pas prévu de créer un cadastre recensant les logements privés adaptés ou adaptables aux besoins des PMR.

Différentes associations d'insertion par le logement (AIPL) subsidiées mènent des missions spécifiquement pour les personnes porteuses d’un handicap. Il s’agit de Cap Habitat, La Vague, le centre néerlandophone de services ambulatoires (CAD) De Boei, L'autre lieu et Lhiving. Ces missions consistent principalement en :

- une offre de logements ;

- un soutien et/ou accompagnement administratif ;

- un soutien et/ou accompagnement psychologique et médical ;

- un soutien logistique et de déménagement ;

- une recherche de logement ;

- une recherche d’institutions adaptées aux personnes porteuses de handicap ;

- une recherche de partenaires de travail ;

- des actions ou animations de sensibilisation et d’information.

Concernant le nombre de plaintes, notez que depuis le 1er septembre 2019, la direction de l'inspection régionale du logement a reçu sept plaintes ou signalements faisant état d’une possible discrimination sur la base d'un handicap.

Enfin, je rappelle que l’allocation loyer est destinée à aider les ménages les plus précaires, en attente d’un logement social, qui sont locataires sur le marché locatif privé. Cette allocation est octroyée pour une période de cinq ans, renouvelable pour une même période, pour tous les bénéficiaires qui restent dans les conditions d'octroi.

Bien que les personnes porteuses d'un handicap ne soient pas le public visé par cette allocation, les bénéficiaires porteurs d’un handicap, ou âgés de 65 ans et plus, font l’objet d’une attention particulière, puisqu'ils peuvent bénéficier d’une allocation renouvelée systématiquement, tant qu'ils sont dans les conditions prévues.

M. Marc Loewenstein (DéFI).- La personne handicapée est d'abord et avant tout une personne. Le handicap est handicapant parce que le quai de gare n'est pas bien conçu, la salle de bains pas accessible en chaise roulante, ou l'accès au jardin d'un appartement situé au rez-de-chaussée impossible en chaise roulante, en l'absence d'un châssis au niveau du sol.

Il est essentiel que la chaîne d'accessibilité soit assurée et que les personnes en situation de handicap puissent vivre de manière autonome. Les pouvoirs publics doivent donner l'exemple en la matière.

Vous avez énuméré les actions menées, les bonnes intentions et les objectifs poursuivis. Il existe malheureusement encore trop peu de logements adaptés à Bruxelles. Seuls 399 logements sociaux sont accessibles au PMR, ce qui ne représente même pas 1 % du parc de 40.000 logements sociaux. Ce chiffre est de 110 logements sur 7.700 pour les AIS, soit 1,5 % du parc, et de 17 logements sur 1.500 pour le Fonds du logement, soit un peu plus de 1 %.

Si des actions sont prévues pour l'avenir, il reste à adapter l'offre existante. Certes, cela demande du temps et des moyens, mais les pouvoirs publics doivent se donner du temps et des moyens pour rendre nos logements plus inclusifs.

Dans un autre registre - parce qu'il est aussi nécessaire de travailler à différents niveaux -, j'ai eu l'occasion de vous proposer il y a plus d'un an la création d'un bureau unique d'inscriptions destiné aux PMR pour l'obtention d'un logement adapté. Il s'agit de leur éviter les démarches dans les différentes sociétés de logement, régies et AIS, et de centraliser les offres et les demandes au même endroit. Ce bureau unique aurait pour but de rassembler les offres de tous les logements adaptés, qu'ils soient sociaux, communaux, gérés par des AIS ou mis en location sur une base volontaire, si des propriétaires privés sont prêts à en faire la publicité.

À l'époque, vous m'aviez répondu que cette centralisation existe au niveau des SISP et que l'administration dispose déjà d'une vue précise des logements destinés à des personnes handicapées, étant donné que ceux-ci bénéficient d'une majoration de subvention. Au-delà des investissements lourds dans la construction et la rénovation, il faut aussi faciliter au maximum la vie des personnes en situation de handicap et fédérer les différents partenaires publics. Il reste énormément de choses à entreprendre pour y parvenir.

Pour conclure, j'aimerais vous adresser une question complémentaire : la SLRB achète de plus en plus de logements clé sur porte, produits par des promoteurs privés. Ceux-ci ne répondent pas à l'exigence de 5 % de logements adaptés prévue dans le cahier spécial des charges standard de la SLRB, parce que ces promoteurs ne savent pas à l'avance que leurs logements seront vendus à la SLRB et loués comme logements sociaux. Comment faire en sorte que cette exigence de 5 % soit malgré tout rencontrée dans ce cas de figure ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Monsieur Loewenstein, de nouveaux partenariats ont effectivement été noués avec des promoteurs privés pour la construction de logements sociaux.

En cas d'absence de logements adaptés aux personnes à mobilité réduite dans un bâtiment déjà construit, la SLRB se charge des modifications nécessaires. Dans le cas de logements en projet, nous demandons aux promoteurs d'y intégrer des logements adaptés aux personnes porteuses d'un handicap.

Les logements accessibles aux personnes à mobilité réduite sont au nombre de 3.138, soit 7,7 % du parc de la SLRB. Vous trouverez tous les détails dans les tableaux de 2021 qui ont été communiqués au secrétariat de la commission.

- L'incident est clos.

Demande d'explications de M. Bertin Mampaka Mankamba

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la mauvaise gestion des listes d'attente des SISP.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Le 10 octobre dernier, M. Aziz Sopi, directeur général de la société immobilière de service public En bord de Soignes, a déclaré ceci dans La Libre : « Si on nettoie la liste d’attente, on en serait en réalité à entre 20 et 30 % des candidats locataires qui, si on leur donne la clé du logement, ne l’acceptent pas. Cette liste d’attente a un sens en théorie mais elle n’est pas mise à jour, il n’y a pas d’obligation pour les candidats locataires de le faire. Nous avons souvent la mauvaise surprise de proposer un logement à des personnes qui ne vivent plus à l’adresse renseignée, qui ont quitté Bruxelles, ou dont la composition familiale a fort changé, quand elles n’ont pas tout simplement déjà trouvé un logement par ailleurs, voire sont décédées. Parfois aussi, les candidats ne sont pas prêts à changer de quartier. »

Par ailleurs, l’article de presse nous informe que le taux de refus d’un logement avoisine les 50 %, un pourcentage non négligeable. Cet article rappelle en outre qu'il y a quelques mois, vous avez décidé de ne pas radier les candidats ne répondant pas aux propositions de logements et avez proposé de les contacter directement par SMS. Je vous en félicite, cette mesure aurait dû être prise il y a longtemps. Selon cet article, seulement 924 logements ont été attribués depuis le mois de janvier dans l’ensemble de la Région de Bruxelles-Capitale. Je ne peux y croire. Le directeur général de Comensia, une société dont le patrimoine est réparti sur quasiment les dix-neuf communes, appelle à une refonte du système d’attribution.

Vous nous avez informés avoir lancé un groupe de travail dans ce cadre. Vous avez aussi répondu à une question de Mme Maison qui s'inquiétait au sujet de l'action 8 du plan d'urgence logement , qui prévoyait une révision des critères d'attribution ayant une incidence sur le système en place.

Ceci demande plus de clarté. En effet, ce système est au cœur du dispositif d'équité en matière d'attribution de logements en Région bruxelloise.

Vous avez rédigé le plan d'urgence logement en communiquant des objectifs et un échéancier clairs, mais j'aimerais tout de même que vous nous fournissiez le détail des étapes, idées et modèles envisagés afin de réformer le système d’attribution des logements sociaux.

Le système actuel de la liste unique, en vigueur en Région bruxelloise depuis 2004, a-t-il fait l’objet d’une évaluation officielle depuis sa mise en place, qui a évité à Bruxelles des scandales tels que celui survenu au sein de la société de logements sociaux la Carolorégienne ? Si oui, par qui ? Quelles sont les conclusions de cette évaluation ?

Outre les affirmations de certains directeurs des sociétés immobilières de service public (SISP) qui souhaitent l’abolition de la banque de données régionale, disposez-vous de chiffres étayés qui justifieraient la remise en question du système actuel ?

Vous affirmez, à l'instar de ma collègue Mme Bertrand, que le système actuel ne facilite pas la gestion de l’urgence sociale. Pourquoi ne pas garder le dispositif actuel et augmenter le nombre de points de priorité des demandeurs se trouvant dans une urgence sociale ?

Le système actuel prévoit des dérogations dans la procédure d’attribution, et ce, jusqu’à 40 % pour les personnes pouvant justifier une urgence sociale vérifiée par des délégués sociaux, pour la plupart, très rigoureux. Pourquoi ne pas renforcer et rendre ce dispositif opérationnel ?

Vos propos semblent indiquer que le mécanisme de dérogation prévu à l’article 31 du Code bruxellois du logement ne fonctionne pas. Pouvez-vous nous démontrer l'inefficacité du système ?

J'ai, par ailleurs, appris que certains directeurs de SISP, et notamment ceux qui ont été interviewés, se vantent de s'asseoir sur le Code et de déroger aux règles de priorité. Pouvez-vous nous garantir que les dispositions du Code bruxellois du logement en vigueur, ainsi que les arrêtés régionaux y afférents, sont scrupuleusement respectés par l’ensemble des gestionnaires des SISP ?

Vous évoquez le renouvellement des candidatures par le biais d'un texto. Pourquoi ne pas expérimenter dans l’immédiat cette procédure qui permettrait en deux clics et en quelques heures d’avoir une base de données régionale ou une liste d’attente mise à jour automatiquement ?

Nous connaissons votre dynamisme, votre détermination et votre bonne foi à vouloir trouver des solutions. Peu importe que l'on soit dans la majorité ou l’opposition, nous avons tous la responsabilité de veiller au respect des droits des citoyens bruxellois.

M. Mohamed Ouriaghli (PS).- Il est de plus en plus difficile pour nombre de Bruxellois d'acquérir leur propre logement ou de trouver des biens décents à des prix raisonnables sur le marché privé. C'est pourquoi mon groupe soutient vos mesures adoptées afin d'augmenter le nombre de logements sociaux et d'améliorer leur qualité, que ce soit au niveau du confort ou de l'isolation thermique.

La flambée des prix de l'énergie et l'inflation galopante font que de nombreuses personnes ont des difficultés pour payer leurs charges, quand bien même elles disposeraient d'un logement social.

Je voudrais rappeler le travail important réalisé pour permettre aux candidats locataires de faire valoir leur droit à un logement social. En effet, pas plus tard que cette semaine, une manifestation du monde associatif s'est tenue pour dénoncer la numérisation des services et la difficulté d'accéder à des services ou des droits. Une partie importante de ces candidats locataires souffrent de la fracture numérique. L'envoi d'un SMS pour les prévenir de la nécessité de mettre leur dossier en ordre est donc un pas dans la bonne voie.

Or, la mise à jour du dossier de candidature est très importante, plus particulièrement quand l'ajout ou le retrait d'une personne dans une demande peut influencer le nombre de chambres attribuées. Les personnes n'ayant pas mis à jour leurs données se retrouveront dans une mauvaise liste et, lorsqu'elles seront convoquées pour un logement, elles risquent de passer à côté d'un logement ou d'être convoquées pour un logement ne correspondant pas à leur composition de ménage.

Il est dès lors essentiel de faciliter les procédures pour permettre à tous les candidats locataires de mettre à jour leur dossier.

Pourriez-vous indiquer quels sont les retours de l'administration sur ces envois par SMS ? Comment ce mode de communication est-il perçu par les candidats locataires ?

M. Pierre-Yves Lux (Ecolo).- Cette affaire compliquée a fait beaucoup de bruit et connu, à l'époque, quelques échos dans la presse. Surtout, elle a créé une sorte de malaise parmi les SISP, notamment au sein des équipes qui avaient consacré beaucoup de temps et d'énergie à la mise à jour complète de ces listings. Celle-ci, nécessaire pour gagner du temps et éviter un grand pourcentage de refus, n'avait plus été effectuée depuis un certain temps. Pourtant, vous aviez décidé de la mettre entre parenthèses.

Il est donc important de dresser l'état des lieux des décisions prises pour éviter les radiations erronées ou involontaires. Il faut aussi tenir compte, dans certains cas, de la fracture numérique et de la difficulté de répondre aux différentes demandes. Des réflexions sont-elles menées avec les responsables de SISP pour trouver un équilibre ?

Le deuxième volet concerne les chiffres. À tout le moins, ils sont étrangement élevés et doivent inciter à la réflexion et à la mise à jour des listes d'attente. Mais surtout, ils ont des conséquences. S'ils se confirment, cela signifie que l'on surestime la liste d'attente et, donc, les besoins en matière de logement social. Tout cela implique un surplus de travail énorme pour les SISP et augmente de facto les délais d'obtention d'un logement. C'est donc un défi majeur.

Enfin, à titre personnel, je ne suis guère favorable aux dérogations, même si elles sont parfois nécessaires. En effet, elles modifient l'ordre chronologique et contribuent à atteindre des délais de parfois dix ou vingt ans. Il existe aussi des délégués sociaux. Même si j'ai quelque doute, je serais content d'entendre votre retour sur les constats de cet article concernant des règlements largement détournés par les SISP.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je me permets une petite rectification. En vertu de l’article 6 de l’ arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public , les candidats locataires ont bien l’obligation d’avertir la société de référence de tout changement de domicile et de toute modification de leur composition de ménage, et cela, dans les deux mois suivant ce changement ou cette modification. Le même arrêté précise que le non-respect de cette procédure peut entraîner la radiation du registre.

En parallèle, tous les deux ans, la SISP de référence demande au candidat locataire de confirmer par écrit sa candidature.

S'agissant des étapes prévues pour la refonte du système d’attribution, le contrat de gestion de niveau 2 (2022-2026), qui vient d’être signé le 7 novembre 2022 entre les SISP et la SLRB , prévoit en son article 36 la constitution de groupes de travail SLRB-SISP, notamment pour ladite réforme. L’article 36 dispose ce qui suit :

« La SLRB et les SISP constituent des groupes de travail qui visent l’amélioration des procédures chronophages liées à la gestion des candidatures et à la gestion locative. Ces groupes de travail se pencheront utilement sur les procédures suivantes :

- la gestion des candidatures et leur renouvellement ;

- le système d’attribution ;

- la récolte des revenus dans le cadre de la révision des loyers (annuelle et intermédiaire).

D’autres procédures pourront s’y ajouter ultérieurement. »

Il est donc prématuré de vous communiquer les modèles envisagés.

Pour ce qui est des pistes de solution explorées pour les locataires qui souhaitent rester dans un même quartier, je peux vous répondre que cette question sera incluse dans celles que traiteront les groupes de travail. Ma première idée serait de créer une sorte d'Immoweb du logement social, c’est-à-dire une offre accessible aux candidats locataires en fonction de leurs points de priorité. Ils pourraient ainsi connaître les logements sociaux disponibles à Bruxelles, ce qui leur laisserait le choix du quartier, notamment. Pour le moment, la proposition d’attribution ne porte que sur un seul logement, qui est à prendre ou à laisser. Bien évidemment, tout cela doit encore être discuté avec le secteur.

Le système actuel n’a pas fait l’objet d’une évaluation officielle proprement dite. Cependant, la personne chargée des inscriptions multiples à la SLRB, des délégués sociaux et des experts du registre, c'est-à-dire les travailleurs des SISP qui gèrent la banque de données régionale, se réunissent environ une fois par mois afin d’évaluer le système de la liste unique en continu et, si nécessaire, de procéder aux améliorations permettant de mieux utiliser cet outil.

Pour l'heure, les SISP ne demandent pas l’abolition de la liste d’attente, mais certaines d'entre elles demandent l’étude et la mise en œuvre d'un moyen plus efficace pour maintenir les données des candidats à jour afin d'éviter de perdre du temps lors des attributions de logements. Bien entendu, cette question sera mise à l'ordre du jour des groupes de travail.

Concernant la gestion de l’urgence sociale, je rappelle que l’article 8 de l'arrêté de 1996 prévoit déjà des titres de priorité pour des personnes en situation d’urgence sociale. Je citerai à titre d'exemples :

- le candidat contraint de quitter son logement, soit par un arrêté d'insalubrité pris par le bourgmestre, soit par une décision du service d'inspection régionale instauré par l'ordonnance, bénéficie de cinq titres de priorité ;

- la personne dont le bailleur a mis fin anticipativement au bail, sans que cette rupture anticipée ne résulte d'une faute du locataire, bénéficie de deux titres de priorité. Il en va de même pour la victime d'un événement présentant les caractéristiques de la force majeure, d'une calamité naturelle ou sociale entraînant la perte inopinée de son logement ;

- la personne qui quitte un logement dont les caractéristiques mettent en péril le maintien de la cellule familiale bénéficie également de ces titres de priorité.

Les questions liées à l’augmentation du nombre de titres pour de telles situations ou à l’intégration de nouvelles situations d’urgence sociale pourront également être incluses dans les questions que traiteront les groupes de travail.

Je rappelle également que le système de dérogations pour circonstances urgentes et exceptionnelles applicable pour les logements sociaux gérés par les SISP se trouve à l’article 33 de l’ arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996. Contrairement à ce que vous avancez, l’article 31 du Code bruxellois du logement ne s’applique pas aux SISP, mais bien l'article 24.

Comme j’ai déjà eu l’occasion d’en parler au sein de cette commission, les sociétés peuvent déroger aux listes d’attente par le biais des quatre dispositions suivantes de l’arrêt locatif de 1996 :

- l’article 33 : circonstances urgentes et exceptionnelles ;

- l’article 34 : pour augmentation de patrimoine ;

- l’article 35 : pour convention avec le CPAS ;

- l’article 37 : pour convention avec la SLRB pour les sociétés dont le coefficient de revenus est inférieur à 1.

À ces quatre articles, il convient d’ajouter l’article 36, qui impose aux SISP de conclure des conventions d'attributions prioritaires de logements, portant sur 3 % minimum du total des attributions de l'année précédente, avec des maisons d'accueil agréées hébergeant des personnes du chef de faits de violences entre partenaires ou de violences intrafamiliales.

Conformément à l’arrêté, la part cumulée des logements attribués sur la base des articles 33, 35, 36 et 37 ne peut excéder 40 % du total des attributions effectuées pendant l'année précédente pour la catégorie des logements sociaux.

Comme vous pourrez le constater dans le tableau que j’ai envoyé au secrétariat de la commission et qui reprend les attributions pour 2021, aucune société n’a approché la barre des 40 % de dérogations possibles par rapport au nombre des attributions de 2020. Par le cumul de toutes les attributions faites par le biais de ces articles, seule une société franchit la barre des 30 %, et seulement trois se situent entre 20 et 30 % de dérogations. Par ailleurs, sept SISP ont réalisé entre 10 et 20 % d’attributions par le biais de ces articles et cinq en ont réalisé moins de 10 %.

Toutes les SISP ne font donc pas appel aux différents dispositifs dans les mêmes proportions. À l’exception de l’article 36, les dérogations aux listes n’ont pas de caractère obligatoire. Leur utilisation relève par conséquent de l’autonomie des SISP. Je précise également que toutes les attributions sont vérifiées par les délégués sociaux. Par conséquent, toutes les dispositions de l’arrêté en la matière sont scrupuleusement respectées par toutes les SISP. Un renforcement des dispositifs existants ne semble dès lors pas nécessaire.

En raison du taux élevé d'absences de réponse au renouvellement des candidatures 2022, il a été décidé d’utiliser d’autres moyens de communication pour s'assurer que les candidats locataires soient informés qu’un renouvellement est en cours. L’envoi de SMS aux candidats pour lesquels les SISP disposent d’un numéro de téléphone portable est l'un de ces moyens. En effet, le secteur sait que peu de ménages vont chercher les envois recommandés à la poste.

La validation de la candidature ne se fait pas par SMS. Nous souhaitons surtout informer le futur locataire qu'il doit répondre à sa SISP de référence. L'analyse des résultats d'envoi de ces SMS est en cours. Pour votre information, 11.878 SMS ont été envoyés à des candidats locataires qui n'avaient pas répondu à la lettre de renouvellement. Le processus n'est pas encore terminé, mais nous comptabilisons déjà 820 réponses de candidats au message.

La SLRB va maintenant procéder à une analyse socioéconomique de ces candidats locataires afin d'avoir une meilleure idée de leur profil, pour pouvoir mieux les atteindre.

LA SLRB va également prendre un échantillon représentatif et le sonder à travers un partenaire académique. Ce processus ne fait que commencer et prendra du temps.

Si ces analyses s’avèrent probantes, elles pourraient également être incluses dans les questions que traiteront les groupes de travail en vertu de l’article 36 du contrat de gestion niveau 2 (2022-2026).

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Concernant le groupe de travail, le plan d'urgence logement indiquait un échéancier. Quand disposerons-nous des conclusions dont le gouvernement pourra s'inspirer pour proposer des modifications d'arrêtés ?

Je suis, par ailleurs, très impressionné par les chiffres communiqués de plus de 11.000 SMS envoyés, pour seulement un peu plus de 800 réponses.

(Remarques de Mme Ben Hamou, secrétaire d'État)

En tout cas, il faut surseoir aux radiations automatiques.

M. Pierre-Yves Lux (Ecolo).- M. Vanden Borre, je ne comprends pas votre acharnement, cette chasse aux pauvres que vous amenez dans la discussion. Nous parlons ici de personnes qui sont sur une liste d'attente pour un logement social. Elles ne commettent pas de fraude sociale et ne bénéficient pas d'avantages. Certes, ces personnes n'ont peut-être pas leur place sur la liste d'attente, mais des équipes au sein des SISP se chargent de vérifier ce point. Le délégué social se charge par ailleurs de vérifier que le travail réalisé par les équipes respecte le Code bruxellois du logement.

La fraude ne concerne qu'une infime proportion de personnes qui n'ont pas leur place dans le logement social, pour une série de raisons.

Je ne peux donc pas souscrire à votre remarque. Vous êtes à côté du sujet.

(Remarques de M. Bertin Mampaka Mankamba)

Demande d'explications de M. Bertin Mampaka Mankamba

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les prêts du Fonds du logement bruxellois.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale a pour but d’accorder aux ménages disposant d'un revenu faible, modéré ou moyen des prêts hypothécaires à des conditions beaucoup plus avantageuses que celles que proposent les banques.

Afin d’améliorer l’accès au Fonds du logement et d'accorder la chance à de nombreux Bruxellois de devenir propriétaires, le gouvernement bruxellois prévoit dans sa déclaration de politique générale que « la politique d’accès au crédit du Fonds du logement sera simplifiée et assouplie pour mieux répondre aux réalités du marché financier. Une politique de financement, à taux zéro, des frais d’actes et des droits d’enregistrement sera mise en œuvre ».

Le 19 septembre dernier, nous avons appris par la presse qu'en raison de la crise économique, le Fonds du logement a augmenté ses taux de crédit hypothécaire de 3 % à 4,5 %.

Où en est la réflexion du gouvernement régional à ce sujet ? Un calendrier pour la mise en œuvre de cette politique de financement à taux zéro est-il fixé ?

Au vu de l’augmentation du taux par le Fonds du logement, quelles sont les mesures préconisées afin d’éviter la baisse significative de la production de crédits hypothécaires du Fonds du logement, qui intéressent de très nombreux citoyens ?

Le gouvernement régional prévoit aussi l’attribution d’une prime à l'acquisition pour les ménages à bas revenu. Où en êtes-vous dans cette réflexion ? Les modalités d’attribution sont-elles déjà fixées ? Dans l'affirmative, pouvez-vous nous les détailler ?

Par ailleurs, nous entendons fréquemment que 90 % des acquéreurs potentiels répondant aux conditions du Fonds du logement ne sont pas informés de cette possibilité. À l'instar de ce que vous avez réussi à faire avec la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale pour les candidats potentiellement bénéficiaires de l'allocation loyer, pourquoi le Fonds du logement n'adresserait-il pas systématiquement un dépliant au public cible pour faciliter et favoriser une politique d’acquisition en Région bruxelloise, Région qui compte 60 % de locataires contre 40 % en Flandre et en Wallonie ?

Le groupe MR est très sensible à cette politique d'acquisition. Le logement social est une solution transitoire. Si certains ménages peuvent cesser d'être dépendants d'un logement social en achetant un bien grâce au Fonds du logement, ce serait positif.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je souhaite d'abord préciser que M. Vanden Borre a évoqué divers sujets supplémentaires à celui initialement abordé par M. Mampaka Mankamba dans sa demande d'explications. M. Vanden Borre réclame notamment des chiffres et des informations complémentaires, qui n'ont rien à voir avec la demande d'explications. Je ne pourrai donc pas fournir l'ensemble des éléments de réponse requis par M. Vanden Borre, mais je l'invite à formuler une question orale.

Dès le début de la législature, nous avons travaillé avec le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale sur l’hypothèse d’une politique de financement à taux zéro des frais d’acquisition. Comme j’ai déjà pu le dire en commission, il s’est avéré que la mise à taux nul de la partie du crédit couvrant les frais d’acquisition ne permettait qu’un abaissement de 10 à 30 euros de la mensualité de l’emprunteur. Il a donc été conclu que cette méthode ne contribuait que très peu à renforcer la capacité financière d’un ménage, tout en coûtant relativement cher en dotation d’investissement sur toute la durée du crédit.

Par conséquent, le Fonds du logement privilégie une autre piste pour renforcer la capacité financière des ménages en début de crédit. Les salaires et les prestations sociales étant indexés, le poids de la mensualité fixe tend à baisser dans le budget des ménages, année après année.

Vous exprimez votre inquiétude d'une potentielle baisse de la production de crédits hypothécaires du Fonds du logement à la suite de l’augmentation de ses taux. Malgré cette augmentation, qui s’est malheureusement imposée pour éviter une position de concurrence déloyale, le Fonds du logement demeure attractif par rapport au crédit bancaire. Aucune diminution des demandes de crédit par rapport aux années précédentes n'a été constatée, bien au contraire. En effet, le Fonds du logement pratique une large ouverture envers les ménages, y compris ceux disposant de ressources très limitées et peu ou pas de moyens propres. Il accorde des crédits d’une durée de 30 ans et finance une quotité jusqu’à 120 % de la valeur du bien.

Le taux n’est par ailleurs pas fixé en fonction de la durée et du risque, mais en fonction de la composition et des revenus du ménage. Il s’agit de conditions d’octroi inexistantes sur le marché privé.

Le Fonds du logement a en effet soumis une proposition de prime à l’acquisition pour un public à cibler. Le coût par crédit serait d’environ 3.600 euros et permettrait d’alléger, durant cinq ans et de manière dégressive, la mensualité de l’emprunteur pour rejoindre ensuite la mensualité constante du crédit. L’avantage de cette formule est de ne pas abaisser le taux, lequel est d’application pour toute la durée du crédit, tout en renforçant, en début de crédit, la capacité financière du ménage et donc sa capacité d’emprunt. Cette prime est toujours à l’étude actuellement en raison de contraintes budgétaires.

Enfin, le Fonds du logement a fortement travaillé ces deux dernières années sur sa visibilité afin de toucher le plus grand public possible, notamment au travers d’une campagne de notoriété, de sa présence sur les réseaux sociaux et de la refonte de son site internet. Celui-ci propose maintenant un module de simulation en ligne qui permet aux ménages d’obtenir une indication quant à leur capacité de remboursement, ainsi qu’un premier avis sur les détails d’un projet spécifique.

Le Fonds du logement a constaté que ces nouveautés avaient eu un impact positif sur la demande de crédits hypothécaires. En effet, en 2021, il a permis à 998 ménages de conclure un crédit, soit une augmentation de 30 % par rapport à 2020. Ce nombre devrait encore augmenter pour 2022.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Lors de la présentation du budget, vous avez évoqué ce chiffre de 998 ménages et une augmentation de 30 % des prêts accordés par le Fonds du logement.

Nous revenons de loin en matière de capacité du Fonds du logement, puisque celui-ci a connu quelques années durant lesquelles il ne parvenait pas à épuiser toutes les capacités de crédits à sa disposition.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Ce problème n'existe plus aujourd'hui.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Le Fonds du logement a dû rattraper un retard important en la matière.

Il importe de poursuivre la sensibilisation des Bruxellois remplissant les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire auprès du Fonds.

Malgré l'augmentation des taux, ce dispositif reste vital pour de nombreuses personnes, qui n'ont pas d'autre possibilité que de recourir au Fonds pour sortir de la précarité en matière de logement.

Question orale de M. Bertin Mampaka Mankamba

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la conclusion des contrats logement avec les communes.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Nous apprenions dans la presse, le 4 octobre dernier, qu’une collaboration entre la commune de Saint-Josse-ten-Noode, son CPAS et la Région de Bruxelles-Capitale sera mise en place, en vertu d'un protocole, afin de mener une politique sociale du logement. Selon cet article de presse, ce protocole prévoit la socialisation des loyers des logements communaux, la création de nouveaux logements sociaux ainsi que la lutte contre les hébergements touristiques illégaux, les biens inoccupés et l’insalubrité.

Vous prévoyez à l’action 11 de votre plan d'urgence logement, la conclusion de contrats logement avec les communes afin de proposer des logements abordables aux citoyens. En mai dernier, vous aviez informé notre commission que neuf communes avaient déjà signé un tel contrat logement.

À ce jour, d’autres communes ont-elles conclu un contrat logement avec la Région ? Pour quelles raisons certaines communes n’ont-elles pas encore fait de même ? Sont-ce toujours les mêmes communes qui ne veulent pas avoir trop de logements sociaux sur leur territoire ? Vous comprendrez à qui je veux faire allusion.

Vous prévoyez dans le plan d'urgence logement la mise en place d’un comité réunissant les communes et la Région, qui serait chargé d'assurer le suivi opérationnel des contrats logement. Ce comité existe-t-il déjà ? Comment est-il composé ?

Pouvez-vous nous faire un état des lieux de la socialisation des logements publics ? Je sais qu'à la Ville de Bruxelles, il y en a environ 1.300.

À ce jour, combien de demandes ont-elles déjà été introduites réellement ? Combien ont-elles été rejetées ? Des éventuelles plaintes ont-elles été introduites par les demandeurs ? Si oui, combien et pour quelles raisons ?

Je vous pose ces questions car, comme pour l'allocation loyer, la mise en œuvre de toutes ces dispositions pose souvent des problèmes pratiques auxquels il convient de remédier.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- À ce jour, treize communes ont conclu des contrats logement avec la Région : Saint-Gilles, Ixelles, la Ville de Bruxelles, Etterbeek, Evere, Berchem-Saint-Agathe, Koekelberg, Molenbeek-Saint-Jean, Ganshoren, Jette, Forest, Saint-Josse-ten-Noode et Auderghem. Les communes d’Anderlecht et Schaerbeek adopteront le leur lors de leur conseil communal de décembre. La commune d'Uccle adoptera le sien dans le courant du mois de janvier 2023. D'ici là, seize contrats seront donc signés.

Les trois dernières communes, à savoir Watermael-Boitsfort, Woluwe-Saint-Pierre et Woluwe-Saint-Lambert, n’ont pas encore fait part d’éventuels points bloquant l’adoption de leur contrat.

Quant au suivi opérationnel des contrats logement, des comités d’accompagnement commune/Région se réuniront annuellement ou à la demande d’un de leurs membres - des représentants communaux et régionaux. Ils ont pour but d’évaluer les objectifs fixés par ce protocole et de faire des propositions d’amélioration, tel que le prévoit le contrat logement. Les premiers comités ont été mis sur pied au mois de novembre.

En ce qui concerne votre demande d’obtenir un état des lieux de la socialisation des logements publics, je vous ai envoyé, par le biais du secrétariat de la commission, un tableau récapitulatif de la socialisation indiquant le résultat des croisements de données communales avec celles de la base de données régionale de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale . Il renseigne également le nombre de ménages déjà socialisés en décembre 2022, soit 88.

Seuls quelques dossiers de socialisation dont les ménages avaient vu leurs revenus augmenter entre leur candidature et le dépôt du dossier ont été rejetés. Les ménages en ont été informés.

La socialisation des logements communaux et des CPAS fait l’objet d’un suivi intensif de la cellule de coordination du plan d'urgence logement .

Les formations à la socialisation ont été dispensées dans les communes. S’est ensuivi l’envoi des informations par les communes, ce qui a permis d’identifier le nombre de ménages socialisables par la SLRB.

En outre, la signature du contrat logement par la Ville de Bruxelles ouvre la perspective d’une socialisation de plus de 1.660 ménages et le travail de préparation est en cours avec les acteurs communaux.

Enfin, il n’y a eu aucune plainte de la part des demandeurs d'une socialisation. Je tiens à rappeler que celle-ci est proposée aux locataires et que ces derniers sont libres de l’accepter ou non. C’est la raison pour laquelle 100 % des locataires communaux n'ont pas adhéré à la socialisation. Cependant, pour nous assurer du bon fonctionnement de ce dispositif, nous avons décidé d’organiser des réunions publiques avec ces locataires, afin de répondre à leurs potentielles questions ou craintes. Une première réunion s’est d’ailleurs tenue à Saint-Gilles début octobre et a vraiment démontré l’efficacité de cette approche et le besoin d'être en contact avec les locataires.

En effet, pour la première fois, il est annoncé aux locataires que le montant de leur loyer sera révisé. Beaucoup n'y croient pas et se demandent s'il n'y a pas anguille sous roche. Il faut donc les convaincre que ce dispositif est bien mis en place et que, pour ce faire, nous disposons du budget nécessaire pour aider les communes au paiement du loyer. Ce contact permanent avec les locataires, sur le terrain, nous prendra beaucoup de temps, mais est vraiment nécessaire pour convaincre un maximum de locataires d'adhérer à ce modèle.

Nous poursuivons les rencontres avec les locataires. Des dates ont été fixées pour le mois de janvier avec la Ville de Bruxelles, qui possède un important parc locatif, et les courriers ont déjà été envoyés.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- L'objectif initial était-il bien de 2.800 ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Nous avions recensé 1.750 loyers socialisables, mais comme je vous l'ai dit, les locataires ne sont pas obligés d'adhérer à cette socialisation. Il nous incombe de leur expliquer le mécanisme pour obtenir leur adhésion.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Les locataires craignent-ils d'être retirés de la liste d'attente de la société immobilière de service public au cas où ils adhéreraient à la socialisation ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Il y a beaucoup de craintes en ce sens, en effet, mais elles ne sont pas fondées. Il importe de balayer les rumeurs.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Vous me confirmez donc qu'ils ne seront pas retirés de la liste d'attente ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Ils conserveront leurs points de priorité. Nous devons leur expliquer que nous nous sommes battus pour obtenir ce budget, que nous avons revu le système et qu'il leur est bénéfique. N'hésitez donc pas à nous soutenir.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Vous savez que je ne crois pas à la socialisation ! Vous y croyez, vous, Monsieur le Président ?

M. le président.- Vous êtes membre du MR, vous travaillez pour le camp adverse.

(Sourires)

- L'incident est clos.

Question orale de M. Bertin Mampaka Mankamba

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la diminution des charges d'entretien des espaces verts attenants aux logements.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- En ces temps de crise, il s'avère nécessaire de prendre des initiatives afin de diminuer les charges d’entretien des espaces verts attenants aux immeubles de logements sociaux. À l'époque, j'avais révélé que l'entretien du Foyer laekenois était réalisé par des employés municipaux, ce qui ne mettait pas tous les locataires dans la même situation. En effet, il y a une différence entre habiter au Foyer laekenois ou dans la société immobilière de service public (SISP) En bord de Soignes. Les charges d'entretien sont inclues ou non dans la gestion du coût du logement, ce qui crée une forme de discrimination entre des locataires de mêmes revenus.

La Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), ainsi que les SISP, mettent des espaces verts récréatifs à la disposition des locataires sociaux. L’entretien des abords se fait principalement par les SISP qui font appel à leurs jardiniers, à leurs concierges ou à des entreprises spécialisées dans l'entretien des abords.

L’entretien de ces espaces verts peut générer des charges relativement lourdes pour les ménages. Or, l’action 5 du plan d'urgence logement prévoit de réduire les charges d’entretien des espaces verts attenants aux logements sociaux. Pour ce faire, quatre projets pilotes étaient prévus. La déclaration de politique générale stipule également que le gouvernement veillera à soutenir la mise à l’emploi des Bruxellois, en mobilisant les acteurs de l'économie sociale et solidaire.

La clôture des quatre projets pilotes est prévue pour la fin du mois de décembre, afin de pouvoir entamer les analyses approfondies de ceux-ci. Où en êtes-vous avec ces projets pilotes ? Les délais prévus seront-ils respectés ? Quelles sont les éventuelles difficultés rencontrées dans la mise en œuvre de ces projets ? Pouvez-vous nous en fournir le détail au niveau du contenu et des modalités ?

Une convention a été signée entre Bruxelles Environnement et la SLRB, ayant pour objectif la gestion des espaces verts, afin de réduire les charges liées à leur entretien. Cette convention a-t-elle eu un impact significatif sur la réduction des charges ? Dans l'affirmative, que ressort-il des chiffres ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Tout d’abord, je vous confirme que les projets pilotes sont bien en cours et que leurs délais sont bien respectés. Leur suivi est assuré tant par Bruxelles Environnement que par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) . L ’étape suivante sera l’évaluation de ces projets.

Les éventuelles difficultés rencontrées dans la mise en œuvre de ces projets pilotes sont de deux ordres : il y a eu quelques problèmes de compréhension dans le chef des entreprises de jardin, qui ont eu des difficultés à rester dans le cadre des zones prédéfinies, et les équipes des sociétés immobilières de service public (SISP) n’avaient pas toujours la formation nécessaire pour maîtriser ce nouveau type d’entretien.

Pour le projet au Logis-Floréal, 1.503 logements sont concernés, la superficie est de 33 ares et les charges locatives mensuelles étaient de 40 euros par ménage en 2020. Il y a bien la présence d’un projet de cohésion sociale (PCS), mais peu d’intérêt des locataires pour l’environnement. Le projet vise la réduction des charges et la sensibilisation des habitants.

Le projet sur le site Verregat, à Laeken, avec la SISP Comensia, concerne une cité-jardin avec 214 appartements et 44 maisons. La superficie est de 2 ares et les charges locatives mensuelles étaient de 15 euros par ménage en 2020. L’objectif est de réduire les charges et d'explorer des projets participatifs.

Pour le projet de la SISP En bord de Soignes, deux sites sont concernés, à savoir celui de Transvaal, avec 224 appartements et 137 maisons, et celui du parc Lambin, avec 241 appartements. La superficie est de 3,8 ares et les charges locatives mensuelles étaient de 5,88 euros par ménage en 2020. Ce quartier de Transvaal, avec le parc Lambin, ne bénéficie que de peu d’accompagnement. L’objectif consiste à réduire les charges locatives et à apporter un soutien à la sensibilisation des habitants.

Pour le projet d’Everecity, sur le site du Bas Evere, 351 appartements sont concernés. La superficie est de 1,7 are et les charges locatives mensuelles étaient de 8 euros par ménage en 2020. La SISP a déjà plusieurs expériences positives et négatives en agriculture urbaine et en biodiversité. L’objectif est de revoir son cahier des charges des espaces verts et de sensibiliser les habitants.

Enfin, concernant votre dernière question relative à l’incidence de la convention signée entre Bruxelles Environnement et la SLRB, sachez que l’impact de la gestion différenciée des espaces verts sur les charges locatives est très limité. En effet, si cette gestion différenciée est résolument positive pour la biodiversité, elle n’affecte presque pas le coût, et ce, pour deux raisons : d’une part, ce coût varie d’année en année en fonction de la situation météorologique, puisque le nombre de tontes varie en fonction du soleil et de la pluie. Ainsi, lors de l’été 2021, qui avait été très humide, les entretiens avaient été plus nombreux que prévus.

D’autre part, si la gestion différenciée engendre moins de travail sur le terrain, elle nécessite plus de planification et de coordination. L’effet est donc assez limité.

En chiffres, pour les charges de 2021, cela revient d’ailleurs :

- au montant de 37 euros par ménage pour le projet du Logis-Floréal, soit 3 euros de réduction par rapport aux charges 2020 ;

- au montant de 14 euros par ménage pour le projet de Comensia, soit seulement 1 euro de moins par rapport à 2020 ;

- au montant de 8,45 euros pour le projet d'Everecity, soit 45 cents de plus que l’année précédente ;

- au montant de 8 euros pour le projet d'En bord de Soignes, soit 2 euros de plus qu'en 2021.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Ma question partait du constat que certaines SISP bénéficient des services communaux pour l'entretien de leurs espaces verts et d'autres non, ce qui crée une réelle disparité. Votre réponse montre qu'il est nécessaire de continuer à réfléchir à ces pratiques, puisque le coût varie de 3 à 40 euros par ménage selon la SISP concernée.

Je ne préconise pas le même prestataire dans les seize SISP – certaines ont plusieurs sites –, mais une pratique similaire d'une SISP à l'autre pour que les locataires soient sur un pied d'égalité par rapport à ce coût spécifique. Nous n'avons pas fusionné les SISP pour le plaisir, mais pour une question de rationalisation. Il ne s'agit pas d'uniformiser les pratiques, mais de trouver les pratiques les moins coûteuses pour les locataires.

- L'incident est clos.

Question orale de M. Bertin Mampaka Mankamba

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la création d'une liste d'attente unique des AIS.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Le secteur des agences immobilières sociales (AIS) est en plein essor. En une vingtaine d'années, le nombre de logements mis en location par leur intermédiaire est passé de 500 à 7.419.

Le secteur se félicite de la croissance des parcs locatifs. Elle contribue à apporter une solution à certains ménages bruxellois en attente d’un logement social.

L’extension du parc locatif des AIS se heurte toutefois à un défi de taille : le manque d'efficacité des procédures d’inscription en vigueur. Les candidats locataires désirant s’inscrire dans une AIS doivent prendre directement contact avec chacune des 23 AIS.

Bien que l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 décembre 2015 organisant les agences immobilières sociales fixe les procédures auxquelles elles sont soumises, certaines AIS interprètent les dispositions différemment. Ainsi, alors que des AIS inscrivent directement les personnes qui entrent dans les conditions d’admission du logement social, d’autres les inscrivent indirectement, les candidats locataires étant présélectionnés par les services partenaires de ces AIS.

Vous soutenez, dans l'action 10 du plan d'urgence logement, qu’un meilleur encadrement du secteur des AIS est nécessaire en vue de la croissance du parc de logements. Pour ce faire, vous prévoyez diverses actions, notamment la mise en place d’un outil régional centralisant les différentes listes d’attente des AIS. Je suis entièrement d'accord avec vous sur ce point.

Pouvez-vous dresser un état des lieux de la mise en place de cet outil centralisé ? Le délai de réalisation fixé en 2023 sera-t-il respecté ? Quels sont les éventuels obstacles rencontrés ?

En avril dernier, vous nous informiez en commission qu’une étude de faisabilité avait été lancée avec la Fédération des agences immobilières sociales , afin de déterminer au mieux la charge administrative que la centralisation représenterait et déceler les problèmes qui pourraient être rencontrés. Pouvez-vous nous exposer les conclusions de cette étude ?

À la suite de cette étude et des discussions menées, de nouvelles modalités ont-elles été retenues pour le contenu de ce dispositif ?

Cette liste d'attente unique pour les AIS est plus que nécessaire. Nous atteignons les 8.000 logements, soit l'équivalent de quatre petites SISP !

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je vous confirme qu’avec les agences immobilières sociales (AIS), nous avons toujours la volonté d’aboutir à une centralisation des inscriptions des candidats locataires. Les modalités pratiques de cette centralisation sont toujours à l’étude. Une telle évolution marquerait en effet un changement radical dans la manière de fonctionner des AIS.

J’ai récemment démarré un travail de révision de l’arrêté de 2015 organisant les AIS. Ce chantier vise à adapter leur cadre de fonctionnement aux contingences actuelles et à faciliter, autant que faire se peut, le travail des AIS et de l’administration.

Une concertation avec les AIS sur cette révision de l’arrêté est prévue avant la fin de l’année. Néanmoins, j’ai déjà eu l’occasion de communiquer au secteur ma volonté d’y inscrire le principe de la centralisation des inscriptions.

Mon ambition est de voir cet arrêté entrer en vigueur au début du deuxième semestre 2023.

Cependant, pour que ce projet réussisse, il ne suffira pas de mettre en place un cadre réglementaire. C’est pourquoi, de son côté, la Fédération des agences immobilières sociales poursuit son examen des contraintes techniques, administratives et des modalités qui pourraient être mises en œuvre. Ce travail étant toujours en cours, je ne suis pas en mesure de vous donner de plus amples informations pour le moment.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Le groupe MR soutient fermement le système des AIS, la meilleure manière, selon nous, de socialiser le logement privé. Son développement ne pourra pas être poursuivi et soutenu en toute transparence si cette liste unique n'est pas établie. Je prends donc rendez-vous avec vous pour le deuxième semestre 2023.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les zones à loyers majorés dans le secteur des agences immobilières sociales.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Le dispositif des agences immobilières sociales (AIS) rencontre un succès indéniable en Région bruxelloise. Cependant, ces AIS peinent à socialiser des logements dans plusieurs quartiers prisés où les loyers pratiqués sur le marché locatif privé sont particulièrement élevés. Le différentiel entre les loyers proposés par les AIS et ceux du marché privé non conventionné s’y révèle dès lors très important, de l’ordre de 40 à 50 %.

Pour accroître le nombre de logements confiés en gestion aux AIS dans ces quartiers huppés, majoritairement situés dans les communes du sud et de l’est de notre Région, le gouvernement bruxellois a institué en 2016 le dispositif des zones à loyers majorés. Il permet aux AIS d’augmenter de 10 % les loyers versés aux propriétaires bailleurs pendant les trois premières années de la prise en gestion, pour l’ensemble des logements établis dans les zones géographiques où les loyers pratiqués sur le marché privés sont les plus élevés. Cette majoration permet de réduire l’écart entre le loyer versé par l’AIS et celui que le bailleur pourrait percevoir sur le marché locatif privé classique.

Le gouvernement a défini le périmètre des zones à loyers majorés en s’appuyant sur les résultats d’une étude menée à l’échelle du quartier. Celle-ci se concentrait sur deux paramètres : le loyer moyen pratiqué sur le marché locatif privé non conventionnel (tel que mesuré par les enquêtes de l’Observatoire des loyers) et le nombre de logements gérés par les AIS. Le gouvernement a ainsi inclus dans ces zones une trentaine de quartiers caractérisés par des loyers élevés sur le marché privé et par une faible densité des logements confiés aux AIS. La liste de ces quartiers figure dans l’arrêté ministériel du 5 décembre 2016 portant exécution de l’arrêté du 17 décembre 2015 organisant les AIS.

Les statistiques officielles communiquées par le secteur révèlent un démarrage plutôt poussif du dispositif des zones à loyers majorés. Le nombre de logements des AIS bénéficiant d’une majoration de loyer en raison de leur localisation dans ces zones s’élevait à 18 au lancement en 2016. Il est ensuite passé à 47, puis à 74, 102, 117, et enfin à 162 en 2021. Ces chiffres ne reflètent toutefois pas nécessairement le nombre total de biens loués par les AIS dans ces quartiers, car le mécanisme de majoration du loyer est facultatif, limité aux trois premières années de la prise en gestion et ne s’applique pas aux logements qui avaient déjà été confiés à une AIS avant septembre 2016.

Sur la base des résultats du dernier inventaire du parc locatif des AIS bruxelloises établi au 30 septembre 2022, pourriez-vous nous indiquer le nombre d’habitations qui bénéficient actuellement du mécanisme des zones à loyers majorés ? Combien de logements localisés dans ces zones ont-ils été captés par les AIS entre le 30 septembre 2021 et le 30 septembre 2022 ? Pourriez-vous nous fournir des précisions au sujet du nombre de chambres à coucher que comptent les logements AIS profitant du dispositif des zones à loyers majorés ?

Quel est actuellement le loyer mensuel moyen - majoration comprise - versé par les AIS aux propriétaires des habitations situées dans ces quartiers prisés ?

Pourriez-vous également nous communiquer le coût annuel du mécanisme des zones à loyers majorés ?

Le consultant Impact Public Sector Advisors, qui a réalisé l’audit de performance des AIS, a-t-il bien procédé à une évaluation du dispositif des zones à loyers majorés ? Dans l’affirmative, pourriez-vous nous en présenter les conclusions ?

Quelles mesures le consultant recommande-t-il d’adopter en vue d’aider les AIS à capter davantage de logements situés dans les zones à loyers majorés ? Le gouvernement bruxellois a-t-il étudié la possibilité de revoir le périmètre desdites zones en y intégrant de nouveaux quartiers ?

Avez-vous aussi analysé l’opportunité d’allonger la durée de la majoration du loyer, laquelle est limitée aux trois premières années de la période de mise en gestion auprès de l’AIS ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme vous le savez, les AIS doivent arrêter leur parc au 30 septembre pour le subside de l’année suivante. Elles ont ensuite jusqu’au 31 octobre pour le communiquer à l’administration avec le reste de leurs documents. L’analyse de ces données par Bruxelles Logement est en cours de finalisation. En effet, les demandes de plusieurs AIS ont dû faire l’objet de demandes de compléments d’information.

C’est pourquoi je ne dispose pas encore de données fiables et finalisées sur le parc des AIS en 2023 et sur ses caractéristiques. Je ne suis donc pas en mesure de vous transmettre des chiffres précis et définitifs relatifs à la situation du 30 septembre 2022, que ce soit sur les zones à loyer majoré ou sur d’autres aspects. Les seules informations dont je dispose sont des données encore susceptibles de changer.

À ce stade, l’administration a identifié 135 logements qui devraient bénéficier de cette majoration en 2023. Sur ces 135 logements, dix-huit seraient des nouveaux logements et les typologies les plus représentées seraient, dans l’ordre : les appartements avec deux chambres, les appartements avec une chambre et les studios. Le complément de subside est, quant à lui, évalué à 106.267,38 euros.

Concernant l’évaluation des zones à loyer majoré, celles-ci ont été mentionnées lors de certains entretiens durant l’audit d’Impact Public Sector Advisors. En effet, certaines AIS défendent l’idée d’une majoration de loyers en seconde couronne, de manière directe ou par le biais des zones à loyer majoré. Le consultant estime qu’une majoration des loyers des AIS pourrait être envisagée pour permettre « des barèmes plus adaptés à la réalité économique du logement dans notre Région ».

Néanmoins, cette recommandation a été formulée sans prendre en considération un élément pourtant fondamental : malgré les loyers réduits, l’écrasante majorité des locataires des AIS consacre plus du tiers de ses revenus à son logement, comme les AIS ont pu le déclarer lors de leur audition devant cette commission. Dans le contexte actuel, une telle piste ne me semble ni opportune ni équitable.

Un allongement de la durée de la majoration des zones à loyer majoré devra être évalué dans le contexte de la révision de l’arrêté organisant les AIS. Néanmoins, les AIS nous ont déjà communiqué le fait que ces zones ne figuraient pas dans leurs priorités et qu’aucune demande de révision du système actuel n’était à l’ordre du jour.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Si je comprends bien, moins de logements sont pris en gestion par des AIS en zones à loyer majoré qu'en 2021. C'est significatif, même si les chiffres sont provisoires.

Chez DéFI, nous estimons qu'il faut diversifier les outils pour donner accès aux locataires à un logement à loyer raisonnable. Les AIS jouent à cet égard un rôle très important.

Dans le rapport de la cellule de coordination du plan d'urgence logement, nous avions observé que Woluwe-Saint-Pierre, Woluwe-Saint-Lambert, Uccle et Ixelles stagnaient. Le nombre de logements pris en AIS avait même baissé à Etterbeek, commune où le rendement locatif est très intéressant.

Nous voyons là des possibilités d'augmentation du parc locatif des AIS, et partant, toutes les potentialités qui s'offriraient aux locataires. Bien que vous ne soyez pas d'accord avec la proposition du consultant Impact Public Sector Advisors, elle permet tout de même à un certain nombre de locataires d'avoir accès à un logement à un loyer plus intéressant que celui qu'ils devraient payer sur le marché locatif privé classique. Même s'il s'agit de 20 ou 25 % en moins, c'est toujours intéressant.

Il faut donc stimuler les propriétaires de logements situés dans des zones plus huppées à considérer la possibilité de confier leur bien à une AIS. Nous devons promouvoir le triptyque constitué par les pouvoirs publics, les locataires et les bailleurs.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Ariane de Lobkowicz

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'augmentation des loyers comme potentiel problème pour les étudiants belges et Erasmus.

Mme Ariane de Lobkowicz (DéFI).- Bruxelles est la ville de Belgique où les loyers sont les plus élevés. Les chambres pour étudiants, ou kots, n’échappent pas à cette règle.

En réalité, l’augmentation de leurs loyers dépend de plusieurs facteurs. Premièrement, une étude de Stadim & Diggit Studentlife montre que les loyers augmentent chaque année, car il n’y a tout simplement pas assez de kots à Bruxelles. Cette même étude estime que d’ici à 2030, notre capitale manquera de 20.000 à 50.000 chambres pour étudiants.

Le service de logement de l’ ULB expliquait en septembre dernier qu’il est extrêmement rare de trouver un kot aux alentours de 450 euros, ce qui correspond au loyer moyen d’un kot en Belgique. Pire encore, à Ixelles, les loyers de ces logements pour étudiants varient entre 700 et 800 euros. Ces prix déraisonnables mettent les étudiants moins aisés dans des situations de détresse énorme.

La hausse des prix de l’énergie influence également les loyers. On constate, par ailleurs, que de plus en plus de kots haut de gamme sont proposés aux étudiants européens à des prix exorbitants.

Quelles mesures pouvons-nous prendre pour proposer des logements abordables aux étudiants belges et aux étudiants qui viennent étudier dans notre ville dans le cadre du programme Erasmus ?

Est-il envisageable de revoir à la hausse le montant de la bourse de tous les étudiants faisant partie du programme Erasmus ou Erasmus+ ?

Quelles autres mesures pouvons-nous prendre pour continuer à promouvoir l’éducation et inciter les étudiants étrangers à venir étudier dans notre capitale ? Les loyers de Bruxelles se rapprochent de ceux de Paris ou de Londres.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Votre question relève majoritairement de la compétence du ministre-président, qui m’a communiqué les éléments suivants.

Dans un premier temps, et comme il a déjà eu l’occasion de le dire en réponse à une question parlementaire précédente, le marché du logement étudiant en Région bruxelloise couvre un ensemble très varié de logements. La dernière enquête « Panorama de la vie étudiante : pratiques urbaines et rapport à la ville », réalisée par la cellule vie étudiante de perspective.brussels en 2019-2020, faisait état d’au moins dix catégories différentes de logements.

Ainsi, il est essentiel de pouvoir disposer d’une meilleure photographie de ce marché immobilier. Approuvé par le gouvernement le 6 février 2020, le plan d’action quinquennal (2020-2025) de la cellule vie étudiante prévoit donc la mise en place d’un monitoring relatif au logement étudiant à l’horizon 2024. À cet égard, une étude visant à déterminer les axes du monitoring sera lancée en 2023 par la cellule vie étudiante.

Notons qu'il est assez difficile pour l’administration de disposer de données suffisamment précises sur le logement étudiant. Il faudrait pour cela que les baux correspondants soient correctement enregistrés comme tels, alors que l'on sait que ce n’est pas toujours le cas.

Concernant les mesures prises par le gouvernement en vue d’augmenter l’offre du parc locatif étudiant, l’axe prioritaire de la politique que nous menons est d’accroître le parc locatif de l’ Agence immobilière sociale étudiante (AISE) par la prise en gestion, par cette dernière, de nouveaux logements privés.

Au 30 septembre 2022, les derniers chiffres attestaient d’ailleurs d’une prise en gestion de 306 logements par l’AISE, alors qu’ils n’étaient que de 162 en 2020. Cette augmentation importante - près du double -, bien qu’insuffisante à l’échelle des besoins, démontre néanmoins le soutien régional pour favoriser l’accessibilité financière de ce type de logements.

Je peux, par ailleurs, vous dire qu’en 2022, le soutien régional à l’AISE s’est traduit par une subvention initiale de près de 770.000 euros. Une demande de subvention complémentaire de 318.000 euros est en cours d’instruction. En effet, en raison de son public exclusivement étudiant, l’AISE connaît une rotation de ses locataires sensiblement plus importante : près de 30 % sur une base annuelle. Cette spécificité engendre des charges et un surcroît de travail qui ont une incidence sur les finances de l’AISE : remise en état plus fréquente, charges administratives plus lourdes, risque de vide locatif plus important, etc.

Ces moyens, et ceux qui sont en cours d’instruction pour 2023, permettront à l’AISE de continuer à mener à bien une série de projets qui permettront de fournir des logements de qualité aux étudiants ne pouvant pas avoir accès au parc locatif bruxellois privé. À titre d’exemples, je citerai les projets suivants :

- 20 studios neufs, rue des Commerçants ; dont la mise en location est en cours ;

- 44 studios neufs, quai de l’Industrie ; dont la mise en location est prévue en 2023 ;

- 15 studios neufs, rue de l’Angle ; dont la mise en location est prévue en 2024 ;

- 195 studios neufs, avenue de la Couronne, dont la mise en location est prévue en 2025, dans un cadre plus global de réaménagement de l’avenue de la Couronne et de l’accès à la gare d’Etterbeek.

Parmi les autres projets menés à l’initiative du ministre-président, il faut également citer la reconversion en cours des casernes d’Ixelles dont le marché public lancé par la Société d'aménagement urbain vise à construire près de 480 chambres pour étudiants à l’horizon 2028.

Ces projets de qualité permettront d’améliorer l’accès au logement à la frange la plus précarisée de notre jeunesse dont l’accès aux études est souvent freiné par des considérations financières, dont le logement constitue un aspect central.

Enfin, notons que le projet de nouveau règlement régional d'urbanisme, Good Living, adopté par le gouvernement en première lecture le 10 novembre 2022, renforcera les prescriptions réglementaires afférentes au logement étudiant. En effet, dans le titre « Habitabilité », des dispositions relatives aux logements étudiants, ainsi que des règles relatives à l'accès social au logement étudiant, ont été prévues.

J’en viens à votre question sur les étudiants étrangers qui font rayonner notre capitale dans la sphère internationale. À ce sujet, le ministre-président mentionne que perspective.brussels, en collaboration avec les principales communes bruxelloises concernées, travaille notamment à faciliter les démarches administratives menées par les étudiants à l'étranger et à harmoniser les procédures auprès des communes. Ce projet de simplification des parcours administratifs est effectué en collaboration avec tous les acteurs concernés, en ce compris au niveau fédéral.

Pour conclure, et malgré l’inflation et la hausse du coût de la vie, les acteurs publics de la Région de Bruxelles-Capitale continuent de se mobiliser et mettent tout en œuvre, à leur échelle, pour que le coût du logement étudiant à Bruxelles reste relativement modéré, notamment au regard des autres grandes capitales européennes. Actuellement, nous ne sommes pas dans la même situation que Londres ou Paris, mais il est vrai qu’il nous faut être vigilants et maintenir des politiques publiques soutenant l’accès au logement pour les étudiants les plus précarisés est absolument nécessaire.

Mme Ariane de Lobkowicz (DéFI).- Je ne pouvais attendre de réponse plus complète.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Zoé Genot

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'avancée des tests proactifs antidiscrimination en logement.

Mme Zoé Genot (Ecolo).- Le 3 juin dernier en séance plénière, nous adoptions le texte de l'ordonnance relative à la lutte contre la discrimination, venu affiner le dispositif mis en place, via notamment les tests proactifs, que nous demandions déjà depuis quelques années. La direction de l'inspection régionale du logement peut donc engager des acteurs pour réaliser des tests et également permettre aux associations de les effectuer.

Concernant les plaintes et signalements pour discrimination, toute personne, association ou service peut introduire une plainte ou un signalement auprès de Bruxelles Logement. Il ne faut pas être soi-même une victime pour le faire.

Comment se déroule le traitement de la plainte par Bruxelles Logement ? L'administration vérifie si les faits sont susceptibles de constituer une infraction de discrimination. Ensuite, elle détermine si des éléments complémentaires sont nécessaires.

Bruxelles Logement peut réaliser un test de discrimination si les conditions légales sont réunies et si ce test est nécessaire pour établir l’existence de l’infraction.

Si une plainte ou un signalement est fondé, l’auteur de la discrimination pourra, après avoir été entendu, se voir imposer une amende de 125 à 6.200 euros. Dans certains cas, il pourra même se voir imposer des sanctions pénales.

Pour Ecolo, la question des moyens financiers et humains est essentielle afin de garantir un mécanisme efficace. Lors de notre discussion en juin dernier, vous aviez indiqué que trois équivalents temps plein seraient dédiés à cette tâche et qu'une campagne de communication serait prochainement lancée. Vous aviez ajouté qu'elle s'adressera aux propriétaires et aux locataires afin de les informer de leurs droits et de la nouvelle réglementation en vigueur. Cette campagne est essentielle pour regagner la confiance du citoyen en lui montrant que nous disposons désormais d'un outil plus efficace que par le passé.

Comment la campagne de communication vers les propriétaires et les locataires s'est-elle déroulée ?

Quel retour du secteur associatif avez-vous reçu concernant l'outil des tests proactifs ?

Pouvez-déjà nous faire un retour des tests proactifs réalisés ?

L'équipe compose des trois équivalents temps plein a-t-elle été effectivement engagée ? Quelle seront ses tâches précisément ?

Combien de signalements ont été réceptionnés pour discrimination auprès de Bruxelles Logement ? Combien de plaintes ont-elles été déclarées irrecevables et recevables ? S'agit-il principalement d'associations ou de citoyens ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 9 juin 2022 modifiant le Code bruxellois du logement en matière d’égalité de traitement entre les femmes et les hommes et de lutte contre la discrimination, l’existence d’une plainte ou d’un signalement n’est plus une condition sine qua non pour que la direction de l’inspection régionale du logement (DIRL) puisse réaliser un test de discrimination.

Désormais, la seule condition exigée est celle liée au caractère non provocant du test de discrimination. À cet égard, le test de discrimination doit se borner à créer l'occasion de mettre à jour une pratique discriminatoire en reproduisant, sans excès, un processus de transmission d'informations à de potentiels locataires, de sélection de locataires et de conclusion d'un contrat de bail.

Au niveau du traitement des plaintes, une fois la plainte ou le signalement effectué sur le site internet de Bruxelles Logement, la victime ou le signalant reçoit un accusé de réception détaillant les informations utiles à adresser à la DIRL pour assurer le traitement efficace de la plainte ou du signalement. Dans cet accusé de réception sont également reprises des informations sur la procédure ouverte.

Concrètement, après avoir reçu tous les éléments d’informations, la DIRL procède à l’analyse du dossier pour vérifier si elle est compétente ou si les faits sont susceptibles de constituer une infraction de discrimination dans l’accès au logement sur le territoire de notre Région. Dans ce cadre, des éléments complémentaires peuvent être demandés à la personne qui a introduit la plainte ou le signalement.

Durant l’instruction du dossier, la DIRL peut réaliser un test de discrimination si les conditions légales sont réunies et si ce test est nécessaire pour établir l’existence de l’infraction.

Si les éléments fournis sont incomplets ou s’ils ne sont pas susceptibles de constituer une infraction relevant de la compétence de la DIRL, la plainte ou le signalement sera déclaré irrecevable. Dans ce cas, son auteur sera tenu informé de cette décision.

Si les éléments fournis sont complets et qu’une discrimination dans l’accès au logement est constatée, la DIRL invite le contrevenant mis en cause à une audition lui permettant de faire valoir ses arguments, et ce, dans le respect des droits de la défense. À la suite de l’audition, la DIRL peut décider de poursuivre ou non la procédure.

Depuis l’entrée en vigueur de cette ordonnance, la transmission d’un rapport au parquet de Bruxelles n’est plus automatique. Désormais, un rapport est dressé et il n'est transmis au procureur du Roi du parquet de Bruxelles que lorsque les faits peuvent constituer une infraction pénale. Dans ce cadre, la transmission du dossier au procureur du Roi met fin à la procédure administrative.

A contrario, si la DIRL ne constate pas l’existence d’une infraction pénale et décide de poursuivre le contrevenant pour des faits de discrimination relevant de sa compétence, la procédure suit son cours sans l’obligation de transmettre le dossier au procureur du Roi du parquet de Bruxelles. Cette modification législative permet à la DIRL d’agir plus rapidement et, le cas échéant, d’imposer plus vite une amende administrative.

À l’issue de la procédure, le contrevenant peut se voir imposer une amende administrative d’un montant de 125 à 6.200 euros, majoré des décimes additionnels. En cas de récidive de la part du contrevenant dans les cinq ans qui suivent une décision de la DIRL, les montants précités peuvent être doublés.

À ce jour, trois agents sont chargés de réaliser les tests de discrimination au sein de la DIRL. La mission de ces équivalents temps plein comprend des tâches diverses concernant tant le traitement des dossiers administratifs, en ce compris la réalisation de tests proactifs, que tout autre projet en lien avec la matière de la discrimination au logement.

Concernant la communication, comme vous le savez, une campagne de sensibilisation et d’information du public avait été lancée en mai 2021. Elle s’est déclinée en une large diffusion à travers les réseaux sociaux et s’est appuyée sur un site web « vitrine » qui présentait les mesures de lutte contre la discrimination au logement, site doté d’un formulaire de plainte mis à la disposition des victimes de discrimination au logement. Une campagne similaire, lancée en septembre 2022, est toujours en cours.

En ce qui concerne les retours du secteur associatif, à l’occasion de l’adoption de l’ordonnance du 9 juin 2022, ce dernier, consulté par le biais de ses représentants au Conseil consultatif du logement de la Région de Bruxelles-Capitale, a indiqué dans une note conjointe que ses organisations signataires « se réjouissent de la suppression des conditions préalables aux tests antidiscrimination », sans autre précision sur ce point.

Concernant les tests déjà réalisés, sachez que derrière chaque test proactif qui se révélerait positif, il y a un dossier administratif à constituer et une audition à réaliser, parmi un ensemble d’autres étapes de procédure. Il ne s’agit donc pas de mener de façon industrielle des tests proactifs par milliers, sans disposer des ressources et moyens suffisants pour leur donner suite.

En outre, les tests de situation nécessitent de nombreux profils différents, pas toujours présents chez les agents de la DIRL. Le recours aux associations et aux acteurs permet de dépasser cet obstacle pour offrir une diversité de profils. C’est pour ces raisons que l’ordonnance du 9 juin 2022 ajoute la possibilité, pour les agents de la DIRL, de faire appel à des acteurs ou associations agréés œuvrant à l’insertion par le logement pour réaliser des tests de discrimination et couvrir plus de profils.

À cet égard, un projet d’arrêté déterminant les conditions d'agrément des acteurs et des associations agréées sera présenté au gouvernement dans le courant du premier trimestre.

Pour être agréés, les acteurs et les associations devront suivre une formation et être sensibilisés à la problématique du logement et de la discrimination. En outre, ils devront satisfaire à des conditions d'impartialité et d'indépendance afin que les tests de discrimination soient réalisés conformément aux dispositions du Code bruxellois du logement. Par conséquent, il faudra un certain temps avant d’atteindre l’effectivité de cet outil.

À la date du 7 novembre 2022, dix-sept tests de discrimination avaient été réalisés par la DIRL, dont treize ont abouti à un résultat négatif. Les raisons principales sont l’absence de réponse des bailleurs ou l’indisponibilité du logement concerné par le test. Ces résultats négatifs n’ont pas permis à la DIRL de constater des infractions de discrimination, faute d'éléments probants.

Par ailleurs, sept tests de discrimination ont été réalisés par les victimes elles-mêmes, aidées ou non par des personnes tierces. Trois tests de discrimination sont en attente de réalisation. À ce jour, aucun test de discrimination proactif n’a été réalisé par la DIRL.

Enfin, concernant les signalements réceptionnés, à la date du 7 novembre 2022, 167 plaintes avaient été réceptionnées par la DIRL, dont 24 ont été déclarées irrecevables, entre autres parce que le logement se situait en dehors du territoire de la Région de Bruxelles-Capitale ou que l’objet de la plainte ne relevait pas de la discrimination au logement.

Parmi ces plaintes, dix-sept ont été introduites auprès d'Unia, dix-sept ont été introduites par d’autres services internes ou externes à la DIRL et 133 ont été introduites par des citoyens, soit une proportion importante.

Mme Zoé Genot (Ecolo).- Vous évoquez 133 plaintes de la part de citoyens et une trentaine de la part des organismes, ce qui témoigne d'une volonté de faire fonctionner le mécanisme.

La première étape consistant à reprendre contact avec les personnes par courrier n'est peut-être pas l'outil le plus approprié pour tous les publics, comme nous avons pu le constater dans d'autres dossiers. Autant cela fonctionnera pour certains publics, autant pour d'autres, un contact oral me paraît plus pertinent. Afin de pouvoir varier les outils lorsque les réponses aux courriers se font attendre, il conviendrait de demander un numéro de téléphone dès le premier contact.

Il serait également intéressant de faire une évaluation des outils de campagne pour connaître leur incidence. Cela étant, le nombre important de plaintes signifie vraisemblablement que cela fonctionne.

S'agissant du partenariat avec les acteurs associatifs, j'entends bien qu'il manque l'arrêté royal d'agrément, et ensuite la formation, etc. Toutefois, le temps passe et j'espère que nous prendrons les devants en ce qui concerne la conception de la formation pour pouvoir la lancer dès que l'arrêté royal est approuvé. Il s'agit en effet d'un travail de longue haleine pour lequel nous souhaiterions obtenir des résultats. Pour ce faire, il faut déployer l'ensemble des moyens, car le signal de mettre fin aux discriminations n'est toujours pas envoyé clairement. Au vu des récits sur le terrain, la situation reste très compliquée et des personnes acceptent encore de louer à des prix trop élevés à défaut de trouver un logement à prix « normal ».

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Zoé Genot

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant le renouvellement de la direction de Bruxelles Logement.

Mme Zoé Genot (Ecolo).- La direction de Bruxelles Logement est nommée pour un mandat de cinq ans.

Le futur statut prévoit que le conseil de direction rédige un rapport annuel à l'adresse du gouvernement, qui porte sur les progrès réalisés en ce qui concerne les missions stratégiques du service public régional de Bruxelles.

Le mandat de la directrice actuelle arrivait à échéance le 30 mars 2022. Dès lors, nous souhaiterions savoir comment la succession est envisagée afin d'assurer la continuité de la bonne gestion de l'administration.

Quelle est la situation des mandats en cours à Bruxelles Logement ?

Quelle est la procédure d'évaluation des directeurs au sein de l'administration ? Avec quels résultats et quel suivi ?

Quel calendrier est-il prévu pour la nomination de la nouvelle direction ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Cette question relève de la compétence de mon collègue Sven Gatz, ministre chargé de la Fonction publique en Région de Bruxelles-Capitale, qui me communique les informations suivantes : talent.brussels est chargé de recruter les titulaires de mandats en Région bruxelloise. Les objectifs à atteindre et la description du poste du nouveau directeur général ou de la nouvelle directrice générale de Bruxelles Logement étant à présent connus, le gouvernement lancera la semaine prochaine la procédure de nomination du nouveau ou de la nouvelle titulaire de ce poste.

Mme Zoé Genot (Ecolo).- J'imagine que vous avez au moins été consultée pour la procédure d'évaluation. C'est vous qui pouvez constater le travail réalisé au sein de Bruxelles Logement. Avant d'engager une nouvelle personne, je présume qu'un bilan a été dressé.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Une évaluation externe a été réalisée, dans le cadre des compétences du ministre Gatz.

Mme Zoé Genot (Ecolo).- Si talent.brussels entame la procédure de recrutement la semaine prochaine, quand espérez-vous qu'elle s'achèvera ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- La procédure devrait durer environ six mois, mais nous la suivrons de très près. Nous avons en effet rapidement besoin d'une personne à la tête de Bruxelles Logement. Ces dossiers sont importants pour Bruxelles.

Mme Zoé Genot (Ecolo).- Le mandat est arrivé à échéance le 30 mars 2022 et il semble toujours régner un certain flou. C'est inquiétant.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je vous renvoie à mon collègue Sven Gatz, qui est compétent pour l'organisation du service.

Mme Zoé Genot (Ecolo).- Sachant à quel point talent.brussels est débordé et le dossier, important, je vous encourage à suivre cette procédure de près.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'évolution des coûts du logement social.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Le « Monitoring des projets de logements publics » ainsi que le rapport du plan d’urgence logement (PUL) nous informent de l’évolution du plan régional du logement (PRL), lancé en 2005, et de l’alliance habitat, concrétisée en 2013. Il en va de même des réponses que vous apportez à nos demandes d’explications et questions orales ou écrites. Vous avez également fourni des précisions à ce sujet lors des récentes discussions budgétaires.

Ces deux plans ont pris beaucoup de retard et ne seront pas terminés à la fin de cette législature, en dépit des efforts importants consentis par l’actuelle majorité. Le temps n’a pas seulement une incidence sur le rythme auquel des réponses sont apportées à l’importante demande sociale de logements que connaît notre Région, mais il a aussi des répercussions sur leur coût réel, en décalage avec le coût estimé lors de leurs démarrages respectifs en 2005 et en 2013. De 2005, première année de mise en œuvre du PRL, à 2022, l’indice ABEX, qui mesure l’évolution du coût de la construction, a augmenté de 60 %. Entre 2013, première année de mise en œuvre de l'alliance habitat, et 2022, ce même indice a connu une croissance de 30,6 %.

C’est dire que les projets qui restent à construire - comme ceux produits ces dernières années - dans le cadre de ces deux plans régionaux ont connu et vont connaître des coûts nettement plus élevés que ceux envisagés initialement.

Selon le « Monitoring des projets de logements publics » de la mi-2021, qui faisait état de la situation au premier janvier 2021, sur un total de 11.720 logements envisagés par le PRL et l’alliance habitat, 3.971 avaient été réceptionnés et 1.546 étaient en cours de construction, soit un total de 5.537 logements. Le rapport du PUL évoque, quant à lui, à la page 10, que 3.185 logements issus de ces deux plans ont été réceptionnés avant juin 2019, que 3.572 logements seront provisoirement réceptionnés avant fin mai 2024 et que, pour 2.001 autres logements, un chantier sera entamé avant cette date. Cela représente un objectif de 5.573 logements « réalisés » supplémentaires, c'est-à-dire provisoirement réceptionnés ou en chantier, depuis juin 2019.

Le sixième « Monitoring des projets de logements publics », publié très récemment, fait état, quant à lui, de prévisions différentes et moins optimistes.

Depuis près de deux ans, les coûts de certains matériaux connaissent une croissance importante au point que, dans certains cas, les opérateurs renoncent ou postposent la réalisation de certains projets. Cette croissance accentuée des coûts, eu égard aux chiffres repris ci-dessus, va porter sur la moitié du programme général de ces plans.

Les montants initialement engagés pour le PRL et l’alliance habitat pour couvrir la part de subsides à charge de la Région bruxelloise - respectivement estimée à 50 % et à 33 % - pour la production des logements sociaux et moyens locatifs l’ont été sur la base d’un coût de construction au mètre carré. Le coût envisagé en 2013 était de 1.550 euros, quel était le coût envisagé en 2005 ?

Pouvez-vous nous communiquer, au regard de ces coûts initiaux tels qu’envisagés à l’époque, et sur la base d’opérations récemment achevées portant sur une même année (2021), le prix moyen actuel au mètre carré pour un logement social neuf et un logement moyen neuf dans la procédure classique de construction ? Par rapport à ce coût moyen et au fait que les opérations d’achat clé sur porte se sont multipliées en 2021, à quel coût moyen au mètre carré aboutit-on pour les logements sociaux et moyens ?

La Région interviendra-t-elle de manière complémentaire pour assurer sa part de subsidiation dans ces deux plans, eu égard aux programmes à charge de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB)  ? Avez-vous déjà mandaté la SLRB afin qu’elle réévalue à quelle hauteur devrait être cet apport complémentaire de subsides ? Si nécessaire, les crédits provisionnels prévus depuis 2020 au profit de la SLRB pourraient-ils être mobilisés ?

Est-il possible d’avoir, tant pour le PRL que pour l’alliance habitat, une vision du coût consolidé total - reprenant la part des subsides, mais aussi la part complémentaire des emprunts afférant à chaque projet - des programmes réceptionnés au 31 décembre 2021 par la SLRB, la SFAR, le Fonds du logement et le community land trust  ?

Ces évolutions des coûts à la hausse ainsi que la situation générale des finances régionales plaident pour un monitoring financier transparent et fréquent du suivi de ces programmes. Avez-vous prévu de compléter en ce sens la mission dévolue au monitoring des logements publics afin de permettre aux parlementaires d'avoir une vision plus précise de l’exécution de ces programmes ? Comment expliquer les distorsions entre le rapport sur l'état d'avancement du PUL et le dernier « Monitoring des projets de logements publics » ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Les montants initialement engagés pour le plan régional du logement et l’alliance habitat sont les suivants :

- 1.250 euros par mètre carré brut dédié au logement hors sol ;

- 600 euros par mètre carré brut pour le sous-sol ;

- 800 euros par mètre carré brut hors sol casco ;

- 870 euros par mètre carré brut hors sol casco+.

À cela s'ajoutent le montant pour les abords, les impétrants et frais divers, les honoraires des bureaux d’études et la TVA sur les logements et les équipements.

En 2018, les prix ont été mis à jour comme suit :

- 1.400 euros par mètre carré brut dédié au logement hors sol ;

- 670 euros par mètre carré brut pour le sous-sol ;

-  900 euros par mètre carré brut hors sol casco ;

- 975 euros par mètre carré brut hors sol casco+.

À cela s'ajoutent également les divers montants que je viens de mentionner.

Concernant les différences de coût entre les logements sociaux neufs et les logements sociaux moyens, je vous confirme tout d’abord qu’il n’y a pas de distinction tant au niveau de la conception qu’au niveau de la construction entre un logement social et un logement moyen. La distinction est faite au niveau de l’octroi de subsides.

Par ailleurs, comme j’ai pu le dire lors de la réunion de la commission relative aux débats budgétaires en réponse à une question posée par M. De Wolf, la comparaison des prix des logements clé sur porte et des logements développés par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) sur des terrains régionaux n’est pas possible. En effet, le prix d’un logement clé sur porte comprend, en plus de la construction même des logements, la partie du terrain. Or, comme vous le savez, le prix du foncier peut différer d’une localisation à l’autre.

Toutefois, sachez qu’en moyenne, le prix d’un logement en développement propre de la SLRB est de 220.000 euros, tandis que celui d'un logement clé sur porte est de 300.000 euros, foncier et honoraires compris.

J’en profite aussi pour rappeler que toute acquisition faite par la SLRB se fait sur la base d’un rapport remis par le comité d'acquisition d'immeubles régional.

Concernant la subsidiation de la Région, je répète ce que j’ai dit lors des débats budgétaires en commission : actuellement, le budget est suffisant. Si la tendance, notamment l’augmentation des coûts, persiste, une réévaluation du budget ou des objectifs sera bien entendu nécessaire.

Les crédits provisionnels prévus depuis 2020 sont des avances, c’est-à-dire des prêts qui ne peuvent pas complémenter les subsides. À défaut, la règle des 50 % de subsides ne serait plus respectée.

En ce qui concerne votre question relative au coût consolidé total des deux plans, un tableau a été envoyé au secrétariat de la commission.

Quant à votre dernière question, je rappelle que le suivi financier, comme le suivi des programmes, se fait déjà à différents niveaux :

- au niveau du conseil d'administration de la SLRB, qui inclut des représentants du gouvernement ;

- au niveau du comité de pilotage financier, où la SLRB procède à un état des dépenses sous le contrôle des commissaires du gouvernement.

Après vérification en interne, nous n’identifions pas de distorsions entre le rapport sur l'état d'avancement du plan d'urgence logement et le « Monitoring des projets de logements publics ». En effet, en toute logique, ce sont les mêmes chiffres et dans les deux cas, il s’agit d’une photographie de la situation au 1er janvier 2022.

Je tiens cependant à attirer votre attention sur le fait que, dans le « Monitoring des projets de logements publics » se trouvent également toutes les productions publiques qui se font en dehors du plan régional du logement et de l’alliance habitat, comme celles de citydev.brussels, mais aussi du Fonds du logement.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- J'examinerai avec attention le tableau qui nous sera communiqué par M. Offermann, secrétaire de la commission.

- L'incident est clos.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- À la fin de 2020, le gouvernement régional bruxellois a examiné les demandes de renouvellement d’agrément introduites par les agences immobilières sociales (AIS). Seules 16 des 24 AIS bruxelloises ont obtenu une reconduction de leur agrément pour une durée normale de cinq ans. Huit autres ont vu, quant à elles, leur agrément renouvelé pour une durée limitée à deux ans, à savoir l’Agence immobilière sociale étudiante (AISE), les AIS d’Anderlecht-Cureghem, de Forest, d’Uccle, de Molenbeek-Saint-Jean, mais aussi les AIS Comme Chez Toi, Hector Denis et Quartiers.

La décision du gouvernement bruxellois de ne renouveler l’agrément des AIS précitées que pour une durée de deux ans se justifiait principalement par le fait que leur santé financière paraissait relativement fragile. En effet, sept de ces entités présentaient alors des fonds propres négatifs. Pour sa part, l’AIS Quartiers disposait, certes, de fonds propres positifs, mais sa situation financière s’était considérablement détériorée en l’espace de quelques années, à tel point qu’elle affichait des niveaux de liquidité et d’endettement très préoccupants. Dans un avis rendu en décembre 2020 à propos de l’octroi des subventions au secteur des AIS pour l’année budgétaire 2021, l’Inspection des finances a aussi exprimé des réserves quant à l’état des finances de plusieurs AIS dont l’agrément n’a été renouvelé que pour une durée de deux ans.

Les AIS étant devenues des acteurs incontournables de la politique du logement en Région bruxelloise, il est primordial de garantir leur solidité et leur bonne santé financière afin qu’elles puissent conserver la confiance des propriétaires-bailleurs, poursuivre les prises en gestion de nouveaux logements et offrir un accompagnement social de qualité à leurs locataires. Ayant pris conscience de la nécessité de suivre de façon plus régulière et plus détaillée l’évolution de la situation financière des AIS, le gouvernement bruxellois a décidé de réaliser chaque année un monitoring financier de ce secteur. Au début de l’année 2021, il a chargé le bureau d’études Isis Consult de concevoir un outil ad hoc. Le consultant a veillé à intégrer dans cet outil d’analyse à la fois des indicateurs financiers classiques (ratios de liquidité, de solvabilité et de rentabilité), des indicateurs opérationnels (ayant trait aux métiers et aux modalités de fonctionnement des AIS) et des indicateurs contextuels (reflétant les spécificités et la réalité de terrain de chaque AIS).

Grâce à cet instrument, le gouvernement régional pourra non seulement analyser l’évolution de la situation financière des différentes AIS d’année en année, mais également comparer les performances de chaque AIS par rapport au secteur considéré dans son ensemble. En réponse à une question écrite que je vous ai posée en juillet dernier, vous nous avez informés que Bruxelles Logement devrait finaliser le premier contrôle financier des AIS à la fin de l’année 2022.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la santé financière des agences immobilières sociales.

Comment la situation financière des huit AIS dont l’agrément n’avait été reconduit fin 2020 que pour une durée de deux ans a-t-elle évolué au cours des 24 derniers mois ? Le gouvernement bruxellois a-t-il accepté de renouveler l’agrément de ces AIS en fin d’année ? Dans l'affirmative, pour quelle durée ?

Votre administration a-t-elle bien achevé le premier monitoring financier annuel des AIS bruxelloises ? Dans l’affirmative, pourriez-vous nous en présenter les résultats en nous décrivant la situation financière du secteur dans son ensemble ?

Pourriez-vous nous fournir par le biais du secrétariat de la commission un tableau reprenant les données de chacune des 24 AIS bruxelloises agréées pour l’ensemble des indicateurs financiers, opérationnels et contextuels intégrés dans l’outil de monitoring élaboré par Isis Consult ?

Ce premier monitoring annuel a-t-il permis de déterminer les facteurs susceptibles d’expliquer les difficultés financières actuellement rencontrées par un certain nombre d’AIS bruxelloises ?

Sur la base des résultats du monitoring, chaque AIS a-t-elle bien reçu un rapport d’analyse personnalisé afin de pouvoir prendre connaissance des différents éléments ayant une incidence négative sur l’état de ses finances ?

Le gouvernement a-t-il invité certaines AIS à adopter des mesures devant leur permettre de restaurer leur santé financière ? Dans l'affirmative, pourriez-vous nous exposer la stratégie de redressement de leurs finances ?

Les conclusions du monitoring pourraient-elles conduire le gouvernement à adapter les modalités de financement de ce secteur ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Dans le cadre des renouvellements d’agrément, il avait été demandé aux agences immobilières sociales (AIS) concernées de transmettre, en plus des documents requis, un récapitulatif de l’ensemble des mesures qu’elles avaient prises pour améliorer leur situation financière, ainsi que les résultats déjà obtenus grâce à ces mesures. Les huit AIS ont communiqué ces informations.

L’administration a pu constater que les AIS concernées ont toutes pris différentes mesures allant dans la bonne direction. Celles-ci varient d’une AIS à l’autre :

- amélioration de l'organisation du travail et des procédures internes ;

- réduction des risques financiers ;

- diversification des sources de financement ;

- attitude prudente et proactive vis-à-vis de l’inflation ;

- planification budgétaire à long terme ;

- renforcement et professionnalisation du personnel ;

- assainissement du parc de logements.

L’administration a également analysé l’évolution du fonds social et du résultat de chacune de ces AIS lors des exercices comptables 2019, 2020 et 2021. Des résultats notables ont été constatés pour les huit AIS. Les mesures prises par les AIS semblent donc déjà porter leurs fruits.

Pour l’exercice 2021, toutes ont présenté un résultat positif. Deux AIS avaient par contre toujours un fonds social négatif lors de l’exercice 2021. Néanmoins, ces AIS ont connu une amélioration importante de leur fonds social par rapport à l’exercice 2019. J’ai donc décidé de renouveler l’agrément de ces huit AIS.

Il a néanmoins été décidé de ne renouveler l’agrément que pour une durée de trois ans. Ce choix est motivé par la volonté d’aligner l’ensemble des AIS sur un calendrier unique, dans la perspective d’une prochaine révision de l’arrêté organisant les AIS et, dans ce cadre, d’une possible modification des conditions d’agréments. Les 24 AIS actuellement agréées en Région de Bruxelles-Capitale ont ainsi toutes leur agrément valable jusqu’au 31 décembre 2025.

Vu les difficultés rencontrées par l’administration pour le mettre en œuvre et afin de ne pas pénaliser le secteur, il avait été décidé de ne pas lier le monitoring financier au contrôle opéré en vue de la liquidation de la troisième tranche des subventions pour l’année 2021. En effet, certaines pratiques en matière d’imputations comptables diffèrent d’une AIS à l’autre. Par exemple, il n’existe pas de définition comptable unanime de ce que recouvre la notion de charges locatives.

Aussi, étant donné les différences qui peuvent exister entre AIS quant à la manière de comptabiliser certains éléments, Bruxelles Logement avait également demandé à chaque AIS de remplir elle-même un tableau reprenant les comptes de référence. L’objectif était d’éviter d’éventuelles erreurs d’interprétation comptable. Les AIS avaient jusqu’au 15 octobre 2022 pour remplir ce tableau.

Les contributions des AIS ont été compilées par Bruxelles Logement et son travail d’analyse a démarré cette semaine. Des contacts seront ensuite pris avec chaque AIS en vue de lever les éventuels soucis d’interprétation. Les données finales pourront ensuite être intégrées au monitoring financier. Je ne suis donc pas en mesure, à l’heure actuelle, de vous fournir le tableau que vous demandez, mais ne manquerai pas de le faire ultérieurement.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Vos réponses me satisfont. Il me semble tout à fait logique et cohérent d'avoir aligné la durée d'agrément des huit AIS restantes sur les seize premières. Si les conditions d'agrément sont modifiées, elles pourront ainsi toucher les 24 AIS en même temps.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les observations émises par la Cour des comptes au sujet du compte général du Fonds du logement pour l'année 2021.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Le 26 octobre 2022, la Cour des comptes a adressé au Parlement son 27e cahier annuel portant sur la certification des comptes généraux de la Région de Bruxelles-Capitale et des organismes d’intérêt public (OIP) pararégionaux pour l’exercice 2021.

Dans ce rapport, la Cour des comptes émet une opinion avec réserves à propos du compte général 2021 du Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale. Celles-ci s’expliquent principalement par le fait que le résultat budgétaire du Fonds du logement est sous-évalué à concurrence de 4.038.055 euros. La Cour des comptes relève en effet que dans le compte d’exécution du budget 2021, les remboursements anticipés des crédits hypothécaires intervenus en décembre n’ont pas fait l’objet d’une imputation budgétaire aux rubriques « remboursement de crédits par les ménages » et « perception d’intérêts d’autres secteurs que le secteur des administrations publiques », à raison de respectivement 4.021.154 euros et 16.901 euros.

En outre, la Cour des comptes émet quelques observations complémentaires, constatant tout d’abord que les dépenses effectuées par cet OIP dépassent largement les autorisations de dépenses de plusieurs programmes du budget 2021, qu’il s’agisse de la gestion générale, de l’octroi des crédits hypothécaires ou des opérations de l’aide locative.

Elle reproche également à l’organe de gestion du Fonds du logement de ne pas avoir encore désigné un comptable-trésorier titulaire, ni un comptable-trésorier suppléant, ce qui a pour conséquence qu’aucun compte de gestion n’a pu être soumis pour les exercices de 2015 à 2021.

Par ailleurs, elle observe que pour plusieurs commandes passées par le Fonds du logement en 2021 en vertu d’un contrat-cadre, l’engagement comptable n’est intervenu qu’après la notification. De telles pratiques contreviennent à l’article 53 de l’ordonnance organique du 23 février 2006 portant les dispositions applicables au budget, à la comptabilité et au contrôle (OOBCC), lequel dispose que « l’approbation des contrats et marchés publics de travaux, de fournitures et de services, ainsi que les arrêtés d’octroi de subventions, ne peuvent être notifiés avant que ces contrats, marchés publics et arrêtés n'aient fait l’objet d’un engagement comptable ».

S’agissant de la présentation des documents comptables, la Cour des comptes souligne que le compte général 2021 du Fonds du logement n’a pas été établi conformément aux règles d’évaluation énoncées par l’arrêté royal du 10 novembre 2009 fixant le plan comptable applicable à l’État fédéral et aux entités fédérées.

Enfin, elle relève que le Fonds du logement n’a toujours pas organisé de service d’audit interne, méconnaissant ainsi le prescrit de l’article 80 de l’OOBCC.

Madame la Secrétaire d'État, que répondez-vous aux observations émises par la Cour des comptes à propos de ce compte général du Fonds du logement pour l'année 2021 ? Les dirigeants du Fonds du logement contestent-ils le bien-fondé de certaines critiques formulées par la Cour dans son 27e cahier ?

Pour quelle raison les remboursements anticipés de crédits hypothécaires effectués en décembre 2021 n'ont-ils pas été imputés au compte d'exécution du budget du Fonds du logement ? Comment expliquez-vous qu'un certain nombre d'erreurs et de manquements relevés par la Cour dans ses précédents cahiers se retrouvent dans le compte général 2021 ?

Quelles mesures le gouvernement a-t-il déjà adoptées en vue d'éviter que les différents manquements observés dans le compte général 2021 du Fonds du logement ne soient à nouveau constatés lors de la certification des prochains comptes du Fonds du logement ?

Quelles initiatives la direction du Fonds du logement a-t-elle prises en 2022 pour s'assurer que le compte général de cet organisme pourra dorénavant respecter scrupuleusement l'ensemble des dispositions de l'ordonnance organique du 23 février 2006 portant les dispositions applicables au budget, à la comptabilité et au contrôle (OOBCC) et de l'arrêté royal du 10 novembre 2009 ?

Des comptables trésoriers titulaires et suppléants ont-ils pu être désignés dans le courant de l'année 2022 ? Enfin, quand le Fonds du logement pourra-t-il mettre en place un service d'audit interne ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale poursuit son plan d’action pour répondre aux différentes observations de la Cour des comptes. Les dirigeants du Fonds du logement ne contestent pas le bien-fondé de certaines critiques formulées par la Cour dans son 27e cahier. Toutefois, sachez que les remboursements anticipés de décembre 2021 n'ont été comptabilisés qu'en janvier 2022 pour des raisons opérationnelles.

Cette situation a été corrigée plus tard dans la comptabilité générale, mais sur un compte qui n’était pas lié à l’exécution de la comptabilité budgétaire. Cette sous-estimation des recettes budgétaires est sans impact sur le solde du système européen des comptes nationaux et régionaux 2010 du Fonds du logement, car il s’agit d’un mouvement en classe 8. Elle n’a pas affecté non plus le résultat comptable du Fonds du logement en 2021.

J'en viens aux erreurs à nouveau commises lors de l’établissement du compte général 2021 du Fonds du logement. Rappelons que la consolidation du Fonds du logement en 2015 a confirmé l’application de deux normes comptables : la comptabilité d’entreprise, d’une part, et la comptabilité publique, d’autre part. Le Fonds du logement doit donc intégrer une comptabilité générale, analytique et budgétaire dans un même système. Par contre, vu la taille et les ressources de l’entreprise, il n’est pas possible de gérer deux plans comptables en parallèle, comme le font par exemple certaines sociétés multinationales. Ce sont donc les obligations de comptabilité d’entreprise qui priment dans ce cas, vu l’obligation de déposer les comptes standardisés à la centrale des bilans de la Banque nationale de Belgique.

S'agissant des initiatives prises en 2022 par le Fonds du logement pour s’assurer que son compte général respecte dorénavant l’ensemble des dispositions de l'OOBCC et de l’arrêté royal du 10 novembre 2009, plusieurs mesures ont été prises, d’où la résolution de plusieurs anciennes observations en 2022, notamment concernant la comptabilisation des engagements.

Par ailleurs, pour la procédure de comptabilisation des remboursements anticipés, le Fonds du logement met en place une communication plus structurée entre les services concernés pour éviter toute répétition.

En outre, le Fonds du logement garantit d’exploiter l’ensemble de ses ressources pour répondre le plus rapidement possible aux obligations de l'OOBCC, tout en précisant que cela s’étale sur plusieurs années, vu l’ampleur du projet et la nécessité d’un changement graduel dans les processus comptables et opérationnels.

Quant aux comptables-trésoriers, ils n’ont pas pu être désignés en 2022. Cependant, le service comptabilité et trésorerie, créé en 2020, est devenu plus indépendant en 2021 grâce à un statut spécifique instauré pour les pouvoirs de signature des paiements, séparés des pouvoirs d’ordonnateur. En outre, quand le service comptabilité et trésorerie sera totalement opérationnel selon les directives de l'OOBCC, le Fonds du logement pourra nommer les comptables-trésoriers.

Enfin, s'agissant de la mise en place d’un service d’audit interne au sein du Fonds du logement, il est à préciser que dans la pratique, le Fonds a fait l’objet de plusieurs audits ces dernières années, plus spécifiquement concernant les processus informatiques et les risques d’intrusion numérique. Le Fonds organisera un audit interne pour couvrir d’autres domaines lorsque les recommandations des audits informatiques seront suffisamment avancées.

- L'incident est clos.

Question orale de M. David Leisterh

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la révision subjective de la grille d'Indexation des loyers à Bruxelles.

M. le président.- En l'absence de M. David Leisterh, sa question orale est lue par M. Bertin Mampaka Mankamba.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Madame la Secrétaire d'État, votre cabinet a commandé une étude au premier quadrimestre 2022 qui ambitionnait de produire une grille indicative des loyers en Région de Bruxelles-Capitale. Cependant, il apparaîtrait que, sans attendre les résultats de la nouvelle étude, la grille indicative aurait été modifiée par des arrêtés du gouvernement bruxellois publiés le 19 octobre 2022.

Cette révision de la grille indicative des loyers s’inscrirait dans l’article 9 paragraphe 1er de l’arrêté du 19 octobre 2017, qui dispose que « le ministre révise la grille annuellement et au plus tard le 31 décembre précédant son année d’application. À défaut de révision dans ce délai, les loyers repris au sein de la grille sont indexés conformément à l’article 1728bis du Code civil ».

Selon M. Leisterh, la grille n’a jamais été révisée : les loyers mentionnés dans la grille indicative ont été simplement indexés aux 1er janvier 2019, 2020, 2021 et 2022. Une révision de cette grille, telle que réalisée en octobre 2022, empêche l’indexation automatique de celle-ci, comme indiqué dans l'article susmentionné. Sachant qu’en 2023, l’indexation risque d’être supérieure à 10 %, ladite révision bloque l’indexation automatique et permet dès lors de ne pas tenir compte de l’indexation.

De plus, il apparaît que cette révision ne se base pas sur l'étude de 2022, mais bien sur celle de 2021. De même, la méthodologie de calcul semble très complexe et peu transparente. Mme Maison s'est d'ailleurs déjà préoccupée de cet aspect. Des éléments de nature à majorer le loyer ne semblent plus être autant pris en considération. Par exemple, un garage majorait le loyer à hauteur de 88 euros. Dorénavant, cette majoration se limite à environ 40 euros.

Qu'est-ce qui justifie la commande d’une étude en 2022 ? Pourquoi ne pas avoir attendu les résultats de celle-ci pour la modification de la grille indicative des loyers ? Au vu de ces éléments, quel sera l’objectif de l’étude de 2022 et à quoi servira-t-elle ? N'est-ce pas de l'argent perdu ?

Comment justifiez-vous la modification de la grille indicative en 2022 ? Cette modification a-t-elle pour objectif de rendre impossible toute indexation de celle-ci en 2023 ?

La grille indicative doit permettre au public d’avoir une vision réaliste des loyers actuels en Région de Bruxelles-Capitale. J'ai participé aux débats et confirme que c'était bien là l'esprit de l'ordonnance. Sa modification subjective et le non-respect de la révision annuelle soulèvent certaines questions, et principalement celle de la transparence. Comment expliquez-vous ce manquement à la fonction première de la grille indicative ? J'insiste sur le caractère indicatif de la grille, bien que les amis de M. Obolensky aient voulu la rendre contraignante. Pourriez-vous présenter, en détail, la méthode de calcul de l'outil ? Cette dernière a soulevé de nombreuses inquiétudes et suscité beaucoup d'observations au sein de cette commission.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Il semble qu'il y ait à tout le moins quelques malentendus concernant ce dossier. En effet, cette révision aura été tout sauf subjective. Quelques rétroactes vous permettront de mieux appréhender ce dossier.

En 2020, j'ai lancé un travail d'évaluation et de révision de la grille publiée en 2017. Cette révision visait deux objectifs :

- améliorer la représentativité en remplaçant l'échantillon initial de 8.700 baux qui dataient de 2012, 2013 et 2015 par un nouvel échantillon de 15.000 baux datant de 2017, 2018 et 2020-2021 ;

- améliorer le traitement statistique des données collectées.

Ce travail a abouti à un nouveau modèle, livré notamment par les chercheurs de l'ULB en août 2021. Cette nouvelle grille se basait non seulement sur ces données plus récentes et plus importantes, mais elle permettait également une prise en considération beaucoup plus fine de certaines variables affectant le loyer, en particulier la superficie et la localisation du bien.

J'ai donc décidé de proposer au gouvernement de remplacer l'ancienne grille par cette version révisée, sensiblement plus objective et qualitative. Ce travail a alors abouti à l'adoption de l'arrêté modificatif et la publication de la nouvelle grille.

Néanmoins, ce travail d’évaluation a également mis en évidence le besoin d’inscrire la révision de la grille indicative dans une perspective à long terme. En effet, même si la nouvelle grille a sensiblement amélioré l’information à disposition des Bruxellois et des Bruxelloises, il subsiste des marges d’amélioration. C'est pourquoi, outre la publication de la nouvelle grille, j'ai décidé de relancer un nouveau marché d’études en vue de doter la Région d’une vision méthodologique à plus long terme.

Cette mission est en cours et vise à revoir le mode de collecte de données, qu'il s'agisse des enquêtes de l’Observatoire des loyers, l’utilisation de données administratives ou le traitement des données collectées pour rendre la grille la plus fidèle possible et faciliter son actualisation par l’administration.

La modification de la grille indicative se justifie par un souci de transparence et d’efficacité. Elle a pour vocation d’être une photographie du marché. À partir du moment où nous disposions de données plus récentes, il m'a semblé approprié de faire évoluer le modèle sur cette base plutôt que de se contenter simplement d’indexer la grille précédente. Une telle approche aurait été malhonnête sur le plan intellectuel et contraire à la volonté du législateur.

L’arrêté du 19 octobre 2017 instaurant la grille indicative des loyers est clair quant au processus d'indexation. La grille est prioritairement révisée par l’apport de nouvelles données. L’indexation est un mode de révision par défaut, dans l’hypothèse où aucune révision n’aurait été effectuée.

Enfin, il serait particulièrement indigeste de vous communiquer oralement l’ensemble des équations utilisées pour le calcul des loyers de référence. Toutefois, l’ensemble de ces informations sont disponibles publiquement sur le site de Bruxelles Logement, loyers.brussels.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Nous sommes impatients de revenir sur la méthodologie, car il serait intéressant de comprendre le processus qui a mené à la révision de cette grille. J'ai en effet le sentiment qu'elle avait été approuvée sur la base d'un compromis politique. C'est donc une question de transparence.

Madame la Secrétaire d'État parle d'une photographie. Pour qu'elle soit la plus utile possible dans notre Région, qui a besoin d'indicateurs pour gérer la crise du logement, il serait intéressant d'ouvrir le débat sur la manière dont les loyers indicatifs sont fixés dans certains quartiers.

- L'incident est clos.