Présidence : M. Petya Obolensky, président.

Demande d'explications de Mme Françoise De Smedt

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'état des lieux de l'avant-projet d'ordonnance sur les expulsions domiciliaires.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Ma question date d'avant vos récentes déclarations dans la presse et fait suite aux auditions relatives à la lutte contre les expulsions domiciliaires qui se sont tenues aux mois de novembre et janvier derniers en commission du Logement. Les exposés des différents orateurs y ont fait état d’une situation et de chiffres particulièrement alarmants pour la Région bruxelloise.

Ainsi, dans plus de 80 % des cas, l’expulsion fait suite à des arriérés de loyers impayés pour un montant moyen estimé à 3.000 euros. Par ailleurs, un article synthétisant le projet Bru-Home - qui est désormais disponible en ligne - répertorie les chiffres dont nous disposons quant aux expulsions tout en mettant en lumière le fait qu’un monitoring reprenant des données fiables et centralisées fait toujours défaut. Cet article pointe également les conséquences dramatiques pour les locataires concernés par les expulsions, ainsi que le coût qu’elles représentent pour la société. Il dresse en outre une esquisse du profil des bailleurs et alerte sur les causes structurelles - loyers impayables, manque de places dans les logements sociaux, etc. - qui mènent à de telles procédures, particulièrement violentes.

Pour le PTB, il est urgent et nécessaire de prendre des mesures pour ne plus en arriver à des expulsions de plusieurs centaines de familles par an. Entre-temps, vous avez fait une déclaration dans la presse concernant le projet d'ordonnance relatif, notamment, au moratoire hivernal. Quel est le calendrier des prochaines étapes dans le cadre de la présentation de ce projet au Parlement bruxellois ? Ce projet d’ordonnance prévoit-il la mise en place d’une veille sur les expulsions domiciliaires, qu’elles soient judiciaires, administratives ou illégales ? Si oui, comment sera-t-elle effectuée ?

Ce projet d’ordonnance contient-il des mesures concrètes pour clarifier la communication aux locataires - au moyen d’un envoi postal simple par exemple - et garantir la présence de ceux-ci lors des audiences ?

Ce projet d’ordonnance contient-il des mesures concrètes pour permettre aux juges de paix d’examiner le caractère potentiellement abusif du loyer ? Ce projet d’ordonnance prévoit-il des moyens humains et financiers supplémentaires pour soutenir les CPAS dans leur accompagnement aux locataires menacés d’expulsion ?

Concernant le futur fonds pour la prise en charge des arriérés de loyers, avez-vous prévu un traitement différencié selon le type de bailleur ? Qui sera chargé de ce fonds et comment sera-t-il alimenté ? Les montants qui y seront affectés seront-ils suffisants au vu, d'une part, des nombreuses expulsions dont font état les associations de terrain et, d'autre part, de l'augmentation des loyers qui pourrait impliquer une nouvelle augmentation des arriérés ?

Mme Nadia El Yousfi (PS).- Une étude du projet de recherche Bru-Home sur les expulsions de logement en Région de Bruxelles-Capitale a récemment mis en lumière le déficit de connaissances sur le sujet. Elle a focalisé son attention sur les expulsions judiciaires, beaucoup plus nombreuses que les expulsions administratives.

Très souvent, la réception d'un jugement d'expulsion est, pour les locataires concernés, une cause de stress intense. Ces derniers risquent en effet de se retrouver dans un logement temporaire et précaire, un hébergement d'urgence ou chez un proche, voire dans un logement inadéquat présentant des problèmes d'insalubrité ou autres. Une expulsion affecte tous les aspects de la vie : santé, scolarité, travail, etc.

En 2019, le rapport de l'Observatoire de la santé et du social de Bruxelles-Capitale nous rappelait déjà que nous ne disposions pas de statistiques officielles, centralisées et fiables sur les cas d'expulsion dans notre Région. Ce manque de données statistiques renforce le phénomène d'invisibilisation du problème. La multiplication des acteurs impliqués à chacune des étapes de la procédure d'expulsion complique la production et la centralisation de données statistiques homogènes.

Ladite étude nous apprend également que, chaque jour, onze ménages bruxellois en moyenne reçoivent un ordre d'expulsion. Dans la majorité des cas, les jugements d'expulsion ont pour motif des arriérés de loyer. Il faut y ajouter les expulsions administratives et informelles, ces dernières étant très difficiles à quantifier.

La géographie socioéconomique se retrouve en partie dans la répartition des expulsions sur l'ensemble du territoire de la Région bruxelloise. Dans ses conclusions, l'étude pointe la dimension structurelle des expulsions de logement en Région de Bruxelles-Capitale. Selon les chercheurs, la cause principale en serait non pas les loyers impayés, mais les loyers impayables pour une part importante de la population. La question des expulsions est donc intimement liée à celle des loyers sur le marché locatif.

Comment prévoyez-vous d'améliorer la collecte de statistiques officielles concernant les cas d'expulsion en Région de Bruxelles-Capitale ?

Il semblerait que la réforme de la procédure d'expulsion et l'instauration d'un moratoire hivernal généralisé dans notre Région aient été définitivement approuvées par le gouvernement. C'est une victoire. Pourriez-vous nous indiquer le calendrier fixé pour la présentation de ce texte au Parlement ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Vos questions qui me donnent l'occasion de faire le point sur l'avant-projet d'ordonnance insérant dans le Code bruxellois du logement les règles de procédures applicables aux expulsions domiciliaires et modifiant les moyens affectés par et au profit du Fonds budgétaire de solidarité.

Ce projet a été adopté par le gouvernement en troisième lecture le 17 mars dernier et devrait vous être soumis très prochainement. Normalement, Monsieur le Président, les discussions auront lieu le 27 avril prochain. Nous aurons alors l'occasion de revenir en profondeur sur l'analyse du texte.

L'avant-projet d'ordonnance prévoit effectivement la mise en place d'un monitoring des expulsions judiciaires. Tous les jugements autorisant une expulsion domiciliaire devront être transmis au tiers de confiance du service public régional de Bruxelles, qui sera chargé d'une part de généraliser les données utiles au monitoring et d'anonymiser les données non pertinentes. Perspective.brussels sera ensuite chargé d'analyser les données et de les publier sous une forme agrégée dans un rapport publié chaque année sur son site internet.

Le projet met la prévention au cœur de son dispositif et prévoit en ce sens deux mesures :

- premièrement, une mise en demeure obligatoire, adressée un mois avant l'acte introductif d'instance. Celle-ci doit contenir obligatoirement le détail des sommes dues, les arriérés locatifs et les charges ;

- deuxièmement, une boîte aux lettres individuelle pour chaque logement.

Le projet renforce également l'accompagnement du locataire par trois mesures :

- en imposant la notification au CPAS de toutes les demandes et décisions d'expulsion ;

- en imposant dans l'acte introductif d'instance la mention du numéro de téléphone et de l'adresse électronique de la personne envers laquelle l'expulsion est sollicitée ;

- en autorisant le CPAS à prendre contact proactivement avec la personne menacée d'expulsion.

Le projet d'ordonnance vise à régler la procédure d'expulsion et non à lutter contre les loyers abusifs. Il prévoit toutefois que le juge de paix fixe le montant de l'indemnité d'occupation due pendant le moratoire hivernal et pour toute suspension du délai d'expulsion hors moratoire, en ayant égard aux circonstances de l'affaire et des intérêts des deux parties. La grille des loyers est également mentionnée.

Le projet d'ordonnance ne prévoit pas de missions supplémentaires à confier aux CPAS. En revanche, des mesures ou délais supplémentaires sont prévus pour leur permettre d'agir de manière proactive et plus efficace vis-à-vis des locataires.

Enfin, sont éligibles au paiement de l'indemnité d'occupation par le fonds de solidarité tous les bailleurs privés ou publics, à l'exception des opérateurs immobiliers publics et des agences immobilières sociales ayant bénéficié d’un subside régional pour la création ou la gestion des logements à finalité sociale.

Le Fonds régional de solidarité sera toujours géré par la direction de l'inspection régionale du logement , comme c’est le cas depuis sa création. Il dispose de 2 millions d'euros et est alimenté par les amendes liées aux discriminations et aux logements insalubres. Il est financé chaque année à hauteur de 590.000 euros en moyenne.

Vous pourrez poser des questions plus pointues lors de la réunion de la commission du Logement consacrée à ce sujet le 27 avril prochain.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Pour l'accompagnement des locataires, vous avez évoqué trois mesures : notification au CPAS, accès aux coordonnées et autorisation donnée aux CPAS de prendre contact de manière proactive.

Par contre, vous n'avez pas répondu au sujet de la présence aux audiences. Or ce point, soulevé lors des auditions, est très problématique. En effet, 60 % des locataires ne sont pas présents aux audiences. Un accompagnement supplémentaire est-il prévu ?

Je reviens également sur les aides supplémentaires octroyées aux CPAS. La prolongation des délais est un point positif, mais il est essentiel que, pendant ce laps de temps, les CPAS puissent apporter une aide concrète. Certes, leur situation est compliquée en matière de personnel, de moyens ou autres. Nous craignons donc qu'ils ne puissent pas faire plus que ce qu'ils font actuellement et que le rallongement des délais ne permette pas d'aider au mieux les locataires subissant ces expulsions.

Je voudrais également rappeler un point essentiel mentionné lors des auditions, à savoir que le problème principal réside dans le fait que les loyers sont impayables pour ces personnes. Nous attendons toujours qu'une mesure structurelle soit prise afin d'encadrer les loyers de manière contraignante. Dans le cas contraire, les expulsions se multiplieront.

Mme Nadia El Yousfi (PS).- J'aimerais d'abord revenir sur l'importance de ce monitoring, un outil important afin de mieux objectiver la situation dans le cadre des expulsions et d'envisager les réponses à y donner.

Ensuite, je tiens à saluer le travail d'accompagnement proactif des CPAS et à rappeler que cet allongement du délai est capital. Vous avez aussi dû envisager d'allouer des moyens supplémentaires pour soutenir ce travail essentiel pour les victimes, notamment à l'approche de leur passage devant le juge de paix.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je rejoins tout à fait M. Verstraete : il sera plus opportun de maintenir la discussion sur le fond le 27 avril prochain, quand tous les parlementaires auront pu prendre connaissance du texte et de ses modifications.

(Colloques)

- L'incident est clos.

Question orale de M. Martin Casier

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la hausse des prix moyens des loyers à Bruxelles.

M. Martin Casier (PS).- Dans son dernier baromètre de locations, paru le 28 février 2023, la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique (Federia), fait état de l’augmentation des prix moyens des loyers bruxellois. C'est une confirmation parmi d'autres, il suffit de se promener sur le terrain pour bien mesurer cette augmentation.

Ce baromètre nous apprend que le prix moyen des loyers à Bruxelles passe pour la première fois le cap des 1.150 euros, tous types de logements confondus, soit une augmentation de 4,2 %. Bien que cette augmentation soit inférieure à l’inflation, elle a un réel impact sur le quotidien des locataires bruxellois, qui paient en moyenne 47 euros supplémentaires par mois. Il s'agit de montants très élevés.

Entre 2018 et 2022, on observe une hausse des loyers bruxellois de 9,4 %. En comparaison avec les autres Régions, les prix moyens de location sur cette même période sont 12,6 % plus élevés en Wallonie et 12,2 % plus élevés en Flandre. La Région bruxelloise est donc la Région où, en moyenne, les prix ont le moins augmenté. Notons cependant que la Région bruxelloise partait de loyers plus élevés au départ.

La hausse enregistrée à Bruxelles a révélé de fortes disparités entre communes. Koekelberg et Forest connaissent les plus grands bonds de loyers, avec une augmentation de 29 % et 22 % respectivement.

Les communes de Woluwe-Saint-Pierre, Uccle et Ixelles restent les communes bruxelloises où le prix moyen de location d’un appartement demeure le plus élevé - il se situe entre 1.217 et 1.310 euros. Ces montants sont considérables au regard de la règle qui veut qu'un tiers des revenus soit consacré au loyer. On se rend bien compte de la barrière infranchissable que représentent ces chiffres, qui nécessitent des revenus familiaux de presque 4.000 euros par mois !

Les maisons mitoyennes, qui représentent seulement 5 % du marché locatif bruxellois, connaissent une baisse de 9,2 % par rapport à l’année dernière. Cependant, selon la directrice générale de Federia, les premières indications de 2023 présagent malheureusement d’une nouvelle augmentation significative des loyers pour ce type de bien.

Les agents immobiliers constatent un marché en pleine ébullition. Le directeur général de Trevi indique que l’agence du centre de Bruxelles avait conclu vingt locations, avec un loyer moyen de 870 euros en janvier 2022. Un an plus tard, cette même agence est à 55 locations, avec un loyer moyen supérieur à 1.000 euros. Il ajoute qu’au vu de l’explosion des prix, 2023 ne sera probablement toujours pas une année propice à l’achat immobilier. Bref, l'augmentation des loyers s'accélère.

Face à cette situation, ni vous, Madame la Secrétaire d’État, ni le Parlement n'êtes restés les bras croisés, avec le vote du gel de l’indexation des loyers pour les passoires énergétiques, d'une part, et, d'autre part, la création de la commission paritaire locative et la notion de loyer abusif. Nous avons beaucoup discuté en commission de sa mise en œuvre. Malgré tout, à la lumière de ces chiffres, la mobilisation doit se poursuivre. Nous n'avons pas encore réussi à suffisamment endiguer ces augmentations. Il faut continuer à nous retrousser les manches.

Avez-vous pris connaissance de cette étude ? Les chiffres de Federia sont-ils en adéquation avec les retours que vous avez du terrain ? Comment expliquer la baisse significative du prix moyen de location pour les maisons mitoyennes, alors que l’ensemble des loyers pratiqués sur le marché bruxellois augmente ? Est-ce juste un artefact statistique ?

Les chiffres indiquent que la Région bruxelloise s’en sort mieux que ses deux voisines. Comment l'expliquez-vous ?

Quelles seront les mesures à mettre en place dans les années à venir afin de freiner l’augmentation vertigineuse du marché locatif, qui représente 60 % du marché bruxellois ? Quelles sont vos ambitions en la matière ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- J’ai bien pris connaissance du dernier baromètre publié par la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique (Federia) en collaboration avec la confédération flamande des professions immobilières (Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen, CIB Vlaanderen). Ces données sont intéressantes et je n’ai aucune raison de mettre en cause le sérieux et la rigueur avec lesquels les chiffres ont été collectés. Néanmoins, ces derniers doivent être mis en perspective.

En effet, ces chiffres ne concernent que les nouveaux baux, et a priori ceux ayant été signés par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Ils ne peuvent donc être représentatifs de la diversité du marché locatif bruxellois. Évaluer le niveau de ce marché de cette manière est donc déjà sujet à caution, et plus encore dans un contexte marqué par une forte inflation et une interdiction de l’indexation des logements les plus énergivores.

Il est difficile de se prononcer sur l'évolution récente du loyer moyen des maisons mitoyennes. Il convient néanmoins de garder à l’esprit que, comme Federia le mentionne dans son étude, celles-ci ne représentent que 5 % des locations. Les chiffres publiés et leurs variations seront d’autant plus volatils que l’échantillon est faible.

Enfin, par rapport aux deux autres Régions, rappelons qu'à Bruxelles, les loyers sont dès le départ plus élevés. Leur hausse réelle affecte donc plus les Bruxellois et Bruxelloises que les habitants des autres Régions.

Cette hausse réelle et ce niveau particulièrement élevé des loyers sont évidemment un moteur important de mon action. La commission paritaire locative, le développement des agences immobilières sociales, le conventionnement et l’allocation loyer sont autant de projets adoptés ou en cours qui visent à soulager la pression qui pèse actuellement sur les locataires du marché privé.

M. Martin Casier (PS).- Je remercie Mme la Secrétaire d'État de confirmer cette situation, et d'avoir rappelé qu'il convient de regarder les chiffres avec prudence. Il est vrai que ces chiffres ne sont pas alignés sur la grille des loyers actuelle, et vous avez expliqué pourquoi. Vos explications sont de nature à nous rassurer, même si la tendance est bien là.

Le plus important se trouve à la fin de votre réponse, à savoir qu'il est absolument nécessaire de s'attaquer à cette problématique et que toute action que nous mènerons, de tous les bords, sera la bienvenue.

Le groupe PS sera évidemment à vos côtés pour toutes les initiatives qui devront être prises dans le cadre de la déclaration de politique régionale, avec l'objectif d'encadrer les loyers dans le marché locatif privé. Nous ne pouvons en effet pas continuer à laisser le marché définir ces montants, qui ne sont plus du tout en adéquation avec les revenus des Bruxellois. Il y a là un travail à réaliser, et nous serons à vos côtés pour toute action que vous entreprendrez en ce sens ou que nous pourrions mener au Parlement.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant le développement d'un outil permettant d'estimer le coût énergétique théorique d'un logement.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Selon l’enquête de l’ Observatoire des loyers réalisée en 2018, le loyer représente en moyenne 42 % du budget mensuel des ménages. À ce poids mensuel vient s’ajouter le poids considérable des factures de gaz et d’électricité, lesquelles ont augmenté de façon vertigineuse en 2022 en raison de la vigueur de la reprise économique post-Covid-19 et de la guerre en Ukraine.

Durant l’été 2022, le montant moyen des factures d’énergie des ménages belges titulaires d’un contrat variable s’établissait à environ 600 euros par mois. Même si l’on observe, depuis quelques mois, une décrue des prix du gaz et de l’électricité, ceux-ci restent particulièrement élevés et viennent grever le budget des ménages.

Dans ce contexte, il nous apparaît indispensable de fournir aux candidats locataires à la recherche d’une habitation des instruments leur permettant d’estimer le coût des charges énergétiques des logements disponibles sur le marché, et cela, afin qu’ils puissent opérer un choix en parfaite connaissance de cause. En effet, il arrive fréquemment que des candidats locataires choisissent de louer un logement qui présente un loyer hors charges très attractif, mais qui se révèle être une passoire énergétique faisant gonfler les factures de chauffage.

En Région bruxelloise, la grille indicative des loyers permet aux propriétaires bailleurs et aux candidats locataires d’obtenir une estimation approximative du loyer mensuel qui pourrait être pratiqué pour un bien donné. En revanche, cet instrument n’offre pas à ses utilisateurs la possibilité d’évaluer le coût des charges énergétiques venant se greffer sur le loyer. Pour sa part, le gouvernement de la Région wallonne a adapté, en 2020, sa grille indicative en y incorporant un nouveau module destiné à estimer le « loyer chaud » d’une habitation, c’est-à-dire le loyer intégrant le coût des factures d’énergie.

Concrètement, cet outil permet de calculer le « loyer chaud » en ajoutant à la valeur indicative du loyer une estimation des frais énergétiques induits par les caractéristiques intrinsèques du logement. Ces charges énergétiques théoriques sont calculées sur la base de plusieurs paramètres, dont le système de chauffage principal, le système de chauffage de l’eau sanitaire, les sources énergétiques employées pour les deux systèmes de chauffage ou encore la présence d’installations productrices d’énergie verte. La grille indicative des loyers wallonne fournit ainsi une estimation du prix global de la location, hors charges communes liées à l’immeuble.

En réponse à une question parlementaire posée le 6 octobre 2022, vous avez annoncé avoir chargé Bruxelles Logement de concevoir, en partenariat avec Bruxelles Environnement, un nouveau module de la grille des loyers visant à informer l’utilisateur du coût énergétique théorique du logement pour lequel il effectue une simulation. Vous avez également indiqué que cet outil devait être opérationnel avant la fin de l’année 2022.

Où en est le développement de ce nouveau module visant à calculer le « loyer chaud » de l’habitation ? Pouvez-vous nous fournir davantage de précisions à son sujet ?

Vous avez récemment admis que les données collectées dans le cadre des enquêtes de l’Observatoire des loyers ne comprenaient pas suffisamment d’informations pour estimer de façon précise et fiable les frais énergétiques induits par les caractéristiques intrinsèques d’un logement. Quelles bases de données votre administration a-t-elle dès lors mobilisées pour concevoir le module en question ? Les frais énergétiques seront-ils exclusivement estimés sur la base de la performance énergétique des bâtiments ?

Les prix du gaz et de l’électricité étant sujets à fluctuation de semaine en semaine, les données alimentant le module permettant de calculer le « loyer chaud » pourront-elles être mises à jour à intervalles réguliers ?

Quel est le coût total du développement de ce module ?

Quand sera-t-il mis en ligne sur le site loyers.brussels ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme j’ai déjà eu l’occasion de le dire dans cette commission, je suis très attachée à l’idée de permettre aux bailleurs et aux locataires de connaître le coût énergétique théorique d’un logement, autrement dit son « loyer chaud ».

Tout d’abord, il faut bien faire la distinction entre « loyer chaud » et prise en considération de la performance énergétique des bâtiments (PEB) dans le calcul du loyer. En effet, le « loyer chaud » correspond au loyer d’une habitation en y intégrant les charges énergétiques, alors que la prise en considération de la PEB dans le calcul du loyer est la variation du loyer en fonction de la PEB d’un logement. Par exemple, un logement avec une PEB A ne va pas, en règle générale, avoir le même loyer sur le marché qu’un logement avec une PEB E.

J’en viens maintenant à vos questions. Lorsque j’ai proposé au gouvernement la révision de la grille indicative des loyers, le nouveau modèle développé par les chercheurs de l’ Institut de gestion de l'environnement et d'aménagement du territoire avait supprimé la variation de loyers en fonction de la PEB. En effet, malgré les 15.000 baux recueillis, les données étaient trop peu nombreuses. Dans ce contexte, il avait été décidé de compenser ce retrait par l’ajout du module auquel vous faites référence dans votre question.

Cependant, lors des négociations relatives au plafonnement de l’indexation des passoires énergétiques, il a été décidé de rajouter les variations de la PEB dans le calcul du loyer de référence. Le modèle approuvé cet été a donc été amendé pour y réintégrer la prise en considération de la PEB, telle qu’elle se faisait auparavant. Dès lors, le développement du module relatif au « loyer chaud » a été abandonné afin de mettre l’accent sur la poursuite des développements de la grille des loyers intégrant les certificats PEB.

Le marché lancé pour la refonte de la grille prévoit en effet de mobiliser, de manière structurelle, les données recueillies par Bruxelles Environnement dans le cadre de la PEB. Un accès à ces données devrait nous permettre de modéliser aussi bien l’impact de la PEB sur le montant du loyer que le « loyer chaud ».

Concernant ce travail en cours de refonte de la grille, les chercheurs ont introduit auprès de Bruxelles Environnement une demande d’accès aux données du registre des certificats PEB des logements bruxellois, sur la base des modalités arrêtées par le délégué à la protection des données du service public régional de Bruxelles.

Malheureusement, après de nombreux échanges avec Bruxelles Environnement, ils sont toujours en attente d’un feu vert et d’un accès aux données. Comme je l’ai mentionné plus haut, ces données sont à la fois indispensables pour le calcul d’un « loyer chaud » et pour la refonte de la grille indicative. C’est pourquoi je continue à suivre de près les développements de ce dossier.

Étant donné que ces travaux sont toujours en cours, je ne suis pas en mesure de vous donner de plus amples détails sur les conclusions qui seront rendues par ces chercheurs. Néanmoins, je ne peux que vous rejoindre sur le fait que le calcul du « loyer chaud » devra tenir compte des évolutions du prix de l’énergie, en particulier dans le contexte actuel de fortes variations.

Enfin, concernant le coût des développements informatiques, ceux-ci devront être évalués sur la base de la nouvelle méthodologie proposée et des arbitrages qui devront éventuellement être faits.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Ce sont en quelque sorte les montagnes russes ou la douche froide, au choix ! Je vous avais interrogée en 2020, juste après avoir pris connaissance des très bonnes mesures prises en Région wallonne. Vous étiez un peu sceptique, à l'époque. En 2022, vous vous étiez montrée plus enthousiaste, sans doute en raison de la crise énergétique et du fait qu'il importait de mieux renseigner les locataires potentiels. Vos déclarations par rapport à la performance énergétique m'inspirent deux réflexions.

D'abord, crise énergétique ou non, il est intéressant, pour le candidat locataire, de disposer d'une prévision de « loyer chaud », laquelle a ses spécificités, et de tenir compte de la performance énergétique pour affiner le calcul de la valeur indicative du loyer.

Ensuite, je pense qu'en Région wallonne, d'autres paramètres que la performance énergétique sont pris en compte dans le calcul du « loyer chaud ». J'y voyais un outil pratique pour les locataires, mais je prends acte du fait que le gouvernement en a décidé autrement.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la location avec option d'achat.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Madame la Secrétaire d’État, le groupe DéFI considère que la politique de soutien à l’accès à la propriété doit être l’une des grandes priorités du gouvernement, dans la mesure où le fait d’être propriétaire de son habitation constitue pour un ménage un gage de sécurité financière à moyen et à long termes.

Force est malheureusement de constater qu’en raison de la hausse sensible des prix de l’immobilier enregistrée dans les dix-neuf communes bruxelloises au cours des vingt dernières années, acquérir une maison ou un appartement dans notre Région apparaît aujourd’hui comme un objectif difficilement atteignable pour de très nombreux ménages.

Les dernières statistiques communiquées par la Fédération du notariat révèlent que le prix médian des appartements vendus en Région bruxelloise en 2022 s’établissait à 250.000 euros. Pour sa part, le prix de vente médian des maisons bruxelloises s’élevait à 490.000 euros en 2022.

Dans la plupart des communes bruxelloises, les prix de vente des habitations sont donc devenus inabordables non seulement pour les ménages précarisés, mais aussi pour les ménages de la classe moyenne inférieure, voire de la classe moyenne.

Outre l’augmentation des prix de l’immobilier, les candidats acquéreurs sont confrontés, depuis plusieurs années, à un durcissement des conditions d’octroi des crédits hypothécaires, les banques étant de moins en moins disposées à accorder des prêts à quotités élevées. De surcroît, les candidats emprunteurs doivent faire face à une remontée des taux d’intérêt sur les crédits hypothécaires du fait du resserrement de la politique monétaire des banques centrales.

Alors que le taux fixe moyen pratiqué par les banques commerciales belges pour les prêts hypothécaires sur vingt ans n’était que de 1,4 % en février 2022, il s’élève désormais à 3,2 %. Selon les représentants du secteur bancaire, la hausse des taux d’intérêt hypothécaires a entraîné une réduction significative de la capacité d’emprunt des ménages.

Dans ce contexte, nombreux sont les ménages, et singulièrement les jeunes ménages, qui, faute de disposer d’un apport propre suffisant, doivent renoncer à leur projet d’achat et se résoudre à rester sur le marché de la location.

Souhaitant offrir une autre solution à ces personnes, certains promoteurs immobiliers proposent une formule de location avec option d’achat (appelée « rent to own »). Ce mécanisme innovant qui vise à favoriser l’accès à la propriété permet à un ménage intéressé par un logement neuf de louer ce bien pendant une certaine période avant de pouvoir l’acquérir s’il le souhaite.

Grâce à cette formule, le ménage peut d’abord prendre un logement en location pendant un certain nombre d’années, période durant laquelle il pourra économiser le montant du capital de départ nécessaire à l’acquisition. Au terme de la période de location, il pourra alors décider de lever ou de ne pas lever l’option d’achat. S’il choisit d’acquérir le logement, le montant cumulé des loyers payés sera déduit du prix d’achat.

Madame la Secrétaire d’État, êtes-vous en mesure de fournir une estimation du taux de propriétaires occupants en Région bruxelloise, soit la proportion de ménages propriétaires de leur habitation dans l’ensemble de la population bruxelloise ? Pourriez-vous aussi nous indiquer le taux de propriétaires occupants parmi les jeunes ménages, composés de personnes âgées de moins de 35 ans ? Votre administration dispose-t-elle de statistiques permettant d’estimer la fréquence du recours à la formule de la location avec option d’achat dans les transactions immobilières conclues en Région bruxelloise ? D’après l’analyse réalisée par Bruxelles Logement , quels sont les avantages et les inconvénients de la formule « rent to own » ?

Avez-vous adopté ou prévu d’adopter des mesures visant à inciter les promoteurs immobiliers et les vendeurs – personnes physiques – à recourir à ce mécanisme ? Certains des opérateurs immobiliers publics bruxellois qui produisent des logements afin de les vendre vous ont-ils fait part de leur intérêt pour ce mécanisme ? Avez-vous étudié la possibilité de permettre à des organismes d'intérêt public , tels que le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale ou citydev.brussels, de proposer une formule de location avec option d’achat pour favoriser l’accès des jeunes ménages à la propriété ? Dans l’affirmative, avez-vous déjà arrêté les modalités de ce nouveau dispositif ? Le gouvernement bruxellois a-t-il débloqué un budget spécifique pour financer un projet pilote proposant une formule de location avec option d’achat ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- J’ai en effet connaissance de cette pratique qui consiste à louer un bien et, après un certain temps, à éventuellement l’acheter en déduisant du prix les loyers déjà payés. Si certains opérateurs privés proposent ce type de transaction pour de l’immobilier professionnel, cela semble être extrêmement marginal en ce qui concerne le logement.

Comme vous le mentionnez dans votre question, il semblerait que des promoteurs explorent cette piste pour faire face aux évolutions récentes du marché, en particulier la remontée des taux d’intérêt et les difficultés toujours croissantes d’accès à la propriété. Il est donc logique que ce phénomène soit à la fois très récent et peu documenté.

À ce jour, nous n’avons pas eu de contact avec des promoteurs ou des propriétaires à propos de ce type d’acquisition. Une telle démarche n’appelle d’ailleurs pas forcément l’intervention des pouvoirs publics. Aucune étude n’a été réalisée par l’administration sur cette formule et aucun budget n'a été dégagé pour financer un projet pilote de location avec option d’achat.

Le taux de propriétaires occupants varie, selon les méthodes utilisées, entre 35 et 39 % dans notre Région. À titre de comparaison, le ministre Sven Gatz m’indique qu'en 2022, Bruxelles Fiscalité a octroyé 191.826 primes Be Home, primes qui, comme vous le savez, sont octroyées auxdits propriétaires occupants.

Quant à l’accès à la propriété des moins de 35 ans, je ne dispose pas des statistiques demandées.

Enfin, sachez que je reste attentive aux projets permettant de renforcer la capacité des Bruxellois de devenir propriétaires de leur logement. C’est en ce sens que nous travaillons à l’instauration d’un droit de préférence pour les locataires, dont l’esprit rejoint celui de l’option d’achat à laquelle vous faites référence. Si des dossiers devaient être soumis à analyse en vue d'un projet pilote, j'y serais favorable.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Je comprends qu'il n'existe pas encore de projet pilote, parce que ce phénomène est assez récent et peu documenté.

Dans le droit de préférence, les loyers qui sont versés ne sont pas déduits. Ce mécanisme-ci pourrait inciter les locataires les plus précarisés à acheter, puisqu'ils ne prennent pas de risque : ils commencent par louer et peuvent vérifier s'ils arrivent à payer les échéances. Si, au bout de cinq ou six ans, ils se décident à exercer l'option d'achat, les loyers payés seront déduits.

Cette formule me semble donc intéressante, et à explorer afin de faciliter l'accès à la propriété. En effet, nous savons tous combien c'est compliqué pour les Bruxelloises et les Bruxellois.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant le crédit Écoréno.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Jusqu’en juillet 2022, les ménages à revenus modestes ou moyens désireux d’entreprendre une rénovation énergétique de leur habitation pouvaient solliciter l’octroi d’un prêt vert, à savoir un prêt à taux d’intérêt réduit permettant d’assurer le financement des travaux destinés à améliorer la performance énergétique de leur bien.

Fruit d’un partenariat entre Bruxelles Environnement, homegrade.brussels, la Coopérative de crédit alternatif (Crédal) et le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale, le prêt vert offrait aux emprunteurs la possibilité de financer, à moindre coût, des travaux d’isolation et de rénovation, l’installation d’un système de chauffage performant ou des investissements dans les énergies renouvelables.

Il existait deux formules de crédit : un crédit à la consommation, octroyé par Crédal, et un crédit hypothécaire, accordé par le Fonds du logement. Le dispositif du prêt vert, qui s’adressait principalement aux propriétaires occupants, n’a malheureusement pas rencontré le succès escompté, le nombre de crédits contractés étant demeuré relativement limité. Ce manque d’engouement s’expliquait en partie par le fait que ce mécanisme paraissait peu lisible pour les candidats emprunteurs, compte tenu de la coexistence de deux produits gérés par deux opérateurs distincts.

Souhaitant accélérer le processus de rénovation du bâti, le gouvernement régional bruxellois a décidé de réformer et de simplifier le régime des prêts à taux réduit afin de le rendre plus attractif. L’ancien mécanisme du prêt vert a ainsi cédé la place à un nouveau dispositif baptisé crédit Écoréno, lancé le 1er août 2022.

Dans un souci de simplification, le Fonds du logement assure désormais seul la gestion du dispositif. Le crédit Écoréno sert à financer des travaux de rénovation permettant de renforcer l’efficacité énergétique du logement, d’en améliorer les conditions de sécurité, de salubrité ou d’équipement, ou encore d’adapter l’habitation aux besoins spécifiques des personnes âgées ou en situation de handicap.

Le prêt Écoréno prend soit la forme d’un crédit à la consommation à un taux débiteur fixe de 0 ou 1 % dont le remboursement peut s’étaler sur une durée maximale de dix ans, soit la forme d’un crédit hypothécaire à un taux débiteur fixe de 1,5 ou 2,5 % dont le remboursement peut s’étaler sur une durée maximale de trente ans. Le taux d’intérêt est déterminé en fonction des revenus du demandeur.

Selon le Code bruxellois du logement tel que modifié par l’ordonnance du 10 février 2022, les crédits Écoréno peuvent être accordés à trois catégories de demandeurs, à savoir les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs et les personnes morales, dont notamment les associations de copropriétaires. Pour l'heure, ces crédits ne sont toutefois pas encore accessibles ni aux bailleurs, ni aux personnes morales. En consultant le site internet du Fonds du logement, on apprend que ces prêts ne peuvent actuellement être octroyés qu’aux propriétaires occupants et aux locataires, à certaines conditions - qui ne sont pas énumérées.

À quelles conditions un locataire doit-il satisfaire pour bénéficier d’un crédit Écoréno ?

Pourquoi le gouvernement n’a-t-il pas encore adopté les arrêtés d’exécution habilitant le Fonds du logement à accorder des prêts Écoréno aux propriétaires bailleurs ainsi qu’aux associations de copropriétaires ? Quand ces prêts seront-ils accessibles à ces deux catégories de bénéficiaires ? Les bailleurs devront-ils, eux aussi, respecter des conditions liées aux revenus pour accéder à ces crédits à taux réduits ?

Depuis le lancement du crédit Écoréno, combien de ménages ont-ils déjà introduit une demande d’obtention d’un prêt auprès du Fonds du logement ? Combien de crédits ont-ils été octroyés ? Pourriez-vous nous fournir des précisions au sujet des crédits accordés, notamment la part de crédits hypothécaires, la part de crédits à la consommation, le montant moyen emprunté et la durée moyenne de remboursement ?

Quels sont les types de travaux les plus fréquemment financés par ces prêts ? Avez-vous procédé à une première évaluation du dispositif ? Dans l’affirmative, quels enseignements en avez-vous tirés ?

Enfin, le Fonds du logement a récemment annoncé que, à partir du 13 février 2023, il allait augmenter les taux d’intérêt des prêts hypothécaires Écoréno. Pourriez-vous nous exposer les raisons qui ont conduit le Fonds du logement à relever les taux d’intérêt de ces crédits, six mois seulement après la mise en place du dispositif ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Les conditions d’éligibilité au crédit Écoréno pour les locataires sont identiques à celles des propriétaires occupants, à savoir que les revenus imposables du ménage ne doivent pas dépasser certains barèmes. Le tableau de ces barèmes a été transmis au secrétariat de la commission.

En outre, le demandeur doit disposer d’un droit réel ou personnel sur le bien et doit être inscrit ou avoir introduit une demande d'inscription au registre de la population ou au registre des étrangers avec autorisation de séjour d'une durée illimitée.

Le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale peut déroger à cette règle sur la base des éléments factuels qu'il a en sa possession et :

- si le demandeur bénéficie d'un titre de séjour de cinq ans renouvelables ;

- si l'enfant à charge est né en Belgique ou a acquis la nationalité belge ;

- si le codemandeur bénéficie d'un titre de séjour en Belgique ;

- ou si le demandeur est reconnu comme réfugié.

Concernant vos questions sur les arrêtés habilitant le Fonds du logement à accorder des prêts Écoréno aux propriétaires bailleurs ainsi qu’aux associations, sachez que, pour les propriétaires de plusieurs unités de logement, les modalités d’octroi du crédit Écoréno hypothécaire ou à la consommation sont déjà prévues et définies dans l’arrêté du 7 juillet 2022. Le montant du crédit ou de l’encours des crédits est limité à 250.000 euros pour la forme hypothécaire, et à 25.000 euros pour le crédit à la consommation. Ces multipropriétaires devront respecter les mêmes conditions de revenus que les propriétaires occupants pour avoir accès au crédit, et le taux qui leur est applicable dépend des revenus du ménage.

L’entrée en vigueur de ces dispositions était prévue pour le 1er janvier 2023. Néanmoins, compte tenu du pouvoir d’investissement limité du Fonds du logement en 2023, l’octroi de ce type de crédit a été retardé et fera l’objet d’une évaluation préalable du budget disponible en fin de premier semestre.

Les modalités du crédit Écoréno à destination des associations de copropriétaires sont, quant à elles, en cours d’élaboration et feront dans un premier temps l’objet de projets pilotes d’ici fin 2023. À cet effet, le Fonds du logement est en relation étroite avec les services du facilitateur « Bâtiments durables », ainsi qu’avec Bruxelles Environnement afin d’adapter les modalités à la réalité opérationnelle des besoins des associations de copropriétaires. Ces dispositions feront l’objet d’un arrêté ministériel cosigné par mon collègue, Alain Maron, et moi-même.

Au sujet du nombre de demandes de crédits Écoréno introduites depuis le lancement du crédit, 824 ménages ont sollicité un prêt Écoréno, dont 362 crédits Écoréno associés à une acquisition, 132 crédits Écoréno hypothécaires seuls et 330 crédits Écoréno à la consommation.

Un tableau détaillé a été transmis au secrétariat de la commission afin de répondre à votre demande de précisions concernant les crédits Écoréno accordés.

Pour répondre à votre question sur les types de travaux financés grâce à ces prêts, jusqu’à présent, les montants des principaux travaux portent :

- pour 26 % sur des aménagements intérieurs (liés à l’habitabilité et à la salubrité) ;

- pour 18 % sur les menuiseries extérieures (châssis et double vitrage) ;

- pour 14 % sur des travaux de toiture (isolation et réfection) ;

- pour 11 % sur des travaux de mise en conformité des installations électriques ;

- pour 9 % sur des travaux de chaufferie ;

- et pour 7 % sur des travaux d’isolation de façade.

Concernant l’évaluation du dispositif Écoréno , il a été constaté que, par rapport à l’ancien prêt vert bruxellois, le crédit Écoréno connaît un succès réel, confirmé tant par le nombre de demandes que par les montants moyens financés. Là où le montant moyen du prêt vert s’établissait à environ 9.000 euros, le montant moyen du crédit Écoréno hypothécaire dépasse les 21.000 euros.

Le crédit Écoréno semble donc répondre au besoin grandissant de la population bruxelloise d’améliorer son habitat, motivé tant par la crise énergétique que par les taux avantageux du crédit Écoréno.

Par ailleurs, depuis décembre 2022, l’accompagnement des ménages dans la priorisation des travaux, tant par le Fonds du logement que par homegrade.brussels et le réseau Habitat , accentue la priorité de la sécurisation, de la salubrité, de l’habitabilité et de l’amélioration de la performance énergétique.

Le Fonds du logement remarque également une différence dans les profils des ménages du crédit Écoréno. Alors qu’en 2022, près de 80 % des emprunteurs rentrent dans la catégorie éligible au logement social, ce taux est de 35 % pour les emprunteurs d’un crédit Écoréno à la consommation et de 61 % pour les emprunteurs d’un crédit Écoréno hypothécaire non associé à l’acquisition d’un logement.

Enfin, vous m’interrogez sur les raisons de l’augmentation des taux d’intérêt des prêts hypothécaires Écoréno. Cette augmentation est liée à celle des taux bancaires. Du fait que le Fonds du logement se finance sur le marché bancaire et que le différentiel de taux d’intérêt fait l’objet d’une dotation de la Région, cette dernière est devenue difficilement supportable pour le budget de la Région.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Vous dites donc que trois catégories sont éligibles ou le seront sous peu : les locataires, les propriétaires occupants et les associations de copropriétaires.

Je reste sceptique s'agissant des locataires. À part dans le cas des baux de rénovation, très marginaux à Bruxelles, je ne vois pas bien dans quels cas de figure un locataire va décider de se lancer dans un crédit à la consommation pour la rénovation de son logement - évidemment au bénéfice des propriétaires. Pour les propriétaires occupants, la situation est plus claire. Ensuite, je me réjouis de l'imminence de l'entrée en vigueur des dispositions pour les associations de copropriétaires.

Cependant, je reste sur ma faim pour les propriétaires bailleurs. Je pense que le gouvernement bruxellois adresse ici un message contradictoire. Bien sûr, pour accélérer la rénovation du parc de logements en Région bruxelloise, il faut des primes, et le gouvernement bruxellois a décidé d'un investissement massif dans les primes Rénolution. Mais il faut aussi des crédits !

Il me semble que le refus du principe d'accorder des crédits aux propriétaires bailleurs restreint les possibilités de certains - dont il ne faut pas sous-estimer le nombre - de se lancer dans une rénovation énergétique de leur logement, ou dans une rénovation visant à le rendre conforme aux normes d'habitabilité. En considérant que ces propriétaires ne sont pour le moment pas éligibles à ce dispositif, le gouvernement n'envoie pas un signal favorable à la rénovation de son parc de logements.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la gestion des candidatures pour l'obtention d'un logement social.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Pour fluidifier les procédures d'attribution des logements sociaux, il est nécessaire de mettre régulièrement à jour les dossiers de l'ensemble des candidats locataires inscrits sur les listes d'attente des sociétés immobilières de service public (SISP) pour l'obtention d'un logement social, afin de vérifier si ceux-ci satisfont toujours aux conditions d'admission et d'examiner si la composition de leur ménage a évolué.

L'article 6, § 2 de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) ou par les SISP prévoit que, tous les deux ans (les années paires), la SISP de référence demande au candidat locataire de confirmer par écrit sa candidature au moyen d'un document établi par la SLRB.

Dans le cadre de cette confirmation, le candidat locataire doit communiquer une série d'informations et de pièces justificatives. Les candidatures qui ne sont pas renouvelées dans les trois mois de la demande de confirmation doivent être radiées de la liste d'attente.

En 2020, le renouvellement des candidatures n'a toutefois pas pu être effectué en raison des circonstances particulières liées à la crise du Covid-19. Faute d'avoir été mis à jour, de nombreux dossiers comportaient des informations devenues incomplètes ou inexactes, ce qui a posé une multitude de problèmes aux SISP en 2020 et en 2021, au point de ralentir considérablement les procédures d'attribution des logements sociaux.

Soucieux de remédier à cette situation problématique, les responsables du secteur ont lancé une campagne de renouvellement complet des candidatures au cours du premier trimestre de l'année 2022. La SISP de référence devait transmettre au candidat locataire le formulaire de confirmation de la candidature par courrier simple. En cas de non-réponse dans les deux mois, un rappel devait être envoyé par courrier recommandé.

Malgré les rappels, il est rapidement apparu qu’une proportion importante des familles en attente d’un logement social n’avaient pas entrepris les démarches administratives nécessaires pour renouveler leur candidature. Sur les quelque 51.689 ménages inscrits sur les listes d’attente, 15.304 n’avaient pas répondu à la demande de confirmation de leur candidature et risquaient, dès lors, d’être radiés du registre.

Souhaitant éviter une radiation massive, vous avez donné instruction à la SLRB de suspendre les effets des radiations dans le cadre de la procédure de renouvellement, et ce, pour une durée de six mois à partir de juin 2022. Cette suspension valait également pour les candidats locataires qui s’étaient déjà vu notifier la décision de radiation de leur candidature. La SLRB et les SISP devaient mettre à profit cette période de six mois pour contacter les ménages n’ayant pas réagi à la demande de confirmation de leur candidature en utilisant tous les canaux de communication utiles et, notamment, l’envoi de textos.

En parallèle, vous avez demandé aux représentants du secteur de plancher sur une réforme de la procédure de renouvellement des candidatures et, de façon plus générale, sur une refonte du système d'attribution des logements sociaux.

Quelles initiatives les SISP ont-elles prises durant le second semestre de l’année 2022 afin de pouvoir mettre à jour les dossiers des 15.000 ménages inscrits sur les listes d’attente, mais qui n’avaient pas répondu à la demande de confirmation de leur candidature pour l’obtention d’un logement social ? La SLRB a-t-elle pu étudier le profil socioéconomique de ces candidats locataires ?

La période de suspension de six mois étant arrivée à son terme à la fin de l'année 2022, les SISP ont-elles bien pu reprendre et achever la procédure de renouvellement complet des candidatures ? Dans l’affirmative, combien de radiations ont finalement été opérées dans le cadre de cette procédure ? Pourriez-vous indiquer le nombre de ménages qui restent valablement inscrits sur les listes d’attente à l’issue de la campagne de renouvellement ?

Où en est la réflexion de la SLRB et des SISP au sujet d’une éventuelle révision de la procédure de renouvellement des candidatures ? Quelles modifications avez-vous décidé d’apporter à cette procédure afin de la simplifier et d’alléger les démarches administratives qui doivent être entreprises par les candidats locataires ? Où en est l’élaboration de la réforme du système d'attribution des logements sociaux ?

Pourriez-vous nous présenter les pistes de réflexion actuellement explorées par le gouvernement ? Pourriez-vous nous fournir davantage de précisions à propos du projet de création d’un « Immoweb du logement social », évoqué au cours d’un précédent débat parlementaire ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- À la suite du très faible taux de réponse dans le cadre du renouvellement des candidatures, dont les causes multiples sont notamment la non-réception du courrier, la mauvaise compréhension de ce qui est demandé et le caractère fastidieux des démarches, et eu égard à la sanction applicable, à savoir la radiation, nous avons pris plusieurs initiatives.

Tout d'abord, nous avons décidé d'accorder un délai supplémentaire de six mois aux candidats qui n’avaient pas répondu, malgré les rappels envoyés par courrier, par envoi simple et même par recommandé.

Nous avons également opté pour d’autres moyens de communication, comme l’envoi de textos aux candidats pour lesquels les SISP disposaient d’un numéro de téléphone portable. Comme précisé en réponse à une question orale de M. Mampaka Mankamba, posée récemment dans cette commission, 11.878 textos ont été envoyés à des candidats locataires qui n'avaient pas répondu à la lettre de renouvellement. Seuls 1.683 candidats ont répondu au message.

En septembre, nous avons décidé de geler les candidatures des non-répondants, et pas de les radier. Une analyse du profil socioéconomique des non-répondants a bien été lancée par la SLRB, pour mieux les cerner et mieux les atteindre à l’avenir. Les résultats montrent que plusieurs facteurs sont à prendre en considération  : la taille du ménage, l’âge du chef de ménage, l’année d’inscription, le type de revenus et le fait d’avoir des enfants à charge.

Par ailleurs, il apparaît que ce sont les jeunes personnes isolées de moins de 30 ans et dont l’année d’inscription est récente, soit entre 2015 et 2018, qui enregistrent le taux de non-réponse le plus élevé. Ce taux est également plus élevé pour les personnes bénéficiaires du revenu d’intégration sociale. Enfin, les ménages sans enfant à charge affichent également un taux de non-réponse élevé par rapport aux personnes avec enfant à charge.

La suspension de six mois étant arrivée à son terme, nous avons gelé les dossiers des candidats n’ayant pas répondu au renouvellement, et ce, jusqu’au 31 décembre 2023. Le prochain renouvellement des candidatures aura lieu en 2024. D’ici là, une modification de la réglementation simplifiera la procédure, tant pour les SISP que pour les candidats, l'objectif étant aussi d’accélérer les attributions.

En conclusion, il n’y a pas eu de radiation pour non-renouvellement, mais simplement un gel du dossier. Le ménage qui n’a pas renouvelé sa candidature reste valablement inscrit sur la liste d’attente. Au 1er mars 2023, 50.359 ménages étaient inscrits sur cette liste.

Après passage au comité restreint de concertation, la réflexion relative à la révision de ce processus de renouvellement a abouti à une proposition de modification des dispositions de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996, dans l'objectif de simplifier la procédure, tant pour les SISP que pour les candidats.

Concernant la réforme relative à l'attribution des logements, lors des négociations du contrat de gestion du niveau 2 entre la SLRB et les seize SISP, la SLRB s'est engagée à revoir les deux procédures suivantes : le renouvellement des candidatures - dont je viens d'exposer l'état d'avancement et les attributions - et la réforme de la procédure d'attribution.

Cette dernière étant plus complexe, ses conséquences doivent être correctement envisagées. C'est pourquoi la SLRB a décidé de mettre en place un processus approfondi d'analyse, dans le cadre duquel elle sera épaulée par des experts universitaires. L'objectif est de parvenir à un système plus efficace et plus clair, tant pour les SISP que pour les locataires. Une attention particulière sera accordée aux implications de la réforme dans le contexte de la fracture numérique.

Le projet lancé comporte deux phases. D'abord, une analyse du système actuel a été demandée. Ensuite, il conviendra, d'une part, de disposer d'une analyse comparative des systèmes d'attribution numériques à l'étranger et, d'autre part, de rechercher une réponse appropriée aux besoins de nos propres candidats locataires. Sur la base des informations recueillies, une nouvelle proposition du système devrait être formulée.

Concernant le calendrier de cette réforme, une proposition de projet sera présentée dans le courant de ce mois au secteur, au cabinet et au conseil d'administration de la SLRB. La phase de recherche est estimée, quant à elle, à six mois minimum. En fonction des conclusions, et lorsque tous les acteurs seront d'accord avec la proposition de projet, un appel d'offres sera lancé.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Les chiffres de non-renouvellement que vous nous donnez sont assez inquiétants et un peu contre-intuitifs. En effet, on ne s'attend pas à ce que ce soient les personnes récemment inscrites qui répondent le moins. Il me semble important que le gel soit maintenu jusqu'à la fin de 2023 pour continuer à les solliciter, et que les listes soient mises à jour. Une société immobilière de service public ne doit pas être contrainte, lorsqu'un logement se libère, d'appeler dix ou vingt candidats parce que les candidats intermédiaires ne répondent plus aux conditions.

Je me réjouis que vous ayez entamé une réflexion sur un « immoweb » du logement social. J'entends que vous allez lancer un appel d'offres et que des universitaires se pencheront sur la question dans les prochains mois.

Je suis peut-être un peu pessimiste, mais j'imagine qu'il n'y aura pas de réforme de la procédure d'attribution sous la présente législature. En tout cas, je me réjouis du lancement des travaux.

- L'incident est clos.

Question orale de M. Bertin Mampaka Mankamba

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant le complément de loyer au profit des propriétaires bailleurs confiant des biens peu énergivores en gestion aux AIS.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- La question de l'énergie a fait couler beaucoup d'encre récemment. En 2015, le gouvernement a souhaité introduire un complément de loyer au profit des propriétaires bailleurs confiant des biens peu énergivores en gestion aux agences immobilières sociales (AIS).

Ainsi, l’article 16/2 de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant les agences immobilières sociales dispose ce qui suit : « Par dérogation au paragraphe premier, lorsqu'un ménage occupe un logement passif, basse énergie ou très basse énergie, le loyer est majoré d'un complément.

Ce complément tient compte des performances énergétiques du logement et des gains que celles-ci devraient permettre en termes de chauffage. »

En ces temps d'inflation incontrôlable, de telles dispositions étaient bienvenues. Cependant, vous nous avez informés en commission que la mise en œuvre d’un complément de loyer soulevait plusieurs questions : difficulté d’utilisation des nouvelles technologies relatives aux hautes performances énergétiques des logements, hausse des charges d’entretien, équité entre locataires, charge administrative pour les AIS, qui manquent déjà de personnel.

Vous nous avez annoncé que des négociations étaient en cours sur la mise en œuvre de ce complément de loyer et, donc, sur la mise à jour dudit arrêté de 2015 organisant les AIS, qui en précisait les modalités. Je reconnais que votre charge de travail est immense et vous sais très attentive à ces questions.

Quelles sont les conclusions des rencontres entre les AIS - donc la Fédération des agences immobilières sociales - et l'administration ?

Rencontrez-vous des difficultés pratiques dans la mise en place de cette mesure ?

Quelles mesures alternatives sont-elles envisagées dans le cas où le complément de loyer n'entrerait pas en vigueur ? J'estime qu'il pourrait soulager beaucoup de clients des AIS.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Des discussions sont en cours avec les agences immobilières sociales (AIS) et l’administration en vue de la révision de l’arrêté de 2015 les organisant. Dans ce cadre, mon cabinet a eu l’occasion d’interpeller les AIS sur la pertinence d’une éventuelle mise en œuvre de dispositions relatives à une majoration de loyer pour les locataires habitant un logement basse énergie, très basse énergie ou passif.

Il est très vite apparu que cette disposition ne figurait pas du tout dans les priorités des AIS et qu’elles ne souhaitaient pas y consacrer la moindre ressource. En l’état actuel de nos discussions, une modification des dispositions existantes n’est donc pas à l’ordre du jour.

Par ailleurs, comme j’ai déjà pu le mentionner à l’occasion de la question orale de Mme Maison sur le même sujet en commission du Logement du 10 novembre dernier, un relevé récent, même s’il est partiel, a mis en évidence que seuls 2 % des logements AIS bénéficient d’une PEB A, alors qu’à l’opposé du spectre, nous trouvons encore près de 50 % de logements AIS avec une PEB F ou G.

Concernant les obstacles à la mise en œuvre de ce complément de loyer, je me permets également de rappeler que nous avons connu récemment des années de croissance record pour les AIS et que cette croissance a été en bonne partie alimentée par des projets neufs ou de rénovation lourde. Ces projets ont abouti à la livraison de logements répondant aux normes les plus récentes, sans pour autant qu’une contribution supplémentaire du locataire n’ait été nécessaire.

Les consultations menées me confortent dans l’idée que la priorité, aussi bien pour les AIS que pour nous, ne doit pas être les 2 % les plus vertueux du parc, mais bien les 50 % de passoires énergétiques. En outre, en matière d’incitation à la rénovation, les montants valorisés des primes Rénolution pour les logements AIS me semblent être un outil bien plus efficace et structurel qu’une hausse des loyers des logements passifs ou basse énergie.

C’est pourquoi j’entends me concentrer sur les éléments les plus susceptibles d’influencer positivement le développement des AIS, ainsi que leur professionnalisation.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Votre réponse est très complète et j'apprécie que vous puissiez réorienter les priorités de la sorte.

Il faut toutefois rester attentif au fait que les petits propriétaires, que nous défendons, possèdent généralement un bien nécessitant certaines rénovations. Ils ne doivent pas être exclus du processus. Les propriétaires qui mettent leur bien en location par l'intermédiaire d'une agence immobilière sociale sont souvent des personnes qui n'ont pas les moyens de faire réaliser les rénovations nécessaires afin que ce logement réponde aux nouvelles normes énergétiques.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Ariane de Lobkowicz

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les maisons conteneurs.

Mme Ariane de Lobkowicz (DéFI).- Ces dernières années, une nouvelle forme de maison est apparue à Bruxelles et dans d'autres villes du monde entier, suscitant de plus en plus d'intérêt. Plusieurs entreprises bruxelloises, telles que Think Outside, CBOX ou Tiny House Belgium, proposent désormais des maisons conteneurs. En raison de leur design moderne, de leur coût abordable et de leur durabilité, les maisons conteneurs sont de plus en plus considérées comme une alternative aux méthodes de construction traditionnelles.

Toutefois, la construction de ce type de maison peut poser un problème en matière de réglementation et de permis de construire, car les normes de sécurité et de qualité peuvent fortement varier en fonction du lieu où la maison est construite. Par conséquent, il est primordial de comprendre l'état actuel de la réglementation relative à la construction de maisons conteneurs à Bruxelles, ainsi que les mesures incitatives, les opportunités et les défis pour les promoteurs immobiliers qui souhaitent construire ce type de logement en Région bruxelloise.

En outre, il convient de comprendre comment le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale encourage l'utilisation de matériaux de construction durables et écologiques dans les projets de construction et comment il soutient l'innovation dans la construction, y compris les nouvelles technologies telles que les maisons conteneurs.

Existe-t-il des mesures incitatives pour encourager la construction de maisons conteneurs à Bruxelles ?

Comment le gouvernement bruxellois encourage-t-il l'utilisation de matériaux de construction durables et écologiques dans les projets de construction, y compris pour les maisons conteneurs et les nouvelles technologies ?

Enfin, comment soutient-il l'innovation et les nouvelles technologies dans le domaine de la construction ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Vous n’êtes pas sans savoir que le gouvernement a approuvé en première lecture, en novembre 2022, le futur règlement régional d'urbanisme (RRU) élaboré par mon homologue M. Pascal Smet. Ce dispositif constitue un tournant dans la manière d’aborder l’encadrement des constructions. Je n'entrerai pas dans les détails de ce règlement, M. Smet en ayant déjà fait l’exposé complet. J'en rappellerai toutefois quelques éléments, communiqués par ce dernier, qui font particulièrement écho à votre question.

Ce RRU est résilient et orienté sur ses objectifs. L'idée est d’ouvrir le champ des possibles, notamment en matière de nouvelles technologies, plutôt que de contraindre avec des moyens précis potentiellement dépassés dans quelques années.

Il accorde une attention particulière aux matériaux utilisés, notamment en prévision d'un démontage et d'une réutilisation éventuels. Son champ d'application a été révisé afin d'en extraire les projets à durée limitée. Cela permet notamment d’écarter certaines contraintes pour les maisons conteneurs majoritairement utilisées dans le cadre de projets temporaires ou urgents.

Pour ce qui relève plus particulièrement de mes compétences, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale n’a pas attendu le nouveau RRU. En 2018 déjà, elle a lancé un marché pilote relatif à l’étude, la fourniture et l’installation de logements modulaires permettant d’accélérer la rénovation du patrimoine et de maintenir les locataires sociaux dans leur quartier, le temps de la rénovation de leur immeuble.

Cet appel à projets visait à susciter à court terme la production de logements modulaires ou légers, à développer des projets innovants susceptibles de faire émerger les bonnes pratiques, à promouvoir ce type d’habitat et à améliorer sa visibilité en Région de Bruxelles-Capitale.

À ce jour, deux projets ont vu le jour, à savoir les trois logements du projet du Dries et les vingt logements des pavillons de la Cité Modèle.

Mme Ariane de Lobkowicz (DéFI).- Je vous remercie pour l’intérêt que vous portez aux projets de maisons conteneurs. Le fait que le gouvernement encourage l’emploi de matériaux durables et écologiques dans la construction est vraiment positif.

- L'incident est clos.