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Question écrite concernant l'évitement des droits d'enregistrement.

de
Françoise De Smedt
à
Sven Gatz, Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Finances, du Budget, de la Fonction publique, de la Promotion du Multilinguisme et de l'Image de Bruxelles (question n°40)

 
Date de réception: 09/01/2020 Date de publication: 19/02/2020
Législature: 19/24 Session: 19/20 Date de réponse: 18/02/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
14/01/2020 Recevable p.m.
 
Question    En 2011 une étude de N. Bernard, M. Verdonck, C. Lasserre et V. Lemaire a estimé le manque à gagner, pour la Région de Bruxelles-Capitale, dû à l’évitement des droits d’enregistrement par les sociétés immobilières, à 83 millions d’euros par an.

Ma question est la suivante.

À combien peut-on estimer ce manque à gagner en 2019 ?
 
 
Réponse    En réponse à cette question écrite, il convient tout d’abord de préciser que le montant de 83 millions d’euros repris dans l’étude d’avril 2010 des Facultés Universitaires Saint-Louis concerne une estimation des droits d’enregistrement qui auraient été éludés en 2005. Cette estimation se base sur une analyse approfondie des opérations immobilières importantes de 2002 en Région bruxelloise et plusieurs hypothèses.

Pour 2007 et 2008, les auteurs de l’étude estiment selon la même méthodologie les droits éludés respectivement à 71 et 62,5 millions d’euros.

Il ne peut être répondu à la question quant à savoir combien de droits auraient été éludés en 2019 dès lors qu’il n’y a plus eu de nouvelle étude depuis.

Le droit d’enregistrement proportionnel actuel de 12,5% est plus élevé que dans les pays limitrophes (entre 2 et 7%). De par le manque de compétitivité au niveau du taux, les grandes transactions immobilières se font ailleurs ou se font en utilisant des techniques, légales, permettant d’éviter partiellement ou totalement le paiement des droits d’enregistrement. Ainsi, la cession de droits réels démembrés (comme l’emphytéose) est fiscalement plus avantageuse que la cession de la pleine propriété. La constitution d’un droit d’emphytéose est en effet assimilée à un bail qui est soumis à un droit d’enregistrement (fédéral) de 2%, alors que le transfert de la pleine propriété est soumis au tarif régional de 12,5%.


L’étude des FUSL de 2010 révélait déjà la complexité pour les régions pour lutter contre de tels techniques vu la répartition des compétences dans la Belgique fédérale et surtout qu’il serait hâtif de croire qu’une fiscalité plus stricte permettrait de récupérer la totalité des montants éludés, dès lors qu’une série d’opérations n’auraient alors plus lieu ou seraient délocalisées.

En 2012, de nouvelles mesures anti-abus ont été prises par le niveau fédéral compétent: ainsi, une construction emphytéose ou une acquisition scindée d’un bien par deux sociétés liées risque d’être considérée comme abus fiscal, à moins que le contribuable prouve que le choix de l’opération juridique répond à des motifs autres que fiscaux.


Le groupe d’experts, constitué d’éminents juristes et professeurs, qui a préparé la réforme fiscale bruxelloise de 2016-2017 concluait également que les moyens d’actions du législateur régional pour contrer les techniques légales d’évitement des droits d’enregistrement sont limités.


En guise de conclusion et afin d’illustrer la complexité du dossier, on peut encore citer l’accord de majorité 2019-2024 (page 17) qui prévoit que
le gouvernement invitera les opérateurs immobiliers publics à faire usage des mécanismes d’emphytéose et de superficie et étudiera l’implémentation de nouveaux mécanismes de dissociation du foncier et du bâti lors de la création d’une partie des nouveaux logements acquisitifs, de manière à réduire le prix d’achat pour les ménages tout en pérennisant la maîtrise foncière publique.