Fiche d'une question ou interpellation

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Question écrite concernant les règles applicables aux logements mis en location par des opérateurs immobiliers publics hors SISP.

de: Pierre-Yves Lux
à: Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°121)

Date de réception: 20/02/2020		Date de publication: 06/04/2020
Législature: 19/24	Session: 19/20	Date de réponse: 06/04/2020

Date	Intitulé de l'acte	de	Référence	page
28/02/2020	Recevable	p.m.
06/04/2020	Annexe à la réponse	p.m.	Annexe

Question	Le terme de "logement public" en Région bruxelloise regroupe différentes réalités. Ainsi, parallèlement aux 40.000 logements sociaux gérés par les SISP, il existe un certain nombre de logements publics "non sociaux". Le chapitre 4 du Code du logement et ses articles 24 à 33 sont consacrés à ces logements mis en location par des opérateurs immobiliers publics à l'exception des SISP. Ce chapitre précise d'emblée, via l'article 24, les opérateurs et les logements concernés ainsi que ceux qui sont exclus de ce champ. Par ailleurs, l'article 25 introduit l'obligation pour l'ensemble des opérateurs concernés de communiquer avant le 1er juillet de chaque année l'inventaire, arrêté au 31 décembre de l'année précédente, de tous les logements dont il est titulaire d'un droit réel principal et/ou qui sont mis en location, ainsi que leur localisation, leur type, leur surface habitable, le nombre de chambres qu'ils comptent, le montant de leur loyer et le nom du locataire. Et concernant ce patrimoine, l'article 33 précise que les opérateurs concernés, à l'exception de la Régie foncière régionale, ne peuvent en aucun cas diminuer le nombre de mètres carrés habitables de son parc de logements locatifs tel qu'établi au 1er juillet de l'année précédente. Cet article garantit donc qu'aucune réduction du patrimoine en logement des opérateurs immobiliers publics n'ait lieu. Voici mes questions au sujet du patrimoine, de sa publicité et de sa conservation et donc des articles 24, 25 et 33 : 1. Pouvez-vous détailler les types d'opérateurs immobiliers publics (notamment leur personnalité juridique si ce ne sont pas des communes ou des CPAS) existants et intégrés dans ce chapitre du Code du logement ainsi que nous fournir une liste exhaustive des opérateurs concernés ? 2. Disposez-vous bien des inventaires, pour l'ensemble des opérateurs, pour l'exercice 2018 (situation au 31/12/2018 et communiqués avant le 01/07/2019) et pouvez-vous nous les communiquer ? Si tous les inventaires ne sont pas disponibles, quels sont les opérateurs qui n'ont pas respecté cet article 24, comment l'expliquez-vous ? Enfin, les services du gouvernement et/ou votre cabinet ont-ils agi ou entendent-ils agir à l'égard des opérateurs en retard ? 3. Concernant l'article 33, confirmez-vous bien qu'il est constamment respecté ? Si non, pouvez-vous nous donner des précisions ainsi que des explications à ce sujet ? Par ailleurs, comment envisager un transfert de logement d'un opérateur vers un autre (je pense notamment à un transfert entre une commune et une SISP) ? Enfin, concernant le cas précis de la Régie foncière régionale, pouvez-vous communiquer les chiffres depuis 2018 ? Parallèlement à cela, le Code du logement, par les articles 26 à 32, impose aux opérateurs immobiliers publics de prendre un "Règlement d'attribution" déterminant les critères et les procédures d'attribution des logements mis en location (à l'exception des logements de transit), ainsi que les modalités de recours qui sont prévues. Voici mes questions au sujet des articles 26 à 32 du Code : 1. Tous les opérateurs sont-ils bien en ordre en ce qui concerne le Règlement d'attribution, tant en ce qui concerne son existence qu'en ce qui concerne l'adéquation de son contenu avec le Code du Logement ? Si non, quels sont les opérateurs qui ne sont pas en ordre ? Et pour quelles raisons ? 2. Certains opérateurs ont-ils introduit d'autres critères que ceux de l'ordre chronologique ? Si oui, quels sont les opérateurs concernés et pour quels critères ? 3. Les règlements types arrêtés par le gouvernement conformément à l'article 29 existent-ils bien et où sont-ils accessibles ? 4. Certains opérateurs recourent-ils à l'article 31, qui prévoit une possibilité de dérogation en cas d'extrême urgence ? Si oui, lesquels, quels sont les chiffres de recours à cette dérogation dans chacun des cas pour l'année 2018 et ces chiffres sont-ils bien inférieurs aux 40% prévus ?


Réponse	En ce qui concerne les types d’opérateurs immobiliers publics existants intégrés dans le chapitre 4 du Code du Logement: Les opérateurs immobiliers publics en Région de Bruxelles-Capitale listés dans le tableau 1 ci-annexé, sont de divers types. Outre les CPAS, les communes et les Régies communales ordinaires, le Fonds de Logement (FDL) est une coopérative de droit privé, la Société Anonyme Bruxelloise des Habitations (SABH) quant à elle est, comme son nom l’indique, une société anonyme, et enfin les Régies communales autonomes (Etterbeek, Koekelberg, Saint-Josse-ten-Noode, Jette) sont des structures dotées d'une personnalité juridique propre, créées par les communes de manière unilatérale et chargées de gérer une ou plusieurs activités à caractère industriel ou commercial relevant de l'intérêt communal, à l'exception de celles liées aux fonctions régaliennes des communes concernées. En vue de disposer des inventaires des opérateurs immobiliers publics autres que les sociétés immobilières de service public (SISP) pour le 1er juillet 2019 au plus tard, Bruxelles Logement a envoyé à ceux-ci un courriel le 5 juin 2019, puis, un rappel aux retardataires a été fait le 11 juillet 2019. Le tableau 2 ci-annexé indique un récapitulatif des retours quant à cette demande de transmission d’inventaires. Bien que tous les opérateurs immobiliers publics sollicités aient aujourd’hui transmis les informations demandées, près de 10% des inventaires sont parvenus à Bruxelles Logement avec un retard considérable dû principalement à des difficultés d’interprétation de la législation par les opérateurs concernés. Ces derniers inventaires doivent donc encore faire l’objet de vérification avant de pouvoir être communiqués. Au sujet du respect de l’article 33 du Code du Logement, les informations communiquées par les opérateurs immobiliers publics concernant leur parc de logements montrent que cet article est bien respecté dans son ensemble. En effet, bien que certains opérateurs semblent connaître une diminution du nombre de mètres carrés habitables de leur parc, il s’agit plutôt principalement de glissement de logements entre opérateurs partenaires. Comme l’illustre le tableau 3 ci-annexé, le nombre de mètres carrés habitables en gestion par l’ensemble des opérateurs immobiliers publics s’avère globalement en augmentation par rapport au 1er juillet de l’année précédente. En ce qui concerne vos questions au sujet des articles 26 et 32 du Code du Logement, les réponses sont les suivantes: L’arrêté du gouvernement du 21 décembre 2017 (relatif aux règles applicables aux logements mis en location par certains opérateurs publics et par les agences immobilières sociales, publié au Moniteur belge le 28 mai 2018) a pour objet de fixer des règles applicables aux logements mis en location par certains opérateurs publics et par les agences immobilières sociales. Cet arrêté a été pris pour pallier au vide juridique qui est survenu suite à l’annulation de l’arrêté du gouvernement du 27 juin 2014 relatif aux règles applicables aux logements mis en location par des opérateurs publics et par les agences immobilières sociales (cf. arrêt CE du 21.04.16, n° 234.463), et reproduit essentiellement ses dispositions. Cet arrêté arrête des règlements-type d’attribution pour chaque catégorie d’opérateurs immobiliers publics. Ces règlements-type contiennent des dispositions obligatoires qui découlent directement des dispositions du Code du Logement, ainsi que des dispositions facultatives suggérées à l’opérateur. Conformément à l’art. 4 dudit arrêté dès qu’un règlement d’attribution (visé à l’art. 26 du Code) a été adopté, l’OIP doit le publier de manière accessible sur son site internet ou, à défaut, communiquer une copie à toute personne qui le lui demande. En outre, ce règlement est communiqué à l’administration régionale en charge du Logement (Bruxelles Logement). Les communes et les CPAS le transmettent également, chacun pour celui qui le concerne, à l’administration régionale en charge de la tutelle sur les communes / CPAS. En cas de modification du règlement, les mêmes règles s’appliquent. Ensuite, Bruxelles Logement procède à une analyse de la légalité du règlement. Pour information, sur les 67 opérateurs immobiliers publics identifiés, 15 d’entre eux ne gèrent pas de logements publics. Sur les 52 règlements à recevoir, Bruxelles Logement a analysé (en première ou deuxième analyse) 39 règlements, 9 règlements sont en cours d’analyse et 4 OIP doivent encore fournir leur règlement à l’administration pour contrôle ou ont envoyé un règlement qui ne reprend pas la structure des annexes de l’arrêté. Il s’agit de l’AISB,l’AIS Delta, l’AISE et la SABH. Voici la liste des OIP et AIS qui gèrent des logements publics et qui ont transmis un règlement d’attribution (analysé ou en cours d’analyse): En ce qui concerne les communes: - Commune d‘Ixelles; - Commune de Saint-Gilles; - Commune de Woluwe-Saint-Pierre; - Commune d’Anderlecht; - Commune d’Auderghem; - Commune de Berchem-Sainte-Agathe; - Ville de Bruxelles; - Commune d’Etterbeek; - Commune d’Evere; - Commune de Forest; - Commune de Ganshoren; - Commune de Jette; - Commune de Koekelberg; - Commune de Molenbeek; - Commune de Saint-Josse-ten-Noode; - Commune d’Uccle; - Commune de Watermael-Boitsfort; - Commune Woluwe-Saint-Lambert. En ce qui concerne les CPAS: - CPAS de Molenbeek; - CPAS de Saint-Josse; - CPAS de Watermael-Boitsfort; - CPAS de Woluwe-Saint-Pierre; - CPAS d’Ixelles; - CPAS de Ville de Bruxelles; - CPAS d’Uccle; En ce qui concerne les AIS - AIS Etterbeek; - AIS Frédéric OZANAM; - AIS Quartiers (Schaerbeek); - AIS Uccle; - AISAC; - ASIS (Schaerbeek); - AIS BAITA SKV; - AIS Comme chez toi (Schaerbeek); - AIS Forest (A.I.S.F.); - AIS Habitat et Rénovation (Ixelles); - AIS Hector Denis; - AIS IRIS; - AIS Jette; - AIS Le Nouveau 150 (Bruxelles Ville); - AIS Logement pour tous; - AIS La M.A.I.S. (Molenbeek); - AIS Le Relais (Woluwe-Saint-Pierre); - AIS Le Relais (Woluwe-Saint-Pierre); - AIS Saint-Josse; - AIS Les Trois Pommiers (Etterbeek); - AIS Woluwe-Saint-Lambert. Et enfin, la régie foncière régionale. Les OIP et AIS disposeront donc tous dans les semaines à venir de l’analyse juridique de la conformité de leur règlement d’attribution à l’arrêté du 21 décembre 2017. Il leur appartient le cas échéant de le modifier en conséquence. A ce stade de l’analyse des règlements d’attribution, le seul critère retenu par les OIP est le critère chronologique, pondéré sur base de critères fixés par les règlements d’attribution (points de priorité) et les priorités absolues proposées par l’arrêté du 21 décembre 2017. Bruxelles Logement a vérifié que, conformément à l’article 29 al 3 du Code, les critères qui ont été choisis soient objectifs et mesurables et ne peuvent concerner la localisation de la résidence du candidat ou le montant minimal de ses revenus. Leurs poids dans le mécanisme d’attribution doit être décrit dans le Règlement d’attribution. En voici quelques exemples non exhaustifs: - Candidat-locataire âgé de plus de 65 ans qui doit quitter son logement ou ménage comprenant une personne âgée de 65 ans ou plus ; - Famille monoparentale avec un ou plusieurs enfants à charge ; - La présence d’une personne handicapée au sein du ménage ; - Personne dont le logement a été déclaré insalubre par la Direction de l’inspection régionale du Logement, exproprié ou exposé à un arrêt d’insalubrité du Bourgmestre ; - Victime d’un cas de force majeure, calamité naturelle ou sociale entraînant la perte du logement ; - De manière générale, la plupart des règlements d’attribution attribuent un point d’ancienneté supplémentaire au 1er janvier de chaque année soit à la date anniversaire de l’inscription dans le registre. En ce qui concerne les règlements-type arrêtés par le Gouvernement conformément à l’article 29, l’arrêté du gouvernement du 21 décembre 2017 contient en annexe les règlements-types propres à chaque OIP et AIS. Ces règlements-type ont été publiés en même temps que l’arrêté lui-même au Moniteur belge du 28 mai 2018, p. 44202 et suivantes. Concernant la possibilité de dérogation en cas d’extrême urgence pour les opérateurs, Bruxelles Logement n’a pas de tutelle sur les OIP et n’a pas de compétence pour contrôler leurs décisions d’attribution hormis le recours prévu à l’article 32, §2, du Code du Logement. Nous ne disposons dès lors pas des informations demandées. En outre, pour information, la règle des 40% que vous évoquez n’existe plus dans l’arsenal législatif. Elle a été annulée par la Cour Constitutionnelle dans son arrêt n°162015 du 12 février 2015 (spécialement les points B.70 et 71). En effet, la fixation d’un pourcentage maximum de logements pouvant être attribués en dérogation aux règles prescrites par le règlement d’attribution pourrait avoir pour conséquence d’empêcher un opérateur immobilier public d’attribuer un logement alors que la situation d’urgence extrême du demandeur est avérée et que la dérogation peut effectivement se justifier par des circonstances exceptionnelles. Raison pour laquelle la Cour Constitutionnelle a annulé les mots: « En aucun cas la part des logements attribués sur base du présent article ne peut excéder 40 % du total des attributions effectuées pendant l’année précédente » dans l’article 31 du nouveau Code du Logement, tel qu’il a été remplacé par l’article 2 de l’ordonnance du 11 juillet 2013.