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Question écrite concernant l’assurance qualité en matière de logement étudiant et l’introduction éventuelle d’un label de qualité régional.

de
Bianca Debaets
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°188)

 
Date de réception: 02/04/2020 Date de publication: 27/05/2020
Législature: 19/24 Session: 19/20 Date de réponse: 27/05/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
30/04/2020 Recevable p.m.
 
Question    J’ai déjà eu l’occasion de vous poser récemment quelques questions sur le logement étudiant en Région de Bruxelles-Capitale. La concertation avec les parties prenantes de l’enseignement supérieur a notamment révélé que l’introduction, à l’échelon régional, d’un label de qualité pour le logement étudiant pourrait garantir un logement abordable et de qualité, à l’instar du label « My Kot » utilisé pour les kots gérés par Brik.

Au niveau de la VGC, j’ai également déjà pu poser quelques questions à M. Sven Gatz, membre du Collège compétent pour l’enseignement. J’y abordais notamment le manque de communication en néerlandais pour les étudiants désireux de faire appel à l’Agence immobilière sociale étudiante (AISE), ainsi que l’absence de concertation avec les différentes associations et organisations étudiantes concernées. Dans sa réponse, il a également déclaré ceci : « Pour ce qui est du label de qualité des logements étudiants, je peux vous informer que le ‘label logement étudiant de qualité’ est délivré depuis l’année académique 2018-2019, et ce à l’initiative de la Région de Bruxelles-Capitale. »

Je voudrais dès lors vous poser les questions suivantes :

- Dans le cadre de votre politique, comment garantissez-vous la qualité du logement étudiant en Région de Bruxelles-Capitale ? Quelles actions et campagnes concrètes entreprenez-vous à cet égard et quels moyens prévoyez-vous à cette fin ? Comment vous concertez-vous avec les différentes parties prenantes, telles que les hautes écoles et universités et leurs conseils étudiants respectifs ?

- Avez-vous déjà décidé d’examiner les possibilités en ce qui concerne l’introduction d’un label de qualité régional pour les kots mis en location par l’AISE ? Dans l’affirmative, quelles ont été les conclusions et quelles mesures ultérieures seront-elles prises à cet égard ?

- Concrètement, comment le label « logement étudiant de qualité » actuel est-il organisé et combien de kots possèdent-ils déjà ce label régional ? Sur quels critères ce label repose-t-il et de quel suivi ultérieur le respect de ces critères fait-il l’objet ? En quoi ce label régional est-il différent du label « My Kot » utilisé par Brik ? Quelle concertation y a-t-il entre Brik et votre administration au sujet de la garantie qualité du logement étudiant ? Comment s’efforce-t-on d’éviter d’éventuels chevauchements ?

- Comment expliquez-vous que ce label régional ne soit pas encore largement connu, comme en témoigne la suggestion que nous avons reçue au sujet d’un tel label régional ? Quelles actions prévoyez-vous afin de faire mieux connaître ce label « logement étudiant de qualité » du grand public ? Quel calendrier et quels moyens prévoyez-vous à cette fin ?
 
 
Réponse    Tout d’abord, il convient de rappeler que les logements étudiants sont soumis aux exigences élémentaires de sécurité, salubrité et équipement découlant du Code bruxellois du Logement et qu’ils peuvent à ce titre, suite à une plainte ou à une visite d’initiative notamment, faire l’objet de décisions administratives, comme une interdiction à la location ou une mise en demeure de mettre le logement en conformité, prononcées par la DIRL (voy. articles 4 à 14 du Code bruxellois du Logement notamment).

En outre, depuis le 1er janvier 2018, les bailleurs de logements étudiants peuvent demander auprès de la DIRL un label « logement étudiant de qualité », comme le prévoient l’article 254 du Code bruxellois du Logement et l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 16 novembre 2017 fixant les conditions que doivent remplir les logements étudiants en vue d’obtenir le label « logement étudiant de qualité ». Ce label s’adresse tant aux bailleurs publics que privés, qu’ils disposent de centaines de logements étudiants ou d’un seul.

En ce qui concerne les actions de communication, plusieurs éléments sont à relever :

1) Une campagne de communication a été réalisée au lancement du label :

A cet effet, une capsule vidéo a été réalisée en 3 langues (FR/NL/AN). Elles peuvent toujours être visualisées via ces liens :

- Label pour le logement étudiant à Bruxelles : https://vimeo.com/331413716;
- Label voor studentenwoningen in Brussel : https://vimeo.com/331414076;
- Label for student housing in Brussels : https://vimeo.com/331413368.

La diffusion de ces capsules s’est faite sur deux chaînes TV (BX1 et Bruzz TV) en janvier 2019.
Cette vidéo a également été communiquée auprès de différents partenaires locaux tels que les communes et les Associations d’insertion par le Logement. Actuellement, cette vidéo est toujours diffusée aux guichets de Bruxelles Logement.

2) Les informations sur le label logements étudiants sont diffusées sur le site logement.brussels : https://logement.brussels/louer/bail-dhabitation/label-logement-etudiant;

3) La DIRL a pris contact avec les universités et les principales hautes écoles qui mettent en location des logements sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale afin de les informer de la mesure.

La DIRL a aussi été en contact avec d’autres partenaires intéressés par la question du logement étudiant, comme l’AISE et la commune d’Ixelles qui possèdent de nombreux logements étudiants sur son territoire.

La DIRL est régulièrement en contact avec certains bailleurs importants comme Brik, pour répondre aux questions qu’ils se posent sur la conformité au Code du Logement.

En ce qui concerne l’introduction d’un label pour les logements étudiants de l’Agence immobilière sociale étudiante :

Les logements mis en location par l’AISE peuvent être couverts par le label « logement étudiant de qualité ». Il n’apparaît donc pas nécessaire de créer un label ad hoc pour les seuls logements mis en location par l’AISE.

Au niveau de l’organisation du label « logement étudiant de qualité » :

Son organisation concrète et la procédure d’obtention est décrite aux articles 5 à 7 de l’arrêté du Gouvernement du 16 novembre 2017 (voir. supra) ainsi que sur le site régional https://logement.brussels/louer/bail-dhabitation/label-logement-etudiant.

A la date du 7 mai 2020, 1.009 logements ont obtenu un label « logement étudiant de qualité ». Parmi ces demandes, 335 émanaient de Brik. Brik met en location des logements en vérifiant un ensemble de critères, comme la connexion internet ou la proximité des transports en commun.

Les critères et conditions de délivrance du label « logement étudiant de qualité » sont décrits aux articles 2 à 4 de l’arrêté du Gouvernement du 16 novembre 2017. Le respect des conditions est apprécié au moment de la délivrance du label.

Bien que la DIRL ait réalisé plusieurs visites informelles de logements étudiants, notamment avec l’AISE et l’ULB, à l’heure actuelle, le respect des exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements pour lesquels un label a été délivré n’ont pas fait l’objet d’une visite de contrôle faute d’effectifs suffisants au sein de la DIRL. D’autant plus, qu’il est nécessaire de donner la priorité aux autres procédures où la visite de contrôle est obligatoire (comme les plaintes et les attestations de contrôle de conformité) mais cette visite de contrôle peut encore avoir lieu pendant toute la durée de validité du label.

Enfin, plusieurs raisons peuvent justifier que les bailleurs ne sollicitent pas un label « logement étudiant de qualité ».

Une partie des bailleurs ne connaissent effectivement pas l’existence du label mais d’autres éléments entrent en considération et peuvent expliquer que certains bailleurs ne souhaitent pas demander le label qui, rappelons-le, est un document non obligatoire :

- La non-conformité du logement aux exigences élémentaires de sécurité, salubrité et équipement ou la création de logements étudiants en violation des règles d’urbanisme. Bien souvent, les logements étudiants sont aménagés dans des immeubles anciens qu’il est difficile ou onéreux de mettre en conformité avec les normes actuelles ;

- L’obligation pour obtenir le label de conclure un contrat de bail de logement étudiant. Le recours à ce type de contrat n’est pour l’instant pas obligatoire et on constate la réticence de certains bailleurs, y compris de certaines universités et hautes écoles, à recourir à ce type de bail, d’une part pour les modes de rupture par l’étudiant qui sont jugées peu favorables au bailleur et d’autre part, pour la complexité juridique à gérer des contrats de bail au contenu différent lorsqu’un même bailleur met en location des logements étudiants situés sur le territoire de deux ou trois régions différentes ;

- Le peu d’intérêt de certains bailleurs pour les incitants liés à l’octroi du label : l’attractivité pour les étudiants, le référencement sur le site mykot.be et le recours possible aux services de médiation. Pour les logements étudiants soumis à une très forte demande, cette démarche administrative supplémentaire peut être considérée comme superfe.

- De façon plus marginale, le fait qu’il ne soit pas possible d’obtenir un certificat PEB pour les logements étudiants dont certaines pièces sont partagées (il faut alors obtenir un certificat PEB pour l’ensemble), peut apparaître comme un obstacle supplémentaire. Dans ce cas, la DIRL admet que soit joint à la demande de label, le certificat PEB délivré pour l’immeuble entier, même si cela fausse d’une certaine façon l’appréciation de la qualité du logement lui-même.

Pour l’heure, aucune campagne de communication grand public n’est prévue.

Les démarches de promotion du label se poursuivront notamment dans les contacts qu’entretient Bruxelles Logement avec ses partenaires, mais il convient de rappeler que le succès du label en termes de chiffres n’est pas un objectif en soi. Derrière cet objectif, c’est davantage l’amélioration des conditions de vie des étudiants qu’il convient de promouvoir au sein du secteur.