Question écrite concernant les arriérés locatifs au sein des SISP.
- de
- Bertin Mampaka Mankamba
- à
- Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°697)
| Date de réception: 09/09/2021 | Date de publication: 16/11/2021 | ||
| Législature: 19/24 | Session: 20/21 | Date de réponse: 05/11/2021 | |
| Date | Intitulé de l'acte | de | Référence | page |
| 24/09/2021 | Recevable | p.m. | ||
| 04/11/2021 | Annexe à la réponse | p.m. | Annexe |
| Question | La fusion des SISP opéré à la suite de la 6 ème réforme de l’Etat, était motivée entre autres par le souci d’une meilleure gouvernance, d’une recherche d’efficacité et d’une diminution de coût de gestion afin d’améliorer le service fournit aux locataires sociaux.
Logiquement, cette fusion devrait être suivie d’une période d’évaluation afin de vérifier si les objectifs poursuivis lors de la fusion ont réellement été atteints. A ce stade de la fusion, ce n’est un secret pour personne que les pratiques, méthodes et procédures de gestion ne sont pas complètement standardisés dans la majorité des SISP qui ont fusionné. La situation du Foyer Molenbeekois et plus récemment le scandale mis en évidence par la presse relative à la gestion chaotiques de Comensia en sont la preuve. Jadis, les 33 SISP avaient 33 procédures différentes en matière de recouvrement d’arriérés locatifs. Avec comme conséquence le cas du foyer Molenbeekois (plus de 2 millions d’euros d’arriérés locatifs)
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| Réponse | Le tableau annexé regroupe le volume global d’arriérés locatifs pour les années 2019 et 2020. Sur base des données des comptes annuels des SISP reprises dans le tableau annexé, le total des arriérés locatifs est passé de 16.686.698€ en 2019 à 15.291.748€ en 2020. On a donc observé une diminution de 8,5% des arriérés entre les deux années. Chaque SISP fixe sa propre procédure. Sur le terrain, la SLRB observe que ce sont les SISP qui interviennent le plus vite et le plus régulièrement qui ont les meilleurs résultats. Voici quelques bonnes pratiques répertoriées par la SLRB : Au niveau du suivi des loyers : · Envoi du bulletin de loyer en début du mois qui reprend le loyer à payer, les plans de paiement et les éventuels arriérés échus. Le montant de la créance est réparti selon les différentes rubriques (loyer, décompte des charges, factures, dégâts locatifs). Le montant de la créance reprend également les sanctions telles que la mise à la valeur locative normale (VLN), l’indemnité de relocation, ainsi que les dépens. En fonction du paramétrage, ces montants apparaissent de manière différenciée au bulletin de loyer. · La SISP réagit très vite par courrier, sans attendre qu’un mois se soit écoulé. Un simple courrier est envoyé pour tout retard de paiement de 120%. Dès que le retard dépasse 120%, il y a directement une mise en demeure et ce, pour que le locataire réagisse le plus vite possible. · Pour éviter de rencontrer des cas d’arriérés trop importants, il y a recours à la justice lorsque la créance atteint entre 1.000 € et 1.500 € (en fonction du montant du loyer). Au niveau du suivi informatique et statistique : · la centralisation et la coordination des arriérés locatifs entre le service juridique/contentieux/social via un logiciel de partage d’information, permet de cibler l’action de récupération et d’organiser le recouvrement d’une manière efficace et rationnelle. · La mise en place de données sur les arriérés accessibles à l’ensemble du personnel pour un travail cohérent et en adéquation avec la procédure. · Les informations par rapport aux démarches de recouvrement des arriérés d’un locataire sont compilées dans le programme Access où chaque membre du personnel peut encoder ou visualiser les démarches quasi en temps réel. · Le passage à chaque CA avec les statistiques sur les arriérés. Dans le plan stratégique que chacune des SISP remet chaque année à la SLRB, celles-ci expliquent ce qu’elles mettent en place pour lutter contre les arriérés. La SLRB vérifie alors que cette procédure existe et se retrouve dans le plan stratégique de la SISP ou qu’elle a bien été communiquée au délégué social. Parmi les indicateurs de performance du contrat de gestion qui servent à calculer le montant que la SISP va recevoir pour ses incitants, les créances locatives sont prises en compte. Concernant votre question relative aux SISP considérées comme bonnes ou mauvaises élèves en termes de gestion d’arriérés locatifs, le tableau annexé peut être utilisé comme classement vu qu’il donne le montant du total des arriérés locatifs par SISP. Il est toutefois important de préciser que le montant des arriérés locatifs présenté dans ce tableau n’est pas toujours très comparable entre les SISP. En effet, en ce qui concerne les arriérés locatifs, les SISP gardent une certaine autonomie qui a un impact sur le montant de leurs arriérés dans leur comptabilité. Voici la liste des pratiques locales qui rendent une comparaison des arriérés difficile : - L’existence de méthodes d’évaluation différentes d’une SISP à l’autre ; - La prise en compte uniquement des arriérés des logements sociaux par certaines SISP, alors que d’autres y intègrent les garages, les commerces, les conciergeries, etc. ; - Les frais de procédure, de huissiers, de justice, etc. réclamés ou non aux locataires. Certaines SISP les réclament au locataire et d’autres non, ce qui gonfle le montant global de leurs arriérés ; - Les pénalités appliquées aux locataires lorsque les revenus communiqués ne sont pas en ordre ou lorsqu’une cohabitation n’est pas déclarée. Les SISP portent alors le loyer à la valeur locative normale (110 à 300% du loyer de base). Certaines SISP réalisent un calcul rétroactif une fois le dossier en ordre en déduisant ce supplément de manière rétroactive. D’autres ne tiennent pas compte du tout de la VLN dans les arriérés locatifs, et d’autres encore la conservent en partie ou dans son entièreté ou appliquent un montant forfaitaire de pénalité ; - Et la volonté de certaines SISP d’éviter au maximum les expulsions, ce qui peut également faire gonfler le montant des arriérés en maintenant des locataires qui ne paient pas, dans leur logement. Enfin, il est à préciser que les coopératives de locataires sont plus performantes en matière de recouvrement d’arriérés. C’est d’ailleurs de chez elles que viennent les bonnes pratiques. Le locataire y est effectivement fortement responsabilisé par rapport au paiement de son loyer. |