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Question écrite concernant le coût du PAD Mediapark

de
Geoffroy Coomans de Brachène
à
Rudi Vervoort, Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé du Développement territorial et de la Rénovation urbaine, du Tourisme, de la Promotion de l'Image de Bruxelles et du Biculturel d'intérêt régional (question n°696)

 
Date de réception: 27/09/2021 Date de publication: 16/11/2021
Législature: 19/24 Session: 21/22 Date de réponse: 09/11/2021
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
30/09/2021 Recevable p.m.
 
Question   

Cela fait déjà quelques années que nous évoquons les différents PAD bruxellois, sous leurs différents aspects. Je souhaiterais à présent me pencher sur la question du coût de ceux-ci. S’agissant du PAD Mediapark, de nombreux chiffres ont déjà été évoqués au parlement mais aussi en dehors, et un certain flou semble régner.

Afin d’éclaircir mes informations, je souhaiterais obtenir les réponses suivantes :

  1. Pourriez-vous m’indiquer quel a été le prix payé par la Région pour l’achat de l’ensemble du site de Mediapark par la Région ?

  2. Comment l’évaluation d’un tel site a été réalisée afin de tenir compte de l’aspect pour le moins complexe des différentes parties ? Pouvez-vous donner l’ensemble des éléments qui ont permis d’aboutir à la fixation du prix de vente ?

  3. Pourriez-vous lister l’ensemble des conditions, demandes et exigences de la RTBF et de la VRT quant à la vente du site ? Certaines d’entre elles peuvent-elles conditionner l’annulation de la vente de tout ou partie du site ?

  4. Pourriez-vous me dire avec précision les bâtiments dont la Région deviendra propriétaire sur le site ? Pour chaque bâtiment, pouvez-vous ventiler le nombre de m2 disponibles hors sol et sous-sol ?

  5. Serait-il possible de connaitre les différentes étapes du phasage pour la récupération des différents bâtiments et parties du site Mediapark ? Ce phasage permet-il d’optimiser la réaffectation du site par étape ?

  6. Pour les édifices à démolir, à charge de qui seront-ils ? Et disposez-vous d’une évaluation du coût financier pour chacun des bâtiments à démolir ?

  7. En terme de bilan carbone, la Région a-t-elle effectué une analyse afin de vérifier le coût environnemental d’une démolition/reconstruction versus une réaffectation des structures existantes ? La Région a-t-elle étudié l’ensemble des alternatives à des démolitions, très néfastes pour le bilan carbone du projet ?

  8. Lors des négociations avec la RTBF et la VRT pour l’achat du site, pouvez-vous me préciser quelles étaient les estimations du nombre de m2 total constructibles hors-sol et sous-sol sur l’ensemble du site ? Parmi ces estimations, serait-il possible de connaitre le nombre de m2 demandés, tant pour la VRT que pour la RTBF en terme de reconstruction de leurs sites respectifs ?

  9. La RTBF et la VRT ont-elles respecté les différentes conditions fixées par le contrat de vente du site ? Si non, pourriez-vous préciser quelles conditions n’auraient pas été respectées ?

  10. En terme de délais, pouvez-vous me donner le calendrier estimatif fixé lors de la vente pour l’obtention des permis, la reconstruction des sièges de la RTBF et de la VRT, et pour la fin du déménagement vers ces nouveaux sites ?

  11. En fonction des changements survenus après l’engagement de vente, que prévoit le contrat, et peut-il être modifié ? Si oui, quelles en sont les conditions ?

 
 
 
Réponse    L’intitulé de votre question écrite concerne le « Pad Mediapark ». Néanmoins, vos questions précises concernent l’acquisition et l’opérationnalisation en elles-mêmes du site et non les volets stratégique et réglementaire du PAD. Voici néanmoins les données chiffrées demandées.

1. La Région a acquis le site via un contrat de transfert différé et progressif de la propriété sous la forme de 8 tranches annuelles de 2018 à 2025 pour le prix global de 136 millions d’euros, hors indexation. Les parcelles qui accueilleront les nouveaux sièges de la RTBF et la VRT sont soustraites des terrains acquis par la Région, et ne sont donc pas vendues.

1. Le prix de 136.000.000 euros (à indexer) est le fruit de négociations entre la Région et la VRT/RTBF. Il est basé d’une part sur la programmation revue du site, suite à la première phase de l’étude sur les incidences foncières ; 380.000 m² constructibles, soit une incidence foncière de 357€/m², et d’autre part sur la volonté de la Région de garder une maîtrise totale sur l’aménagement des espaces publics.

2. La Région acquiert les terrains et accepte pour chaque tranche que celle-ci lui soit transférée en son état, en toute connaissance de cause, sans garantie contractuelle ou légale autres que les garanties spécifiques précisées dans le Constat de transfert. Il n’y a pas de condition suspensive.

2. La Région deviendra propriétaire de l’ensemble des bâtiments implantés sur le site Mediapark. La surface hors sol de l’ensemble des bâtiments est d’environ 200.000 m² et 50.000 m² en sous-sol.

3. Le phasage opérationnel est sujet à des adaptations régulières en fonction de l’évolution des projets de la RTBF, de la VRT et de la Région (PAD). En principe la récupération des bâtiments et des terrains se fait concomitamment au transfert de propriété par tranche à la Région.

Toutefois, afin de permettre à RTBF/VRT de continuer à jouir du bien dans la mesure requise pour la poursuite de leurs activités dans leurs installations et sièges existants respectifs jusqu'à leur emménagement dans leurs nouveaux sièges, ce nonobstant tout transfert de la propriété des tranches concernées, il est convenu que cette occupation se poursuivra, suivant des modalités reprises dans le Constat.


La RTBF/VRT conservent donc la jouissance, et demeureront tenues des impôts, taxes, assurances, charges et risques, même après le transfert de la propriété des tranches concernées, relatifs aux terrains et bâtiments qu’elles continueront à occuper en ce compris, sans limitation, tout bâtiment, parking ou parking temporaire, zone de chantier ou voie d’accès ou autre équipement ou installation, et ce, jusqu’à la parfaite et complète libération des terrains ou bâtiments concernés au profit de la Région.


Actuellement, tous les bâtiments existants sont encore occupés. La RTBF prévoit de quitter les lieux à la fin 2024 et la VRT à la fin 2026. Les possibilités d’entame des projets régionaux dans ce contexte sont en cours de négociation.

3. La dépollution, le désamiantage et la démolition des bâtiments existants, hormis ceux strictement nécessaires à la construction des nouveaux sièges de la VRT/RTBF, sont à charge de la Région de Bruxelles-Capitale. Les coûts de désamiantage et de démolition des bâtiments sont estimés à environ 15 millions d’euros htva, hors indexation (estimation de 2017).

4. Le concept de base du projet repose sur la démolition complète des bâtiments existants, afin d’ouvrir le cœur du site aux quartiers voisins. Le RIE a étudié plusieurs scénarios alternatifs s’appuyant tous sur ce concept.


L’association The Shifters Belgium a réalisé en juillet 2020 le bilan carbone du projet de PAD Mediapark. Cette étude consultable en ligne présente succinctement un scénario alternatif incluant une réaffectation partielle de bâtiments existants.

4. La première phase d’évaluation environnementale, portant sur la programmation, a infléchi le programme initial, tablant dès lors sur une hypothèse réduite de programmation, pour un total de 380.000 m² constructibles (au lieu des 425.000 à 450.000 m² imaginés initialement). Le projet révisé, suite à la décision du Conseil des Ministres de juillet 2021 impliquera une nouvelle réduction de ces chiffres.


La VRT/RTBF bénéficient ensemble de 95.000 m² constructibles.

5. La RTBF respecte jusqu’à présent les conditions du Constat de transfert onéreux différés et progressifs de propriété signé avec la Région. La VRT a quant à elle pris un retard (environ deux ans) dans les conditions de délai de mise en œuvre de son projet.

5. Au moment de la signature du Constat, seule la VRT avait déjà introduit sa demande de permis d’urbanisme. Il a été convenu dès la conclusion de l'accord que la Région devait disposer dans les meilleurs délais des terrains sur lequel se trouvent les sièges actuels de la VRT/RTBF.


Précisément le Constat prévoit que la VRT/RTBF sera tenue de libérer le bâtiment identifié comme son siège social, ainsi que ses installations liées, le premier jour du 54ème mois suivant l'obtention par la VRT/RTBF de ces permis d'urbanisme et d'environnement.


A ce jour, seule la RTBF a reçu ses permis d’urbanisme et d’environnement en date du 07 février 2020. Les procédures de demandes de permis d’urbanisme et d’environnement de la VRT sont à ce jour toujours en instruction.


6. Le Constat offre une certaine souplesse sur divers aspects du développement du programme, comme par exemple la temporalité et l’ordre de transfert ou même le redécoupage des différentes tranches.