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Question écrite concernant le coût du PAD Casernes

de
Geoffroy Coomans de Brachène
à
Rudi Vervoort, Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé du Développement territorial et de la Rénovation urbaine, du Tourisme, de la Promotion de l'Image de Bruxelles et du Biculturel d'intérêt régional (question n°705)

 
Date de réception: 18/10/2021 Date de publication: 13/12/2021
Législature: 19/24 Session: 21/22 Date de réponse: 26/11/2021
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
21/10/2021 Recevable p.m.
 
Question   

Cela fait déjà quelques années que nous évoquons les différents PAD bruxellois, sous leurs différents aspects. Je souhaiterais à présent me pencher sur la question du coût de ceux-ci. S’agissant du PAD Caserne, de nombreux chiffres ont déjà été évoqués au parlement mais aussi en dehors, et un certain flou semble régner.

Afin d’éclaircir mes informations, je souhaiterais obtenir les réponses suivantes :

  1. Pourriez-vous m’indiquer quel a été le prix payé par la Région pour l’achat de l’ensemble du site de Caserne par la Région ? Pourriez-vous préciser le nombre de m2 au sol ainsi que le nombre de m2 bâtis sur l’ensemble des parcelles acquises ?

  2. Comment l’évaluation d’un tel site a été réalisée afin de tenir compte de l’aspect pour le moins complexe des différentes parties et de leur affectation ? Pouvez-vous donner l’ensemble des éléments qui ont permis d’aboutir à la fixation du prix de vente ?

  3. Pourriez-vous me dire avec précision les bâtiments dont la Région est devenue propriétaire sur le site ? Pour chaque bâtiment, pouvez-vous ventiler le nombre de m2 disponibles hors sol et sous-sol ?

  4. Comment devrait s’effectuer le partage entre l’ULB et la VUB pour les différentes occupations sur le site ? Un canevas précis a-t-il déjà été élaboré ?

  5. Serait-il possible de connaitre les différentes étapes du phasage pour la récupération des différents bâtiments et parties du site Caserne, ou si l’ensemble est déjà disponible tel quel ? Ce phasage permet-il d’optimiser la réaffectation du site par étape ?

  6. Pour les édifices à démolir, à charge de qui seront-ils ? Et disposez-vous d’une évaluation du coût financier pour chacun des bâtiments à démolir ?

  7. En terme de bilan carbone, la Région a-t-elle effectué une analyse afin de vérifier le coût environnemental d’une démolition/reconstruction versus une réaffectation des structures existantes ? La Région a-t-elle étudié l’ensemble des alternatives à des démolitions, très néfastes pour le bilan carbone du projet ?

  8. Pouvez-vous me préciser quelles étaient les estimations du nombre de m2 total constructibles hors-sol et sous-sol sur l’ensemble du site effectués par les services régionaux ?

  9. Sur le site, y a-t-il des édifices classés ou sur liste de sauvegarde ? A l’occasion de ces grandes transformations, une actualisation a-t-elle été effectuée par les services régionaux afin d’évaluer si certains bâtiments ou parties de ceux-ci devraient être classés – ou à tout le moins préservés – dans le cadre des transformations à venir ?

  10. Disposez-vous d’un agenda prévisionnel pour les transformations des différentes parties du site et du démarrage des chantiers ? Si oui, peut-on en savoir d’avantage, y compris sur le timing de finalisation de l’ensemble ?

  11. Disposez-vous d’un estimatif des budgets pour la remise en état et la reconstruction pour l’ensemble du PAD Casernes ? Quelle devrait être la part de la Région pour le financement du projet ?

 
 
Réponse    La Région est devenue propriétaire du site de l’ancienne Caserne d’Ixelles en janvier 2018. Le site a été racheté par la Région à l’Etat fédéral au montant de 30 millions d’euros. Ce montant a été financé par BELIRIS dans le cadre de l’avenant n°12 de l’accord de coopération. Par ailleurs, il a été aussi convenu, préalablement au rachat, que Beliris se charge de réaliser et financer les études et les travaux de dépollution des sols et de désamiantage.

Un montant de 5 millions d’euros a été provisionné par Beliris pour faire face à cette responsabilité. Aujourd’hui, les études de dépollution et de désamiantage, ainsi que les travaux de dépollution des sols sont terminés et payés. L’appel d’offres visant à désigner l’entrepreneur en charge du désamiantage a été publié et la procédure d’adjudication réalisée par Beliris est en cours.

La totalité du site reprise comme étant une seule parcelle cadastrale a une superficie totale de 3,85 hectares. L’ensemble des bâtiments présents sur le site constitue une surface bâtie de 56.614 m².

La Région est devenue propriétaire de l’ensemble du site et de tous ses bâtiments.

Le tableau ci-dessous reprend les surfaces des sous-sols et hors sols de chaque bâtiment existant sur le site


Les deux universités (ULB et VUB) mènent le projet Usquare.brussels conjointement. Une équipe dédiée au projet et commune aux deux universités a été mise en place. L’objectif est que les 2 universités partagent les 2 pôles (d’activités académiques et d’innovation et d’entreprenariat) qu’elles développent sur le site. Les logements étudiants proposeront également des chambres pour les étudiants de la VUB et de l’ULB.


Le projet prévoit que le pôle dédié aux activités académiques (des 2 universités) se développe dans les bâtiments A, A’, B, C, C’ et C’’ (correspondant au front bâti du boulevard Général Jacques). Les universités développeront aussi le projet dénommé « Ecopôle », il s’agira d’un pôle regroupant des activités dédiées à l’innovation - FABLAB conjoint aux 2 universités qui prendra place dans les bâtiments F & G – et à l’entreprenariat – incubateur qui sera piloté par la S.A Usquare Incubator dans lequel sont représentées les 2 universités ainsi que la Région (citydev).


Aujourd’hui, les bâtiments sont tous récupérés. La Police fédérale a définitivement quitté les lieux au printemps dernier. Jusque-là, elle avait encore des activités dans les bâtiments R et V et le mât ASTRID était encore en fonction, elle avait donc ainsi constitué (depuis le rachat) une enclave (autour de l’emprise du mât ASTRID) regroupant les bâtiments R, S, T, U et V.


Cet été, la Région a veillé à ce que la Régie fédérale des Bâtiments et la Société Astrid procède (à leurs frais) au démantèlement de ce mat ASTRID et l’ancienne enceinte de la police a également pu être démantelée pour ouvrir ces nouveaux espaces au projet de gestion transitoire (See U) que la SAU pilote.

Au printemps dernier, nous avons aussi cédé un emphytéose (de 50 ans) aux universités sur les bâtiments A, A’, B, C, C’ et C’’ de manière à leur permettre d’entamer les travaux de reconversion (financés par le FEDER) de ces bâtiments pour y accueillir d’ici début 2024 les équipements universitaires (repris dans le pôle d’activités académiques).

L’opérationnalisation de l’ensemble du projet est pilotée par la SAU, le projet Usquare.brussels avance bien. Outre le démarrage des travaux sur le front Général Jacques, la demande de permis pour le réaménagement complet des espaces publics est à l’instruction, l’auteur de projet en charge de la première partie des logements familiaux (situés dans l’ancien Clos des mariés – bâtiments S, T, U et V) est désigné depuis la fin de l’été et le marché visant à désigner l’opérateur en charge de la construction et de la maintenance des futurs logements étudiants a été récemment publié.



Le projet Usquare.brussels porte de fortes ambitions notamment en termes de durabilité et d’économie circulaire. Une des préoccupations a été justement de travailler pour maintenir autant que possible les bâtiments existants, incontestablement compte tenu des qualités patrimoniales de nombreux bâtiments présents sur le site, mais aussi afin de s’inscrire dans une démarche résolument ambitieuse en terme de réemploi. C’est dans ce contexte que la SAU a réalisé des études de stabilité, complétées parfois d’analyses de coûts- bénéfices pour objectiver ces choix de reconvertir ou de démolir/reconstruire certains bâtiments.

Finalement très peu de bâtiments seront démolis.


Il s’agira :
- des bâtiments W, X et Z (anciens corps de garde de années ’80 et 2 préfabriqués sans intérêt et en très mauvais états) pour accueillir à terme un jardin public de pleine terre d’une superficie de +/- 2.500 m²
- le bâtiment C’’ (nouvelle construction d’après le bombardement de 1943) permettant de créer une nouvelle ouverture (cyclo-piétonne) du site sur le quartier (située à l’angle entre l’avenue de la Couronne et le Boulevard Général Jacques)
- une partie des bâtiments O également pour créer une nouvelle ouverture au niveau de la Rue J. Wytsman
- et des opérations de démolitions / reconstructions au droit des bâtiments :
o E (qui souffre de désordres structurels importants) pour développer des logements étudiants ;
o O (bâtiments de plein pied et en très mauvais état) pour y développer une partie des logements familiaux. Notons qu’il est prévu de récupérer les briques issues de cette démolition pour les réemployer dans les projets de reconversion des autres bâtiments ;
o R pour y développer aussi des logements familiaux.
La logique est que chaque opérateur porte le coût des quelques démolitions qui lui incombent dans le périmètre de son intervention. Les démolitions des blocs W, X et Z sont, par exemple, prisent en charge par la SAU dans le cadre de son projet de réaménagements de l’espace public. La SAU dispose déjà de l’évaluation des coûts de démolition de certains bâtiments.

Comme indiqué ci-avant, la volonté (notamment pour améliorer le bilan environnemental) de la Région sur ce site était réellement de privilégier le maintien des bâtiments existants et ce sera bien le cas, à l’exception des rares surfaces mentionnées ci-dessus mais dont les démolitions étaient nécessaires pour le bon fonctionnement de ce nouveau quartier (accès, verdurisation, …) ou pour des questions de sécurité (instabilité structurelle).

Comme vous le savez, le PAD Casernes est entré en vigueur fin 2020. Il contient un volet stratégique et un volet réglementaire, aujourd’hui les différentes opérations : logements étudiants, logements familiaux, activités d’innovation et d’entreprenariat, … murissent, s’affinent et les études de capacités constructives, réalisées dans les limites réglementaires du PAD, sont encore en cours. Il est donc encore trop tôt pour communiquer un nombre de m² total constructibles, d’autant plus que celui-ci ne pourra se vérifier qu’après l’obtention des différents permis. Ce que je peux vous dire est que le développement opérationnel complet du projet Usquare.brussels comportera de l’ordre de 60.000 m² bâtis restant ainsi, à l’échelle de l’ensemble du site, sur une densité (m² bâtis/m² de surface au sol) +/-équivalente à la densité existante au moment du rachat par la Région.


La totalité du site et donc de ses bâtiments ne sont pas classés mais repris à l’inventaire. Des études patrimoniales ont eu lieu et les cahiers des charges des différentes opérations intègrent systématiquement des recommandations sur l’importance de préserver le patrimoine. La Direction du Patrimoine Culturel (Urban) est également associée aux Comités d’avis des projets concernant la reconversion des bâtiments « historiques » datant de 1906. Ce fut le cas pour les concours d’architecture concernant les bâtiments à front du boulevard Général Jacques et plus récemment ceux du Clos de mariés.

Le projet Usquare.brussels est bien évidemment phasé. Comme indiqué précédemment, le chantier concernant le pôle académique va débuter dans les prochains jours et se terminer d’ici début 2024. Ensuite, la SAU souhaite débuter les travaux liés aux sols-sols (impétrants, réseaux, …) d’ici la fin 2022. Nous poursuivrons ensuite (d’ici fin 2023) avec les travaux de reconversion du Clos des mariés qui accueillera 32 logements sociaux début 2025. L’opération concernant les logements étudiants est également lancée et nous souhaitons progressivement les livrer d’ici la fin 2026. Les universités travaillent, quant à elles, à la programmation fine du futur Ecopôle qui fera l’objet d’un concours d’architecture en 2022 et enfin nous poursuivrons avec les autres zones dédiées aux logements familiaux (sociaux et acquisitifs conventionnés) qui seront livrées d’ici la fin 2027.


Comme vous l’avez bien compris le projet Usquare.brussels est un projet mixte regroupant une belle diversité programmatique et ainsi différents acteurs (la SAU, la SLRB, citydev, l’ULB, la VUB) en charge de son développement opérationnel. Ces différents acteurs apportent donc tous des moyens budgétaires permettant la mise en œuvre du projet global. Le budget total du projet peut être estimé à plus de 120 millions d’euros. Il appartient à la Région de financer le réaménagement de l’espace public (+/- 5 millions d’euros), la construction des logements sociaux (+/- 90 unités) et de l’équipement collectif et d’intervenir selon le cadre fixé dans la construction des logements acquisitifs moyens (+/- 40 unités). La Région interviendra aussi dans le financement de l’incubateur conjoint entre la Région et les universités. Rappelons que la SAU est d’ores et déjà bénéficiaire des fonds FEDER pour la reconversion de l’ancien manège en Halle alimentaire (+/- 1,3 millions d’euros).