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Question écrite concernant les mesures visant à faciliter le recours au droit de préemption en Région bruxelloise.

de
Joëlle Maison
à
Rudi Vervoort, Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé du Développement territorial et de la Rénovation urbaine, du Tourisme, de la Promotion de l'Image de Bruxelles et du Biculturel d'intérêt régional (question n°709)

 
Date de réception: 05/10/2021 Date de publication: 27/12/2021
Législature: 19/24 Session: 21/22 Date de réponse: 14/12/2021
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
22/11/2021 Recevable p.m.
 
Question    Le droit de préemption est un outil public de maîtrise foncière qui permet aux pouvoirs publics d’acquérir prioritairement un bien immeuble aux conditions déterminées préalablement dans le compromis de vente conclu entre deux parties cocontractantes. En Région de Bruxelles-Capitale, ce mécanisme est régi par les articles 258 à 274 du CoBAT. Ces dispositions prévoient que la mise en œuvre du droit de préemption est conditionnée à l’adoption d’un arrêté du gouvernement définissant le périmètre de préemption, et ce pour une durée de validité de sept ans. On dénombre actuellement 18 périmètres de préemption actifs sur l’ensemble du territoire régional. Pour rappel, le droit de préemption peut être activé par une multitude d’opérateurs publics : la Région, les 19 communes, les régies communales autonomes, la SLRB, Citydev, la SAU, la STIB, Finance.brussels, ACTIRIS, etc. En cas de concours entre plusieurs opérateurs, l’arrêté délimitant le périmètre de préemption établit un ordre de priorité entre les différents pouvoirs préemptants. En réponse à une question parlementaire récemment posée par M. Lux, vous nous avez informés que le droit de préemption avait été activé à huit reprises en 2019 et à cinq reprises en 2020, tantôt par la Région, tantôt par des communes.

Soucieux de mieux exploiter ce précieux instrument de maîtrise foncière, le gouvernement bruxellois annonce dans sa Déclaration de Politique Régionale 2019-2024 et dans son Plan d’Urgence Logement qu’il entend établir un périmètre de préemption généralisé recouvrant l’ensemble du territoire régional afin de faciliter l’acquisition de bâtiments existants et de pouvoir ainsi accroître rapidement le parc de logements publics à finalité sociale. L’idée est de permettre aux pouvoirs préemptants de saisir des opportunités d’achat sur le marché acquisitif secondaire et d’intégrer dans le giron public un certain nombre de logements qui présentent des caractéristiques correspondant aux besoins du secteur du logement social. Le gouvernement régional précise toutefois que l’instauration d’un périmètre de préemption généralisé ne devra pas avoir pour effet d’entraver de façon disproportionnée les procédures de vente des biens immobiliers. Le 5 juillet dernier, vous nous avez indiqué que votre cabinet et urban.brussels s’attachaient à élaborer un avant-projet d’ordonnance modifiant le titre VII du CoBAT en vue d’y introduire un droit de préemption généralisé pouvant s’exercer sur l’ensemble du territoire de la Région. En principe, la liste des opérateurs habilités à activer ce nouveau mécanisme devrait être nettement plus restreinte que la liste des opérateurs pouvant actuellement faire usage du droit de préemption spécifique décrit plus haut. Dans le document présentant l’action 14 du PUL, le gouvernement affirme que, grâce à la généralisation du périmètre de préemption, les pouvoirs publics pourraient acheter environ 90 logements en l’espace de quatre ans.

Par ailleurs, en juin dernier, vous avez chargé Bruxelles Fiscalité et le SPRB de plancher sur l’élaboration d’une législation spécifique fixant une nouvelle procédure d’expropriation en région bruxelloise. L’objectif est de faire de l’expropriation un véritable instrument permettant aux opérateurs immobiliers publics de prendre en gestion des biens revêtant une importance stratégique.

Monsieur le Ministre-Président, où en est le processus d’élaboration de l’avant-projet d’ordonnance modifiant le CoBAT en vue d’instaurer un droit de préemption généralisé pouvant s’exercer sur l’ensemble du territoire régional ? Le gouvernement régional bruxellois a-t-il déjà défini les grandes orientations qui devraient sous-tendre le régime du droit de préemption généralisé ? Quel devrait être son champ d’application ? Le gouvernement bruxellois a-t-il déjà arrêté la liste des pouvoirs préemptants qui seraient habilités à l’exercer ? A-t-il également établi un ordre de priorité entre ces pouvoirs préemptants ? Quel rôle les notaires devraient-ils jouer dans le régime du droit de préemption généralisé ? Quelle sera la longueur du délai dont le pouvoir préemptant disposera pour l’activer ? Le gouvernement a-t-il débloqué un budget spécifique pour permettre aux opérateurs immobiliers publics d’acquérir 90 logements au moyen du droit de préemption ou ces opérateurs devront-ils plutôt mobiliser les moyens budgétaires qui leur ont déjà été octroyés dans le cadre d’autres politiques publiques (par exemple : l’enveloppe destinée à financer la stratégie d’acquisition-rénovation de la SLRB) ? Pouvez-vous nous confirmer qu’en dépit de la création d’un droit de préemption généralisé à l’ensemble du territoire régional, le gouvernement bruxellois a décidé de conserver le régime actuel du droit de préemption spécifique, et que ces deux mécanismes distincts ont donc bien vocation à coexister ?

Où en est la réflexion du gouvernement au sujet de l’élaboration d’une législation spécifique établissant une nouvelle procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique ?

 
 
Réponse    J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants :

Vous l’aurez certainement appris, le Gouvernement a approuvé en 1
ère lecture un avant-projet d’ordonnance portant modification du titre VII du CoBAT relatif au droit de préemption le 7 octobre 2021. Sur la base de cet avant-projet, il est proposé d’instaurer un droit de préemption qui aura vocation à s’étendre à l’ensemble du territoire régional et qui coexistera avec les droits de préemption spécifiques existants (tels qu’actuellement organisés par le CoBAT) et qui sont liés à un périmètre défini.

Conformément à la DPR, un tel droit de préemption généralisé vise à appuyer la stratégie régionale d’acquisition-rénovation de logements mise en place dans le cadre du PUL. L’objectif d’intérêt général visé par la préemption généralisée est la création de logement encadré, définition qui regroupe l’ensemble des catégories de logement. En l’état, l’avant-projet d’ordonnance prévoit que la préemption généralisée s’exercera, d’une part, sur les biens immeubles dont la superficie de plancher excède 750 m² et, d’autre part, sur les terrains non bâtis, ou partiellement bâtis, de plus de 500 m². A noter qu’à l’instar du régime actuel, certaines ventes seront également exclues du champ d’application du droit de préemption généralisé
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Eu égard notamment au nombre de ménages bruxellois inscrits sur la liste d’attente pour un logement social, l’avant-projet d’ordonnance prévoit que la préemption généralisée sera néanmoins exercée par
le Gouvernement en vue d’acquérir prioritairement des biens pouvant accueillir à terme du logement social. La Région est donc le pouvoir préemptant prioritaire et la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) figure, compte tenu de ce qui précède, en deuxième position parmi les pouvoirs préemptants, devant Citydev.brussels, la SAU et les Communes. En cas de concours entre plusieurs titulaires, la préférence sera donnée au pouvoir préemptant prioritaire dans l’ordre annoncé ci-avant. Concernant le rôle des notaires, l’avant-projet d’ordonnance tend à conférer à ceux-ci un rôle d’intermédiaire central, à l’exclusion du cédant et des agents immobiliers, puisqu’ils seront chargés de notifier à l’administration et aux pouvoirs préemptants les ventes soumises au droit de préemption. Pour ce faire, une plateforme numérique sera mise sur pied par Urban.brussels. Cette modification tend à fluidifier la procédure et à permettre un transfert efficace de l’information liée à la préemption. La fédération royale du notariat a été consultée préalablement à l’adoption de l’avant-projet d’ordonnance et le sera à nouveau formellement dans les prochaines semaines, ainsi que différentes instances consultatives (Conseil économique et social, Conseil consultatif du logement, Agence de protection des données, CRD).





Afin de fluidifier le recours à la préemption, un nouveau mécanisme a été imaginé afin de rendre les pouvoirs préemptants plus réactifs et responsables par rapport aux dossiers qui leur sont transmis. En effet, ils seront dorénavant tenus de manifester d’un éventuel intérêt dans les 30 jours de la notification adressée par le notaire. A défaut d’une telle manifestation, le processus de vente pourra se poursuivre sans possibilité d’exercer la préemption. En complément de ce qui précède, le délai de 60 jours relatif à l’exercice de la préemption restera néanmoins d’application. Ainsi, le pouvoir préemptant ayant dûment manifesté son intérêt dans le délai de 30 jours précité, disposera de la possibilité d’introduire, auprès du notaire et de l’administration en charge de la préemption, un dossier complet ou un document faisant apparaître sa décision d'exercer son droit aux prix et conditions mentionnés, dans les 30 jours qui suivent la manifestation d’intérêt.




En termes budgétaires, et comme cela se fait déjà, chaque pouvoir préemptant financera les acquisitions dans ses propres budgets fonctionnels.


Enfin, d'autres modifications ont également apportées : suppression de la déclaration d’intention d’aliéner ainsi que l’allongement de la durée de validité du périmètre de préemption spécifique qui passera de 7 à 10 ans.

J’en viens désormais à votre question relative au droit d’expropriation. Comme indiqué lors d’une précédente commission, j’ai souhaité qu’une réflexion interne soit menée au sein du SPRB et SPRBF puisque la Région bruxelloise est la seule entité à ne pas avoir encore adopté de législation spécifique en cette matière. Mon objectif est que le Gouvernement soit saisi de cette question début 2022.