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Question écrite concernant la mise en place de mécanismes d’emphytéose et de superficie au sein des opérateurs immobiliers publics

de
Christophe Magdalijns
à
Rudi Vervoort, Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé du Développement territorial et de la Rénovation urbaine, du Tourisme, de la Promotion de l'Image de Bruxelles et du Biculturel d'intérêt régional (question n°1025)

 
Date de réception: 10/03/2023 Date de publication: 28/04/2023
Législature: 19/24 Session: 22/23 Date de réponse: 25/04/2023
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
16/03/2023 Recevable
 
Question    La déclaration de politique générale (DPG) prévoyait d’inviter les opérateurs immobiliers publics à faire usage des mécanismes d’emphytéose et de superficie et d’étudier de nouveaux mécanismes de dissociation du foncier et du bâti lors de la création de nouveaux logements acquisitifs. L’idée étant de réduire le prix d’achat pour les ménages tout en pérennisant la maîtrise du foncier par le secteur public.

Le Gouvernement plaçait Citydev au cœur de son action en lui assurant les moyens nécessaires pour poursuivre la production de logements acquisitifs et permettre aux Bruxellois d’accéder à la propriété à des prix modérés à raison de 200 logements par an. Le recours au droit d’emphytéose était corrélé à l’idée de mettre sur le marché des logements conventionnés produits dans le cadre de charges d’urbanisme.

  • Quelles ont été les actions menées par le Gouvernement et les opérateurs immobiliers publics pour favoriser et amplifier le recours au droit d’emphytéose et au droit de superficie dans le logement acquisitif d’initiative publique ?

  • Au sujet des nouveaux mécanismes de dissociation entre foncier et bâti, quels ont été les résultats des études ?

  • Au plan pratique, quels sont les résultats concrets de ces différentes actions sur le terrain ? Les opérateurs immobiliers publics ont-ils réussi par ces mécanismes à réduire le prix moyen des biens immobiliers ? Si oui, dans quelles proportions ?

  • Citydev a-t-il atteint son objectif de 200 logements par an ? Dans quelle proportion a-t-il fait appel au droit d’emphytéose ?

 
 
Réponse    J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants :

Notre Déclaration de Politique Générale vise effectivement à accélérer l’accès au logement abordable en général et au logement acquisitif en particulier.

Le démembrement est une des pistes mises en avant dans cette politique.


Parmi les acteurs immobiliers de la RBC, citydev.brussels reste assurément l’acteur le plus pertinent pour mettre en place ce mécanisme, de par sa mission de vendre des logements modérés.


Ainsi, dans le contrat de gestion 2021-2025, ce point est devenu un des objectifs stratégiques de citydev.brussels : objectif n°30 :
« parmi les logements acquisitifs moyens visés au premier alinéa, minimum 20 % des logements seront développés via un droit d’emphytéose ou de superficie. Cet objectif pourra être revu à la hausse à la moitié de l’exécution du présent contrat, sur la base d’un premier bilan d’expérience, pour tendre vers un objectif de minimum 30 %. Ces opérations sont réalisées dans plusieurs projets afin d’élargir le spectre de l’expérience accumulée »



Dans la pratique,

1. Le Conseil d’administration de citydev.brussels a adopté en sa séance du 16 décembre 2022 le modèle juridique de l’emphytéose qui sera développé dans les projets de rénovation urbaine.
2. Les études ont permis de développer le modèle juridique qui sera mis en place pour activer l’utilisation d’un droit réel démembré.
3. Les cas pratiques sont en cours de montage.
4. De facto, comme le prix du foncier n’est pas compris dans le prix moyen des biens immobiliers, le prix est moindre. La proportion dépend de la part de la valeur du foncier dans un montage classique. Historiquement, la part du foncier variait entre 10 % et 20 % du coût global d’une opération immobilière de type moyen.


L’objectif de mettre sur le marché 1000 logements sur 5 ans est bien d’actualité. Il s’agit d’ailleurs d’un des points de ce même objectif stratégique n°30.


Un certain nombre de projets est identifié pour appliquer le régime de l’emphytéose correspondant à plus de 500 logements.