Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende het beheerscontract tussen de BGHM en de Brusselse OVM's

Indiener(s)
Emin Özkara
aan
Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 7)

 
Datum ontvangst: 26/09/2019 Datum publicatie: 06/11/2019
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 19/20 Datum antwoord: 06/11/2019
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
30/09/2019 Ontvankelijk p.m.
06/11/2019 Bijlage aan het antwoord p.m. Bijlage
 
Vraag    In oktober 2017 heb ik in een reeks van 19 parlementaire vragen de bevoegde minister (mevrouw Céline Fremault) ondervraagd over het beheerscontract tussen de BGHM en de Brusselse OVM’s.

Zoals u weet, bepaalt artikel 47 van de Brusselse Huisvestingscode dat de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) een beheerscontract kan sluiten met de Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM’s), dat de doelstellingen en voorwaarden van het beheerscontract dat de BGHM met het Brussels Gewest heeft gesloten, moet vertalen. Het beheerscontract wordt gesloten voor een periode van 5 jaar. Daarnaast moeten de OVM's van het Brussels Gewest elk jaar een strategisch vijfjarenplan indienen, waarin de strategie en de prioriteiten van de onderneming op vijf verschillende gebieden worden uiteengezet: investeringen, onderhoud van het patrimonium, huurbeheer, bedrijfsbeheer en sociale maatregelen. Het indienen van dit plan en het behalen van de resultaten geven eventueel recht op stimulansen.

Op 1 januari 2018 werden de OVM's, na een rationaliseringsproces dat onder meer gericht was op de verbetering van de sociale huisvestingsdiensten voor de meest achtergestelde personen, als volgt samengevoegd en in aantal verminderd van 32 in 2013 naar 16: (1) Alliantie van de Brusselse Coöperatieven, (2) Binhôme, (3) Comensia, (4) En Bord de Soignes, (5) Everecity, (6) Anderlechtse Haard, (7) Zuiderhaard, (8) De Moderne Woning, (9) Lakense Haard, (10) De Schaarbeekse Haard, (11) De Brusselse Woning, (12) Le Logement Molenbeekois, (13) Le Logis-Floreal, (14) De Goedkope Woningen van Sint-Joost-ten-Node, (15) Log’iris, (16) Lojega.

Ter zake wil ik u de volgende vragen stellen:

Na de fusie,

1. Welke OVM's wilden geen beheerscontract met de BGHM sluiten?
Sinds 2018, voor elk van de bovengenoemde OVM's,
2. Is het strategisch vijfjarenplan op tijd ingediend? Wat zijn de strategie en de prioriteiten van dat plan?
3. Welke stimulansen zijn er toegekend voor het onderhoud en de reparatie van de toegewezen woningen en voor welke bedragen (per jaar, per gemeente, per wijk)? Zijn er andere stimulansen toegekend? Zo ja, welke precies?
4. Zijn er sociale woningen gemeld als "ongezond en bewoond" of "niet in overeenstemming met de wet en bewoond"? Zo ja, om welke gebouwen of groepen gebouwen gaat het bij die meldingen precies? Welke terreinen, wijken of groepen gebouwen moeten precies gerenoveerd worden (per gemeente)? Is er een noodplan opgesteld om bij bewezen risico's voor de gezondheid en/of de veiligheid van de huurders de noodzakelijke renovaties zo snel mogelijk uit te voeren? Zo ja, op welke datum en wat stond er precies in het noodplan?
5. Is het jaarverslag over de werking en de activiteiten van de OVM ingediend bij de BGHM, zoals bepaald in artikel 67, 5° van de Huisvestingscode? Zo ja, op welke datum?
6. Zijn het gedetailleerde halfjaarlijkse activiteitenverslag en het jaarverslag over de naleving van de administratieve en sociale voorschriften van de OVM tijdig door de sociaal afgevaardigde ingediend? Zo ja, op welke datum(s) precies?
7. Wat is het percentage te renoveren woningen waarvoor geen enkel gefinancierd renovatieproject bestaat (beperkt leegstandspercentage bij ongewijzigde normen)?
8. Heeft de BGHM (een) ingebrekestelling(en) naar de OVM gestuurd? Zo ja, waarom? Wat was (waren) de reactie(s) van de OVM?
9. Heeft de BGHM nieuwe voorwaarden aan de OVM opgelegd voor het behoud en het gebruik van de toegekende middelen? Zo ja, wat zijn die voorwaarden?
10. Heeft de BGHM de voor een of meer projecten toegekende middelen ingetrokken met het oog op een voorstel om die middelen over te hevelen naar een andere OVM? Zo ja, waarom, voor welk(e) project(en), voor welk(e) bedrag(en) en voor welke OVM('s)?

«Brusselse Huisvestingscode & elementaire vereisten»,
http://www.slrb.irisnet.be/nl/particulier/wie-zijn-wij/reglementering/brusselse-huisvestingscode-elementaire-vereisten-veiligheid-gezondheid, geraadpleegd op 9 september 2019.
«Beheersovereenkomst niveau 2»,
http://www.slrb.irisnet.be/nl/particulier/wie-zijn-wij/onze-beheersovereenkomsten, geraadpleegd op 9 september 2019.
«De fusie van de OVM’s»,
http://www.slrb.irisnet.be/nl/professioneel/wat-is-nieuw/evenementen/middag-van-de-sociale-huisvesting-de-fusie-van-de-ovms, geraadpleegd op 9 september 2019.
 
 
Antwoord    1) Alle OVM's wensten de beheersovereenkomst niveau 2 voor de periode 2017-2022 te sluiten.

2) Het eerste strategische plan na de goedkeuring van de beheersovereenkomst 2017-2022 werd door alle OVM's ingediend op 30 juni 2018, de uiterste datum.

De in de strategische plannen voorgestelde strategie en prioriteiten zijn in overeenstemming met de zes strategische doelstellingen van de beheersovereenkomst 2017-2022 en de in bijlage 2 van deze beheersovereenkomst vermelde indicatoren:

1. Ertoe bijdragen de dynamiek voor de productie van nieuwe woningen in een perspectief van overlegde transversale integratie op te voeren:
- Oplossingen zoeken en voorstellen die toestaan om het woningbestand uit te breiden.

2. De renovatie en het onderhoud van het vastgoedbestand aanmoedigen om de staat, conformiteit en de energieprestaties ervan te verbeteren, de leegstand te verminderen en de levenskwaliteit van de bewoners te doen verbeteren:
- De renovatie van het huurwoningenbestand verzekeren;
- De opvolgingscomités van de investeringen behouden en de vooruitgangsgraad van de investeringsplannen doen stijgen (GIP);

- De ontwikkeling van het Kadaster voortzetten;
- Het PLAGE-programma invoeren

- Het woningbestand onderhouden en de kwaliteit van de sanering tussen twee huurovereenkomsten verzekeren.
3. Instaan voor een efficiënt huurbeheer rekening houdend met de sociaaleconomische specificiteiten:
- Een optimaal beheer van de huurachterstallen waarborgen en verliezen verbonden aan verschuldigde huurbedragen verlagen;
- De huurlasten herzien ;
- Het aantal leegstaande woningen verlagen en het verlies van basishuurprijzen als gevolg van leegstand verminderen ;

- Het beheer van de huurdoorstroming voortzetten, het mutatieplan invoeren en het aanpassingspercentage van woningen verhogen;
- Een gebruikersgerichte aanpak van de overheidsdienst op sectorale schaal behouden;
- Milieuacties uitvoeren.

4. Sociale actiebeleidsvormen uitwerken om de levenskwaliteit van de huurders te verbeteren:

- De individuele sociale begeleiding voor de huurders ondersteunen;
- De collectieve sociale begeleiding voor de huurders ondersteunen;
- De voorlichting en de participatie van de huurders verbeteren, in het bijzonder via een proactieve samenwerking met de Adviesraden van de Huurders;

- De sociale acties die de sociale samenhang ten goede komen, stuwen en steunen;

5. Het beheer van de geldstromen optimaliseren, zowel op het niveau van de OVM als met het oog op de evenwichten in de sector:
- Een winstgevend jaarresultaat bereiken;
- Het saldo van de rekening-courant van de BGHM verbeteren;
- Een optimaal beheer verzekeren van de financiële middelen verleend in het kader van de verschillende vierjarenprogramma’s.
6. Een professioneel en efficiënt beheer waarborgen:
- Een effectief intern beheer implementeren via: een personeelsplan, de opleiding van medewerkers, doordachte interne en externe communicatie, een informatieplan, de formalisering van processen en de invoering van de interne controle;

- Een efficiënt beheer van de werkingskosten verzekeren.
3) De stimulansen die OVM's in 2018, het eerste jaar van de tenuitvoerlegging van het nieuwe stimulansenstelsel, hebben ontvangen, zijn opgenomen in de tabel in
bijlage 1. Bovendien worden in de kolommen 10 en 11 meer in het bijzonder de aan elke OVM toegewezen stimulansen voor het onderhoud en de sanering van woningen weergegeven. De volgende stimululansen zullen tegen 31.12.2019 worden toegekend.

4) De tabel
in bijlage 2 geeft per OVM de volgende gegevens weer:
- Gegevens over bewoonde woningen die door de Gewestelijke Huisvestingsinspectie als ongezond of niet in overeenstemming met de wet zijn gemeld;
- Gegevens over de activering van noodprocedures voor de uitvoering van dringende renovaties of het bestaan van een intern noodplan;
De tabel
in bijlage 3 bevat het laatste investeringsprogramma 18-21 met alle te renoveren locaties en de details ervan.
Ter informatie: dit programma is opgesteld op basis van de diagnose van het kadaster, de strategische investeringsplannen van de OVM's en tot slot de verzoeken van de sector.
Er dient te worden opgemerkt dat de sector werd ondervraagd tijdens de voorbereiding van dit programma en had verklaard dat er geen onbewoonbare woningen werden verhuurd.


5) Alle OVM's hebben hun jaarrekening en hun beheersverslag tussen 15 dagen en een maand voor hun algemene vergadering overgemaakt aan de vennoten, met inbegrip van het Gewest waarvoor de BGHM gemachtigd is, overeenkomstig de bepalingen van de statuten.

6) De halfjaarlijkse verslagen van de sociaal afgevaardigden waarin hun activiteiten, in het bijzonder met betrekking tot de klachten, gedetailleerd worden hernomen, worden in maart en oktober overgemaakt aan de Raad van bestuur van de BGHM.
De jaarverslagen van de sociaal afgevaardigden met een samenvatting van hun opmerkingen over de naleving van de administratieve regels en het sociaal beheer van de OVM's worden in oktober overgemaakt aan de Raad van bestuur van de BGHM.

7) Het percentage te renoveren woningen waarvoor geen gefinancierd saneringsproject bestaat (beperkt leegstandspeil bij ongewijzigde normen) bedraagt 1% voor de gehele sector.
8) De BGHM heeft de volgende OVM's aanmaningen gestuurd om actieplannen voor een of meer dossiers voor te stellen, gezien de voortgang van hun investeringsplan onder het sectorgemiddelde (80%) ligt:

- Log’iris ;
- BinHôme ;
- Lojega ;
- Le Logement Molenbeekois ;
- De Goedkope Woningen van Sint-Joost-ten-Node;
- De Moderne Woning.

De betrokken OVM's hebben aan deze verplichting voldaan, met name tijdens de vergaderingen van de opvolgingscomités van de investeringen die door de BGHM werden georganiseerd overeenkomstig de beheersovereenkomst van niveau 2. Voor Le Logement Molenbeekois heeft de BGHM specifieke steun voorzien voor haar investeringsprojecten, in het kader van de vervanging.

9) De BGHM heeft geen nieuwe voorwaarden opgelegd voor het behoud of de aanwending van kredieten sinds de vaststelling van het vierjarenprogramma 2018-2021.
Niettemin organiseert de BGHM om de zes maanden vergaderingen van de opvolgingscomités van de investeringen, tijdens dewelke elk OVM wordt verzocht om de voortgang van de dossiers die in de renovatieprogramma's zijn opgenomen, uiteen te zetten.
Het is tijdens deze vergaderingen dat de OVM's verslag uitbrengen over de problemen waarmee zij worden geconfronteerd, met name oorzaken van buitenaf die de voortgang van hun dossiers vertragen; de BGHM biedt alle steun op dit niveau, stelt een algemeen verslag op over de voortgang van de dossiers van de sector en verzoekt, indien nodig, om de indiening van actieplannen.

10) Tot op heden heeft de BGHM geen toegekende kredieten ingetrokken.
De investeringsprogramma's worden immers opgesteld op basis van het technisch kadaster, dat de behoeften op sectorale wijze objectiveert. Het intrekken van kredieten bestemd voor een OVM is dus nadelig voor de huurders, zowel uit het oogpunt van comfort als op het vlak van veiligheid.