Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende de modulaire woningen in het licht van het BWRO.

Indiener(s)
Viviane Teitelbaum
aan
Pascal Smet, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, bevoegd voor Stedenbouw en Erfgoed, Europese en Internationale Betrekkingen, Buitenlandse Handel en Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp (Vragen nr 124)

 
Datum ontvangst: 02/03/2020 Datum publicatie: 23/04/2020
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 19/20 Datum antwoord: 21/04/2020
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
13/03/2020 Ontvankelijk Uitgebreid Bureau van het Parlement
 
Vraag    Citydev.brussels is de gewestelijke stadontwikkelaar in Brussel. Het orgaan is zich ten volle bewust van het probleem van leegstand in onze hoofdstad. Het heeft daarom besloten om zulke panden tijdelijk te activeren. In gebouwen en op terreinen die in reconversie zijn, zullen beschikbare ruimtes maximaal worden gemobiliseerd.

Het is in dat kader, en passend binnen de strijd tegen de dakloosheid, dat het Brussels Gewest in 2018 vijf projecten van modulaire huisvesting heeft geselecteerd – projecten die door verenigingen waren opgestart om daklozen voort te helpen – om snel wooneenheden te kunnen scheppen. Deze activering van vergeten panden en terreinen is een totaal vernieuwende aanpak om fluks een antwoord te kunnen bieden op dringende sociale uitdagingen.

De sector is alvast enthousiast over deze aanpak. Maar er doen zich praktische complicaties voor, te wijten aan het gebrek aan juridische omkadering voor deze atypische vorm van huisvesting.

Om dergelijke terreinen te kunnen ontwikkelen, moeten de drijvende krachten achter de projecten aan heel wat wettelijke regels beantwoorden, maar ze zijn ook onderworpen aan de geldende vergunningen en contracten en nog andere criteria, als daar zijn:
- een tijdelijke bezetting van het terrein gedurende maximum twee jaar;
- een meerwaarde voor de wijk en haar bewoners;
- een complementariteit tussen de sociale, de culturele en de economische dimensie van het project;
- betrokkenheid van het gemeentelijke niveau.

Het Gewest biedt aan de ontwikkelaars van een project dus terreinen aan voor een periode die beperkt is in de tijd. Vaak gaat het om bouwgronden die op vergunningen wachten of bouwwerven die nog niet werden opgestart, terreinen dus die voor enkele maanden beschikbaar zijn, in het beste geval voor een paar jaar.

Door die korte beschikbaarheid is het belangrijk dat er geen tijd verloren gaat: de verenigingen moeten de terreinen snel kunnen gebruiken, zonder dat er al te lang op vergunningen moet worden gewacht. De talloze administratieve verplichtingen die bestaan, brengen menig project in gevaar, doordat heel wat kostbare tijd verloren gaat. Die mallemolen kost ook veel energie, energie die veel beter zou worden geïnvesteerd in de eigenlijke begeleiding van de daklozen.

Daar komt nog bij dat de diensten die stedenbouwkundige vergunningen uitreiken, vaak de hun toegemeten termijnen overschrijden, wat menig project dreigt te fnuiken.

In de artikelen 52 en 53ter voorziet het Brussels Wetboek voor Ruimtelijke Ordening (BWRO) in afwijkingen voor de termijnen, zodat milieuvergunningen sneller kunnen worden afgeleverd voor tijdelijke huisvesting, maar voor stedenbouwkundige vergunningen bestaat die afwijking jammer genoeg niet.

Dit alles zadelt de verenigingen die zich het lot van de daklozen aantrekken, niet alleen met aanzienlijke financiële en menselijke kosten op, maar het leidt er ook toe dat mooie huisvestingskansen onbenut blijven en dat daklozen op straat moeten blijven.

Hetzelfde probleem doet zich trouwens voor bij de adviesaanvragen bij de Brusselse Hoofdstedelijke Dienst voor Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp (DBDMH). Elke nieuwbouw moet daar worden goedgekeurd, al voorziet men wel in een vrijstelling voor bouwoppervlaktes van minder dan 100 m², en daaronder vallen de meeste modulaire wooneenheden. Omdat meestal verschillende modules naast elkaar worden ingeplant, vindt deze dienst nu toch dat de gewone brandrisico’s gelden en dat er dus toch een advies moet worden aangevraagd. Het duurt echter dertig dagen – en soms heel wat meer – eer de dienst zo’n advies verstrekt. Als er een kader zou bestaan om zulke vrijstellingen systematisch te verstrekken, moet het regionale niveau daarvoor zorgen, want het is het Gewest dat het advies aanvraagt voor dit soort huisvesting.

Soms blijkt dat het terrein in kwestie langer beschikbaar is dan oorspronkelijk gedacht. Als er dan een vergunning voor twee jaar is afgeleverd, vervalt die en moet heel de aanvraagprocedure heropgestart worden, wat weer maanden aansleept. Dan dreigt het risico dat men ondertussen het terrein gedwongen moet vrijmaken.

Sommige bestemmingen uit het Gewestelijk Bestemmingsplan, zoals de parkbestemming bijvoorbeeld, staan niet toe dat vergunningen worden afgeleverd voor de tijdelijke invulling van ongebruikte terreinen met wooneenheden. Hetzelfde geldt voor het tijdelijk onderbrengen van huisvesting in leegstaande kantoorruimte. In onze wetgeving over bestemmingswijzigingen wordt met het vraagstuk van dakloosheid gewoon geen rekening gehouden.

En dan is er, tot slot, nog het probleem van de overheid die de terreinen ter beschikking moet stellen. In het ene geval is het Gewest eigenaar, in het andere de gemeente. Het BWRO schrijft voor dat het het college van burgemeester en schepenen is dat vergunningen uitreikt. Maar het is het Gewest dat zich achter dit project heeft geschaard. Deze administratieve onduidelijkheid compliceert alles nog wat voor de verenigingen.

Na deze inleiding, mijnheer de minister, zou ik een aantal vragen willen stellen:

- Voor modulaire schoolbouw bestaat er een versnelde procedure voor het afleveren van vergunningen. Kan men dat systeem niet overnemen voor tijdelijke modulaire huisvesting? Waarom gaat dat eventueel niet?

- Voor scholen werkt men soms met aangepaste containers en de brandweer is dan zeer soepel in het afleveren van een veiligheidsvergunning. Overweegt de regering om met de brandweer gelijkaardige afspraken te maken voor modulaire huisvesting, zodat er een algemeen gewestelijk bestek zou kunnen worden opgesteld, waarin duidelijk de vereisten voor dit soort huisvesting staan opgesomd? Dan kan de brandweer systematisch vergunningen afleveren zonder dat er veel tijd moet worden verloren.

- De wetgeving voorziet enkel in tijdelijke vergunningen voor twee jaar. Wat als het terrein toch langer beschikbaar blijft? Hoe zorgt men ervoor dat het dan ook langer kan worden bezet?

- Wat zou het Gewest kunnen voorstellen opdat ook leegstaande kantoorruimte tijdelijk tot opvangplaatsen voor daklozen kan worden omgevormd?

- City.dev lanceerde een mooi initiatief om ongebruikte terreinen te activeren. Kan men dat initiatief niet steunen door voor deze projecten van tijdelijke modulaire huisvesting afwijkingen van het bestaande Gewestelijke Bestemmingsplan mogelijk te maken? In de strijd tegen de dakloosheid is dat zeker te verantwoorden. Daarenboven zou het een concretisering zijn van de belofte in de algemene beleidsverklaring om de structurele hulp te verviervoudigen.

- Heeft het Gewest de gemeenten al aangezet zich bij dit project aan te sluiten? Welke gemeenten nemen deel? Wat is daarvan het effect voor de verenigingen die op zoek zijn naar geschikte terreinen? Kunnen zij hun aanvraag rechtstreeks tot city.dev richten of moeten ze eerst bij de gemeentelijke diensten aankloppen? En wat als de gemeente een aanvraag weigert? Wat is dan de procedure?
 
 
Antwoord    Eerst en vooral moet erop worden gewezen dat, sinds de ordonnantie van 30 november 2017 tot hervorming van het BWRO in werking is getreden op 1 september 2019, de procedure voor afgifte van stedenbouwkundige vergunningen onderworpen is aan vervaltermijnen. Daardoor zijn vertragingen met betrekking tot dergelijke vergunningen niet meer mogelijk.

Artikelen 52 en 53bis van de ordonnantie betreffende de milieuvergunningen voorzien daadwerkelijk een specifieke procedure voor de afgifte van milieuvergunningen voor de tijdelijke inrichtingen en voor de inrichtingen van klasse I.D.

Inzake stedenbouw moet er een onderscheid worden gemaakt tussen “het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 29 januari 2004 betreffende de stedenbouwkundige vergunningen van beperkte duur” (artikel 102 van het BWRO) en het zogenaamde besluit “van geringe omvang” van 13 november 2008 betreffende de werken die vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning, van advies of van de medewerking van een architect , dat vrijstellingen kan voorzien van procedurehandelingen of stedenbouwkundige vergunningen met betrekking tot bepaalde handelingen en werken, zelfs als die tijdelijk zijn.

Momenteel voorzien die besluiten het volgende:

De modulaire woningen zijn onderworpen aan een vergunning van beperkte duur, met een maximumduur van 15 tot 20 jaar, al naargelang de afschrijvingsduur (bijlage 1, 9°). Op voorwaarde dat de woningen bestemd zijn voor het tijdelijke onthaal van de bewoners die het voorwerp uitmaken van renovatiewerken en dit gedurende de duur van de werken (renovatie van een opvanggebouw voor daklozen), krijgt de afgifteprocedure de volgende procedurevrijstellingen: vrijstelling van openbaar onderzoek, van overlegcommissie en van het advies van de gemachtigd ambtenaar of gemeente. (artikel 4/1 van het zogenaamde besluit van geringe omvang)

Om de toepassing van de EPB-regelgeving (artikel 2.2.1 van het BWLKE) te vermijden, overschrijden de afgeleverde vergunningen voor modulaire woningen zelden een periode van twee jaar. Een vergunning van beperkte duur zou niettemin voor langer dan twee jaar kunnen worden afgegeven maar de aanvrager moet dan de toepasbare regelgeving inzake EPB naleven.

Er moet worden verduidelijkt dat het besluit Vrijstellingen en het besluit betreffende de vergunningen van korte duur het voorwerp uitmaken van een hervorming waarvan de respectieve ontwerpen op 16 mei 2019 allebei in eerste lezing werden aangenomen.

In het kader van de hervorming van het besluit van geringe omvang en van het besluit betreffende de vergunningen van korte duur wordt voorzien dat de opvang van daklozen (maximaal 5 jaar) en de oprichting van modulaire woningen (15 tot 20 jaar al naargelang de afschrijvingsduur) worden onderworpen aan een vergunning van beperkte duur - bijlage 1, 11 en 12 van het besluit.

Mits inachtneming van bepaalde voorwaarden zijn die twee soorten handelingen en werken bovendien vrijgesteld van stedenbouwkundige vergunningen (voor de daklozenopvang voor minder dan zes maanden - artikelen 5, 2°, 70, 2° en 74, 3° van het ontwerpbesluit Vrijstellingen) of van procedures (voor de modulaire woningen - artikelen 7, 72 en 76 van het ontwerpbesluit Vrijstellingen).

Het GSV-ontwerp voorziet voorts dat de modulaire woningen niet aan de toepassing van Titel II van het GSV (bewoonbaarheidsnormen) worden onderworpen.

De ontwikkeling van een bijkomende versnelde procedure lijkt niet nodig omdat modulaire woningen al onder de toepassing zullen vallen van het besluit betreffende vergunningen van beperkte duur en van het besluit van geringe omvang.

De volgende handelingen en werken zijn vrijgesteld van het DBDMH-advies op basis van artikel 2, 5°, b) en 7°, c) van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 18 oktober 2018 houdende vaststelling van de handelingen en werken die aan een stedenbouwkundige vergunning onderworpen zijn maar vrijgesteld van het voorafgaand advies, van het controlebezoek en van het gelijkvormigheidsattest van de Dienst voor Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp:

“5° de hiernavolgende verbouwingen en wijzigingen die een gebouw ondergaan, met uitzondering van de in bovengenoemd 4° bedoelde gebouwen:
b) de constructie van een nevengebouw, vrijstaand van het hoofd- of de bijgebouwen en dat op een enkel niveau is gebouwd waarvan de totale vloeroppervlakte minder bedraagt dan 100 m2;
7° de volgende wijzigingen van bestemming of van gebruik:
c) de wijziging van de bestemming of van het gebruik van één of meerdere lokalen waarvan de vloeroppervlakte van het geheel minder is dan 100 m2;”

De hypothese van de bouw van een complex van modulaire woningen op braakliggend terrein wordt niet bedoeld door het voornoemde besluit dat, in de mate dat het vrijstellingen van DBDMH-advies verleent, op een beperkende manier moet worden geïnterpreteerd.

Maar voor de oprichting van andere projecten met betrekking tot deze interpellatie is een advies van de DBDMH dus wel vereist. De veiligheid van de personen die er worden opgevangen staat namelijk op het spel.

In de gevallen die hier worden bedoeld, moet het preventieadvies van de DBDMH binnen de 30 dagen na ontvangst van de adviesaanvraag verzonden worden naar de overheid die de vergunningen en certificaten verleent. (artikel 2 van het regeringsbesluit tot bepaling van de termijnen voor het opsturen van brandpreventieadviezen van de DBDMH over de aanvragen tot stedenbouwkundige attesten en/of vergunningen en tot verkavelingsvergunningen).

Niettemin moet er daadwerkelijk een coördinatie komen tussen de DBDMH en het bestuur bevoegd voor stedenbouw om de projecten van tijdelijke bezetting op Brussels grondgebied gemakkelijker door te voeren. Verschillende pistes, waaronder uw suggestie over het bestek, zullen worden onderzocht.

Zoals hierboven aangehaald kunnen vergunningen voor de bouw van modulaire woningen momenteel voor een maximumduur van 15 tot 20 jaar worden afgegeven, al naargelang de afschrijvingsduur.

Om de toepassing van de EPB-regelgeving te vermijden, overschrijden de afgeleverde vergunningen voor modulaire woningen in de praktijk zelden een duur van twee jaar.

In elk geval moet er bovendien verduidelijkt worden dat

· “De handelingen en werken waarvoor een vergunning van beperkte duur bekomen werd, kunnen het voorwerp zijn van een nieuwe vergunning van beperkte duur.” Het is dus aan de desbetreffende projectontwerper om ervoor te zorgen dat er tijdig een nieuwe stedenbouwkundige vergunningsaanvraag wordt ingediend opdat zijn activiteit ook kan voortduren na de termijn van de eerste stedenbouwkundige vergunning van beperkte duur;

· “ Het feit dat de verwezenlijking van de vergunning niet van start is gegaan, leidt niet tot het verval ervan. De onderbreking gedurende meer dan een jaar van de toegestane handelingen of werken leidt niet tot het verval van de vergunning.” Bijgevolg kan de vergunning van beperkte duur niet vervallen.

Er kan niet worden afgeweken van de door het GBP voorziene bestemmingen. Echter:

· Wat de wijziging van kantoren betreft: Bijzonder voorschrift 7.1 van het GBP voorziet dat de administratiegebieden bestemd zijn voor kantoren en woningen en voorzieningen van collectief belang of van openbare diensten; in dat kader moet stelt er zich op het vlak van het GBP dus geen probleem om kantoren te wijzigen naar een structuur voor daklozenopvang.

· Wat de parkgebieden betreft: Het project voor de vestiging van tijdelijke modulaire woningen voor de opvang van daklozen zou kunnen worden beschouwd als een voorziening (analyse per afzonderlijk geval). Die voorzieningen zouden bovendien de voorwaarden kunnen naleven die worden voorzien door algemeen voorschrift 0.7 van het GBP, dat voorzieningen in alle gebieden van het GBP toestaat maar dat terecht bescherming biedt aan de groengebieden, de groengebieden met hoogbiologische waarde, de bosgebieden, de parkgebieden en de landbouwgebieden, waar de voorzieningen slechts de gebruikelijke aanvulling van en het toebehoren bij hun bestemmingen kunnen zijn.

Het BWRO is erg duidelijk over de kwestie van de bevoegdheden van de vergunnende overheden (artikel 123). Het college van burgemeester en schepenen is bevoegd voor de afgifte van de stedenbouwkundige vergunningen. Er zijn evenwel een paar voorbeelden waarin de gemachtigd ambtenaar en dus het gewest bevoegd is. In het bijzonder:

· wanneer zij volledig of gedeeltelijk wordt aangevraagd door een door de Regering aangewezen publiekrechtelijk rechtspersoon, op voorwaarde dat de handelingen en werken in rechtstreeks verband staan met de uitoefening van zijn opdrachten;

Het gaat om de publiekrechtelijke rechtspersonen bedoeld in het K.B. van 24 juni 1993.

De Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (“Citydev”) maakt er deel van uit. Elke door Citidev ingediende stedenbouwkundige vergunningsaanvraag wordt dus door de gemachtigd ambtenaar behandeld.

· wanneer zij, in haar totaliteit of voor een gedeelte, betrekking heeft op handelingen en werken van openbaar nut, bepaald door de Regering;

Het gaat om de handelingen en werken van openbaar nut bedoeld in het K.B. van 12 december 2002.

Worden vermeld: van sociale, bescheiden en middelgrote woningen bedoeld in artikel 2, § 2, van de Ordonnantie van 19 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode met uitzondering van de woningen verhuurd door een sociaal immobiliënkantoor bedoeld onder 2° en de woningen aangekocht met behulp van een hypothecair krediet toegekend door het Woningfonds bedoeld onder 5°. 

Al die elementen verklaren dus de redenen waarom de vergunningsaanvragen inzake de oprichting van modulaire woningen behandeld worden door de gemachtigd ambtenaar en niet door de gemeente.

Als de geplande woningen bovendien bestemd zijn voor het tijdelijke onthaal van de bewoners die het voorwerp uitmaken van renovatiewerken en dit gedurende de duur van de werken, heeft de gemeente geen inspraak over de bouw van modulaire woningen aangezien het besluit van geringe omvang in zijn artikel 4/1 voorziet dat de bouw van modulaire woningen vrijgesteld is van onder andere het advies van de gemeente in het kader van de afgifte van de daaraan verbonden stedenbouwkundige vergunning.