Schriftelijke vraag betreffende de aankoop van sleutel-op-de-deurprojecten door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij en de uitvoering van de gewestelijke strategie voor aankoop-renovatie van woningen.
- Indiener(s)
- Joëlle Maison
- aan
- Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 291)
| Datum ontvangst: 17/08/2020 | Datum publicatie: 11/11/2020 | ||
| Zittingsperiode: 19/24 | Zitting: 19/20 | Datum antwoord: 09/11/2020 | |
| Datum | behandeling van het stuk | Indiener(s) | Referentie | Blz. |
| 28/09/2020 | Ontvankelijk | p.m. |
| Vraag | Ondanks de aanzienlijke begrotingsmiddelen voor het Gewestelijk Huisvestingsplan en het Programma van de Alliantie Wonen en ondanks het uitstekende werk van de verschillende openbare vastgoedoperatoren die bij deze twee regeringsplannen betrokken zijn, neemt het aanbod aan sociale woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest slechts met enkele honderden eenheden per jaar toe en kan het dus niet voldoen aan de vraag, die sinds een vijftiental jaar snel groeit door de bevolkingsgroei en de verarming van de Brusselse bevolking. Hierdoor worden de wachtlijsten van de Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM) steeds langer. Volgens de laatste statistieken van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) staan momenteel meer dan 47.000 gezinnen op deze wachtlijsten en zullen ze gemiddeld elf jaar en zes maanden moeten wachten om een sociale woning toegewezen te krijgen die aangepast is aan de samenstelling van hun gezin. In deze context lijkt het meer dan ooit noodzakelijk om het tempo van de productie van nieuwe openbare woningen te versnellen om het hoofd te kunnen bieden aan de sociale noodtoestand. Alle actoren in de sector van de sociale huisvesting erkennen echter dat het traditionele productieproces voor openbare woningen (d.w.z. de bouw van nieuwe woningen op openbare terreinen onder toezicht van een openbare vastgoedoperator) bijzonder lang kan zijn (gemiddeld zeven jaar), wat kan worden verklaard door verschillende factoren zoals stedenbouwkundige beperkingen, de complexiteit van de openbare aanbestedingsprocedures of belemmeringen op gemeentelijk niveau. Bovendien moet helaas worden opgemerkt dat de openbare grondreserves in ons gebied steeds schaarser worden en dat de openbare vastgoedoperatoren nu slechts over een beperkt aantal percelen beschikken voor de ontwikkeling van bouwprojecten. Om deze verschillende redenen heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering beslist om de productiewijzen van de openbare woningen te diversifiëren in het kader van de Alliantie Wonen, door de BGHV en de OVM's toe te staan om bestaande of in aanbouw zijnde woningen te verwerven met het oog op de integratie ervan in hun bestand van sociale huurwoningen. Parallel met de traditionele bouwprojecten kunnen de BGHM en de OVM's nu gebouwen aankopen, waardoor ze het aantal sociale woningen sneller kunnen uitbreiden. Dergelijke projecten vallen onder een regelgevend kader dat bepaald wordt door het besluit van 25 oktober 2018 van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot vaststelling van de toekenningsvoorwaarden en de procedureregels die op de BGHM, de OVM’s, de gemeenten en de OCMW’s van toepassing zijn en die onlosmakelijk verbonden zijn met de financiering van aankoop- en ontwikkelingsprojecten van woningen, evenals met projecten voor afbraak van gebouwen en heropbouw van woningen (het “aankoopbesluit”). Artikel 1 van dat besluit stelt het volgende “het heeft betrekking op de projecten voor de ontwikkeling van woningen door aankopen van onroerende goederen door de BGHM, de OVM’s, de gemeenten en de OCMW’s, evenals door afbraak en heropbouw van gebouwen die aan de OVM’s toebehoren.”. Zoals u herinnerde in uw antwoord op een mondelinge vraag van mijn collega, Pierre-Yves Lux, rangschikt de BGHM deze aankoopverrichtingen in drie afzonderlijke luiken van het programma Alliantie Wonen: - Deel 3: Aankopen na prospectie door de BGHM. Het gaat om aankopen van gronden of gebouwen die moeten worden gerenoveerd of gesloopt. De BGHM treedt hierbij op als bouwheer. - Deel 4: projectoproepen tot aankoop-, sloop- en wederopbouwprojecten voor openbare partners (OVM's, gemeenten en OCMW's). De bouwheer is echter niet de BGHM, maar een OVM, een OCMW of een gemeente. - Deel 5: de projectoproepen gericht tot privépartners voor sleutelklare aankopen. Die hebben alleen betrekking op de aankoop van nieuwe woningen die voldoen aan de voorwaarden van de openbare projectoproepen van de BGHM. De verkoper is hier bouwheer. Op het moment van aankoop moet de bouwvergunning voor het project al zijn afgegeven en moet deze definitief zijn. Aangezien de vergunning al is verleend voordat de transactie wordt gesloten, kan de BGHM dankzij het sleutel-op-de-deurmechanisme de productietermijnen aanzienlijk verkorten en de nieuwe woningen dus sneller (over het algemeen binnen drie jaar) in ontvangst nemen. Door gebruik te maken van deze verschillende aankoopmechanismen heeft de BGHM de afgelopen jaren zeer positieve resultaten kunnen bereiken. In het kader van de projectoproep voor de privésector die de regering in 2018 heeft gelanceerd (een operatie in het kader van deel 5 van de Alliantie Wonen), heeft de BGHM in de loop van 2019 de aankoop van vier sleutel-op-de-deur-projecten kunnen afronden: het project De Bronnen in Vorst (39 eenheden), het project Bervoets in Vorst (38 eenheden), het project Emaillerie in Sint-Jans-Molenbeek (38 eenheden) en het project Dries/Libris in Vorst (53 eenheden). In juli 2020 stemde de Brusselse regering in met een nieuw project waarbij de BGHM in opdracht van OVM Comensia het sleutel-op-de-deur-project Raaf kocht, een project dat voorziet in de oprichting van 18 wooneenheden op een terrein in de Raafstraat in Schaarbeek. Kan u een overzicht geven van de aankooptransacties die in de eerste negen maanden van 2020 door de verschillende openbare vastgoedoperatoren in Brussel zijn uitgevoerd? Hoeveel transacties onder deel 3 en 4 van de Alliantie Wonen werden of worden in de loop van het jaar 2020 door de openbare vastgoedoperatoren gesloten? Heeft de gewestregering de overname door de BGHM van nieuwe sleutel-op-de-deur-projecten (afgezien van het Raaf-project) goedgekeurd of overweegt zij deze goed te keuren? Kan u voor elk van de aankooptransacties die u in uw antwoorden op de vorige twee vragen hebt vermeld, het aantal aangekochte woningen en het aantal slaapkamers dat deze nieuwe woningen zouden moeten hebben, aangeven? In welke gemeenten zijn de in 2020 verworven woningen gelegen? Kan u bevestigen dat de BGHM voorrang geeft aan de aankoop van gronden en bestaande gebouwen of gebouwen in aanbouw in gemeenten met een laag percentage sociale woningen? Kan u ons de totale kosten van elke aankooptransactie van de Brusselse openbare vastgoedoperatoren in het jaar 2020 meedelen? Kan u ons ook voor elk project de gemiddelde totaalprijs per woning en de totaalprijs per vierkante meter geven? Tijdens een parlementair debat in maart jongstleden deelde u ons mee dat de gewestregering van plan is het "aankoopbesluit" van 25 oktober 2018 te herzien om de aankoopprocedures van de openbare vastgoedoperatoren te versoepelen en hen zo in staat te stellen sneller te reageren wanneer zich een gelegenheid voordoet op de privé-vastgoedmarkt. Hoe staat het met het beraad van de Brusselse regering over een eventuele herziening van het aankoopbesluit? Wordt momenteel gewerkt aan een voorontwerp van decreet tot wijziging van het decreet van 25 oktober 2018? Zo ja, bent u al in staat om ons de belangrijkste wijzigingen voor te stellen die de regering in het "aankoopbesluit" wenst aan te brengen? Op welke wijze moeten deze wijzigingen bijdragen aan het vereenvoudigen en verkorten van de aankoopprocedure voor openbare vastgoedbedrijven? Moeten grond- of woningbouwprojecten van openbare vastgoedoperatoren in het kader van deze vereenvoudigde procedure nog steeds ter goedkeuring aan de gewestregering worden voorgelegd? In de Gewestelijke beleidsverklaring voor de zittingsperiode 2019-2024 stelt de Brusselse regering het volgende: “de Regering zal van bij de aanvang van de legislatuur een gewestelijke aankoop- en renovatiestrategie uitwerken voor woningen. Het doel is om nieuwe woningen op de sociale huurmarkt te brengen binnen een tijdspanne die beantwoordt aan de dringende behoefte. Daartoe wordt tegen de zomer van 2020 een openbare oproep uitgeschreven voor de aankoop van bestaande woningen en woningen in opbouw.”. Bij de presentatie van haar dringend herstelplan in juli jongstleden kondigde de gewestregering aan dat ze van plan was om deze aankoop-renovatiestrategie zonder verder uitstel uit te voeren om het aanbod van sociale woningen in het Brussels Gewest te vergroten. Daartoe heeft zij een extra budget van 35 miljoen euro vrijgemaakt: 15 miljoen in 2020 en 20 miljoen in 2021. Volgens de uitleg van de regering moeten er drie hefbomen worden geactiveerd: de aankoop en renovatie van bestaande woningen, de aankoop van nieuwe sleutelklare constructies en de aankoop van nieuwe woningen op bestelling. Kan u ons meer details geven over de gewestelijke aankoop- en renovatiestrategie? Heeft de Brusselse regering al bepaald wat het relatieve gewicht van elk van de drie delen (aankoop en renovatie van bestaande eigendommen, aankoop van nieuwe sleutelklare constructies en aankoop van nieuwe woningen op bestelling) in deze strategie moet zijn? Moet de aankoop van sleutel-op-de-deur-projecten een centrale plaats innemen in deze strategie? Zal de begrotingsenveloppe van 35 miljoen euro dat de Brusselse regering in juli jongstleden ter beschikking heeft gesteld, volledig worden toegewezen aan de BGHM of zal ze worden verdeeld over de verschillende openbare vastgoedoperatoren? Hoeveel bestaande woningen of woningen in aanbouw zullen volgens de ramingen van de regering worden aangekocht met behulp van deze enveloppe van 35 miljoen euro? Volgens de door de BGHM verstrekte cijfers kost de aankoop van een nieuwe woning die in het kader van een sleutel-op-de-deur-project wordt geproduceerd, gemiddeld 260.000 euro (exclusief btw). Redelijkerwijs kan dus worden gesteld dat het budget van 35 miljoen euro het mogelijk moet maken om tussen de 120 en 130 woningen aan te kopen. Kan u deze cijfers bevestigen? Zijn de woningen die in het kader van de aankoop-renovatiestrategie kunnen worden aangekocht in dit stadium al in kaart gebracht? Kunt u ons ook bevestigen dat deze aankoop van ongeveer 120 woningen slechts de eerste golf van geplande aankopen is in de aankoop-renovatiestrategie en dat deze laatste het uiteindelijk mogelijk moet maken om de omvang van het bestand aan sociale huurwoningen in ons gebied nog aanzienlijker te vergroten? Zo ja, heeft de gewestregering beslist over het totale aantal bestaande of in aanbouw zijnde woningen dat in het kader van deze strategie moet worden aangekocht? Bent u in staat om ons een raming te geven van de omvang van de begrotingsmiddelen die het Gewest tijdens deze zittingsperiode nog zou moeten vrijmaken om alle operaties te kunnen financieren die in de aankoop- en vernieuwingsstrategie zijn voorzien? Heeft de Brusselse regering de mogelijkheid overwogen om een deel van deze financiële middelen vrij te maken bij de opstelling van haar structureel relance- en herontwikkelingsplan, dat zij in oktober gaat voorstellen, tegelijk met de begrotingsaanpassing? |
| Antwoord | De aankoopstrategie is een van de werkpijlers van het Noodplan voor huisvesting dat binnenkort aan de regering zal worden voorgelegd. Het doel van deze strategie is om vastgoed op de particuliere markt aan te kopen om het productietempo van openbare woningen te versnellen. Een deel van deze nieuw aangekochte panden kan worden gerenoveerd, maar het doel blijft nog steeds om een antwoord te kunnen bieden op de noodsituatie door bij te dragen aan het bieden van een oplossing aan 15.000 gezinnen die wachten op een sociale woning. Nu er begrotingsakkoorden zijn afgesloten tussen de regeringspartners, houden we ons bezig met het beoordelen van de operationele kwesties en de verdeling van de budgetten, zodat de BGHM de aankoopstrategie officieel kan lanceren begin 2021. . De bepaling van het relatieve gewicht van elk van de drie luiken (aankoop en renovatie van vastgoed, aankoop van sleutel-op-de-deur-woningen en aankoop van nieuwe woningen op bestelling) van deze strategie is momenteel aan de gang en zal tegen begin 2021 worden toegelicht voor de lancering van deze aankoopstrategie. Het doel van het plan is inderdaad om het creëren van nieuwe oplossingen voor de Brusselaars te versnellen en te maximaliseren. Wat de begrotingsenveloppe betreft, zal de BGHM, in het kader van de middelen die zijn verkregen voor het herstel na de lockdown, in 2020 15 miljoen euro en in 2021 20 miljoen euro aan subsidies ontvangen. Deze middelen maken deel uit van de aankoopstrategie. De BGHM is dus de enige openbare vastgoedoperator die deze middelen geniet. In het algemeen worden de subsidies voor sociale woningen verdubbeld door investeringsleningen aan de OVM’s (code 8). Door deze methode kunnen de beschikbare bedragen en bijgevolg de ter beschikking gestelde woningen worden verdubbeld. Voor een omslag van 35 miljoen aan subsidies schat de BGHM dan ook dat er in totaal 70 miljoen beschikbaar is voor projecten (voor sociale huisvesting). Dit komt overeen met de bouw van ongeveer 250 nieuwe woningen. De woningen die waarschijnlijk in het kader van deze strategie zullen worden aangekocht, zijn in dit stadium nog niet geïdentificeerd. De aankoopstrategie zal immers vanaf januari 2021 worden ontwikkeld. Natuurlijk staat de BGHM echter in contact met particuliere partners en analyseert ze regelmatig de aan haar voorgelegde aankoopdossiers. Eén dossier is trouwens al in volle gang: de aankoop van een kantoorgebouw in de Arianelaan in Sint-Lambrechts-Woluwe, dat zal worden omgevormd tot ongeveer 250 wooneenheden. Deze operatie wordt mogelijk gemaakt dankzij de kredieten die in 2020 zijn verkregen in het kader van het herstelplan na de lockdown. De gemeente en de OVM zijn partners sinds de uitwerking van het dossier en de verkoper heeft het aanbod van 31,1 miljoen euro aanvaard. Ik heb er dan ook alle vertrouwen in dat dit project succesvol afgerond zal worden. De volgende stap is de goedkeuring door de regering tegen het einde van het jaar. Met betrekking tot de 120 woningen waar u het over heeft in uw vraag, zijn de middelen die aan de verschillende regeringsbevoegdheden zijn toegewezen, zoals hierboven vermeld, vastgesteld. We zijn nu in dialoog met de verschillende openbare vastgoedoperatoren met als doel deze bedragen te verdelen. Dit zal het effectief mogelijk maken om een streefcijfer in termen van woningproductie/aankoop te bepalen. De omslag bestemd voor de aankoopstrategie zal groter zijn dan de 35 miljoen die in het kader van het herstelplan is verkregen. Tot slot, wat uw laatste vragen over de begroting van deze strategie betreft: deze oefening is, zoals eerder uitgelegd, momenteel aan de gang. |