Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende de verruiming van herhuisvestingsoplossingen tot de private huurmarkt.

Indiener(s)
Joëlle Maison
aan
Nawal Ben Hamou, staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 315)

 
Datum ontvangst: 10/09/2020 Datum publicatie: 16/12/2020
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 19/20 Datum antwoord: 16/11/2020
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
28/09/2020 Ontvankelijk p.m.
 
Vraag    Wanneer een openbare vastgoedmaatschappij (OVM) grote renovaties uitvoert in openbare woningen, is het soms nodig dat de bewoners tijdelijk verhuizen naar een andere woning tijdens de duur van de werken. In het algemeen ondervinden de OVM’s evenwel enorm veel problemen om een oplossing voor herhuisvesting te vinden, omdat de vraag naar hun woningen al zo groot is. In sommige gevallen hebben de OVM’s geen andere keuze dan de renovatiewerken uit te stellen, omdat ze over te weinig woningen beschikken voor de herhuisvesting van de huurders die moeten verhuizen. Zelfs wanneer een OVM erin slaagt een woning te vinden voor de bewoners van de openbare woningen die ingrijpend gerenoveerd moeten worden, is dat bovendien geen heuglijk nieuws, want de woningen die daarvoor tijdelijk gebruikt worden, kunnen dan niet worden toegewezen aan de kandidaat‑huurders die al jaren op de wachtlijsten staan.

Het lijkt dan ook noodzakelijk om alternatieve oplossingen voor snelle herhuisvesting te vinden, teneinde de renovatiewerken of de toewijzing van sociale woningen aan gezinnen die soms al vele jaren op de wachtlijsten staan, niet te vertragen. In dat opzicht luidt de gewestelijke beleidsverklaring voor de zittingsperiode 2019-2024 als volgt: “Om de start van renovatieprojecten te versnellen en tegelijkertijd woningen in de buurt aan te bieden kan de Regering oplossingen voor herhuisvesting uitbreiden tot de privé-huurmarkt.”. In de beleidsbrief bij algemene uiteenzetting van het ontwerp van ordonnantie houdende de initiële begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het jaar 2020 kondigt de gewestregering haar voornemen aan om een oproep te doen tot het indienen van blijken van belangstelling voor woningen op de privé-huurmarkt. Toen mijn collega, de heer Mathias Vanden Borre, u daarover in april jongstleden een vraag heeft gesteld, hebt u bevestigd dat de directie van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) en de directies van de verschillende OVM’s hard aan die maatregel hebben gewerkt tijdens vergaderingen die eind 2019 werden georganiseerd. U hebt gepreciseerd dat, zodra een groot renovatieproject de verhuizing van een groot aantal huurders vereist, de BGHM en de betrokken OVM samen naar mogelijke oplossingen voor herhuisvesting zouden moeten zoeken en, zo nodig, een beroep zouden moeten doen op de privé-huurmarkt. U hebt er tevens op gewezen dat de BGHM in een eerste fase een proefproject zou opstarten om de maatregel praktisch uit te werken met het oog op een veralgemeende toepassing ervan.

In dat verband wens ik u de volgende vragen te stellen:

- Moesten, volgens de informatie waarover u beschikt, bepaalde zware renovatieprojecten van openbare woningen die oorspronkelijk voor 2019 of 2020 waren gepland, worden uitgesteld, omdat de betrokken OVM’s geen woningen voor de huurders konden vinden? Zo ja, kunt u dan een lijst bezorgen van de renovatieprojecten die werden uitgesteld wegens een tekort aan oplossingen voor herhuisvesting?

- Heeft de BGHM wel degelijk een proefproject voor herhuisvesting van sociale huurders op de privé-huurmarkt opgestart? Zo ja, kunt u dan het proefproject toelichten? Hoeveel eigenaars van woningen die op de privé-huurmarkt te huur zijn gesteld, hebben aanvaard hun woningen ter beschikking te stellen van een OVM voor de tijdelijke huisvesting van sociale huurders wier woning wordt gerenoveerd? Welke financiële compensatie hebben de particuliere verhuurders gekregen? Heeft de gewestregering al een evaluatie van het proefproject gemaakt?

- Wanneer zou de BGHM de oproep tot het indienen van blijken van belangstelling voor woningen op de privé-huurmarkt doen? Kunt u daar meer toelichtingen over verstrekken? Kan de BGHM een raming geven van het aantal woningen op de privé-huurmarkt die ze hoopt tijdelijk te kunnen huren in het kader van de oproep? Kunt u beschrijven hoe de huurprijzen zullen worden berekend die zullen worden betaald aan de particuliere verhuurders die aanvaarden hun woningen ter beschikking te stellen van de OVM’s voor de herhuisvesting van de sociale huurders die moeten verhuizen tijdens de duur van de renovatiewerken aan hun woning? Zullen de huurprijzen worden bepaald op basis van het indicatief rooster van de referentiehuurprijzen? Wat zouden volgens de ramingen van uw bestuur de totale kosten zijn van de maatregel om de oplossingen voor herhuisvesting uit te breiden tot de privé‑huurmarkt? Zou de gewestregering de begrotingsmiddelen voor de financiering van de maatregel kunnen vrijmaken tijdens het volgende begrotingsconclaaf, dat gepland is in oktober 2020?

- In hoeverre zou de uitbreiding van de oplossingen voor herhuisvesting tot de privé-huurmarkt de start van de renovatieprojecten van openbare woningen kunnen versnellen? Heeft de BGHM een raming gemaakt van de gemiddelde tijdwinst voor de OVM’s dankzij de alternatieve oplossingen voor herhuisvesting op de privé-huurmarkt?
 
 
Antwoord    Aan de sector werd de vraag gesteld of er projecten zijn uitgesteld door moeilijkheden bij het herhuisvesten van huurders en blijkbaar is dit in 2019 en 2020 niet gebeurd.

Deze gunstige situatie kan worden verklaard door het feit dat OVM’s de herhuisvesting van huurders thans vroegtijdig aanvatten, om zo de geplande start van de werken te kunnen respecteren.

De GBHM heeft een denkoefening gestart over de uitvoering van een proefproject voor de herhuisvesting van sociale huurders.

Deze denkoefening kon niet geconcretiseerd worden en is voorlopig uitgesteld door:
- de huidige gezondheidscrisis, die de uitvoering ervan door de OVM’s bemoeilijkt.
- de lopende projecten voor volledige renovatie, waarvoor de werken van start gaan en er reeds een herhuisvestingsplan is opgesteld, met dien verstande dat de OVM’s in een oplossing moeten voorzien voor de betrokken huurders.

Om ervoor te zorgen dat de termijnen van de werken worden nageleefd, voorzien de OVM’s naast het voorstel tot herhuisvesting in een opzegging voor het geval de huurder niet zou instemmen met de herhuisvestingsoplossing.

Alvorens de oproep aan de private sector concreet te maken, wil de BGHM de gestarte reflectie hierover intern met de sector voortzetten. De sector heeft al een koers kunnen aangeven voor de inhoud van de oproep. Zoals onder meer over:
- De typologie van de woningen waarvoor er een tijdelijke huisvesting nodig is;
- Het soort opdracht, namelijk een opdracht van het type ‘kaderakkoord’;
- Een structurele steun aan de OVM’s voor de organisatie van verhuizingen in het kader van een herhuisvesting;

In het kader van deze eerste denkoefeningen wil de BGHM het project begin 2021 voortzetten. Minstens 1 OVM heeft interesse geuit voor dit project.

Wat betreft het aantal private woningen die de BGHM tijdelijk zou verhuren: daarover zijn momenteel geen cijfers. Dit aantal moet in verband worden gebracht met de behoeften van de OVM’s, het aantal leegstaande woningen, het aantal woningen die na werken opnieuw op de markt zijn gebracht, en de aankoop of bouw van nieuwe woningen.

Op basis van de tegen 2024 geplande volledige renovaties van woningen die opgenomen zijn in de huidige investeringsprogramma, zullen er ongeveer 1200 woningen moeten vrijgemaakt worden. Zoals gezegd voorzien de OVM’s reeds in de nodige herhuisvesting. De samenwerking met de OVM’s zal dus essentieel zijn om het aantal noodzakelijke woningen te bepalen.

Wat betreft de berekening van de aan private verhuurders te betalen huurprijzen, zal er in de overheidsopdracht van de projectoproep een prijsvork moeten worden bepaald op basis waarvan de offertes kunnen worden vergeleken.

Wat betreft het gebruik van een gewestelijke rooster met richthuurprijzen, zouden de huurprijzen gebaseerd kunnen worden op het rooster van de SVK’s en berekend kunnen worden op basis van het inkomen van de huurders.

Wat betreft de kostenramingen voor deze maatregelen, is het momenteel niet mogelijk een nauwkeurig antwoord te geven op deze vraag, aangezien een en ander afhangt van de behoeften van de sector, zowel wat betreft het aantal woningen als de typologie van de woningen.

Wat betreft de begrotingsmiddelen voor de financiering van deze maatregel, zal de regering in een algemeen budget voor renovatiewerken voorzien, waarop een proefproject voor tijdelijke herhuisvesting op de private huurmarkt zal worden ingeschreven. Op het moment dat dit antwoord wordt opgesteld, is het budget nog niet goedgekeurd en is het onmogelijk het bedrag te geven dat hiervoor zal worden uitgetrokken.

Tot slot werd de sector bevraagd over de uitbreiding van herhuisvestingsoplossingen tot de private huurmarkt en daaruit blijkt dat deze maatregel niet zozeer de duur van de werken zou verkorten, maar wel een aanzienlijke impact zou kunnen hebben op de periode van leegstand van te renoveren woningen. Door alle huurders te herhuisvesten op de private huurmarkt, zou leegstand als gevolg van het verplaatsen van huurders binnen het woningenbestand van de OVM voorkomen kunnen worden.