Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende de leegstaande verdiepingen boven handelszaken.

Indiener(s)
Bertin Mampaka Mankamba
aan
Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 328)

 
Datum ontvangst: 22/06/2020 Datum publicatie: 16/12/2020
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 19/20 Datum antwoord: 20/10/2020
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
01/10/2020 Ontvankelijk p.m.
20/10/2020 Bijlage aan het antwoord p.m. Bijlage
 
Vraag    Verlaten of leegstaande verdiepingen van handelspanden zijn geen recent fenomeen en evenmin uniek voor Brussel, aangezien vele stadscentra in Europa al meer dan veertig jaar met hetzelfde probleem te kampen hebben. In 2015 kopte de krant "The Guardian", die geduldig gegevens had verzameld over de leegstand van commerciële en residentiële panden in elk van de lidstaten, "Europees schandaal: 11 miljoen leegstaande woningen". Hoewel niet al deze woningen in hun huidige staat bewoonbaar zijn, was hun aantal zeker voldoende om de 4,1 miljoen daklozen die datzelfde jaar in de Europese Unie waren geregistreerd, op te vangen.

De uitdaging is tweeledig: nieuwe betaalbare woningen creëren in een markt waar het aanbod onder druk staat en handelskernen nieuw leven inblazen.

Ter bestrijding van dergelijke leegstand werden verschillende initiatieven genomen.

Enerzijds werden financiële instrumenten ter beschikking gesteld van de betrokken actoren, namelijk de gemeenten, de openbare centra voor maatschappelijk welzijn (OCMW's), de eigenaars en de huurders om de leegstaande verdiepingen te bezetten.

Anderzijds bestaan er een aantal wettelijke bepalingen die de gemeenten en het Gewest in staat stellen de eigenaars te dwingen in te grijpen om deze verdiepingen te laten herstellen.

Wat de financiële instrumenten betreft, deze zijn vooral gericht op het wegnemen van de primaire beperkingen van dit soort leegstand: het ontbreken van een aparte toegang, de morfologie van het gebouw, enz.

Uw voorganger Céline Fremault, was in 2016 gestart met een nieuwe actiestudie om de gemakkelijkst om te vormen gebouwen te identificeren. Deze studie heeft geleid tot het opstellen van een dertigtal fiches die verschillende situaties beschrijven (ligging van het onroerend goed, te plannen werkzaamheden, technische en juridische problemen, het aantal geproduceerde wooneenheden, enz.). Een soort gids voor projectleiders die betrokken zijn bij een projectoproep voor het "heringebruikname van verdiepingen" die openstaat voor elke publieke of private actor die zich associeert met een SVK voor de verhuur van de verdiepingen, en dit voor een minimumperiode van 9 jaar. De premie maakte het dus mogelijk om de advieskosten voor de uitvoering van het project en de ontwikkelingskosten te dekken.

Deze projectoproep kwam met name tegemoet aan de noodzaak om (opnieuw) een toegang tot stand te brengen die losstaat van de handelszaak, zodat potentiële huurders toegang hebben tot de verdiepingen zonder dat ze de winkel op de benedenverdieping hoeven te doorlopen. Dit gebrek aan toegang was een van de belangrijkste beperkingen voor de heringebruikname van de genoemde verdiepingen. In 2014 kondigde Brussel Huisvesting aan dat bijna twee derde van de gebouwen geen aparte toegang had tot de verdiepingen boven het commerciële gedeelte. Zes technische oplossingen worden door Brussel Huisvesting overwogen en geïdentificeerd, maar lijken niet te volstaan om de betrokkenen aan te moedigen om op dit gebied actie te ondernemen.

Graag een antwoord op volgende vragen:

- Hoeveel leegstaande verdiepingen boven een bezette handelszaak telt Brussel momenteel? Hoeveel van deze leegstaande verdiepingen zijn onbewoond en hoeveel zijn er verlaten?

- Wat is de trend in het aantal leegstaande verdiepingen in de afgelopen 10 jaar? Hebben de meest recente beleidsmaatregelen kunnen bijdragen tot een daling van dit cijfer? Zo ja, wat bent u van plan te doen om deze trend te ondersteunen? Zo niet, hoe ziet u dit probleem dan en welke acties onderneemt de regering om deze leegstaande verdiepingen opnieuw in gebruik te nemen?

- Voldoen de gemeenten die verplicht zijn het Gewest een jaarlijkse inventarisatie te bezorgen van de leegstaande woningen op hun grondgebied, met inbegrip van de winkels, aan hun verplichtingen? Zo niet, welke gemeenten doen dat dan niet? Hoe is de verdeling over de verschillende gemeenten van de leegstaande verdiepingen die boven een winkel werden geïdentificeerd?

- De Stad Brussel heeft een mooie expertise ontwikkeld in het volgen en opsporen van leegstaande verdiepingen en leegstaande woningen in het algemeen. In de eerste plaats door middel van een dynamische volkstelling die wordt gesubsidieerd in het kader van projectoproepen inzake "gemeentelijke observatoria", die bedoeld waren om de gemeenten te helpen de kosten te dekken voor het opsporen van verlaten of leegstaande woningen. Ten tweede door de ontwikkeling van een applicatie die de verschillende betrokken diensten (stadsplanning, bevolking, financiën en justitie) in staat stelt om informatie te delen en een betere controle te waarborgen. Wordt de projectoproep voor "gemeentelijke observatoria" hiervoor hernieuwd? Zo ja, binnen welke termijn? Zo neen, zal aan het Gewest of de gemeenten structurele en langetermijnsteun worden verleend om de telling zowel kwantitatief (aantal) als kwalitatief (oorzaak, oplossingen, enz.) te verbeteren?

- Opgemerkt kan worden dat elke gemeente op dit moment anders te werk gaat bij het opsporen en volgen/bestraffen van eigenaars die hun woning op onwettige wijze onbewoond houden. Sommige gemeenten hebben een zeer dynamische opsporingsactie, maar laten het aan de gewestelijke cel over om de eigenaars te bestraffen, terwijl andere, zoals de Stad Brussel, ook zorgen voor de follow-up van de sancties. Zijn er plannen om de praktijken op dit gebied te standaardiseren om het toezicht van het Gewest op systematische sancties te versterken en om de gemeenten, vooral de kleine, die niet over de financiële middelen beschikken om voldoende personeel aan te werven om deze follow-up uit te voeren, te ontlasten? Tevens zou het zo mogelijk zijn om de situatie van alle leegstaande woningen en de succesvolle procedures voor het overnemen of beëindigen van het beheer beter te volgen.

- Wordt al gepland om de projectoproep voor de heringebruikname van verdiepingen van uw voorganger te vernieuwen? Zo ja, binnen welke termijn?

- Op gemeentelijk niveau hebben sommige gemeenten, zoals de Stad Brussel, "premies voor de aanleg van afzonderlijke toegangen" in het leven geroepen. Kan u mij zeggen welke gemeenten op dit moment voorzien in een dergelijke premie? Welke maatregelen heeft de regering genomen om alle gemeenten van het Gewest aan te moedigen een projectoproep of een soortgelijk instrument te lanceren om hergebruik van lege verdiepingen aan te moedigen?

- Kan voor leegstaande verdiepingen die niet worden gebruikt voor huisvesting, een specifieke tijdelijke huurovereenkomst niet worden bevorderd door het Gewest, voor kunstenaarscollectieven of verschillende verenigingen die gedurende een bepaalde periode leegstaande ruimte nodig zouden hebben?

- Tot slot bieden sommige steden in Vlaanderen, zoals Mechelen, Leuven, Sint-Niklaas, Tienen, Brugge of Halle, stimulansen om boven winkels te wonen. Bent u op de hoogte van dit type premie? Weet u of ze veel gevraagd wordt? Zo ja, zal de regering zich door dit mechanisme laten inspireren om de aantrekkelijkheid van dit soort woningen te vergroten in wijken die bij valavond vaak verlaten zijn en gevaarlijk kunnen worden?
 
 
Antwoord    Wat de leegstaande verdiepingen betreft, werd op verzoek van minister Doulkeridis een nauwkeurige inventarisatie in de handelskernen in Brussel opgemaakt, waaruit blijkt dat er een potentieel is van 208.000 m² à 306.000m² bruikbare oppervlakte, wat overeenkomt met 3.400 tot 5.200 woningen die kunnen worden herbestemd.

Plaatsmarkeringen, die wijk per wijk door het Centre d’études et de recherches urbaines (ERU) werden uitgevoerd, hebben gezorgd voor de identificatie van bepaalde grote winkelketens die in verschillende kernen aanwezig zijn. Door deze vaststelling konden de resultaten worden verfijnd:
- In totaal werden 493 gebouwen geïdentificeerd;
- 130 gebouwen werden als "interessant" beschouwd;
- Er werden 12 handelsketens geïdentificeerd die zich bevinden in 2 tot 5 gebouwen die in het Brussels Gewest als "onderbezet" zijn geklasseerd. Ze bevinden zich in de volgende wijken: Alsemberg, Louiza, Tongeren, Naamsepoort, Vijfhoek.

Er werd destijds ook aan de ERU gevraagd om contact op te nemen met de eigenaars van deze leegstaande verdiepingen om hen aan te moedigen deel te nemen aan een projectoproep. De eigenaars die vrijwillig instemden, kregen steun voor de renovatie van deze woningen en in ruil daarvoor verbonden ze zich ertoe het beheer van deze woningen aan een SVK toe te vertrouwen.

In 2017 werden slechts 8 projecten goedgekeurd. Deze hadden tot doel 24 woningen weer op de markt te brengen voor iets meer dan 658.000 euro aan subsidies.

Op dit moment zijn er 6 woningen weer op de markt gebracht via deze projectoproep.

Het lage aantal ingediende projecten kan in het bijzonder worden verklaard door het feit dat de eigenaars het te "dwingend" vonden om het beheer van gerenoveerde woningen via overheidssubsidies toe te vertrouwen aan de SVK’s.

Het aanzienlijke bedrag van deze steun bedraagt dus:
- 300€ per bewoonbare m2;
- en een extra budget van 25.000 euro voor het creëren van een aparte toegang tot de woningen alleen,

Dit bedrag rechtvaardigde een vorm van deelname aan het algemeen belang in ruil voor overheidsgeld dat in deze particuliere gebouwen werd geïnvesteerd.

Deze projectoproep vergde een aanzienlijke hoeveelheid werk voor een beperkt resultaat.

Momenteel wordt er binnen mijn team nagedacht over de mogelijke hernieuwing van de oproep. Daarbij wordt er uitgegaan van de wens om het overheidsoptreden op het gebied van leegstaande woningen niet op te voeren en op te splitsen.

Andere voorzieningen - zoals pijler 1 Stadsbeleid, die een gewestelijke subsidie van 85% biedt voor de aankoop van leegstaande of ongezonde woningen door de gemeenten - liggen meer in de lijn van de doelstelling om de gemeenten te belasten met het opnieuw op de markt brengen van leegstaande woningen, ongeacht of deze boven een handelszaak liggen of niet.

We zijn inderdaad op de hoogte van de premies die bepaalde gemeenten in het Vlaamse Gewest in het leven hebben geroepen.

Het doel van deze financiële steun van bijna 5.000 euro is het creëren van een aparte toegang tot de woningen boven een handelszaak. Jammer genoeg wordt deze steun verleend zonder enige tegenprestatie op het gebied van toegepaste huurprijs. In een context van crisis, niet alleen op het vlak van huisvesting, maar ook op het vlak van de huurprijzen in het Brussels Gewest, vinden wij het noodzakelijk om dit soort steun te koppelen aan de toepassing van een redelijke huurprijs door de verhuurder.

Wat de evolutie van het aantal leegstaande woningen op handelsverdiepingen in de afgelopen 10 jaar betreft, werd er tijdens de vorige legislatuur geen nieuwe studie over dit onderwerp uitgevoerd.

Bij mijn aantreding heb ik Brussel Huisvesting echter de opdracht gegeven om een globale screening van alle leegstaande woningen op het gewestelijk grondgebied uit te voeren. Daarom werd deze zomer een overheidsopdracht gelanceerd en toegewezen aan een multidisciplinair universitair team van de ULB-VUB.

Zoals reeds duidelijk werd in de commissie, hoeft het niet te verbazen dat de strijd tegen leegstaande woningen lijdt onder het ontbreken van een duidelijke, effectieve en gestandaardiseerde identificatiemethode, en dat is al vele jaren het geval. De gemeenten zijn momenteel verantwoordelijk voor deze identificatie, maar we moeten vaststellen dat sommige gemeenten reeds een bepaalde expertise hebben ontwikkeld, terwijl andere er nog mee aan het experimenteren zijn.

Om dit te verduidelijken, bevat bijlage 1 twee lijsten: de lijst met de inventarissen die de gemeenten aan het Gewest hebben bezorgd en de lijst van gemeenten die hebben gereageerd op de projectoproep "Gemeentelijke Observatoria voor leegstaande woningen" die door mijn voorgangster werd gelanceerd.

U zult met eigen ogen zien dat de inventarissen verre van systematisch worden overgemaakt door de gemeenten, en wanneer dit wel het geval is, zijn deze inventarissen helaas niet exhaustief.

Om dit slecht functioneren tegen te gaan, werd besloten om de opdracht inzake de systematische gewestelijke identificatie van welke leegstaande woningen dan ook, te bestellen. Op basis van de resultaten van deze studie van de ULB en de VUB, die volgende zomer worden verwacht, zullen in samenwerking met de gemeenten verschillende acties worden ondernomen om deze woningen opnieuw op de markt te brengen.

In afwachting van de resultaten van deze studie wordt de projectoproep "Gemeentelijke Observatoria" hernieuwd. De oproep voor 2020, die zoals gebruikelijk voor het einde van het jaar zal worden verzonden, zal echter informatie verschaffen over het verloop ervan vanaf 2021.

Aangezien de identificatie van leegstaande woningen op gewestelijk niveau zal gebeuren, zullen de gemeenten zich inderdaad volledig kunnen wijden aan het opnieuw op de markt brengen van leegstaande woningen.

Daarom wil ik graag dat het Brussels Gewest deze opdracht ondersteunt in het kader van de huisvestingscontracten die tussen het Gewest en de gemeenten zullen worden afgesloten. Ik ga de regering voorstellen om een gesubsidieerd VTE in te zetten in elke gemeente. Deze persoon zal instaan voor het contacteren van eigenaars van leegstaande panden om deze panden opnieuw op de markt te brengen door middel van bestaande of nog te voorziene hulpmiddelen.