Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende de woningen die het huurwoningenbestand van de sociale verhuurkantoren verlaten.

Indiener(s)
Joëlle Maison
aan
Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 393)

 
Datum ontvangst: 09/10/2020 Datum publicatie: 13/01/2021
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 20/21 Datum antwoord: 01/12/2020
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
26/10/2020 Ontvankelijk p.m.
 
Vraag    De sector van de sociale verhuurkantoren (SVK) maakt jaarlijks op 30 september een inventaris van haar woningenbestand op en deelt deze mee aan de gewestelijke Brusselse administratie. Het aantal verhuurde woningen via de SVK’s is aanzienlijk gestegen de laatste jaren. Aldus groeide het huurwoningenbestand van de 24 Brusselse SVK’s tussen september 2017 en september 2019 uit van 4.800 panden tot ruim 6.300 panden, hetzij een groei van ruim 1.500 eenheden in een tijdspanne van twee jaar. Ook al verheugen de vertegenwoordigers van de sector en de politieke verantwoordelijken zich uiteraard over deze positieve evolutie, is het niettemin van belang in het achterhoofd te houden dat de jaarlijks vastgestelde groei van de door de SVK’s beheerde woningen geanalyseerd moet worden als een netto saldo, dit wil zeggen een differentieel tussen het aantal woningen die in het SVK-circuit zijn bijgekomen en het aantal woningen die het verlaten hebben.

Indien jaarlijks honderden eigenaars-verhuurders beslissen hun pand(en) in beheer toe te vertrouwen aan een SVK kan men redelijkerwijs aannemen dat tegelijk een aantal andere eigenaars ervoor kiezen hun pand(en) terug te trekken uit het SVK-circuit na afloop van het huurcontract en zelfs soms vóór het einde van het bewuste contract. Diverse redenen hunnen de eigenaars-verhuurders ertoe brengen het contract dat hen bindt aan een SVK te verbreken of niet meer te verlengen (voornemen van de eigenaar zelf het betrokken pand te bewonen, wens van de eigenaar het pand te verhuren op de traditionele privéhuurmarkt voor een beter huurrendement, beslissing van de eigenaar de woning te koop te stellen, overlijden van de eigenaar en de daarop volgende beslissing van de erfgenamen het pand te verkopen, enz.).

Ik zou u graag de volgende vragen willen stellen:

1. Beschikt u over informatie aangaande de gemiddelde duur van het in beheer nemen van woningen door de SVK’s? Met andere woorden, hoelang blijven de woningen gemiddeld in het SVK-circuit?

2. Volgens de laatste door de SVK-sector gedeelde statistieken, hoeveel woningen zullen het huurwoningenbestand van de SVK’s “verlaten hebben” gedurende de laatste jaren (tussen 30 september 2018 en 30 september 2020)? Verzamelen de SVK’s informatie over de reden waarom eigenaars-verhuurders hun pand(en) weghalen uit het SVK-circuit? Zo ja, welke redenen worden het vaakst aangehaald door de eigenaars die besloten hun samenwerking met een SVK stop te zetten?

3. Heeft de Brusselse gewestregering specifieke maatregelen genomen of is ze dit van plan met als doel de eigenaars-verhuurders die een pand(en) te huur hebben gesteld via een SVK aan te moedigen de periode van het in beheer nemen te verlengen en aldus de bestendigheid van het sociaal huurwoningenbestand te waarborgen?
 
 
Antwoord    Op basis van de gegevens sinds 2014 bedraagt de gemiddelde duur van een inbeheername van een woning door een SVK 12 jaar.

Wat betreft de situatie op 30/09/2020: zoals voorzien in artikel 13, §1 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering houdende organisatie van de sociale verhuurkantoren, hadden de SVK’s tot 31 oktober 2020 de tijd om de vereiste cijfers door te geven. Een groot deel van de SVK's heeft deze informatie slechts enkele dagen voor de uiterste datum doorgegeven en dus moeten de laatste dossiers nog geanalyseerd worden. Daardoor is het op dit moment niet mogelijk om u betrouwbare en gecontroleerde cijfers over te maken voor de situatie op 30/09/2020.

Wat de gegevens van de twee voorgaande jaren betreft, zijn er respectievelijk 200 woningen in de periode van 30/09/2017 tot 30/09/2018 uit het SVK-huurwoningenbestand gehaald en 285 woningen in de periode van 30/09/2018 tot 30/09/2019.

De redenen die een verhuurder ertoe kunnen brengen het beheer van zijn woning weer over te nemen, zijn niet opgenomen in de lijst van informatie die in de activiteitenverslagen van de SVK’s moet worden verstrekt. Deze redenen moeten echter wel in overeenstemming zijn met de bepalingen van de standaardcontracten die door SVK’s worden gebruikt: persoonlijke bezetting of bezetting door een van de nakomelingen van de verhuurder, werken, renovaties, enz.

Op dit moment zijn er veel voordelen voor eigenaren/verhuurders om een pand via een SVK te huur te stellen. De belangrijkste voordelen voor hen zijn de zekerheid van een maandelijks gegarandeerde huur, onderhoud van de woning, zorgeloos huurbeheer en hulp bij renovatie door middel van premies (energiepremie en gewestelijke woningrenovatiepremie).

De Brusselse Gewestregering heeft in het verleden ook al maatregelen genomen om dit systeem nog aantrekkelijker te maken voor eigenaars-verhuurders. Bijvoorbeeld de volledige vrijstelling van de onroerende voorheffing, terwijl het in eerste instantie slechts ging om een vermindering ervan.

Bovendien heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, nog steeds met het oog op de bestendiging van het huurwoningenbestand van de sociale verhuurkantoren, in haar gemeenschappelijke algemene beleidsverklaring vermeld dat de voorwaarden voor het in beheer geven van een woning bij een sociaal verhuurkantoor (SVK) zullen worden herzien. Enerzijds om te voorzien in een aankoopoptie op het einde van de periode voor nieuwe woningen. Anderzijds door voor alle woningen een voorkeurrecht in te stellen bij mutatie. Het doel is een oplossing te vinden voor een structureel probleem dat verband houdt met het SVK-systeem en dat bepaalt dat eigenaars zich ertoe verbinden hun pand(en) slechts voor een bepaalde periode in beheer te geven. Als gevolg daarvan kunnen woningen aan het einde van deze periode mogelijk uit het SVK-woningenbestand verdwijnen en moeten de huurders elders worden gehuisvest. Dit is des te problematischer voor grootschalige projecten waarbij SVK's langlopende overeenkomsten afsluiten met particuliere projectontwikkelaars. Het is dan ook in deze optiek dat de aankoopoptie en het voorkeurrecht in geval van mutatie worden bestudeerd.

Dit zijn echter bijzonder belangrijke veranderingen ten opzichte van wat er nu wordt gedaan. Het is in deze context dat zeer binnenkort een opdracht wordt gelanceerd om een volledig beeld te krijgen van alle problemen die deze herziening met zich mee zou kunnen brengen.

Het doel van deze opdracht is om het volgende te onderzoeken:
- de betrouwbaarheid en de analyse van de voor- en nadelen van de twee mechanismen;
- de analyse en de opstelling van de voor elk van deze twee mechanismen te voorziene aanpassingen van de regelgeving;
- de uitwerking van voorstellen om deze aankoopoptie juridisch te verankeren in de overeenkomsten tussen SVK’s en projectontwikkelaars, en dit voor zowel oude als toekomstige overeenkomsten;
- de budgettaire prognose van het ‘aankoopoptiesysteem’ (met inbegrip van de uitwerking van een generieke berekeningsformule die zou kunnen worden toegepast voor de prijs, met name: kostprijs, marktprijs, begrenzing van de verkoopprijs, ...).