Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende de huurachterstanden binnen de OVM's.

Indiener(s)
Bertin Mampaka Mankamba
aan
Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 697)

 
Datum ontvangst: 09/09/2021 Datum publicatie: 16/11/2021
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 20/21 Datum antwoord: 05/11/2021
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
24/09/2021 Ontvankelijk p.m.
04/11/2021 Bijlage aan het antwoord p.m. Bijlage
 
Vraag    De fusie van de OVM's naar aanleiding van de 6e staatshervorming werd onder meer ingegeven door het streven naar een beter bestuur, een streven naar efficiëntie en een verlaging van de beheerskosten om de dienstverlening aan de sociale huurders te verbeteren.

Logischerwijs zou deze fusie gevolgd moeten worden door een evaluatieperiode om na te gaan of de ten tijde van de fusie nagestreefde doelstellingen werkelijk zijn bereikt.

In dit stadium van de fusie is het geen geheim dat de beheerspraktijken, -methoden en -procedures in de meeste van de gefuseerde OVM's niet volledig gestandaardiseerd zijn. De situatie van de ‘Foyer Molenbeekois’ en meer recent het door de pers aan het licht gebrachte schandaal in verband met het chaotische beheer van Comensia zijn hiervan het bewijs.

In het verleden hadden de 33 OVM's 33 verschillende procedures voor het innen van huurachterstanden. Dit resulteerde in het geval van de de ‘Foyer Molenbeekois’  (meer dan 2 miljoen euro huurachterstand)

  • Kunt u ons tot op heden zeggen wat de totale omvang is van de huurachterstanden voor de 16 OVM's?

  • Zijn deze achterstallige betalingen toegenomen als gevolg van de covid-pandemie?

  • Bestaat er een goed op elkaar afgestemde standaard invorderingsprocedure die consequent op alle OVM's wordt toegepast?

  • Welke maatregelen worden er genomen om deze huurachterstanden, die rampzalige gevolgen hebben voor de financiën van onze OVM's, terug te dringen?

  • Welke OVM's worden als "goed" of "slecht" beschouwd op het vlak van het beheer van huurachterstanden?

 
 
 
Antwoord    De bijgevoegde tabel geeft het totale volume van de huurachterstanden voor de jaren 2019 en 2020 weer.

Op basis van de gegevens uit de jaarrekeningen van de OVM's in de bijgevoegde tabel is de totale huurachterstand gedaald van 16.686.698 euro in 2019 tot 15.291.748 euro in 2020. Tussen 2019 en 2020 zijn de achterstallen dus met 8,5% gedaald.

Elke OVM bepaalt haar eigen procedure. De BGHM stelt op het terrein vast dat de OVM's die het snelst en het regelmatigst optreden, de beste resultaten boeken.

Hieronder volgen enkele goede praktijken die door het BGHM zijn opgelijst:


Wat betreft opvolging van de huur:

· Verzending van het huuroverzicht aan het begin van de maand met vermelding van de te betalen huur, de betalingsplannen en eventuele achterstallige betalingen. het bedrag van de schuldvordering wordt uitgesplitst over de verschillende rubrieken (huur, afrekening van lasten, facturen, huurschade). Het bedrag van de vordering omvat ook sancties zoals het op de normale huurwaarde brengen van de huurprijs, de herverhuringsvergoeding en de kosten. Afhankelijk van de parameters verschijnen deze bedragen op een verschillende manier op het huuroverzicht.
· De OVM reageert zeer snel per brief, zonder een maand te wachten. Voor elke betalingsachterstand van 120% wordt een brief gestuurd. Zodra de achterstand meer dan 120% bedraagt, wordt de huurder meteen een ingebrekestelling toegestuurd, zodat hij zo snel mogelijk kan reageren.

· Om buitensporige betalingsachterstanden te voorkomen, worden gerechtelijke stappen ondernomen wanneer de schuld tussen 1.000 en 1.500 euro bedraagt (afhankelijk van het huurbedrag).

Wat betreft digitale en statistische follow-up:

· Door de centralisatie en coördinatie van huurachterstanden tussen de diensten voor juridische ondersteuning en geschillen en de sociale diensten, via een software voor gegevensuitwisseling, kunnen invorderingsacties gerichter worden uitgevoerd en kan de invordering op een efficiënte en rationele manier worden georganiseerd.
· Door het verzamelen van gegevens over achterstallige betalingen die voor alle personeelsleden toegankelijk zijn, kan er coherent en in overeenstemming met de procedure worden gewerkt.
· De informatie over de stappen om de achterstallige betalingen van een huurder te innen, wordt verzameld in het programma Access, waar elk personeelslid de stappen bijna realtime kan ingeven of bekijken.
· Het voorleggen aan elke raad van bestuur van de cijfers over de achterstallen.

In het strategisch plan dat elke OVM elk jaar bij de BGHM indient, leggen de OVM’s uit wat zij doen om achterstallen te tegen te gaan. De BGHM gaat vervolgens na of deze procedure bestaat en is opgenomen in het strategisch plan van de OVM, en of ze aan de sociaal afgevaardigde is meegedeeld.


Bij de prestatie-indicatoren van de beheersovereenkomst die worden gebruikt voor de berekening van het bedrag dat de OVM voor zijn stimulansen zal ontvangen, wordt rekening gehouden met de huurschuldvorderingen.

Wat betreft uw vraag welke OVM's goed of slecht presteren op het gebied van het beheer van huurachterstanden, kan de bijgevoegde tabel als rangorde worden gebruikt, aangezien deze het totale bedrag aan huurachterstanden per OVM vermeldt.

Er moet echter worden opgemerkt dat het bedrag aan huurachterstanden in deze tabel niet altijd goed kan worden vergeleken tussen OVM’s.


De OVM's behouden namelijk een zekere autonomie, en die beïnvloedt het bedrag van hun achterstanden in hun rekeningen.


De volgende lijst van plaatselijke praktijken maakt het moeilijk om huurachterstallen te vergelijken:

- Verschillen in beoordelingsmethoden tussen de OVM’s;
- Sommige OVM's houden alleen rekening met achterstallige betalingen voor sociale huisvesting, terwijl andere ook garages, handelszaken, conciërgewoningen, enz. in aanmerking nemen;
- De kosten van procedures, deurwaarders, gerechtskosten, enz., die al dan niet van de huurders worden gevorderd. Sommige OVM's vorderen deze van de huurder en andere niet, wat het totaalbedrag van hun achterstallige betalingen beïnvloedt;
- Sancties voor huurders wanneer het meegedeelde inkomen niet in orde is of wanneer het samenwonen niet wordt aangegeven. De OVM's verhogen dan de huur tot de normale huurwaarde (110-300% van de basishuurprijs). Sommige OVM's maken een berekening met terugwerkende kracht zodra het dossier in orde is, door deze toeslag met terugwerkende kracht in mindering te brengen. Andere houden helemaal geen rekening met de normale huurwaarde bij de huurachterstand, en nog andere behouden deze geheel of gedeeltelijk, of leggen een forfaitaire boete op;
- Sommige OVM's willen uitzettingen zoveel mogelijk voorkomen, waardoor ook het bedrag aan achterstallige betalingen kan oplopen doordat huurders die niet betalen in hun woning worden gehouden.


Tot slot moet worden opgemerkt dat huurderscoöperaties succesvoller zijn bij het innen van achterstallige betalingen. Het is van hen dat goede praktijken komen. De huurder is inderdaad in hoge mate verantwoordelijk voor de betaling van zijn huur.