Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende de kosten van het RPA Kazernes

Indiener(s)
Geoffroy Coomans de Brachène
aan
Rudi Vervoort, Minister-President van de Brusselse Hoofdstedelijke regering, belast met Territoriale Ontwikkeling en Stadsvernieuwing, Toerisme, de Promotie van het Imago van Brussel en Biculturele Zaken van gewestelijk Belang (Vragen nr 705)

 
Datum ontvangst: 18/10/2021 Datum publicatie: 13/12/2021
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 21/22 Datum antwoord: 26/11/2021
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
21/10/2021 Ontvankelijk p.m.
 
Vraag   

Wij praten nu al enkele jaren over de verschillende aspecten van de Brusselse RPA’s. Ik zou nu willen ingaan op het kostenplaatje hiervan. Wat het RPA Kasernes betreft, zijn in het Parlement en daarbuiten reeds vele cijfers genoemd, en er lijkt een zekere vaagheid te bestaan.

Om mijn informatie te verduidelijken, zou ik graag de volgende antwoorden krijgen:

  1. Kunt u mij zeggen welke prijs het Gewest heeft betaald voor de aankoop van de volledige Kasernesite door het Gewest? Kunt u het aantal m2 op de grond en het aantal m2 bebouwd op alle aangekochte percelen aangeven?

  2. Hoe werd de waardebepaling van een dergelijke site uitgevoerd om rekening te houden met het op zijn minst complexe karakter van de verschillende delen en hun bestemming? Kunt u alle elementen geven die het mogelijk maakten om de verkoopprijs vast te stellen? 

  3. Kunt u mij precies vertellen van welke gebouwen op de site het Gewest eigenaar is geworden? Kunt u voor elk gebouw een uitsplitsing geven van het aantal m2 dat boven- en ondergronds beschikbaar is?

  4. Hoe moeten de verschillende bezettingen op de site worden verdeeld tussen de ULB en de VUB? Is er al een nauwkeurig schema opgesteld?

  5. Zou het mogelijk zijn de verschillende stappen van de fasering voor het herstel van de verschillende gebouwen en delen van de Kasernesite te kennen, en of het geheel reeds als zodanig beschikbaar is? Maakt deze fasering het mogelijk de herbestemming van de site in stappen te optimaliseren?

  6. Wie zal er verantwoordelijk zijn voor de gebouwen die gesloopt moeten worden? En beschikt u over een evaluatie van de financiële kosten voor elk van de af te breken gebouwen?

  7. Heeft het Gewest, wat de koolstofvoetafdruk betreft, een analyse uitgevoerd om de milieukosten van sloop/heropbouw versus herbestemming van de bestaande structuren na te gaan? Heeft het Gewest alle alternatieven bestudeerd voor de sloop, die zeer schadelijk is voor de koolstofbalans van het project?

  8. Kunt u mij zeggen wat de ramingen waren van het totale aantal m2 dat boven-  en ondergronds op het gehele terrein zou kunnen worden gebouwd?

  9. Zijn er beschermde gebouwen op het terrein? Hebben de gewestelijke diensten onderzocht of bepaalde gebouwen of delen daarvan op de monumentenlijst moeten worden geplaatst - of ten minste behouden moeten blijven - in het kader van toekomstige transformaties?

  10. Beschikt u over een voorlopig tijdschema voor de verbouwing van de verschillende delen van de site en de aanvang van de bouwwerkzaamheden? Zo ja, kunt u ons daar meer over vertellen, met het tijdschema voor de voltooiing van het gehele project?

  11. Beschikt u over een raming van de middelen voor het herstel en de heropbouw voor het gehele RPA Kasernes? Wat zou het aandeel van het Gewest in de financiering van het project moeten zijn?
 
 
Antwoord    Het Gewest werd in januari 2018 eigenaar van de voormalige kazernesite van Elsene. Het Gewest kocht ze van de Federale Staat voor 30 miljoen euro. Dit bedrag is gefinancierd door BELIRIS binnen Bijakte 12 van het Samenwerkingsakkoord. Voorafgaand aan de aankoop is bovendien overeengekomen dat Beliris de bodemsaneringsstudies en -werken en de asbestverwijdering op zich neemt en financiert.

Beliris heeft hiertoe een provisie aangelegd van 5 miljoen euro. Ondertussen zijn de studies voor de bodemsanering en de asbestverwijdering uitgevoerd en zijn ook de werken voor de bodemsanering afgerond en betaald. De offerteaanvraag met het oog op de aanstelling van een aannemer voor de asbestverwijdering is bekendgemaakt en bij Beliris loopt de aanbestedingsprocedure.

De volledige site bestaande uit één enkel kadastraal perceel beslaat 3,85 hectare. Alle gebouwen op de site samen beslaan een bebouwde oppervlakte van 56.614 m².

Het Gewest is eigenaar geworden van de hele site en van alle gebouwen.

De onderstaande tabel vermeldt telkens de onder- en bovengrondse oppervlakte voor elk gebouw op de site.



De twee universiteiten (ULB en VUB) staan samen in voor het project Usquare.brussels. Er is specifiek voor het project door de beide universiteiten een gezamenlijk team samengesteld. Het is de bedoeling dat de twee universiteiten de twee polen (academische activiteiten en innovatie en ondernemerschap) gaan delen die zij op de site ontwikkelen. Ook in de studentenwoningen zullen kamers aangeboden worden voor de studenten van de VUB en de ULB.

Het project voorziet dat de pool van academische activiteiten (van de beide universiteiten) ontwikkeld wordt in de gebouwen A, A’, B, C, C’ en C’’ (wat overeenstemt met de gebouwen langs de Generaal Jacqueslaan). De universiteiten gaan op de site ook het project “Ecopool” tot ontwikkeling brengen, een activiteitenpool toegespitst op innovatie - een gezamenlijk FABLAB van de twee universiteiten in de gebouwen F & G – en ondernemerschap – een incubator aangestuurd door de NV Usquare Incubator, waarin de beide universiteiten en het Gewest (citydev) samen vertegenwoordigd zijn.

Ondertussen konden alle gebouwen in bezit genomen worden. De Federale Politie heeft de locatie sinds het voorjaar van dit jaar definitief verlaten. Tot voor kort had zij nog activiteiten lopen in de gebouwen R en V en was de mast van het ASTRID-netwerk nog in werking waardoor zij ook na de aankoop in een enclave op de site (het deel rond de ASTRID-mast) aanwezig is gebleven, met name in de gebouwen R, S, T, U en V.

Deze zomer heeft het Gewest erop toegezien dat de Federale Regie der Gebouwen en het bedrijf Astrid (op hun kosten) de ASTRID-mast afbraken en dat ook de omheinde ruimte van de politie werd ontmanteld om deze klaar te maken voor het project met overgangsbeheer (See U), gestuurd door de MSI.

Dit voorjaar hebben wij ook een (vijftigjarige) erfpacht togestaan aan de universiteiten op de gebouwen A, A’, B, C, C’ en C’’ zodat zij hierin kunnen starten met de reconversiewerken (gefinancierd door het EFRO) om er tegen aanvang 2024 de universitaire voorzieningen (van de academische activiteitenpool) te kunnen onderbrengen.

De operationele invulling van het hele project wordt gestuurd door de MSI en Usquare.brussels vordert goed. Bovenop de start van de werken in het bouwfront langs de Generaal Jacqueslaan is ook de vergunningsaanvraag voor de volledige heraanleg van de openbare ruimten in onderzoek, sinds het einde van de zomer is de projectontwerper aangesteld die belast is met het eerste deel van de gezinswoningen (in het voormalige ‘Clos des mariés’ – de gebouwen S, T, U en V) en recent is ook de opdracht met het oog op de aanstelling van de operator voor de bouw en het onderhoud van de toekomstige studentenwoningen verschenen.

Het Usquare.brussels project hanteert ambitieuze doelstellingen qua duurzaamheid en circulaire economie. Eén van de aandachtspunten daarbij was precies om zodanig tewerk te gaan dat zoveel als mogelijk bestaande gebouwen werden behouden, in de eerste plaats omwille van de erfgoedkwaliteit op de site, maar ook om het project te kaderen in een ambitievolle hergebruiksfilosofie. In die context heeft de MSI de stabiliteitsstudies uitgevoerd, op sommige plaatsen aangevuld met kosten-batenanalyses om de keuze voor reconversie of eventueel afbraak/heropbouw van gebouwen te objectiveren.


Uiteindelijk zijn slechts weinig gebouwen afgebroken.

Het betreft:
- de gebouwen W, X en Z (de oude ingangsgebouwen uit jaren ‘80 en twee oninteressante prefabconstructies in slechte staat), waar op termijn een openbare tuin in volle grond komt met een oppervlakte van +/- 2.500 m²;
- het gebouw C’’ (nieuwbouw van na het bombardement van 1943) zodat hier een opening kan worden gemaakt (voor fietsers en voetgangers) van de site naar de rest van de wijk toe (de hoek van de Kroonlaan en de Generaal Jacqueslaan);
- een deel van de gebouwen O, eveneens om een opening mogelijk te maken ter hoogte van de J. Wytsmanstraat
- en de afbraak-/heropbouwoperaties nabij de gebouwen:
o E (dat kampt met grote structurele problemen) om er studentenwoningen te ontwikkelen;
o O (gelijkvloerse gebouwen in zeer slechte staat) om er een deel van de gezinswoningen te ontwikkelen. Hierbij wordt opgemerkt dat voorzien is om de bakstenen van de afbraak te hergebruiken in de reconversieprojecten van de andere gebouwen;
o R om eveneens gezinswoningen te ontwikkelen.
De logica hierbij is dat elke operator de kosten draagt van de afbraakwerken binnen de perimeter van zijn interventie. Zo wordt de afbraak van de blokken W, X en Z bijvoorbeeld ten laste genomen door de MSI binnen de context van haar heraanlegprojecten voor de openbare ruimte. De MSI beschikt reeds over de kostenbeoordeling voor de afbraak van een aantal gebouwen.

Zoals hoger reeds vermeld, wenst de Regering op deze site sterk de voorkeur te geven aan bestaande gebouwen (onder meer om de milieubalans te verbeteren). En dit gebeurt ook, op de uitzonderlijke hogervermelde oppervlakten na waar afbraak noodzakelijk was voor de behoorlijke werking van de nieuwe wijk (toegang, ingroening...) of om veiligheidsredenen (structureel gebrek aan stabiliteit).

Zoals u weet, is het RPA Kazernes van kracht sinds eind 2020. Het voorziet in een strategisch en een verordenend luik en regelt vandaag de verschillende operaties : studentenwoningen, gezinswoningen, activiteiten rond innovatie en ondernemerschap. De studies betreffende de bouwcapaciteit voor de verschillende projecten, die rekening moeten houden met de reglementaire grenzen van het RPA lopen nog. Het is dan ook nog te vroeg om een totaal aantal m² bebouwbare oppervlakte te vermelden, zeker omdat deze pas verifieerbaar is na het verkrijgen van de verschillende vergunningen. Wat ik u wel kan meegeven, is dat de volledige operationele ontwikkeling van het project Usquare.brussels om en bij de 60.000 m² bebouwde oppervlakte omvat op schaal van de volledige site, met een dichtheid (m² bebouwde oppervlakte) die ongeveer gelijk blijft aan de dichtheid op het moment van de aankoop door het Gewest.

De site en haar gebouwen zijn niet beschermd maar staan wel vermeld op de inventaris. Er zijn erfgoedstudies uitgevoerd en in de bestekken voor de verschillende operaties zijn systematisch aanbevelingen opgenomen over het belang van het erfgoedbehoud. De Directie Cultureel Erfgoed (Urban) wordt ook betrokken bij de adviescomités van de projecten voor de reconversie van “historische” gebouwen die dateren van vóór 1906. Dat was ook het geval bij de architectuurwedstrijden voor de gebouwen langs de Generaal Jacqueslaan en recenter ook voor deze van de ‘Clos des Mariés’.

Het Usquare.brussels project verloopt uiteraard gefaseerd: Zoals reeds eerder vermeld, gaat de werf voor de academische pool eerstdaags van start om te eindigen tegen aanvang 2024. Vervolgens wenst de MSI te starten met de grondwerken (nutsvoorzieningen, netwerken...) tegen eind 2022. Daarna (tegen eind 2023) volgen de reconversiewerken in de ‘Clos des Mariés’, waar aanvang 2025 32 sociale woningen ter beschikking komen. De operatie voor de studentenwoningen is eveneens van start gegaan en wij wensen deze tegen eind 2026 stapsgewijs opgeleverd te zien. De universiteiten van hun kant werken aan de programmering van de toekomstige Ecopool, waarvoor in 2022 een architectuurwedstrijd wordt uitgeschreven. Ten slotte gaan wij ook verder met de overige zones waar gezinswoningen moeten komen (sociale en geconventioneerde koopwoningen) die opgeleverd moeten worden tegen eind 2027.

U hebt begrepen dat Usquare.brussels een gemend project is met een mooie programmadiversiteit en hierdoor ook meerdere actoren (de MSI, de BGHM, citydev, de ULB, de VUB) die voor de operationele ontwikkeling zullen instaan. Al deze actoren brengen zelf begrotingsmiddelen aan die de uitvoering van het globaal project mogelijk maken. Het totaal budget voor het project kan worden geraamd op 120 miljoen euro. De heraanleg van de openbare ruimte dient gefinancierd te worden door het Gewest (+/- 5 miljoen euro), alsmede de bouw van de sociale woningen (+/- 90 eenheden) en de collectieve uitrusting. Het zal ook bijdragen in de bouw van de middenklasse-koopwoningen (+/- 40 eenheden) in functie van het vastgestelde kader. Het Gewest draagt ook bij aan de financiering van de gezamenlijke incubator van het Gewest en de universiteiten. Daarbij dient men ook te onthouden dat de MSI reeds begunstigde is van de EFRO-fondsen voor de reconversie van de voormalige manege tot Voedingshal (+/- 1,3 miljoen euro).