Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende het eerste beheerscontract tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Community Land Trust Brussel.

Indiener(s)
Joëlle Maison
aan
Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 1143)

 
Datum ontvangst: 05/02/2023 Datum publicatie: 23/05/2023
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 22/23 Datum antwoord: 15/05/2023
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
24/03/2023 Ontvankelijk p.m.
 
Vraag    Om kwetsbare personen te helpen een woning aan te kopen, steunt de Brusselse regering sinds een tiental jaren de projecten van Community Land Trust Brussels (CLTB), een organisatie zonder winstoogmerk die woningen bouwt om ze te verkopen aan gezinnen met een laag inkomen door middel van splitsing van de eigendomsrechten, waardoor de eigendom van het gebouw kan worden gescheiden van de eigendom van de grond. De activiteiten van CLTB dragen bij tot de toegang tot woningbezit voor gezinnen met een laag inkomen, terwijl de openbare controle over de grond behouden blijft. CLTB is momenteel de enige gewestelijke grondalliantie die officieel erkend is door de Brusselse gewestelijke overheden. Omdat de Brusselse regering het gebruik van vernieuwende mechanismen voor de splitsing van het eigendomsrecht moet aanmoedigen, wil zij het model van de Community Land Trust promoten om de opkomst van nieuwe spelers aan te moedigen. Daartoe heeft zij een wet- en regelgevend kader opgesteld waarin de rol, de opdrachten, de werking en de financiering van de gewestelijke grondallianties worden omschreven. Zo heeft de ordonnantie van 10 februari 2022 tot wijziging van de Brusselse Huisvestingscode in titel IV van die code een specifiek hoofdstuk ingevoegd over de Community Land Trusts (de gebruikelijke benaming voor de gewestelijke grondallianties). Dit omvat met name het nieuwe artikel 134/1 van de code, dat in paragraaf 2 het volgende bepaalt: "De erkende CLT voert zijn opdrachten uit volgens de doelstellingen bepaald in een tussen de CLT en de Regering gesloten beheersovereenkomst." In dit verband bepaalt artikel 4, paragraaf 6, van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 1 april 2021 tot organisatie van de gewestelijke grondallianties, hun erkenning en hun financiering, dat de beheersovereenkomst tussen de CLT en het Gewest een maximale duur van drie jaar heeft en onder meer becijferde doelstellingen voor de betrokken periode bevat, alsook een beschrijving van het voorgenomen gebruik van de toegekende en geplande subsidies.

Krachtens deze wettelijke en reglementaire bepalingen moeten de gewestregering en de CLT voortaan een beheersovereenkomst sluiten waarin hun respectieve verplichtingen voor een periode van drie jaar worden vastgelegd. Dit juridisch instrument moet grote beleidslijnen vertalen in een reeks strategische en operationele doelstellingen waar CLTB tijdens de driejarige periode naartoe moet werken via passende acties. In haar beleidsbrief 2022-2023 kondigt de regering aan dat de beheersovereenkomst nieuwe taken aan CLTB zou kunnen toewijzen: bijstand aan eigenaars die met gedwongen verkoop worden bedreigd, beheer van woningen die verhuurd worden via een sociaal verhuurkantoor enz. De gewestregering laat ons ook weten dat CLTB in de eerste helft van 2022 in nauwe samenwerking met de coördinatiecel van het Noodplan voor huisvesting een kort ontwerp van beheersovereenkomst heeft uitgewerkt. De definitieve versie van de tekst moest in principe eind 2022 door de regering worden goedgekeurd.

Hebben de gewestregering en CLTB de onderlinge beheersovereenkomst voor de periode 2023-2025 gesloten? Zo ja, kunt u ons vertellen wat die overeenkomst inhoudt?

Kunt u de verschillende strategische en operationele doelstellingen die voor de komende drie jaar aan CLTB zijn toegewezen, overlopen? Hebben de partijen becijferde doelstellingen vastgesteld, met name wat betreft het aantal sociale koopwoningen dat tijdens deze periode van drie jaar moet worden gebouwd en op de markt gebracht? Welke verbintenissen is de gewestregering aangegaan ten opzichte van CLTB voor de komende drie jaar? Voorziet de beheersovereenkomst in een uitbreiding van het personeel van CLTB en een geleidelijke verhoging van de werkings- en investeringssubsidies die aan deze operator worden toegekend?

Kunt u meer details geven over de nieuwe taken die volgens de beheersovereenkomst aan CLTB moeten worden toevertrouwd? Welke instrumenten zou deze organisatie kunnen invoeren om eigenaar-bewoners te helpen die hun hypotheek niet meer kunnen terugbetalen en van wie de woning bijgevolg aan een gedwongen verkoop zou kunnen worden onderworpen? Hoe zit het met de beoogde samenwerking tussen CLTB en de SVK's?

 
 
 
Antwoord    Ik heb de eer u het volgende antwoord mee te delen:

In december 2022 werd effectief een beheersovereenkomst gesloten tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Community Land Trust Brussels voor de periode 2023-2025.

Deze beheersovereenkomst, geïnspireerd door die van de andere Brusselse spelers van het huisvestingsbeleid, bepaalt de opdrachten van de Community Land Trust Brussel, verduidelijkt zijn doelstellingen en bepaalt de beschikbare middelen om die doelstellingen te bereiken. Aangezien dit de eerste beheersovereenkomst van de Community Land Trust Brussel is, werd er bijzondere aandacht besteed aan de uitvoerings-, opvolgings- en evaluatieaspecten.

Het beheerscontract omvat :

- De opdrachten van de Community Land Trust Brussel;
- De becijferde doelstellingen;
- De verbintenissen van de partijen;
- De middelen waarover de Community Land Trust Brussel kan beschikken om zijn doelstellingen te bereiken;
- De aspecten met betrekking tot de uitvoering, opvolging, controle, sancties en de herziening van de beheersovereenkomst.
De gesloten beheersovereenkomst bevat vijf strategische en drie operationele doelstellingen, namelijk:

- Strategische doelstelling 1: Zoveel mogelijk duurzame sociale koopwoningen verwezenlijken die aangepast zijn aan de behoeften van de doelgroep;
- Strategische doelstelling 2: De autonomie van de bewoners versterken alsook de sociale verbondenheid in de wijken;
- Strategische doelstelling 3: Sociale interactiviteit garanderen, alsook een functionele mix die de leefkwaliteit in de gebouwen en wijken versterkt;

- Strategische doelstelling 4: Fungeren als een laboratorium voor sociale huisvesting;
- Strategische doelstelling 5: Een vlotte en transparante inschrijvings- en toekenningsprocedure garanderen;
- Operationele doelstelling 1: Een veerkrachtige en resultaatgerichte bedrijfscultuur behouden;
- Operationele doelstelling 2: Nieuwe werkruimtes ontwikkelen die aangepast zijn aan de nieuwe werkwijzen;

- Operationele doelstelling 3: Het CLT-model verspreiden en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest promoten als dynamisch gewest op het vlak van sociale vernieuwing.


Verschillende becijferde doelstellingen werden effectief opgenomen in de beheersovereenkomst.

Zo streven de partijen de volgende becijferde doelstellingen na:

- streven naar de identificatie en invoering van 2.000 m² nieuwe woningen per jaar, afhankelijk van wat de context, de budgettaire beschikbaarheid en de marktprijs toelaten;

- meer dan 90% van beschikbare investeringsmiddelen gedurende de beheersovereenkomst gebruiken;
- drie operaties voor intern bouwheerschap afronden en een procesevaluatieverslag opstellen (voor de projecten waarvoor CLTB zelf de bouwheer is).
-
Voor elk van de strategische en operationele doelstellingen heeft het Gewest verbintenissen aangegaan over de verschillende aspecten (begrotingssteun, steun en bijstand voor de stappen ter vergemakkelijking van het werk van CLTB, enz:)

Strategische doelstelling 1: Zoveel mogelijk duurzame sociale koopwoningen verwezenlijken die aangepast zijn aan de behoeften van de doelgroep

- Binnen de grenzen van de beschikbare middelen aan de Community Land Trust Brussel de nodige middelen voor zijn investeringen ter beschikking stellen. Als de begrotingscontext het toelaat, kan dit worden opgetrokken tot 3 miljoen euro in 2023, en vervolgens tot 4 miljoen euro per jaar in 2024 en 2025;

- Binnen de grenzen van de beschikbare middelen aan de Community Land Trust Brussel de nodige middelen voor zijn werking ter beschikking stellen. Als de begrotingscontext het toelaat, kan dit worden opgetrokken tot minstens 500.000,00 euro per jaar vanaf 2023;
- De Community Land Trust Brussels ondersteunen bij de stappen die worden genomen bij de overheid om gebruik te maken van de regelingen ter bevordering van sociale huisvesting, met name wat betreft stedenbouwkundige lasten en vergunningen, het verlaagde tarief van de onroerende voorheffing en de vrijstelling van wegenbelasting;
- De Community Land Trust Brussel uitnodigen om deel te nemen aan relevante overlegmomenten voor de uitvoering van deze beheersovereenkomst;
- De Community Land Trust Brussel begeleiden bij de stappen die worden gezet om samen te werken met andere actoren op het vlak van openbare huisvesting en stadsontwikkeling.


Strategische doelstelling 2: De autonomie van de bewoners alsook de sociale cohesie in de wijken versterken  

- De CLTB, binnen de grenzen van de beschikbare middelen, de financiële en personele middelen verschaffen om dit ondersteunende werk te kunnen uitvoeren;


- De verenigingen die gewestelijke steun genieten, in het bijzonder de verenigingen die erkend zijn als Verenigingen voor Integratie via Huisvesting en de leden van het Netwerk Wonen, de mogelijkheid bieden om met CLTB samen te werken in het kader van de begeleiding van (toekomstige) bewoners.

Strategische doelstelling 3: Sociale interactiviteit garanderen, alsook een functionele mix die de leefkwaliteit in de gebouwen en wijken versterkt;


- Helpen zoeken naar oplossingen voor de financiering en het gebruik van parkeerplaatsen.

Strategische doelstelling 4: Fungeren als een laboratorium voor sociale huisvesting

- De middelen ter beschikking stellen om van het project in de Graystraat een proefproject voor eenoudergezinnen te maken;
- Via elk van zijn specifieke bevoegdheden de nodige middelen ter beschikking stellen voor de uitvoering van specifieke projecten die tussen de CLTB en het Gewest zullen worden overeengekomen;

- De Renolution-steun voortzetten - opgestart via Réno.ID - onderzoek samen met de Community Land Trust Brussels naar een manier om het model te gebruiken voor de renovatie van huizen van kansarme eigenaars.


Strategische doelstelling 5: Een vlotte en transparante inschrijvings- en toekenningsprocedure garanderen;

- De initiatieven van de CLTB ondersteunen om toegang te krijgen tot databanken die nuttig zijn om de administratieve gegevens van kandidaten en bewoners te controleren;
- Ervoor zorgen dat de CLTB over de nodige werkingsmiddelen beschikt om te kunnen voldoen aan de behoeften in verband met de inschrijving van kandidaten, hun selectie en de toewijzing van woningen, en in het bijzonder aan de behoeften op het gebied van software;

- Samen met de erkende organisaties de elementen van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 1 april 2021 tot organisatie van de Gewestelijke Grondallianties, hun erkenning en hun financiering, die betrekking hebben op de inschrijvings- en toewijzingsprocedure, evalueren met het oog op eventuele nuttige wijzigingen.


Operationele doelstelling 1: Een veerkrachtige en resultaatgerichte bedrijfscultuur behouden

- De uitwisseling van goede praktijken tussen de gewestelijke actoren aanmoedigen en vergemakkelijken.

Operationele doelstelling 2: Nieuwe werkruimtes ontwikkelen die aangepast zijn aan de nieuwe werkwijzen

- Ondersteuning bieden voor synergieën met andere actoren.

Operationele doelstelling 3: Het CLT-model verspreiden en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest promoten als dynamisch gewest op het vlak van vernieuwing.

- De CLTB ondersteunen in zijn rol als referentie voor andere huisvestingsactoren met betrekking tot het gebruik van erfpacht- en opstalmechanismen in combinatie met systemen die de wederverkoopprijzen beperken, geïnspireerd op het CLT-model;
- De internationale rol van de CLTB ondersteunen, zo nodig via specifieke eenmalige subsidies.

Op het vlak van bestuur en organisatie is het Gewest ook verschillende verbintenissen aangegaan, namelijk;

- Bijdragen tot dit beheer door competente vertegenwoordigers in de raad van bestuur aan te stellen;

- Het belang erkennen van participatief bestuur als voorwaarde voor de goede werking van de CLTB en als voorbeeld van beheer van "algemeen belang" via een gezamenlijke openbare samenwerking.


Wat het overleg betreft, werden ook wederzijdse verbintenissen tussen het Gewest en de CLTB aangegaan. Om ervoor te zorgen dat de financiële middelen goed worden ingezet tijdens de hele duur van de overeenkomst, verbinden het Gewest en de CLTB zich ertoe om regelmatig te overleggen, met de volgende principes:

- Een halfjaarlijks follow-upvergadering over het budget houden, waaraan vertegenwoordigers van Brussel Huisvesting en de CLTB deelnemen;
- Aan het begin van het begrotingsjaar een gezamenlijke retroplanning van de subsidies voor het komende jaar uitwerken. De uitvoering ervan zal halfjaarlijks tijdens de bovengenoemde follow-upvergadering opgevolgd en zo nodig aangepast worden;


- De subsidieaanvraagmodaliteiten regelmatig herzien door de vereiste rechtvaardiging van de uitgaven aan te passen aan de aard van de subsidies. De bedoeling hiervan is de administratieve last te verlichten, de procedure voor subsidieverlening te versnellen en tegelijkertijd het vereiste controleniveau te behouden.

Wat de financiering van de werking en de investeringen betreft, verbindt het Gewest zich ertoe, zoals hierboven vermeld, de nodige budgetten ter beschikking te stellen voor de uitvoering van zijn taken. Het Gewest verbindt zich er ook toe om samen met de CLTB de aanpassingen van het wettelijk en regelgevend kader te bestuderen die nodig zijn om de beheersautonomie van de CLTB te versterken en ervoor te zorgen dat de CLTB zijn middelen strategisch kan aanwenden, zijn financiering kan regelen en de kosten van zijn activiteiten opnieuw kan evalueren in functie van de marktrealiteit.

Wat de waarborgen betreft, kan de CLTB leningen aangaan zolang dit zijn financiële situatie niet in gevaar brengt. Deze leningen kunnen niet worden gewaarborgd door een hypotheek op het terrein, maar het Gewest verbindt zich er wel toe, binnen de grenzen van zijn budgettaire mogelijkheden, de CLTB te steunen bij het aangaan van leningen en de CLTB onder de best mogelijke voorwaarden toegang te verlenen tot de kredietmarkt, met name door de mogelijkheid te bestuderen om een marktconforme waarborg voor de aangegane leningen te verlenen.



Wat de follow-up en de evaluatie van de overeenkomst betreft, verbinden CLTB en het Gewest zich ertoe om na afloop van deze eerste beheersovereenkomst evaluatie- en controleprocedures, de boordtabellen, indicatoren, enz. vast te stellen die zullen worden gebruikt om de uitvoering en de follow-up van de bepalingen van deze overeenkomst te verzekeren.


Wat de nieuwe aan de CLTB toevertrouwde opdrachten betreft, beoogt deze beheersovereenkomst vooral de formalisering van wat de CLTB reeds verscheidene jaren doet. Wat betreft de meest innovatieve opdrachten die in deze beheersovereenkomst zijn opgenomen, kunnen we echter enkele verbintenissen van de CLTB noemen die onder strategische doelstelling 4 vallen (fungeren als een laboratorium voor sociale huisvesting):

- Een huisvestingsproject ontwikkelen dat een oplossing biedt gericht op de behoeften van eenoudergezinnen;
- Mogelijkheden onderzoeken om werkgelegenheid voor de bewoners te integreren in de woonprojecten;

- Een proefproject opzetten waarbij de mogelijkheid wordt onderzocht om het CLT-model te gebruiken om de renovatie (vooral op energievlak) van huizen van kwetsbare eigenaars mogelijk te maken;
- Financieringsformules bestuderen waarmee geproduceerde woningen nog duurzamer kunnen worden gemaakt;
- Innovatieve bouwmethoden en constructies onderzoeken om de economische en milieucrisis aan te pakken, rekening houdend met de huidige huisvestingsbehoeften;

- verschillende projectmontages onderzoeken, zoals promotie door een andere publieke speler, gedelegeerd bouwheerschap, zelfafwerking en sleutel-op-de-deursystemen.

Wat betreft het eerste deel van de vraag beschikt Brussel Huisvesting niet over de informatie om deze te beantwoorden.

Wat ten slotte de samenwerking tussen de CLTB en de SVK’s betreft, staat in strategische doelstelling 4 (fungeren als een laboratorium voor sociale huisvesting) dat de CLTB zich ertoe verbindt te streven naar samenwerking met andere actoren om de integratie van huurwoningen of coöperatieve woningen in zijn werking mogelijk te maken, bijvoorbeeld als eigenaar van woningen die vervolgens door een SVK worden verhuurd.


Er wordt ook opgemerkt dat in het kader van het Calico-project woningen worden verhuurd via de SVK "Ieder zijn woning".