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Question écrite concernant les déficits sociaux des Sociétés Immobilières de Service Public et la répartition de l'Allocation Régionale de Solidarité.

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du logement et de l'égalité des Chances (question n°182)

 
Date de réception: 06/04/2020 Date de publication: 13/05/2020
Législature: 19/24 Session: 19/20 Date de réponse: 13/05/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
14/04/2020 Recevable p.m.
13/05/2020 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question    Chaque année, la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) verse une Allocation Régionale de Solidarité (ARS) aux Sociétés Immobilières de Service Public (SISP). L’ARS est une intervention financière régionale destinée à compenser 75 % des déficits sociaux des SISP, déficits qui correspondent au différentiel entre les loyers de base des logements sociaux et les loyers réels perçus. Pour rappel, le loyer réel pratiqué dans le cadre d’un bail d’habitation sociale est calculé en multipliant le loyer de base du bien par un coefficient de revenus, lequel s’obtient en divisant le revenu annuel imposable du ménage du locataire par le revenu de référence édicté par la SLRB. Plus les revenus des locataires sociaux sont modestes, plus les loyers réels perçus seront faibles et plus le déficit social de la SISP sera élevé. Depuis plusieurs années, les déficits sociaux enregistrés par les SISP ont tendance à se creuser du fait de la paupérisation des locataires. Par conséquent, les moyens alloués à l’ARS augmentent sensiblement d’exercice budgétaire en exercice budgétaire. Dans le budget initial de la Région de Bruxelles-Capitale pour l’année 2020, l’ARS s’élève à 32,3 millions d’euros et représente à elle seule 6,4 % de l’enveloppe globale consacrée à la politique du logement.

Je souhaiterais vous poser les questions suivantes :

D’après les statistiques collectées par la SLRB, quel est actuellement le coefficient de revenus moyen des locataires sociaux de notre région ? La SLRB a-t-elle constaté que le coefficient de revenus moyen avait tendanciellement baissé au cours des dernières années en raison de la paupérisation des locataires sociaux bruxellois ?

Pourriez-vous aussi nous communiquer les coefficients de revenus moyens des locataires sociaux de chacune des 16 SISP bruxelloises ? Le coefficient de revenus moyen des locataires varie-t-il sensiblement d’une société à l’autre ?

Pourriez-vous nous indiquer les montants des déficits sociaux enregistrés par chacune des 16 SISP lors des deux derniers exercices budgétaires (2018 et 2019) ? Etes-vous en mesure de nous fournir une estimation des déficits sociaux que devraient présenter les différentes SISP en 2020 ? Quelles sont les SISP affichant les déficits sociaux les plus importants au regard du nombre de logements mis en location ?

Pourriez-vous nous transmettre un tableau présentant la répartition de l’ARS entre les 16 SISP lors de l’exercice budgétaire 2019) ? Sur base des prévisions de la SLRB, pourriez-vous nous décrire la façon dont le montant de l’ARS devrait être ventilé entre les différentes sociétés en 2020 ?

Dans son mémorandum publié dans le contexte des élections régionales du 26 mai 2019, la SLRB plaide pour que le gouvernement bruxellois entreprenne une réforme du mode de financement de l’ARS. En 2018, l’ex-Ministre bruxelloise du Logement, Mme Céline Fremault, avait mis sur pied un groupe de travail composé de représentants de la SLRB et des SISP en le chargeant de plancher sur une réforme du mode de calcul de l’ARS. Lorsque je vous ai interrogée à ce sujet le 17 octobre 2019, vous nous avez annoncé que le groupe de travail avait exploré diverses pistes de réflexion et qu’il avait notamment examiné la possibilité d’adopter une nouvelle méthode de calcul s’inspirant largement du modèle flamand de la
Gewestelijke Sociale Correctie, à savoir une intervention financière régionale dont le montant équivaut à la différence entre les recettes et les coûts théoriques des sociétés de logements sociaux. Vous avez toutefois précisé que le gouvernement régional bruxellois n’avait pas encore approuvé cette proposition d’instaurer un mécanisme similaire à la Gewestelijke Sociale Correctie, car il voulait, au préalable, tenter d’évaluer les effets potentiels d’une telle réforme sur la situation financière des SISP. Cinq mois s’étant écoulés depuis lors, êtes-vous désormais en mesure de nous fournir une estimation de l’impact que l’instauration d’un mécanisme similaire à la Gewestelijke Sociale Correctie pourrait avoir sur la santé financière des SISP bruxelloises ? Si la Région de Bruxelles-Capitale optait pour un système semblable en lieu et place de l’actuel calcul de l’ARS, le montant de l’intervention régionale destinée à couvrir partiellement les déficits sociaux des SISP serait-il moins élevé qu’il ne l’est aujourd’hui ?
 
 
Réponse    Les dernières statistiques concernant le coefficient de revenus moyen des locataires sociaux de notre région dont dispose la SLRB, ont trait aux données au 31.12.2018. Les coefficients de revenus moyens des locataires sociaux sont présentés dans le tableau en annexe 1.

En ce qui concerne l’évolution tendancielle du coefficient de revenu moyen, nous pouvons faire les constats suivants sur base de ce tableau:

- Le coefficient de revenus moyens des locataires présents est relativement stable d’une année à l’autre, il oscille aux alentours de 0,96 au cours des dernières années ;

- Par contre, le coefficient de revenus moyens des locataires entrants, fluctue davantage d’une année à l’autre, à savoir :
o En 2016 : 0,82 ;
o En 2017 : 0,80 ;
o En 2018 : 0,88.

En ce qui concerne l’analyse SISP par SISP de ce tableau, on constate que les coefficients de revenu varient sensiblement d’une société à l’autre. Seules les coopératives de locataires, c’est-à-dire le Logis-Floréal et l’Alliance Bruxelloise Coopérative, présentent des coefficients de revenus moyens supérieurs à 1 pour les locataires entrants, présents et sortants. Ce sont les deux sociétés qui ne bénéficient pas de l’ARS.

Concernant les montants des déficits sociaux enregistrés par chacune des 16 SISP, à l’heure de rédiger cette réponse, les comptes 2019 n’ont pas encore été approuvés et ne sont donc pas encore disponibles. Dès lors, le tableau en annexe 2 présente les déficits sociaux de chacune des SISP pour les années 2017 et 2018.

En ce qui concerne la projection des déficits sociaux des SISP dans le futur, actuellement la SLRB m’informe qu’elle ne dispose pas de cette information. Toutefois, sachez que logiquement, à partir de l’exercice 2021, la SLRB sera en mesure d’établir des projections financières en collaboration avec les 16 sociétés et donc de fournir cette projection.

En effet, la SLRB et les SISP ont élaboré un outil de projections financières. Un prestataire externe doit également assurer la formation des SISP pour leur permettre d’intégrer le nouveau plan comptable, de paramétrer l’outil et d’établir leurs projections financières dans un outil identique pour toutes les sociétés. On pourra alors aussi bénéficier de projections concernant l’ARS.

Concernant votre question sur les SISP affichant les déficits sociaux les plus importants au regard du nombre de logements mis en location, veuillez consulter le tableau en annexe 3.

Concernant la répartition de l’Allocation Régionale de Solidarité (ARS) entre les 16 SISP lors de l’exercice budgétaire 2019, veuillez consulter le tableau en annexe 4.
Pour rappel, l’ARS correspond à 75% du déficit social de l’année précédente.

Concernant le mécanisme de Gewestelijke Sociale Correctie et l’impact qu’un système similaire pourrait avoir sur la santé financière des SISP, sachez que la SLRB a pu avancer dans son analyse de la méthode utilisée au nord du pays.

Le mécanisme étudié prévoit une compensation régionale qui assure l’équilibre entre les recettes et les coûts théoriques. L’objectif est de limiter le subside au déficit social relevant d’une gestion efficiente. Le reste du déficit étant du ressort de la Société de logements sociaux, il n’est pas couvert par la région.

Dans ses principes, la compensation se calcule comme la différence entre les coûts théoriques et les recettes locatives. Les coûts théoriques tiennent compte des coûts incompressibles de chaque Société de logements sociaux (annuités, précompte immobilier) et des coûts « efficients ». Ces coûts efficients sont calculés sur base des coûts de gestion d’un logement, d’un pourcentage jugé raisonnable d’inoccupés (5%) et d’arriérés locatifs (2%).

Ce système a le mérite d’encourager une gestion saine et une politique efficace par les sociétés de logements. Souvenons-nous que le secteur bruxellois est actuellement exactement dans la même démarche d’amélioration du fonctionnement des SISP et des liens qu’elles ont avec la SLRB. C’est ainsi que la SLRB a mis en place une cellule d’audit interne qui est chargée d’auditer 2 SISP par semestre.

Les mesures d’harmonisation du secteur en ce qui concerne la comptabilité, les finances ou la trésorerie fait également partie de cette logique.

Enfin, les Spending Review que pilote mon collègue Sven Gatz, Ministre chargé des Finances, doivent quant à elles permettre d’offrir une vue large sur les dépenses publiques du logement public, et permettre d’analyser toutes les entrées et sorties, et de décloisonner la question de l’ARS.

Vous l’aurez compris, je ne suis pas à ce stade pour une mise en œuvre ex abrupto d’un système identique à la Flandre : causer un tel choc au secteur au lendemain du processus de fusion pourrait avoir des conséquences non négligeables, alors que les SISP sont déjà sous pressions constantes.

L’amélioration de la gestion doit continuer petit à petit en mettant en œuvre des outils précis, et le financement général du logement social doit être évalué de manière globale.