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Question écrite concernant les dernières statistiques relatives aux mutations opérées au sein des Sociétés Immobilières de Service Public.

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du logement et de l'égalité des Chances (question n°196)

 
Date de réception: 12/05/2020 Date de publication: 16/06/2020
Législature: 19/24 Session: 19/20 Date de réponse: 11/06/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
14/05/2020 Recevable p.m.
11/06/2020 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question    Je souhaiterais vous poser les questions suivantes :

1- Sur base des statistiques sectorielles relatives à l’année 2019, pourriez-vous nous indiquer quels étaient :

− le pourcentage de logements sociaux adaptés à la composition des ménages qui les occupaient ;
− le pourcentage de logements sociaux sous-adaptés (logements trop petits par rapport à la taille des ménages qui y habitaient) ;
− le pourcentage de logements sociaux sous-occupés (logements présentant une chambre excédentaire par rapport à ce que prévoit l’arrêté du 26 septembre 1996) ;
− le pourcentage de logements sociaux suradaptés (logements présentant au moins deux chambres excédentaires par rapport à ce que prévoit l’arrêté du 26 septembre 1996) ;
− le pourcentage de logements sociaux inoccupés ?

2- Combien y avait-il de chambres inoccupées dans l’ensemble du parc locatif social de notre région en 2019 ?

3- Pourriez-vous nous communiquer le nombre total de mutations effectuées par les SISP en 2019 ? Combien de ménages ont- ils déménagé vers un logement plus grand ? Combien de ménages ont-ils déménagé vers un logement plus petit ? Pourriez-vous nous indiquer le nombre de mutations volontaires réalisées en 2019 à l’initiative des locataires sociaux ? Combien de mutations contraintes ont-elles été imposées par les SISP en 2019 ?

4- Pourriez-vous nous fournir un tableau présentant le nombre de mutations opérées dans chacune des SISP en 2019 ? Pourriez- vous également nous transmettre un tableau reprenant, pour chacune des seize sociétés, le taux annuel de mutations réalisé en 2019 (à savoir la part des mutations dans l’ensemble des attributions de logements sociaux effectuées par la SISP au cours de l’année) ? Observe-t-on des variations importantes du taux de mutations d’une société à l’autre ? Dans l’affirmative, comment expliquez-vous ces variations ?

5- Les seize SISP ont-elles toutes transmis à la SLRB leur plan annuel de mutation pour l’année 2020 ? Les SISP ont-elles déjà communiqué au gouvernement régional leurs propositions de pourcentage annuel de mutations pour l’année 2020 ? Dans l’affirmative, le gouvernement bruxellois a-t-il validé ces propositions ? Pourriez-vous nous fournir un tableau reprenant les taux annuels de mutations proposés par les différentes SISP en 2020 ? Pourriez-vous aussi nous indiquer le nombre total de mutations que les SISP s’engagent à réaliser durant cette année ?

6- Les mesures de confinement adoptées par le Conseil National de Sécurité dans le cadre de la lutte contre la pandémie du Coronavirus ont-elles contraint les SISP à suspendre provisoirement l’ensemble des déménagements prévus dans le secteur du logement social et à reporter ainsi les mutations à une date ultérieure ? Le cas échéant, combien de ménages sont-ils concernés ?

7- Depuis plusieurs années, le groupe DéFI plaide pour que le gouvernement bruxellois autorise, dans certaines circonstances particulières, des mutations inter-SISP, c’est-à-dire des opérations qui consisteraient à faire déménager des locataires sociaux habitant un logement inadapté appartenant à une société donnée vers un logement adapté à la composition de leur ménage, mis à disposition par une autre société. On pourrait, de la sorte, profiter de la complémentarité des parcs locatifs de certaines SISP. Lors des précédents débats parlementaires consacrés aux mutations dans le secteur du logement social, plusieurs formations olitiques de la majorité ainsi que de l’opposition ont affirmé sans ambiguïté qu’elles soutenaient la proposition d’autoriser des mutations inter-SISP. Le gouvernement régional a-t-il déjà analysé l’opportunité et la faisabilité des mutations inter-SISP ?
 
 
Réponse    Concernant les statistiques sectorielles de 2019 relatives à l’occupation des logements sociaux (les chiffres entre parenthèses étant l’évolution par rapport à 2018):

- 59,4% des logements occupés du secteur sont adaptés à la composition des ménages qui les occupent (+2%);
- 16,9% des logements occupés sont sous-adaptés, c’est-à-dire trop petits (- 0,5%);
- 18,4% des logements occupés sont sous-occupés (1 chambre excédentaire) (- 1%);
- 5,3% des logements occupés sont suradaptés (2 chambres excédentaires) (-0,4%);
- Au 31/12/2019 il y avait un total de 3585 logements inoccupés (soit 10,0% du parc total) dont 3474 en plan de rénovation. Ce chiffre tient compte des données communiquées par les SISP, le Foyer Laekenois n'a quant à lui, pas communiqué ces données.

Au 31/12/2019 un total de 6.952 chambres étaient inoccupées (sur un total de 79.938 chambres). Pour cette donnée il a été considéré les studios (0 chambre) et les appartements 1 chambre comme étant tous deux des 1 chambre.

Concernant le nombre de mutations effectuées en 2019:

- 263 ménages ont déménagé vers un logement plus grand;
- 210 ménages ont déménagé vers un logement plus petit;
- 457 mutations volontaires ont été réalisées en 2019;
- En 2019, 16 personnes au total ont été obligées d'effectuer un changement.

De nombreux services de location travaillent avec leurs services sociaux pour mobiliser les personnes afin qu'elles fassent elles-mêmes leur demande de mutation. Les plans de mutation sont expliqués et les locataires sont sensibilisés à cette nécessité. Mais surtout si les locataires présentent eux-mêmes une demande de changement, ils bénéficient d'une réduction de loyer grâce au plafonnement des 20 % dans le calcul du loyer. S'il s'agit d'un changement imposé par la SISP et que le candidat refuse, la SISP doit résilier le bail du locataire. C'est une stratégie qui est difficile à appliquer pour beaucoup de SISP.

Concernant le nombre de mutations opérées dans chacune des SISP en 2019, le tableau ci-annexé reprend l’ensemble de ces informations.

Concernant les raisons de variations de mutations d’une SISP à l’autre, celles-ci sont multiples et souvent historiques. Les voici ci-dessous:

- l'autonomie des SISP en matière de gestion locative: la grande majorité des SISP considèrent que la priorité demeure l’attribution de logements à des candidats locataires en attente. Certaines se sont également engagées à attribuer des logements par le biais de conventions passées avec des CPAS ou des associations. Ces attributions dérogatoires ne peuvent toutefois dépasser un quota de 40% des logements attribués l’année précédente, comme prévu à l’article 38 de l’arrêté locatif;

- la nature du patrimoine et la politique d’entretien: la majorité des SISP sont caractérisées par un patrimoine très ancien dont la rénovation proprement dite n’a réellement commencé que dans les années 2000 avec la mise sur pied des programmes quadriennaux. Il en résulte que, selon les SISP, le patrimoine a soit été mis progressivement à niveau par des mises en conformité successives, voire des rénovations dites « légères », ou soit laissé en l’état dans l’attente d’une rénovation « lourde » nécessitant de crédits budgétaires. On peut cependant constater que les rénovations nécessitant le relogement des occupants sont toujours l’occasion pour les SISP d’attribuer à ces locataires des logements rénovés adaptés à leur composition de ménage. Cependant, la typologie des logements de certaines SISP ne leur permet pas de répondre aux besoins de l’ensemble des locataires occupant des logements non adaptés à leur composition de ménage.

- Enfin favoriser les mutations c’est également accroître le taux d’inoccupation. Pour certaines SISP, l’état des logements constitue un frein à la mutation puisqu’une fois le locataire muté, et pour les raisons précitées, le logement restera vacant jusqu’à une mise conformité voire une rénovation lourde lorsque les surfaces minimales requises ne sont plus aux normes du RRU et/ou que la configuration du logement ne répond plus aux standards actuels.

Concernant les plans de mutation 2020 devant faire l’objet d’une approbation par le Gouvernement, toutes les SISP ont désormais transmis leur plan.

Pour ce qui est des taux annuels de mutations proposés par les différentes SISP en 2020, ainsi que du nombre total de mutations que les SISP s’engagent à réaliser durant cette année, veuillez vous référer au tableau ci-annexé.

Concernant les déménagements et les mutations durant la période de confinement, les déménagements ayant été interdits, les SISP n’ont plus fait de propositions. On ne peut pas encore estimer le nombre de ménages concerné. Ce sont des données qui pourront être calculées ultérieurement par les SISP.

Concernant les mutations “inter-SISP”, les mutations sont une question complexe et sont abordées en plusieurs étapes.

Le contrat de gestion SLRB-SISP 2017-2022 prévoit que les SISP s’engagent à poursuivre la rotation locative et la mise en place du plan de mutation.

Dans ce cadre l’article 27 prévoit que :

« Les parties s’engagent à évaluer le temps moyen requis pour la remise en location des logements disponibles dans le circuit locatif, à identifier les facteurs critiques et à améliorer les procédures pour limiter le temps d’inoccupation ponctuelle.
Par ailleurs, afin de contribuer à l’optimisation de l’occupation du parc, les actions suivantes seront réalisées:
- chiffrer le nombre de logements inadaptés et analyser les évolutions en la matière;
- mettre en place une stratégie d’optimisation de l’occupation des logements;
- établir des plans de mutation pluriannuels intégrés au plan stratégique;
- mettre en place un groupe de travail ayant pour mission de faire une proposition au Gouvernement, au travers des textes législatifs, visant à faciliter la mobilité intra-sectorielle (convention de relogement, mutations intra-sectorielles, …);
- objectiver les coûts et les effets des mutations;
- réaliser les développements informatiques nécessaires pour permettre la gestion des mutations via une BDR bis dans les 18 mois de la signature du présent contrat. »

Pour la gestion des mutations, un système informatique est en cours de développement. Il pourra être utilisé localement dans les SISP.

Un projet est en cours de développement via un système de BI (business intelligence) pour améliorer la gestion des mutations. Le développement du projet a été retardé par la crise que nous traversons, mais se poursuit.

Nous disposons maintenant de données fiables et comparables sur l'occupation des logements. Ces données pourraient servir de base à une analyse visant à déterminer si les mutations entre les SISP apportent des solutions et quelles initiatives législatives seraient nécessaires.

Dans le cadre du relogement, plusieurs accords ont déjà été conclus entre les SISP pour permettre aux locataires la possibilité de continuer à vivre dans le quartier, ou du moins dans les environs. Ces accords sont toujours soumis à la SLRB.

Les chiffres peuvent donner l'impression de vases communicants mais ce n'est pas ainsi que cela fonctionne dans la réalité, pour les raisons mentionnées dans les questions précédentes.

Une analyse approfondie sera nécessaire pour vérifier si les mutations intersectorielles offrent de réelles opportunités.

La législation sur les baux à temporalité, est devenue un obstacle puisqu'un changement de propriétaire échangerait un bail illimité contre un bail limité.

Comme le nombre de candidats sur la liste d'attente dépasse le nombre de logements, il est évident que l'obtention d'un logement social est une denrée rare.

De plus, comme vous le savez, les mutations sont indispensables dans le cadre des plans de rénovations. Or toutes les SISP ayant des rénovations en cours, ont par conséquent des ménages à reloger afin de libérer le logement à rénover. Ce besoin interne en logements disponibles rend donc d‘autant plus difficile les mutations entre SISP.