Logo Parlement Buxellois

Question écrite concernant la politique du logement étudiant.

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du logement et de l'égalité des Chances (question n°251)

 
Date de réception: 05/08/2020 Date de publication: 19/10/2020
Législature: 19/24 Session: 19/20 Date de réponse: 15/09/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
06/08/2020 Recevable p.m.
10/09/2020 Annexe à la réponse p.m. Annexe
15/09/2020 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question    Je souhaiterais vous interroger au sujet de la politique du logement étudiant, sujet qui, tel un « marronnier », revient au cœur de l’actualité à l’occasion de chaque rentrée académique. Avec ses quelque 50 établissements d’enseignement supérieur, Bruxelles accueille plus de 100 000 étudiants sur son territoire, ce qui fait d’elle la ville étudiante la plus importante du pays et l’une des villes étudiantes les plus importantes d’Europe. D’après les estimations fournies par certaines études, environ 40 % des jeunes qui fréquentent les universités et les hautes écoles bruxelloises habitent chez leurs parents et font chaque jour « la navette » entre le domicile familial et l’établissement d’enseignement supérieur dans lequel ils sont inscrits. Les 60 % restants (soit environ 60 000 étudiants) occupent, pour leur part, un logement étudiant. Depuis plusieurs années, les syndicats étudiants tentent d’attirer l’attention des responsables politiques sur le fait que les étudiants éprouvent de plus en plus de difficultés à trouver des logements de qualité à des prix abordables dans notre région. Certes, quelques institutions d’enseignement supérieur comme l’Université libre de Bruxelles disposent de leur propre parc de logements qu’elles louent à leurs étudiants en pratiquant des loyers tout à fait raisonnables, mais le nombre de kots, ainsi mis en location par les universités et les hautes écoles bruxelloises, s’avère largement insuffisant. Des dizaines de milliers d’étudiants doivent, dès lors, se tourner vers le marché locatif privé classique où ils doivent s’acquitter de loyers particulièrement élevés absorbant une part substantielle de leurs maigres revenus et/ou de celles et ceux qui en ont la charge.

En août 2018, le quotidien La Libre Belgique a publié les résultats d’une étude qui avait pour but de comparer les loyers des kots du secteur privé dans cinq grandes villes estudiantines (Bruxelles, Liège, Mons, Namur et Louvain-La-Neuve) sur base de 20 000 annonces immobilières publiées par la plateforme Hello Kot. Sans surprise, la location d’une habitation étudiante en région bruxelloise se révélait être nettement plus couteuse que la location d’un logement étudiant dans les villes universitaires wallonnes. Les résultats de l’étude indiquaient, en effet, qu’à Bruxelles, le loyer mensuel moyen d’un kot classique s’élevait alors à 435 euros contre des loyers moyens de 375 euros à Louvain-La-Neuve, de 374 euros à Mons, de 360 euros à Namur et de 355 euros à Liège. Le coût particulièrement élevé des locations en région bruxelloise s’explique principalement par la hausse sensible des prix de l’immobilier enregistrée en région bruxelloise au cours des quinze dernières années, hausse qui concerne non seulement les maisons et les appartements, mais aussi les studios et les kots. Qui plus est, les spécialistes du marché locatif bruxellois soulignent que le segment spécifique du logement étudiant se caractérise actuellement par une certaine atonie de l’offre et par une forte croissance de la demande due à l’augmentation considérable du nombre d’étudiants, ce qui a pour effet de faire grimper les loyers.

Le groupe DéFI considère qu’il est primordial de permettre aux jeunes qui le souhaitent d’entreprendre des études supérieures dans l’université ou dans la haute école de leur choix, et ce quel que soit le milieu social dont ils proviennent et quelles que soient leurs possibilités financières. Selon nous, les pouvoirs publics doivent tout mettre en œuvre pour éviter que le coût du logement étudiant à Bruxelles ne devienne un véritable obstacle dissuadant certains jeunes issus de milieux défavorisés de suivre leur
cursus au sein des établissements d’enseignement supérieur situés dans notre région.

Ayant pris conscience de la nécessité d’élargir l’offre de logements étudiants de qualité à des prix raisonnables, le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale s’est emparé de cet enjeu au cours de la précédente législature et a pris une multitude d’initiatives en la matière. En juillet 2015, l’exécutif régional a adopté un ambitieux Plan Logement Etudiant comprenant une dizaine de mesures concrètes. Ce plan prévoyait la création d’une Agence Immobilière Sociale Etudiante, le financement de projets d’habitat intergénérationnel, la mise en place d’un label « logement étudiant de qualité », une modification du règlement régional d’urbanisme, le développement de pôles de logements étudiants (notamment sur le site des anciennes casernes), l’élaboration d’un régime juridique spécifique pour le bail étudiant, le subventionnement des associations œuvrant à l’insertion par le logement (AIPL) venant en aide au public étudiant (à savoir l’ASBL 1 Toit 2 Ages et l’ASBL Plateforme Logement Etudiant), la conception d’outils informatiques destinés à faciliter la recherche d’un kot et la mise sur pied d’un comité de pilotage chargé d’assurer le suivi et l’évaluation des différentes mesures. Tout au long de la précédente législature, le gouvernement bruxellois s’est attaché à réaliser ces divers projets, lesquels ont rapidement produit des résultats encourageants. Madame la Secrétaire d’Etat, vous avez d’ailleurs annoncé dès l’entame de la législature 2019-2024 qu’en matière de logement étudiant, vous entendiez mener une politique s’inscrivant dans la continuité de celle initiée par votre prédécesseur en poursuivant l’exécution du Plan Logement Etudiant.

Madame la Secrétaire d’Etat, je souhaiterais donc vous poser les questions suivantes :

Où en est la mise en œuvre du Plan Logement Etudiant élaboré en 2015 ? Les dix mesures contenues dans ce plan ont-elles toutes été exécutées ?

Pourriez-vous dresser le bilan des activités de l’Agence Immobilière Sociale Etudiante ? Pour rappel, l’AISE qui a vu le jour en 2016 a connu un lent démarrage à tel point qu’un an après le début de ses activités, elle ne comptait encore qu’une quinzaine de biens dans son portefeuille. Compte tenu de ces résultats très décevants, le conseil d’administration de l’AISE a procédé en 2017 au licenciement de son directeur et a recruté un nouveau dirigeant.

L’AISE s’est dotée d’un plan de communication digne de ce nom et a demandé au bureau d’études ISIS-Consult de réaliser une analyse dont l’objectif était d’identifier les facteurs internes et externes entravant son développement. S’appuyant sur les recommandations formulées par ISIS-Consult, l’AISE a décidé de réorienter quelque peu ses activités en concentrant sa prospection sur les très petits logements présentant une surface inférieure à 26 mètres carrés, segment sur lequel elle ne se trouve pas en concurrence avec les autres Agences Immobilières Sociales, celles-ci n’étant pas autorisées à gérer des habitations d’une superficie de moins de 26 mètres carrés. Cette nouvelle stratégie s’est avérée payante, dans la mesure où l’AISE a pu rapidement accroître la taille de son parc locatif au cours des trois dernières années.

Pouvez-vous nous confirmer que l’AISE est désormais parvenue à atteindre un rythme de croissance comparable à celui des autres AIS ? D’après les derniers chiffres disponibles, combien de logements étudiants sont-ils actuellement mis en location par l’intermédiaire de l’AISE ? Dans quelles communes dénombre-t-on le plus grand nombre de biens gérés par l’AISE ? Pouvez-vous nous fournir une estimation du loyer mensuel moyen pratiqué par l’AISE ? Etes-vous en mesure de nous communiquer des statistiques au sujet du profil des locataires de l’AISE ? Pourriez-vous nous indiquer la proportion d’hommes et la proportion de femmes ? Pouvez-vous nous communiquer le pourcentage de locataires ayant la nationalité belge ainsi que le pourcentage de locataires de nationalité étrangère ? Quelle est la proportion de locataires de l’AISE qui fréquentent un établissement d’enseignement supérieur francophone ? Quelle est la proportion de locataires de l’AISE inscrits dans une université ou dans une haute école néerlandophone ? Combien d’étudiants sont-ils actuellement inscrits sur la liste d’attente de l’AISE ? Combien de temps un étudiant doit-il patienter, en moyenne, avant de se voir attribuer un logement ? Disposez-vous de statistiques relatives au profil des candidats locataires de l’AISE (âge, genre, nationalité, statut socioprofessionnel des parents, régime linguistique du
cursus suivi par l’étudiant, etc.) ? Le gouvernement régional a-t-il mené, ou envisage-t-il de mener, des actions visant à mieux informer les bailleurs de l’existence de l’AISE ?

Qu’en est-il du développement des pôles de logements étudiants sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale ? Pourriez-vous faire le point sur l’état d’avancement des principaux projets de production de nouveaux logements étudiants portés par des opérateurs immobiliers publics et/ou par des institutions d’enseignement supérieur ?
Combien de nouveaux kots destinés aux étudiants pourront-ils être réceptionnés dans le cadre du projet de réaffectation des anciennes casernes d’Ixelles, dans le cadre du projet Citycampus porté par Citydev.Brussels à proximité du site du Ceria ou encore dans le cadre du projet de construction de logements étudiants développé par Citydev.Brussels en partenariat avec l’ULB sur le campus d’Erasme ? D’autres projets de grande envergure sont-ils actuellement en cours de développement ?

Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance portant régionalisation du bail d’habitation le 1
er janvier 2018, les étudiants et les bailleurs peuvent désormais opter pour la formule du bail étudiant, c’est-à-dire un contrat de location spécifique dont les clauses sont adaptées aux temporalités particulières de la vie étudiante et offrent une certaine souplesse au locataire. Sur base des informations dont vous disposez, êtes-vous en mesure de nous fournir une estimation du nombre de baux étudiants ayant été conclus en région bruxelloise depuis le 1er janvier 2018 ? D’après les « retours du terrain », les bailleurs réservent-ils un accueil favorable au bail étudiant ou rechignent-ils, au contraire, à conclure ce type de contrat ?

Combien de demandes d’obtention du label « logement étudiant de qualité » ont-elles été introduites auprès de la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) depuis l’instauration dudit label en janvier 2018 ? Combien de ces demandes ont-elles été rejetées et pouvez-vous nous exposer les motifs qui ont justifié ces refus d’octroi du label ? Pouvez-vous nous indiquer le nombre de labels « logement étudiant de qualité » qui ont été délivrés par la DIRL depuis 2018 ? Pouvez-vous nous confirmer que la grande majorité des kots labélisés appartiennent à des établissements d’enseignement supérieur, et non à des particuliers ? Dans quelles communes recense-t-on le plus grand nombre de logements étudiants labélisés ? Les services de Bruxelles Logement mettent-ils, ou envisagent-ils de mettre, à la disposition des étudiants un cadastre répertoriant l’ensemble des kots pourvus du label « logement étudiant de qualité » ? Combien de contrôles les agents de la DIRL ont-ils effectués dans les kots labélisés afin de s’assurer que ceux-ci remplissaient bien les conditions d’octroi du label ? La DIRL a-t-elle déjà décidé de retirer certains labels après avoir constaté que les logements étudiants labélisés ne satisfaisaient pas (ou ne satisfaisaient plus) aux conditions d’octroi ?

Quelles mesures le gouvernement régional a-t-il adoptées en ce début de législature en vue de soutenir le développement des projets d’habitat intergénérationnel ? Pour rappel, l’ex-Ministre bruxelloise en charge du Logement, Mme Céline Fremault, avait lancé en 2015 un premier appel à projets visant à promouvoir le logement intergénérationnel. Dans le cadre de cette procédure, treize projets s’étaient vus allouer des subsides pour un montant total de 1 264 000 euros, ce qui devait permettre de créer quelque 130 logements de type intergénérationnel. Il est à noter que 40 % de ces projets intégraient un volet relatif au logement étudiant conformément au Plan Logement Etudiant adopté en 2015. Fort de ce succès, le gouvernement bruxellois avait initié en 2017 un second appel à projets dans le cadre duquel des subsides représentant un montant total de 705 000 euros avaient été accordés à différents projets devant déboucher sur la production de 220 logements de type intergénérationnel. Lors de la confection du budget initial de la Région pour l’année 2020, le gouvernement bruxellois a dégagé une enveloppe de 1 730 000 euros en crédits d’engagement afin de pouvoir subventionner des projets innovants en matière de politique du logement. Lorsque ma collègue, Latifa Aït-Baala, vous a interpellée à ce sujet en janvier dernier, vous nous avez indiqué que lors de l’ajustement budgétaire (alors prévu au printemps 2020), le gouvernement bruxellois se prononcerait sur la façon dont ce budget serait utilisé. Le gouvernement régional a-t-il bien mené une réflexion quant à la manière dont cette enveloppe de 1,73 millions d’euros pourrait être dépensée au cours des prochains mois ? Le gouvernement a-t-il déterminé quel était le type de projets innovants qu’il souhaiterait financer ? Avez-vous examiné la possibilité de lancer un nouvel appel à projets visant à soutenir spécifiquement des projets d’habitat intergénérationnel incluant des logements étudiants ? Dans l’affirmative, avez-vous déjà fixé les modalités pratiques de cet appel à projets (date du lancement de la procédure, date du dépôt des candidatures, choix des critères devant présider à la sélection des projets, etc.) ?

Lors d’un débat parlementaire en janvier dernier, vous avez affirmé que le comité de pilotage chargé d’assurer le suivi et l’évaluation des mesures reprises dans le Plan Logement Etudiant ne s’était plus réuni depuis septembre 2017. Une réunion de ce comité de pilotage a-t-elle pu être organisée depuis lors ? Dans l’affirmative, le comité de pilotage a-t-il pu procéder à une évaluation générale de la mise en œuvre des mesures contenues dans le Plan Logement Etudiant ? Pourriez-vous nous présenter les conclusions de cette évaluation ?

Enfin, j’aimerais vous interroger à propos des résultats de l’enquête de grande ampleur réalisée par perspective.brussels auprès d’un échantillon d’étudiants fréquentant des établissements d’enseignement supérieur situés en région bruxelloise. Cette étude effectuée à l’occasion de la rentrée académique de 2019 devait permettre non seulement d’identifier les besoins et les attentes des jeunes suivant leurs études dans notre région, mais aussi d’évaluer les effets des politiques publiques menées au bénéfice du public étudiant, notamment dans le domaine du logement. L’équipe de perspective.brussels a-t-elle transmis au gouvernement les résultats de son enquête consacrée à la vie étudiante à Bruxelles ? Dans l’affirmative, quels enseignements le gouvernement régional a-t-il tirés de cette étude ? D’après les résultats de l’enquête, quelles sont les principales attentes des étudiants en matière de logement ? Les conclusions de l’enquête de perspective.brussels ont-elles conduit, ou pourraient-elles conduire, le gouvernement régional à reconsidérer certains de ses choix et à réorienter la politique du logement étudiant ?
 
 
Réponse   

Toutes les mesures du Plan Logement étudiant ont fait l’objet d’un suivi rigoureux et sont toutes en bonne voie d’exécution.

 

Vous trouverez ci-dessous, un état des lieux de ces mesures dont les résultats sont aujourd’hui tangibles et bénéficient déjà à de nombreux étudiants bruxellois.

 

 

1ère Mesure : la réforme des AIS et AISE :

 

L’adoption de l’arrêté du 17 décembre 2015 a permis la mise en œuvre de nouvelles dispositions visant à mieux soutenir le secteur des AIS et sa diversification. Les logements étudiants sont désormais reconnus et bénéficient d’une prise en charge par une AIS dédiée aux logements à destination des étudiants, l’ Agence Immobilière Sociale Étudiante (AISE).

 

2ème mesure : logement intergénérationnel incluant le logement étudiant :

 

Deux appels à projets « logements intergénérationnels » ont été lancés en 2015 et 2017 pour un montant total et respectif de 1.263.966,00€ et 705.090,00€. Ces appels à projets visaient à favoriser l’émergence de projets de logement intergénérationnel sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale.

 

En 2015, 16 projets ont été sélectionnés. En 2017, 9 projets ont été sélectionnés.  A terme, les deux appels à projets devraient concerner quelques 212 logements pour étudiants ou couples d’étudiants. Il s’agit toutefois d’une estimation vu que ces projets sont en cours de réalisation.

 

3ème mesure : label « logement étudiant de qualité » :

 

Afin d’offrir aux étudiants un gage de qualité concernant leur logement loué, de sécuriser l’étudiant locataire par rapport aux conditions de mise en location et d’offrir au bailleur une visibilité certaine quant à son bien de qualité, qui est mis en location, un label « logement étudiant » est entré en vigueur en janvier 2018.

 

 

4ème mesure : modification du RRU :

 

Il s’agit d’une compétence du Secrétaire d’Etat chargé de l’Urbanisme et du Patrimoine.

 

 

5ème mesure : développement de pôles logement étudiant :

 

Il s’agit d’une compétence du  Ministre-Président.

 

6ème mesure : sécurité juridique de l’étudiant :

 

Cette mesure a été accomplie à travers la régionalisation du bail qui a permis de consacrer un chapitre spécifique au logement étudiant. Ce dernier bénéficie désormais d’un bail plus adapté à son statut, et lui offrant ainsi une meilleure protection juridique.

 

7ème mesure : pérennisation AIPL ciblées étudiant :

 

 

Le plan logement étudiant fait le constat du rôle important joué par les AIPL pour améliorer l’accès au logement de divers publics en difficulté à cet égard, dont les étudiants.

 

A travers la révision de la réglementation relative aux AIPL, des associations dont le « cœur de cible » est l’étudiant, ont pu être agréées et subventionnées.

 

8ème et 9ème mesures : développement des outils pour favoriser la recherche de logements étudiant et observation et l’analyse de l’évolution quantitative et qualitative du logement étudiant :

 

Le Plan logement étudiant prévoit de faciliter la recherche de logements étudiants, notamment par la mise en commun des différentes bases de données de logements étudiant issus du marché privé.

 

De ce point de vue, il convient de souligner le travail en commun des ASBL Brik et PLE (Plateforme logement étudiant) qui ont mis sur pied un logiciel permettant aux étudiants de trouver un logement à proximité de leur lieu d’étude. Il s’agit du site Mykot dont l’objectif est de rendre les étudiants et les propriétaires autonomes dans leurs annonces. Dès lors que l’étudiant (candidat-locataire) est inscrit sur le site, il peut s’adresser directement au bailleur, sans intermédiaire. Ce projet a été soutenu financièrement par la Région. La PLE est ainsi financée comme AIPL.

 

L’analyse de l’évolution quantitative et qualitative du logement étudiant relève quant à elle de la compétence du  Ministre-Président.

 

10ème mesure : mise en place du comité de pilotage :

 

Le comité en question a bien été mis en place. Il se réunira cet automne.

 

Concernant le bilan des activités de l’AISE, vous trouverez en annexe 1, le dernier rapport d’activités. 

 

Concernant le rythme de croissance de l’AISE:

 

Le démarrage de l’activité de l’AISE fût compliqué : l’association possédait deux logements en location au 31 décembre 2016 et dix au 31 décembre 2017. La véritable croissance de l’activité a démarré en 2018.

 

D’après les derniers chiffres disponibles, l’AISE gère 393 unités de logement réparties dans 37 bâtiments.

 

Le plus grand nombre de biens gérés par l’AISE se situe à 1000 Bruxelles avec 106 unités au 31/08/2020.

 

Le loyer mensuel moyen pratiqué par l’AISE est de :

 

PROPRIETAIRE (loyer mensuel) 2020

LOCATAIRE (loyer

mensuel) 2020

STUDIO

375,70 €

300 €

CHAMBRE

182,48 €

182 €

 

Le profil des locataires de l’AISE est le suivant :

 

  • Hommes = 55% ; Femmes = 45% ;
  • Nationalité étrangère = 65% ; Nationalité belge = 35% ;
  • Etablissement d’enseignement supérieur francophone : 95% ; Etablissement d’enseignement supérieur néerlandophone : 5%.

 

Au 31/08/2020 il y a 156 étudiants inscrits sur la liste d’attente de l’AISE.

 

En moyenne, un étudiant doit patienter 2 mois avant de se voir attribuer un logement.

 

Les informations nécessaires aux statistiques relatives au profil des candidats locataires de l’AISE, sont bien disponibles mais n’ont pas encore fait l’objet de traitement par Bruxelles logement à ce stade.  Comme signalé ci-dessus, vous trouverez en annexe 1, le dernier rapport d’activités de l’AISE qui s’avère plus étoffé en termes de statistiques.

 

Compte tenu de l'augmentation substantielle du parc de logements de l'AISE, des actions visant à mieux informer les bailleurs de l’existence de l’AISE ne semblent pas nécessaire à l'heure actuelle.

 

Concernant le développement des pôles de logements étudiants sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, il s’agit d’une compétence du Ministre-Président, Rudi Vervoort.

 

Concernant vos questions sur les baux étudiants, la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) ne dispose pas de statistiques à ce sujet. L’accueil réservé au bail étudiant semble fort différent d’un bailleur à l’autre. Comme indiqué lors de la réponse à une question précédente au mois d’avril (QE n°188), les retours informels que nous avons du terrain pointent comme principaux motifs du manque d’attractivité du bail étudiant d’une part, les modes de rupture du bail par l’étudiant qui sont jugés peu favorables au bailleur et d’autre part, la complexité juridique à gérer des contrats de bail au contenu différent lorsqu’un même bailleur met en location des logements étudiants situés sur le territoire de deux ou trois régions différentes.

 

 

 

Concernant vos questions sur les labels :

 

En date du 24 août 2020, 1.010 labels « logement étudiant » ont été octroyés. Aucune demande n’a fait l’objet d’un refus.

 

647 demandes émanaient de l’ULB, 335 de Brik et 28 de particuliers.

 

Les logements labellisés se trouvent en très grande majorité sur le territoire de la Ville de Bruxelles (984 logements). Ensuite, les communes les mieux représentées sont Ixelles (11 logements), Auderghem (9), Watermael-Boitsfort (2), Etterbeek, Molenbeek-Saint-Jean, Woluwé-Saint-Pierre et Woluwé-Saint-Lambert (chacune 1 logement).

 

Les logements labellisés sont référencés sur le site mykot.be, ce qui rend inutile la publication d’un « cadastre » par Bruxelles Logement.

 

 

Comme indiqué en réponse à la question écrite n°188, la DIRL a réalisé plusieurs visites informelles de logements étudiants, notamment avec l’AISE et l’ULB, mais pour l’heure, le respect des exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements pour lesquels un label a été délivré, n’a pas fait l’objet d’une visite de contrôle, vu notamment la nécessité de donner la priorité aux autres procédures dans le cadre desquelles la visite de contrôle est obligatoire (comme les plaintes et les attestations de contrôle de conformité). Il est à noter que cette visite de contrôle peut encore avoir lieu pendant toute la durée de validité du label.

 

 

Concernant les mesures que le Gouvernement a adoptées en ce début de législature à ce sujet, sachez que compte tenu des circonstances exceptionnelles liées à la crise du COVID-19, l’ajustement budgétaire 2020 n'a pas encore eu lieu.  Aucun nouvel appel à projets ne sera dès lors lancé cette année.

 

Concernant le comité de pilotage, comme indiqué ci-dessus, celui-ci se réunira cet automne.

 

Enfin, sachez que l’enquête réalisée par perspective.brussels est de la compétence du Ministre-Président.