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Question écrite concernant les prêts hypothécaires octroyés par le Fonds du Logement.

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du logement et de l'égalité des Chances (question n°295)

 
Date de réception: 04/09/2020 Date de publication: 24/11/2020
Législature: 19/24 Session: 19/20 Date de réponse: 30/10/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
28/09/2020 Recevable p.m.
 
Question    Comme mes collègues et moi le martelons depuis plusieurs années, le groupe DéFI estime que la politique de soutien à l’accès à la propriété doit être l’une des grandes priorités du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Selon nous, le fait d’être propriétaire de son habitation constitue assurément l’une des meilleures protections sociales et l’un des meilleurs remparts contre la pauvreté. DéFI considère donc qu’il est essentiel d’aider les ménages disposant de revenus modestes ou moyens à acquérir un bien immobilier. Telle est précisément la mission confiée au Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (FLRBC) qui peut accorder aux ménages à revenus faibles, modérés ou moyens des prêts hypothécaires à des conditions nettement plus avantageuses que celles qui leur sont généralement proposées par les banques traditionnelles. Les données publiées dans le quatrième numéro du Monitoring des projets de logements publics montrent qu’en date du 31 décembre 2019, quelque 10 538 ménages bruxellois bénéficiaient d’un crédit hypothécaire à taux réduit octroyé par le Fonds du Logement. Ces chiffres attestent du succès rencontré par ce dispositif auprès d’un segment important de la population bruxelloise.

Madame la Secrétaire d’Etat, lorsque je vous ai interrogée le 23 janvier dernier au sujet de la politique des crédits hypothécaires menée par le Fonds du Logement, vous nous avez annoncé que celui-ci avait octroyé 839 prêts hypothécaires à taux réduits en 2019, soit une croissance de 8 % par rapport à 2018 (776 prêts accordés). Vous nous avez également indiqué que les équipes du Fonds prévoyaient d’accorder un total de 923 crédits hypothécaires dans le courant de l’année 2020 pour un montant emprunté moyen de 175 000 euros. Le montant de la dotation régionale versée au FLRBC en vue de lui permettre de financer sa politique de crédit a été adapté en fonction de ces prévisions et a été fixé à 2,2 millions d’euros en crédits de liquidation dans le budget initial de la Région de Bruxelles-Capitale pour l’année 2020. On peut malheureusement supposer que le nombre d’emprunts hypothécaires contractés auprès du Fonds en 2020 sera finalement nettement moins élevé qu’escompté, et ce en raison des circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire, économique et sociale provoquée par la pandémie du Covid-19. En effet, les mesures de confinement adoptées par le Conseil National de Sécurité (CNS) dans le cadre de la lutte contre la pandémie du Coronavirus ont entrainé un important ralentissement de l’activité sur le marché immobilier résidentiel pendant plusieurs mois (interruption de la plupart des activités des agences immobilières, suspension des visites de biens, diminution sensible du nombre de nouvelles annonces immobilières publiées sur Internet, chute de la fréquentation des sites Internet répertoriant ces annonces, report de la signature des compromis de vente et de la passation des actes authentiques dans les études notariales, etc.). Les résultats du dernier baromètre trimestriel publié par la Fédération du Notariat (FedNot) révèle que les notaires belges ont enregistré un recul significatif du nombre de transactions immobilières conclues dans chacune des trois régions du pays durant le deuxième trimestre de l’année 2020 par rapport à la même période en 2019. Le nombre de ventes de biens immeubles a diminué de 15,9 % à l’échelle du pays et la baisse s’avère être encore plus marquée en région bruxelloise où elle est estimée à -17,2 %.

Madame la Secrétaire d’Etat, pouvez-vous nous confirmer qu’à l’instar des autres établissements de crédit, le Fonds du Logement a constaté en 2020 une réduction du nombre de demandes d’emprunts hypothécaires par rapport aux années précédentes ? Combien de crédits hypothécaires à taux réduits le Fonds du Logement a-t-il accordés depuis le 1
er janvier 2020 ? Le nombre de prêts hypothécaires octroyés par le Fonds au cours des huit premiers mois de cette année est-il largement inférieur au nombre de prêts qu’il avait consentis durant les huit premiers mois de 2019 ? Dans l’affirmative, doit-on en déduire que le Fonds du Logement ne parviendra probablement pas à atteindre l’objectif des 923 crédits hypothécaires qu’il s’était fixé pour l’année 2020 ? Se pourrait-il que la dotation régionale allouée au FLRBC pour financer l’octroi des prêts hypothécaires à taux réduits ne soit pas intégralement dépensée dans le courant de l’année 2020 ? Dans l’affirmative, les crédits budgétaires consacrés à cette dotation d’investissement pourraient-ils être revus à la baisse lors de l’ajustement budgétaire prévu en octobre prochain ?

Ainsi que vous nous l’avez expliqué en janvier dernier, le gouvernement régional collabore étroitement avec les dirigeants du FLRBC en vue de préparer l’adoption de mesures visant à renforcer l’activité de production de crédits hypothécaires. Depuis le début de l’année 2020, le Fonds a modifié l’organisation de ses équipes dans le but d’améliorer la qualité des services offerts aux emprunteurs et aux candidats emprunteurs. Il a notamment décidé de doubler le nombre de collaborateurs préposés à l’information et au traitement des demandes de crédits, cette cellule passant de 10 à 20 agents. Le FLRBC envisageait également d’adapter et de moderniser son site Internet de manière telle que les candidats emprunteurs puissent obtenir plus aisément les informations utiles. Par ailleurs, vous nous avez annoncé en janvier que le Fonds entendait mener une campagne de communication visant à mieux faire connaître les conditions avantageuses de ses prêts hypothécaires, les Bruxellois étant encore trop nombreux à ignorer l’existence de ce dispositif de soutien à l’accès à la propriété. D’après les informations dont vous disposez, l’augmentation du nombre de collaborateurs du FLRBC affectés à l’examen des demandes de crédits a-t-elle bien permis de réduire le délai moyen de traitement des dossiers introduits par les candidats emprunteurs ? Le Fonds a-t-il pu procéder à une refonte de son site Internet ? Le FLRBC a-t-il déjà entamé sa campagne de promotion visant à informer les Bruxellois de la possibilité de contracter auprès de lui des emprunts hypothécaires à des conditions très avantageuses ou a-t-il dû reporter le lancement de ladite campagne pour des raisons liées à la crise du Coronavirus ? Si la campagne a dû être postposée, le Fonds a-t-il déjà fixé une nouvelle date pour son lancement ? Pourriez-vous nous indiquer le coût global de cette campagne de promotion ?

Enfin, je souhaiterais vous interroger à propos des nouvelles initiatives que le gouvernement régional envisage de prendre au cours de cette législature pour aider les ménages percevant des revenus faibles, modérés ou moyens à accéder à la propriété. Dans sa Déclaration de Politique Régionale pour la législature 2019-2024, le gouvernement bruxellois affirme que « la politique d’accès au crédit du Fonds du Logement sera simplifiée et assouplie pour mieux répondre aux réalités du marché financier. Une politique de financement à taux zéro des frais d’actes et des droits d’enregistrement sera aussi mise en œuvre. » Dans la note d’orientation jointe en annexe de l’exposé général du projet d’ordonnance contenant le budget initial de la Région pour l’année 2020, le gouvernement confirme qu’il a l’intention de revoir la politique de crédit du Fonds afin que les ménages disposant de revenus moyens puissent obtenir des prêts à taux zéro destinés à couvrir les frais d’actes ainsi que les droits d’enregistrement. En janvier dernier, vous avez précisé que vous n’aviez pas encore arrêté les modalités concrètes de cette mesure et que cette dernière ferait probablement l’objet d’un examen approfondi à l’occasion de l’ajustement budgétaire qui était alors prévu au printemps, mais qui a dû être reporté du fait de la crise du Covid. Madame la Secrétaire d’Etat, êtes-vous désormais parvenue à définir les grands principes qui devraient sous-tendre la réforme visant à permettre au FLRBC d’octroyer des prêts à taux zéro destinés à financer les frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, droit d’hypothèque, etc.) ? Etes-vous en mesure de nous fournir une estimation de l’impact budgétaire que pourrait avoir cette réforme ? Le gouvernement régional a-t-il fixé un calendrier pour la mise en œuvre de cette politique de financement à taux zéro des frais d’actes et des droits d’enregistrement ? Cette mesure pourrait-elle figurer dans le grand plan de relance et de redéploiement que le gouvernement bruxellois devrait élaborer au cours des prochains mois ? Dans l’affirmative, les moyens budgétaires servant à financer ces prêts à taux zéro couvrant les frais d’acquisition pourraient-ils être débloqués par le gouvernement régional lors du prochain conclave budgétaire prévu en octobre 2020 ?

Dans sa note d’orientation, le gouvernement affirme qu’il étudiera aussi la possibilité d’instaurer une prime à l’acquisition au bénéfice des emprunteurs du Fonds ayant de faibles revenus. Pour rappel, cette proposition a été émise par le FLRBC dans son mémorandum publié dans le contexte des élections régionales du 26 mai 2019. Les dirigeants du Fonds estiment qu’il serait opportun d’accorder aux emprunteurs ayant les revenus les plus faibles une prime mensuelle dégressive permettant d’alléger le remboursement de leur crédit durant les cinq premières années. Il s’agirait plus précisément de réduire la charge mensuelle de quelque 500 ménages de 100 à 20 euros par mois au cours des cinq premières années du remboursement de leur emprunt. D’après les estimations réalisées par le Fonds, cette mesure coûterait environ 1,8 million d’euros par an. Où en est la réflexion du gouvernement bruxellois quant à la mise en place d’une prime à l’acquisition au profit des ménages à bas revenus ? Le gouvernement a-t-il déjà fixé les modalités de cette prime ? Le gouvernement serait-il favorable à l’octroi d’une prime forfaitaire unique lors de l’acquisition ou opterait-il plutôt pour l’octroi d’une prime mensuelle dégressive, comme le préconisent les dirigeants du Fonds du Logement ? A quelles conditions un ménage devra-t-il satisfaire pour pouvoir bénéficier de cette prime à l’acquisition ? Pouvez-vous nous confirmer que la prime serait uniquement accordée aux ménages à bas revenus, et que les emprunteurs du Fonds disposant de revenus moyens ou modérés seraient donc exclus du bénéfice de cette mesure ?
 
 
Réponse    Le tableau ci-dessous reprend les demandes de crédit pour les années 2019 et 2020.

2019

2020

Janvier

86

94

Février

106

94

Mars

106

94

Avril

116

53

Mai

96

69

Juin

82

101

Juillet

107

142

Août

69

97

Sous-total

768

764

Septembre

75

Octobre

106

Novembre

92

Décembre

64

1.105



Comme vous pouvez le constater, fin août 2020, les statistiques de
demandes de crédit étaient très similaires à celles de l’an passé, avec une baisse en avril et mai mais une forte reprise par la suite.

Concernant les crédits signés, voici ci-dessous un tableau reprenant les informations :

OG

PV

2019

2020

2019

2020

Janvier

49

56

16

13

Février

56

78

17

18

Mars

61

55

18

18

Avril

65

56

24

23

Mai

70

60

21

18

Juin

72

85

21

20

Juillet

79

55

24

11

Août

71

44

25

10

SOUS-TOTAL

523

489

166

131



Une baisse de 7 % est constatée par rapport à l’année passée pour les crédits destinés à l’acquisition et aux travaux. Cette baisse est néanmoins moindre par rapport à celle des transactions telles que rapportées par la fédération des notaires (- 17,2 % pour la RBC). La baisse est plus accentuée pour les prêts verts, à raison de 21 %. La baisse du nombre de prêts verts est probablement due au nombre plus important de logements neufs financés par un crédit hypothécaire du Fonds en 2019 comme en 2020, du fait de programmes de logements commercialisés par le Fonds mais également par Citydev.

L’objectif ajusté est similaire à celui de 2019, à savoir 839 crédits. Néanmoins, le Fonds ne connaît pas encore toutes les conséquences de la crise du Covid-19 sur l’immobilier et sur la capacité financière des ménages.

Au niveau de la dotation, celle-ci sera adaptée en proportion, lors de l’ajustement budgétaire qui aura lieu fin de cette année.

En ce qui concerne l’augmentation des collaborateurs affectés à l’examen de demandes de crédits au niveau du Fonds, il est en effet prévu d’y affecter 20 collaborateurs. Le nombre a cependant été réduit du fait de départs. Les recrutements ont été quant à eux freinés par le confinement et sont toujours en cours.

La durée de traitement du délai pour
obtenir une information (téléphonique depuis le mois de mars) a été réduite à un mois. Par contre, le traitement des demandes de crédit est devenu plus complexe du fait du télétravail généralisé et de la difficulté des ménages à récolter et communiquer de manière digitale les documents nécessaires à l’instruction de leur dossier. Cette difficulté a été particulièrement aigue pour les ménages non familiarisés avec les nouvelles technologies. Les décisions de principe sont néanmoins toujours prises dans le délai de la clause suspensive.

Au niveau du site internet, son projet de refonte est encore en cours. Il a accusé du retard du fait de la priorité mise sur la continuité des activités durant les mois de confinement et du surcroît de travail généré par le traitement des demandes de sursis émanant de quelque 1.050 emprunteurs (soit 10 % de l’encours des crédits), lequel a fortement monopolisé les collaborateurs.

La campagne de communication a également été reportée du fait de la crise Covid-19. Elle sera si possible planifiée pour le printemps 2021.

Enfin, l’analyse des différents scénarios de mise en œuvre des mesures visant à augmenter la production de crédits hypothécaires du FLRBC sont toujours en cours et seront débattus dans le cadre des prochains exercices budgétaires.