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Question écrite concernant l'interdiction faite aux Agences Immobilières Sociales de prendre en gestion des logements présentant une superficie inférieure à 26 mètres carrés.

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du logement et de l'égalité des Chances (question n°303)

 
Date de réception: 17/08/2020 Date de publication: 24/11/2020
Législature: 19/24 Session: 19/20 Date de réponse: 05/11/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
28/09/2020 Recevable p.m.
 
Question    Depuis plusieurs années, on observe une croissance rapide du parc locatif des Agences Immobilières Sociales (AIS) implantées en région bruxelloise. Les dernières statistiques officielles publiées par la Fédération des Agences Immobilières Sociales (FEDAIS) révèlent qu’entre septembre 2014 et septembre 2019, le nombre de logements mis en location par l’intermédiaire des 24 AIS bruxelloises est passé de 3 500 à 6 200, progressant ainsi, en moyenne, de plus de 500 unités par an. Si les dirigeants des AIS se réjouissent évidemment du succès rencontré par leur secteur, ils constatent néanmoins que l’expansion de leur parc locatif se heurte encore à certains obstacles, et notamment à des barrières d’ordre règlementaire. C’est que les logements gérés par les AIS doivent remplir une série de conditions particulièrement (pour ne pas dire excessivement) strictes. Pour pouvoir être mise en location par l’entremise d’une AIS, une habitation doit satisfaire aux normes minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement prescrites par le Code bruxellois du logement ainsi qu’aux normes édictées par le règlement régional d’urbanisme (RRU) en cas de rénovation lourde soumise à un permis d’urbanisme, mais elle doit, en outre, respecter les normes d’occupation spécifiques fixées par l’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 décembre 2015 organisant les AIS, lequel interdit aux AIS de prendre en gestion des biens présentant une superficie inférieure à 26 mètres carrés. L’arrêté prévoit toutefois une exception, dans la mesure où il habilite l’Agence Immobilière Sociale Etudiante (AISE) à donner en location des petits logements de moins de 26 mètres carrés pour autant que ceux-ci possèdent une surface de minimum 12 mètres carrés pour une chambre et de minimum 18 mètres carrés pour un studio.

Force est de relever que cette exigence d’une surface minimale de 26 mètres carrés imposée aux AIS autres que l’AISE est nettement plus stricte que les règles énoncées par le RRU et par le Code du logement. A cet égard, il convient de rappeler que le RRU autorise la construction et la mise en location d’un logement neuf à condition que ce bien présente une superficie minimale de 22 mètres carrés. Pour sa part, le Code bruxellois du logement n’impose qu’une surface minimale de 18 mètres carrés.

Dans son mémorandum publié dans le contexte des élections régionales du 26 mai 2019, la FEDAIS affirme qu’elle revendique le droit pour toutes les AIS de prendre en gestion des biens de moins de 26 mètres carrés. La fédération souligne qu’en interdisant aux AIS de louer des habitations ayant une superficie inférieure à 26 mètres carrés, l’arrêté du 17 décembre 2015 prive ce secteur de la possibilité de capter toute une offre de petits logements, en ce compris des logements neufs respectant les normes d’habitabilité prescrites par le RRU et le Code du logement. Cette restriction du champ de prospection des AIS paraît difficilement compréhensible, à l’heure où celles-ci voient leurs listes d’attente respectives s’allonger, listes sur lesquelles on retrouve une proportion importante d’isolés disposant de faibles revenus et qui pourraient se satisfaire d’un studio de petite taille. Par ailleurs, la FEDAIS estime que le fait d’autoriser la seule Agence Immobilière Sociale Etudiante à gérer des biens de moins de 26 mètres carrés a pour conséquence d’établir une différence de traitement injustifiée entre certains publics cibles auxquels le secteur des AIS est censé venir en aide.

La fédération sectorielle n’aperçoit pas les raisons qui justifient que les logements de très petite taille soient exclusivement réservés aux étudiants, alors qu’ils pourraient parfaitement convenir à d’autres publics comme des personnes sortant d’une situation de « sans-abrisme », des victimes de violences conjugales ou intrafamiliales ou encore de jeunes célibataires se lançant dans la vie active. Et la FEDAIS d’ajouter que l’AISE ne lui semble pas être en mesure d’absorber à elle seule l’offre abondante de petits logements.

Pour ces diverses raisons, la fédération sectorielle invite le gouvernement régional à modifier l’arrêté du 17 décembre 2015 en vue d’autoriser toutes les AIS à mettre en location des studios présentant une superficie minimale de 18 mètres carrés (à savoir la norme fixée par le Code du logement). Il est à noter que le Conseil Consultatif du Logement (CCL) soutient cette demande et se prononce lui aussi en faveur d’un assouplissement des règles applicables aux AIS afin de permettre à ces dernières de gérer des biens à partir de 18 mètres carrés. Durant la campagne électorale précédant le scrutin régional de mai 2019, DéFI a également fait sienne cette revendication légitime de la FEDAIS et a plaidé pour que le gouvernement bruxellois mette fin au monopole de l’AISE sur le segment des logements de moins de 26 mètres carrés en offrant à toutes les AIS l’opportunité de louer ce type de biens. Madame la Secrétaire d’Etat, vous nous avez annoncé dès le début de cette législature que vous aviez chargé Bruxelles Logement de plancher sur un projet de révision de l’arrêté du 17 décembre 2015 organisant les AIS, révision qui aurait pour but de favoriser la croissance de ce secteur et d’inciter davantage encore de propriétaires-bailleurs à confier leurs biens en gestion aux AIS. Vous avez précisé que dans le cadre de la préparation de cette réforme, vous rencontreriez les représentants de la FEDAIS durant l’automne 2019 pour évoquer les différentes demandes émanant du secteur.

Madame la Secrétaire d’Etat, je souhaiterais donc vous poser les questions suivantes :

- Sur base des données dont vous disposez (notamment les données collectées dans le cadre des enquêtes annuelles de l’Observatoire des loyers), êtes-vous en mesure de nous fournir une estimation approximative de la proportion de logements ayant une superficie comprise entre 18 et 26 mètres carrés dans l’ensemble du parc locatif privé bruxellois ? Combien de logements sont-ils ainsi exclus du champ de prospection des AIS en raison de leur petite superficie, alors même qu’ils satisfont à la norme prescrite par le Code bruxellois du logement ?

- Avez-vous bien rencontré les représentants de la FEDAIS afin de discuter des différentes revendications formulées par leur secteur ? Avez-vous eu l’occasion d’évoquer la proposition de la FEDAIS d’assouplir les règles applicables aux logements gérés par les AIS en vue de permettre à ces dernières de mettre en location des biens présentant une surface minimale de 18 mètres carrés ? Dans l’affirmative, qu’est-il ressorti de ces discussions ?

- Le gouvernement régional a-t-il déjà analysé, ou envisage-t-il d’analyser, l’opportunité de modifier l’arrêté du 17 décembre 2015 en vue d’autoriser toutes les AIS à prendre en gestion des logements ayant une superficie inférieure à 26 mètres carrés ? Dans l’affirmative, quelle décision le gouvernement a-t-il prise à ce sujet ? Pourriez-vous nous exposer les raisons qui pourraient éventuellement conduire le gouvernement bruxellois à maintenir l’exigence d’une surface minimale de 26 mètres carrés ?

- De façon plus générale, où en est la réflexion du gouvernement bruxellois à propos de la révision de l’arrêté du 17 décembre 2015 organisant les AIS ? Un texte est-il actuellement en cours d’élaboration ? Dans l’affirmative, pourriez-vous déjà nous présenter les principales modifications que le gouvernement régional a décidé d’apporter à l’arrêté du 17 décembre 2015 ?

 
 
Réponse    Concernant votre première question relative au nombre de logements ayant une superficie comprise entre 18 et 26 mètres carrés dans l’ensemble du parc locatif privé bruxellois, Bruxelles Logement ne dispose pas de ces informations.

Concernant une éventuelle rencontre avec les représentants de la FEDAIS, sachez que la concertation entre la Fedais, Bruxelles Logement et mon Cabinet se fait de manière permanente (séance d’information, comité d’accompagnement, etc.). Un comité d’accompagnement s’est tenu en juillet, un autre devrait se tenir avant la fin de l’année.

Concernant la proposition de la FEDAIS d’assouplir les règles applicables aux logements gérés par les AIS en vue de permettre à ces dernières de mettre en location des biens présentant une surface minimale de 18 mètres carrés, a ce stade, aucune demande de mise à l’ordre du jour n’a été formulée par la FEDAIS.

La prise en compte par le précédent Gouvernement de normes de surface plus importantes a, entre autres, été motivée par un souci d’orienter la prise en gestion de logements plus qualitatifs que les normes minimales, étant donné l’importante intervention financière octroyée par la Région.

Actuellement, une révision de l’arrêté du 17 décembre 2015 en vue d’autoriser toutes les AIS à prendre en gestion des logements ayant une superficie inférieure à 26 mètres carrés, et de manière générale un assouplissement des conditions de prise en gestion, n’est pas à l’ordre du jour. En effet, le secteur des AIS connaît déjà une croissance forte.

Cette croissance est d’ailleurs tellement forte qu’elle devient incompatible avec la trajectoire budgétaire imposée par la crise sanitaire actuelle. C’est pourquoi, il a été décidé de plafonner la croissance des AIS jusqu’en 2024. Ce choix a été fait de manière à permettre aux AIS de continuer à croître tout en s’assurant que cette croissance reste en adéquation avec les moyens qui leur sont octroyés.

Par ailleurs, le parc des AIS est déjà composé d’une part importante de petits logements. En 2020, sur 6.268 logements subventionnés, on dénombrait 1.458 studios (soit 23% du parc AIS).

Dans un tel contexte, il n’apparaît pas pertinent de favoriser la prise en gestion de petits logements alors que l’on connaît une pénurie de logements de 3 chambres et plus.

Enfin, si la révision de l’arrêté du 17 décembre 2015 n’est pas encore à l’ordre du jour (cf. supra), celle-ci est toujours prévue, même si aucun texte n’est actuellement en cours d’élaboration. Les premières consultations devraient démarrer en 2021.