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Question écrite concernant les conclusions du collectif de recherche SAULE à propos du projet de construction de logements publics sur le site du Chant des cailles.

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du logement et de l'égalité des Chances (question n°306)

 
Date de réception: 24/08/2020 Date de publication: 24/11/2020
Législature: 19/24 Session: 19/20 Date de réponse: 16/11/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
28/09/2020 Recevable p.m.
 
Question    En 2013, le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a confié à la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) la mission de développer, pour le compte de la Société Immobilière de Service Public (SISP) Le Logis, un projet de construction de 80 logements sociaux sur le site du Chant des cailles situé dans la commune de Watermael-Boitsfort. Dans ce dossier, la SLRB s’est rapidement heurtée aux résistances de certains riverains, car ces nouveaux logements publics allaient être construits sur une parcelle qui accueillait la ferme du Chant des cailles, un projet innovant d’agriculture urbaine ayant pris une certaine ampleur et rencontrant un succès indéniable auprès de la population boitsfortoise. De nombreux habitants du quartier se sont mobilisés pour exprimer leur attachement à cette ferme urbaine et leurs inquiétudes quant au lancement du projet de production de logements sociaux devant occuper environ un tiers du site du Chant des cailles. La fonction « logement » entrait ainsi en concurrence avec la fonction « agriculture urbaine » sur cette parcelle. Les autorités publiques devaient, dès lors, s’attacher à trouver une solution équilibrée qui permettrait de répondre à l’impérieuse nécessité d’accroître le nombre de logements sociaux en région bruxelloise tout en veillant à ne pas mettre en péril cette expérience agricole en phase avec les objectifs du développement durable et vectrice de cohésion sociale.

Soucieux de tenir compte de l’avis des habitants et d’assurer un développement harmonieux des fonctions « logement » et « agriculture urbaine », le gouvernement régional a instauré en juillet 2017 un moratoire de trois ans sur le projet de construction du Chant des cailles. Par ailleurs, il a chargé le collectif de recherche SAULE (Symbiose Agriculture Urbaine Logement Ecosystème) de mener durant cette période de trois ans une réflexion globale au sujet de l’avenir du site, l’objectif étant de proposer une formule permettant de concilier la création de nouveaux logements publics et la pérennisation des activités de la ferme. Le groupe de recherche SAULE se compose de citoyens, de chercheurs, d’urbanistes, de professionnels de l’agriculture urbaine et de spécialistes de l’information sociale. Grâce à un financement octroyé par Innoviris, ce collectif a pu réaliser entre mars 2017 et mars 2020 une vaste étude dans le cadre de laquelle il s’est attaché à identifier les besoins des habitants, à examiner le rôle des activités agricoles dans la vie du quartier et à organiser des ateliers, des tables de discussion, des conférences ou encore des visites d’exemples inspirants. Plutôt que d’opposer les fonctions « logement » et « agriculture », le groupe de recherche SAULE s’est efforcé de définir les conditions propices à une cohabitation harmonieuse entre ces deux fonctions complémentaires.

Le 27 juillet dernier, la presse a annoncé que le collectif SAULE avait rendu les conclusions de son étude. Dans son communiqué, le groupe de recherche met d’abord en exergue les nombreux aspects positifs de l’expérience de la ferme du Chant des cailles : production d’une alimentation de qualité nourrissant près de 400 personnes, promotion des circuits courts, création d’une dizaine d’emplois, présence d’espaces verts, préservation de la biodiversité, qualité paysagère, dynamiques participatives, convivialité, cohésion sociale, organisation d’évènements festifs pour les habitants et d’activités pédagogiques à destination des enfants, etc. A la lumière de ces différents éléments, le collectif SAULE considère que les pouvoirs publics doivent tout mettre en œuvre pour garantir la pérennité de cette expérience urbaine novatrice et pour préserver l’intégrité et la cohérence de ce projet agricole qui a fait ses preuves.

Dans leur communiqué, les membres du groupe de recherche affirment néanmoins ne pas vouloir remettre en cause l’objectif du gouvernement régional de produire de nouveaux logements publics dans le quartier, mais ils proposent de l’atteindre en procédant différemment. Ils estiment, en effet, qu’il ne serait pas opportun de construire un (ou plusieurs) immeuble(s) sur le site du Chant des cailles, comme le prévoyait le projet initial élaboré par la SLRB. Selon les auteurs de l’étude, l’érection d’un (ou plusieurs) bâtiment(s) aurait pour conséquence de réduire d’un tiers la taille de la parcelle agricole, ce qui menacerait certaines des activités de la ferme. Le collectif SAULE recommande, dès lors, au gouvernement bruxellois d’abandonner le projet de construction du Chant des cailles et d’explorer d’autres pistes en vue d’accroître le nombre de logements publics dans le quartier. Les chercheurs suggèrent notamment d’ajouter des étages aux bâtiments des blocs John Eggericx, de construire un nouvel immeuble sur le site du Tritomas, de créer une dizaine de logements supplémentaires sur le site de Tritons-Nymphes et d’accélérer la rénovation de la centaine de logements sociaux inoccupés dans les cités-jardins du Logis et de Floréal. Pour être tout à fait complet, il importe encore de rappeler que le bourgmestre de Watermael-Boitsfort, Olivier Deleuze, s’oppose au projet de construction sur le site du Chant des cailles et qu’il a d’ailleurs commandé une étude afin de préparer l’élaboration d’un plan particulier d’affectation du sol (PPAS) dont le périmètre devrait couvrir l’intégralité de la parcelle occupée par la ferme.

Je souhaiterais vous poser les questions suivantes :

Quels enseignements le gouvernement régional a-t-il tirés de l’étude réalisée par le groupe de recherche SAULE ? La SLRB a-t-elle émis un avis au sujet des conclusions de cette étude et des recommandations formulées par le collectif SAULE ?

Le gouvernement bruxellois a-t-il déjà réexaminé le projet de construction du Chant des cailles à la lumière des conclusions de l’étude du collectif SAULE ? Dans l’affirmative, quelle décision le gouvernement régional a-t-il prise dans ce dossier ? A-t-il décidé d’abandonner le projet de construction de 80 logements publics sur le site du Chant des cailles ? Le gouvernement bruxellois a-t-il déjà examiné, ou envisage-t-il d’examiner, la possibilité d’augmenter le nombre de logements publics dans ce quartier en suivant les diverses suggestions émises par le groupe de recherche SAULE ? Le gouvernement a-t-il demandé, ou envisage-t-il de demander, à la SLRB de réaliser des études de faisabilité portant sur les différents projets de construction alternatifs évoqués par le collectif SAULE (ajout d’étages aux immeubles des blocs John Eggericx, création de nouveaux logements à Tritomas et à Tritons-Nymphes, …) ? Etes-vous en mesure de nous fournir une estimation de l’ampleur des moyens budgétaires que la Région devrait débloquer pour pouvoir financer ces projets alternatifs ? Ces diverses pistes alternatives pourraient-elles s’avérer nettement plus coûteuses que le projet initial de production de logements neufs sur la parcelle du Chant des cailles ?

Au cours de cette première année de la législature, vous avez pris soin de rencontrer les mandataires locaux (bourgmestres, échevins du logement, présidents de CPAS, présidents des conseils d’administration des SISP, etc.) de chacune des dix-neuf communes bruxelloises en vue de préparer la conclusion des « contrats logement » devant fixer les objectifs spécifiques de chaque commune en matière de politique du logement. Avez-vous évoqué le dossier du Chant des cailles à l’occasion de votre rencontre avec les autorités communales de Watermael-Boitsfort ? Dans l’affirmative, qu’est-il ressorti de ces discussions ? Quelles devraient désormais être les prochaines étapes dans ce dossier ?
 
 
Réponse    Le Gouvernement a sélectionné le projet SAULE le 15/12/2016 dans son programme CO-CREATE financé par Innoviris, pour un montant de 533.870 €.

Le lancement de l’étude SAULE avait effectivement donné lieu à la décision du gouvernement le 6 juillet 2017, de mettre en attente tout projet de construction à l’initiative de la SLRB sur le terrain dit des « Cailles » à Watermael-Boitsfort et ce, à l’initiative de Madame Fremault qui disposait à cette époque, à la fois des compétences du logement et de l’environnement.

L’étude SAULE a été remise début juin 2020. Le 14 juillet dernier, mon cabinet a reçu l’équipe SAULE qui lui a remis les carnets de recherche et lui a présenté ses principales conclusions, dont nous avons pris acte.

L’événement de clôture de la recherche a été planifié au 27 octobre 2020 et annulé en raison de la crise COVID. A l’occasion de l’invitation à cet événement de clôture, un nouveau cahier définitif de la recherche a été diffusé. Je ne vous cache pas que les mesures sanitaires ont malheureusement parsemé d’embûches l’aboutissement de cette étude.

Cela étant dit, je tiens avant tout à reconnaître l’énergie remarquable qui a été mise dans le projet SAULE pendant plus de 3 ans. Il faut admettre que de nombreuses discussions ont nourri la réflexion et que SAULE a avant tout le mérite d’avoir suscité une dynamique d’intelligence collective autour d’enjeux cruciaux. Ces enjeux ne sont ni neufs ni particuliers à Bruxelles. La problématique du développement urbain pose évidemment la question des conflits d’usage en ville, ici particulièrement entre le logement et une activité agricole.

L’étude SAULE comme son nom l’indique, devait étudier la
Symbiose entre l’Agriculture Urbaine (AU) et le Logement ainsi que l’Environnement/Ecosystème, l’objectif annoncé étant d’avoir un projet exemplaire de symbiose entre l’AU et le logement qui soit reproductible à d’autres parcelles bruxelloises.

Dès l’entame du projet, l’objectif affirmé de SAULE est clair : « Au niveau de la Ferme du Champ des Cailles (FCC), pérenniser la dynamique née au sein de la FCC et renforcer son ancrage local et son impact sur le quartier ».

Cependant, force est de constater que la situation de droit a largement été négligée dans cette étude. En effet:
- L’acte de cession du terrain de 1964 prévoit que le terrain soit cédé au Logis afin d’y réaliser des logements ;
- La convention qu’a conclue l’asbl Ferme du Champ des Cailles avec le propriétaire (Le Logis-Floreal) a un caractère temporaire, dans l’attente qu’un projet de logement y soit réalisé ;
- L’affectation du sol au PRAS est une « zone d’habitation à prédominance résidentielle ».

Je tiens donc à clarifier ici qu’il s’agit d’un terrain à bâtir et qu’il a vocation à voir s’ériger des logements abordables. Toute autre activité, notamment agricole, peut uniquement venir compléter un projet de logements dans le respect du cadre réglementaire existant.

En ce qui concerne l’avis du Gouvernement au sujet de cette étude : il n’est pas prévu que le Gouvernement se prononce spécifiquement dessus, tout comme le Gouvernement ne se prononce pas plus sur d’autres conclusions d’études financées par Innoviris.

La décision du Gouvernement du 10/12/2015 validant le programme modifié de l’opération Cailles de l’Alliance Habitat permet à la SLRB de relancer son projet aujourd’hui sans nouvelle décision de Gouvernement. Cela est conforme à la décision du Gouvernement du 6/7/2017 qui marquait
son accord pour que les études menées par la S.L.R.B. pour l’opération « Cailles – Logis » soient suspendues, dans l’attente des conclusions du projet SAULE devant intervenir en 2020.

Par ailleurs, dans son étude, le groupement SAULE a dégagé les 3 scénarios suivants :

1. Valorisation de l’agriculture, construction répartie dans le quartier :
- Le logement est réparti dans le quartier : En surélevant les 12 blocs Eggericx, on créerait 24 à 48 logements répartis dans le quartier avenue des Cailles, avenue des Tritons et quartier des Dryades. Les sites Tritomas et Tritons-Nymphes apporteraient 40 logements.
- Il y a un service nourricier : Le rendement de la surface du champ augmenterait, entres autres. par la fonction fruitière, et ce, en développant des haies de petits fruits et arbres fruitiers à planter dans la prairie ; en continuant à développer la formation en permaculture, végétation à étages (agroforesterie); en diversifiant la production vers des légumes nouveaux (typologie d’agriculture à mettre éventuellement en débat, en termes de résilience par rapport aux changements climatiques, potentiel d'une serre). Il y aurait en outre, une possibilité de créer de nouveaux emplois (plantes tinctoriales, jonc, rucher, réaliser divers projets en gestation, comme le four à pain,…) .
2. Construction de logements, à savoir:
- Un projet de logements et d’une salle communautaire qui laisserait place à une centralité de quartier et développerait l’inclusion des nouveaux ménages, est proposé dans ce scénario. Il s’agit de la construction d'un module sur le champ, situé en bordure de rue, le plus petit possible (20x20m), intégré dans le paysage, (gabarit du quartier, R+2 +1 en retrait) contre le site Petit Cailles, en organisant le maintien d'arbres, et si possible à cheval sur Petit Cailles.
- Un logement innovant communautaire : Ce nouveau module bâti (gabarit = +/- 1 bloc Eggericx) répondrait aux besoins en petits logements et solutionnerait les questions de solitude ressentie par certain.e.s locataires du Logis-Floréal vivants seul.e.s. Deux entités de +/- 6 logements seraient créées. L’une serait un projet communautaire centré autour d’activités valorisant la fonction nourricière, cuisine collective, végétalisation du bâti, et participerait à l’activité du quartier... Pour la deuxième, les nouveaux habitant.e.s seraient préalablement sensibilisé.e.s à l’agriculture urbaine (pour éviter les incompréhensions et les problèmes de voisinage). L’intention est d’intégrer ces habitant.e.s dans la dynamique de quartier.
3. Construction d’un projet mixte : la ferme inclusive, innovante, pédagogique et de transition :
- Un bâtiment de gabarit intégré serait implanté sur les terres non productives du champ, en bordure de l’avenue des Cailles, du côté Petit Cailles (ou sur la parcelle Petit Cailles si convention avec la Commune pour traiter conjointement les deux sites) tout en conservant une masse arborée significative et sans mettre en péril la riche biodiversité du fond de la parcelle Petit Cailles.
- Au niveau de la surface au sol, le bâtiment resterait assez modeste pour ne pas accaparer trop de sol fertile. Il ferait 440 m², car il serait réalisé avec des budgets de CQD, à l’instar des Maisons de Quartier à Forest (cf. CQD Albert ou St-Antoine).
- Au niveau de l’équipement au rez-de-chaussée : les 440 m² du rez-de-chaussée seraient consacrés aux locaux agricoles et communautaires de quartier. Divers locaux serviraient au projet pédagogique de la ferme : une salle de classe et un petit bureau notamment. En outre une salle de quartier modulable, des sanitaires, une cuisine collective, serviraient quant à eux, au quartier, tandis que des pièces pour le rangement et de stockage alimentaire, des locaux de séchage et un petit bureau, seraient dédiés au maraîchage (cf. aussi modèle des Trefcentrum).
- Un Logement aux étages (R+2 +1 en retrait) serait construit. Dans ce scénario, 2 modules de type innovant avec espaces communautaires, occuperaient les étages, en accord avec la fonction agricole. Ils réponderaient également aux besoins en petits logements de la SISP (cf. scénario 2) et intègreraient une unité de logements pour des maraîcher.e.s qui entrent dans les conditions du logement social.

On constate donc que le logement a une place minimale dans ces scénarios, respectivement de 0 logements pour le scénario 1 ; de +- 12 logements pour le scénario 2 ; et d’environ 10 logements pour le scénario 3.

Si l’on compare cela aux 70 à 80 logements initialement accordés par le Gouvernement en décembre 2015, lesquels permettaient alors déjà de développer la ferme du champ des Cailles sur 2 hectares minimum, on ne peut que s’étonner de ne pas retrouver davantage de symbiose et d’équilibre entre les fonctions d’agriculture urbaine et de logement dans SAULE.

Certes, la proposition de surélever certaines constructions afin de créer de nouveaux logements ailleurs dans le quartier, a été formulée, mais la SLRB m’informe qu’il s’agit d’opérations peu réalistes : elles sont chères, contraintes par des dimensionnements de circulations techniques et humaines verticales, et sont difficilement réalisables dans des bâtiments occupés. L’idéal pour ce genre d’intervention est de les réaliser lorsqu’une rénovation lourde et complète est planifiée sur un bâtiment.

Concernant à présent, l’avis de la SLRB au sujet de l’étude SAULE, la SLRB m’informe que les carnets définitifs de cette étude lui ont été transmis en date du 8/10/2020. La SLRB est donc en cours d’analyse de cette étude.

Néanmoins, elle a déjà pu émettre un constat suite à l’analyse de l’étude présentée préalablement : SAULE a essentiellement axé son étude sur la question de la possibilité ou non d’avoir des constructions sur un champ (ou de minimiser la « nuisance » que cela constitue) au détriment de l’objet de l’étude telle qu’elle a été commandée, à savoir analyser les possibilités de symbioses entre l’agriculture urbaine et le logement.

Sachez toutefois que le dernier de mes souhaits est de faire fi des dynamiques existantes dans les quartiers où du logement social doit être construit. C’est la raison pour laquelle j’ai demandé de mettre sur pied un Groupe de Travail « Cailles » qui doit rassembler les acteurs (l’asbl FCC, le Logis-Floreal, la SLRB et mon cabinet) impliqués dans le projet afin d’aboutir à un consensus sur le programme mixte comprenant :
- Du logement ;
- De l’activité agricole ;
- Un équipement qui pourrait faire le lien entre les deux premiers points ;
- Une dimension de cohésion sociale forte.

Ce Groupe de Travail pourra évidemment inviter des ressources externes qui l’alimenteront sur des aspects spécifiques.

Cela dit, parmi les conclusions de SAULE, on peut retenir que:
- Le logement innovant pourrait intégrer la fonction agriculture urbaine ;
- Il faut respecter le site classé ;
- Il y a une nécessité d’un équipement complémentaire ;
- Il faut inclure des logements moyens ;
- Il faut supprimer le parking (sous-sol et hors sol) ;
- Il faut une architecture durable ;
- Une intégration des bâtiments sur les terres non productives doit être faite.

Par ailleurs, j’estime que la septantaine de logements initialement envisagée sur le site « Cailles », pourrait être répartie sur le terrain du Champ des Cailles ainsi que sur « petite cailles », terrain jouxte appartenant à la Régie communale et qui prévoyait initialement d’accueillir une petite trentaine de logements.

En ce qui concerne votre question relative à une éventuelle augmentation du nombre de logements publics dans ce quartier, celle-ci a été posée à la SLRB, et sur base d’expériences passées similaires, la rehausse des bâtiments Eggerickx semble irréaliste d’un point de vue technique, urbanistique, patrimonial et de gestion de l’occupation des bâtiments. J’ai tout de même demandé à la SLRB de me fournir un rapport circonstancié.

Sachez en outre que les autres terrains dans le quartier, qui étaient déjà inclus dans l’Alliance Habitat par la SLRB, ont fait l’objet d’un accord avec la commune pour la programmation de nouveaux logements (notamment Tritomas : 25 logements ; Tritons-Nymphes : 25 logements).

Concernant des études de faisabilité, la SLRB a déjà réalisé à la demande de la Commune de Watermael-Boitsfort et de la SISP, ce type d’études sur les terrains Tritomas, Tritons-Nymphes, Archiducs Nord (en cours de PU), Gerfauts.

En ce qui concerne les moyens budgétaires de ce type de projet, l’ensemble des projets portés dans le cadre de l’Alliance Habitat doivent rentrer dans les 600 millions d’euros qui ont été engagés par le Gouvernement.

Voici les montants validés au stade des études de faisabilité et les dates des approbations du CA de la SLRB (il faudra sans doute actualiser les montants, ceux-ci ayant comme base 1250 euros par m² brut de logement alors que ce prix de référence a été remis à jour à 1400 €/m² brut) :
- Archiducs Nord – 39 logements moyens : 13.153.418,09 € TVAC (montant avant-projet) approuvé par le CA de la SLRB en date du16/7/2020 ;
- Gerfauts – 25 logements moyens : 4.237.010,95 € TVAC approuvé par le CA de la SLRB en date du (montant pouvant être réestimé sur base de la phase 1 à environ 8.430.000 € TVAC) ;
- Tritomas – 55 logements sociaux : 9.715.621,60 € TVAC approuvé par le CA de la SLRB en date du 9/3/2017 (montant pouvant être estimé à ce jour à environ 10.880.000 €) > à revoir à hauteur de 25 logements ;
- Tritons-Nymphes – 25 logements (60% sociaux 40% moyens) : 4.870.032,60 € TVAC approuvé par le CA de la SLRB en date du 9/3/2017 (montant pouvant être estimé à ce jour à environ 5.455.000 €) ;
- Cailles – 70 logements (80% sociaux 20% moyens) : 12.435.794,88 € TVAC approuvé par le CA de la SLRB en date du 16/11/2015 (montant pouvant être estimé à ce jour à environ 13.930.000 € TVAC).

Chaque projet de la SLRB respecte les mêmes dispositions techniques et fonctionnelles afin de rester approximativement dans le même budget. Le prix de construction est de 1400 € / m² brut par logement. Ceci est évidemment une moyenne, certains projets coutent plus chers que d’autres, en fonction de l’économie d’échelle, de la situation géographique entre autres.
En ce qui concerne le projet de rehausse « Eggericx », il est à préciser qu’une autre expérience de la sorte avait été menée et abandonnée vu les difficultés techniques que cela engendre de construire sur un immeuble existant, ainsi que le coût fort élevé de la proposition. En effet, le fait de disséminer de petits nombres de logements, surtout si c’est en rehausse de bâtiments existants, serait plus complexe en termes de démarches et en termes d’exécution qu’un seul ensemble sur un seul site. Il serait donc difficile de respecter les coûts habituellement admis.

Lors de ma rencontre avec les mandataires communaux de Watermael-Boitsfort, sachez que l’ensemble de ces dossiers a été discuté. Un accord est survenu sur la programmation de l’ensemble des terrains à bâtir du logement social dans le périmètre Archiducs, hormis pour le projet Cailles. C’est la raison pour laquelle j’ai demandé de mettre sur pied un groupe de travail.

Enfin, les prochaines étapes du dossier sont les suivantes :
- Le processus d’élaboration du PPAS « Archiducs » est en cours et est intégralement piloté par la commune, puisqu’elle en est à l’initiative ;
- L’année 2021 sera mise à profit afin de permettre au groupe de Travail de travailler le plus sereinement et constructivement possible ;
- L’idée est qu’en bout de course on puisse démontrer qu’il est possible de sortir des clivages habituels, qu’il est possible de créer la ville du 21è siècle en respectant diverses fonctions urbaines, et que cela puisse se faire à travers un projet exemplaire au niveau européen. L’idée est que les deux volets (logement et agricole) d’un même programme s’alimentent l’un l’autre au service d’une plus grande qualité générale de tout le projet. J’y crois fermement, et je songe déjà à solliciter des fonds exceptionnels pour assurer la qualité exemplaire et le caractère social et agricole du projet.