Logo Parlement Buxellois

Question écrite concernant les plans stratégiques à 5 ans des 16 SISP bruxelloises.

de
Emin Özkara
à
Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du logement et de l'égalité des Chances (question n°323)

Matière(s):
 
Date de réception: 11/09/2020 Date de publication: 16/12/2020
Législature: 19/24 Session: 19/20 Date de réponse: 09/11/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
29/09/2020 Recevable p.m.
09/11/2020 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question    Tous les ans, les SISP de la Région bruxelloise doivent remettre un plan stratégique à 5 ans, reprenant la stratégie et les priorités de la société au niveau de 5 plans différents : l’investissement, l’entretien du patrimoine, la gestion locative, la gestion d’entreprise, l’action sociale. La remise de ce plan et l’atteinte des résultats donnent éventuellement droit à des incitants.

Madame la Secrétaire d’État, je souhaiterais vous poser les questions suivantes :

Depuis 2019, POUR CHACUNE des 16 SISP bruxelloises,

1. Le plan stratégique à 5 ans a-t-il été remis dans les temps? Quelle est la stratégie et quelles sont les priorités de ce plan ?

2. Quels sont les incitants relatifs à l’entretien et à la remise en état des logements qui ont été attribués et pour quels montants (année par année, commune par commune, quartier par quartier) ? D’autres incitants ont-ils été accordés? Si oui, lesquels précisément?

3. Des logements sociaux ont-ils été signalés comme « insalubres et habités » ou « non conformes à la loi et habités » ? Si oui, quels sont précisément les immeubles ou ensembles d’immeubles concernés par ces signalements ? Quels sont précisément les sites, quartiers ou ensembles d’immeubles qui nécessitent des travaux de rénovation (commune par commune) ? En cas de risques avérés pour la santé et/ou la sécurité des locataires, un plan d’urgence a-t-il été dégagé afin d’effectuer en urgence les rénovations nécessaires ? Si oui, à quelle date précisément et que contenait exactement ce plan d’urgence ?

4. Le rapport annuel sur le fonctionnement et les activités de la SISP a-t-il été déposé à la SLRB comme le prévoit l’Article 67, 5° du Code du logement? Si oui, à quelle date précisément?

5. Le rapport semestriel détaillé des activités ainsi que le rapport annuel sur le respect des règles administratives et sociales pratiquées par la SISP ont-ils été déposés par le délégué social dans les temps? Si oui, à quelle(s) date(s) précisément?

6. Quel est le pourcentage de logements à rénover pour lesquels il n’existe aucun projet financé de remise en état (taux d’inoccupation restreint à normes inchangées).

7. La SLRB a-t-elle adressé à la SISP une (ou des) mise(s) en demeure? Si oui, pourquoi? Quelle(s) a (ont) été la (les) réponse(s) de la SISP?

8. La SLRB a-t-elle imposé à la SISP de nouvelles conditions au maintien et à l’utilisation des crédits octroyés? Si oui, quelles sont ces conditions?

9. La SLRB a-t-elle retiré les crédits octroyés pour un ou plusieurs projets en vue d’une proposition de réaffectation de ces crédits à une autre SISP? Si oui, pourquoi, pour quel(s) projet(s), pour quel(s) montant(s) et à destination de quelle(s) SISP?
 
 
Réponse    L’article 55 du contrat de gestion 2017-2022 conclu entre la SLRB et les SISP, prévoyait la transmission par chaque SISP, d’un plan stratégique principal en juin 2018.

Celui-ci reprend la stratégie et les objectifs de la SISP à cinq ans, pour l’ensemble des plans qui la compose, à savoir : les plans d’investissement, d’entretien, de gestion locative, de gestion interne, financier et d’action sociale.

Les plans stratégiques sont des actualisations annuelles de l’annexe chiffrée et/ou l’actualisation des parties du plan principal devant être actualisées ou modifiées. Ils sont transmis à la SLRB chaque année, pour le 30 juin au plus tard, sauf changement(s) majeur(s).

Toutes les SISP ont remis leur plan stratégique principal pour le 30 juin 2018.

Concernant les actualisations transmises en 2019, celles-ci sont parvenues à la SLRB à la fin du mois de juin, sauf délais exceptionnels accordés à la demande d’une minorité de SISP.

Le contrat de gestion de niveau 2 reprend 6 objectifs stratégiques, pour lesquels chaque SISP doit définir et expliquer les moyens et résultats obtenus dans son plan stratégique, et qui s’inscrivent dans la poursuite des objectifs régionaux.

Ces six objectifs sont présentés dans les six plans qui composent le plan stratégique, à savoir :

1. Plan d’investissement:
OS 1 : Contribuer à accroître la dynamique de production de nouveaux logements dans une perspective d’intégration transversale concertée.

Dans le plan d’investissement, la SISP doit notamment :
- établir la liste des projets envisagés dans le cadre du futur quadriennal d’investissement et la liste des projets à venir financés par d’autres sources ;
- mentionner les projets d'utilisation des réserves foncières correspondant aux objectifs de développement du parc de logements à vocation sociale ;
- présenter les intentions en matière d'achat rénovation et les besoins auxquels elles répondent.

2. Plan d’entretien:
OS 2 : Stimuler la rénovation et l’entretien du parc de manière à en améliorer l’état, la conformité et les performances énergétiques, à réduire les situations d’inoccupation et à faire progresser la qualité de vie des habitants.

Le plan d’entretien doit présenter notamment :
- la vision à moyen terme de la SISP pour maintenir son patrimoine en bon état, ainsi que la stratégie poursuivie par la SISP en matière d’entretien (périodicité des interventions, marchés stocks, contrat d’entretien, intervention de la régie technique) ;
- la méthodologie générale appliquée lors des remises en location des logements (nature des interventions techniques, nature des contrôles techniques, etc.);
- un tableau récapitulatif des travaux d’entretien prévus pour les cinq prochaines années, ou plus, pour chaque groupe immobilier.

3. Plan de gestion locative:
OS 3 : Assurer une gestion locative performante compte tenu des spécificités socioéconomiques.

Dans le plan de gestion locative, la SISP doit présenter sa stratégie et les objectifs qu’elle se fixe notamment pour les thématiques suivantes :
- la gestion des arriérés ;
- les charges locatives (limiter les charges pour les locataires et garantir la transparence des charges) ;
- la vacance locative (stratégie pour limiter le temps de remise en location d’un logement) ;
- la gestion des arriérés locatifs ;

- les actions environnementales.

4. Plan d’action sociale:
OS 4 : Développer des politiques d’actions sociales dans une visée d’amélioration de la qualité de vie des locataires.

Dans le plan d’action sociale, la SISP doit présenter sa stratégie et les objectifs qu’elle se fixe pour notamment les thématiques suivantes :
- l’accompagnement social individuel pour les locataires ;
- l’accompagnement social collectif pour les locataires ;
- l’information et la participation des locataires, notamment par une collaboration proactive avec les Conseils consultatifs des locataires ;
- la cohésion sociale ;
- les initiatives transversales et de partenariat, assurant une meilleure intégration du logement social.

5. Plan financier:
OS 6 : Optimiser la gestion des flux financier tant à l’échelle de la société que dans la perspective des équilibres sectoriels.

Le plan financier présenté par la SISP constitue la traduction financière des politiques menées dans tous les domaines de gestion, il se doit d’être interdépendant des projections souhaitées et présentées dans les autres plans.

Il doit donc notamment tenir compte des investissements, de l’entretien, de la gestion des inoccupés, de la politique spécifique de la SISP en matière de loyers, mais aussi de l’évolution prévue au niveau du personnel.

De plus, le plan financier doit tenir compte des deux objectifs définis dans l’annexe 2 du contrat de gestion , à savoir :
- disposer d’un résultat d’exercice bénéficiaire ;
- améliorer le solde en compte courant SLRB de min 3 % pour les sociétés qui dispose d’un solde négatif.

6. Plan de gestion interne.
OS 5 : Garantir une gestion professionnelle et efficiente.

Le plan de gestion interne doit reprendre la stratégie globale de la SISP en termes de moyens et en termes d’outils pour évaluer et contrôler ses résultats. Dans ce plan, la SISP doit également développer ses règles de gouvernance pour garantir une gestion professionnelle et efficiente.

Les éléments minimums devant être repris dans le plan de gestion interne sont :
- la structure de gouvernance ;
- le plan de personnel ;
- le plan de formation ;
- le plan de communication interne et externe ;
- le plan informatique ;
- les processus ;
- le contrôle interne ;
- l’échange de données et d’informations.

Annuellement, la SLRB fait le point sur l’atteinte des objectifs fixés par les SISP, notamment dans le cadre des réunions d’évaluation.

Concernant les incitants relatifs à l’entretien et à la remise en état des logements, l’annexe 2 du contrat de gestion 2017-2022 présente les modalités d’attribution de l’enveloppe d’incitants prévu à l’article 58:
-
30% des incitants sont attribués pour les plans stratégiques;
- 70% des incitants sont attribués pour l’atteinte des indicateurs suivants :

o Catégorie 1 : Résultats et équilibres financiers (10% de l’enveloppe des incitants) :
· Résultat de l’exercice bénéficiaire ;
· Amélioration du solde en compte courant de min 3% ;

o Catégorie 2 : Gestion locative :
· Perte de résultats liées aux créances locatives ;
· Pertes de loyers de base imputables aux inoccupations.

o Catégorie 3 : Evolution des charges de fonctionnement de la SISP :
· Evolution des charges de fonctionnement liées au nombre d’employés :
· Evolution des charges de fonctionnement liées aux autres frais administratifs et de gestion par logement.

o Catégorie 4 : Entretien du parc locatif et qualité des remises en état entre deux locations :
· Coût net des entretiens par logement ;
· Qualité générale des remises en état entre deux locations

o Catégorie 5 : Avancement des programmes de rénovation :
· Evolution de l’utilisation des moyens financiers ;
· Taux d’avancement des plans d’investissements

Les annexes 1 et 2 présentent les montants d’incitants perçus par chaque SISP pour les indicateurs mentionnés ci-dessus pour les exercices 2018 et 2019.

Les incitants 2020 ne sont actuellement pas disponibles. Ils seront attribués lors du Conseil d’administration de la SLRB du 17.12.2020.

Comme prévu à l’article 6 du Code Bruxellois du Logement, c’est la Direction de l’Inspection régionale du Logement (DIRL) qui a pour mission de contrôler officiellement le respect des critères de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements, publics ou privés, de déterminer les manquements et d’exiger la ou les mises en conformité.

Concernant les SISP, le tableau repris en annexe 3 présente les logements à mettre en conformité dans ce cadre officiel. Ce tableau identifie :
- les Communes ;
- les SISP concernées ;
- les adresses ;
- les dates de visites de la DIRL ;
- les non-conformité ;
- les suites données par chaque SISP.

Concernant le plan d’urgence, quand un logement est déclaré non conforme, la SISP dispose d’un délai pour faire les travaux.

De plus, en cas de risque pour la santé, la DIRL interdit la location et les SISP concernées mutent les locataires dans d’autres logements.

Comme le montre l’annexe, cela concerne peu de logements.

Sur base des données reprises dans l’annexe 3, nous pouvons constater qu’il n’y a pas de déclaration d’insalubrité, mais seulement des déclarations de non-conformité. Des logements sociaux ont donc été signalés non pas comme insalubres, mais avec des non-conformités. Ces constats sont officiellement faits par la DIRL à la demande des locataires. Il s’agit donc de logements occupés au moment du dépôt d’une plainte.

Ces constats impliquent, soit une remise en conformité ciblée dans un délai fixé, soit une interdiction de location. Concernant ces constats de non-conformité ou d’amélioration des conformités, la SLRB met à disposition des crédits budgétaires ou des prêts à long terme afin de permettre aux SISP de financer les travaux nécessaires. L’annexe 3 met en évidence et démontre que les travaux nécessaires sont soit terminés, soit en cours de réalisation, et que des dispositions ont été prises pour les locataires, via des mutations notamment.

Par ailleurs, pour maintenir ou améliorer la sécurité du parc, sur base de leurs propres constats, les SISP effectuent les interventions nécessaires en matière de sécurité, lesquelles sont actuellement en étude ou encore en exécution de travaux.

Concernant la sécurité incendie, l’ensemble des détecteurs ont été remplacés ou placés, sauf pour 131 logements au motif que le locataire était absent. Dans ces cas, des recommandés ont été envoyés par les SISP aux locataires concernés.

Foyer Anderlechtois

27/05/2020

En Bord de Soignes

14/05/2020

Le Logis-Floréal

22/06/2020

Logement Bruxellois

10/06/2020

Foyer Laekenois

30/04/2020

Comensia

26/05/2020

Log’Iris

04/09/2020

BinHôme

11/06/2020

LOJEGA

02/06/2020

Logement Molenbeekois

03/09/2020

Foyer du Sud

10/06/2020

Les H.B.M. de St-Josse-ten-Noode

04/06/2020

Foyer Schaerbeekois

15/05/2020

Habitation Moderne

24/06/2020

Everecity

08/09/2020

Alliance Bruxelloise Coopérative

05/09/2020



Concernant le rapport annuel de gestion, celui-ci est établi annuellement par les SISP et est remis à la SLRB en même temps que les comptes annuels lors de l’assemblée générale. Le tableau ci-dessous présente les dates des dernières assemblées générales :

Les rapports annuels et semestriels m‘ont été remis quant à eux, conformément à l’article 64 du Code du Logement après le Conseil d’Administration de la SLRB du 18 juin 2020.

Au 31/07/2020, il y avait 8 logements pour lesquels les projets sont encore à élaborer et à estimer, c’est-à-dire pour lesquels aucun financement n'a encore été obtenu. Cela représente 0,02 % des logements sociaux.

Le tableau en annexe 4 présente les données pour chaque SISP.

Au niveau des mises en demeures, plusieurs ont déjà été envoyées par la SLRB à certaines SISP.

Leur fondement reposait sur l’article 20 du contrat de gestion 2017-2022 qui stipule que la SLRB peut prendre une série de mesures graduelles pour les SISP dont le pourcentage général des plannings d’avancement des rénovations financées par les budgets régionaux (PIG )est sous la moyenne de 80%.

La SLRB suit cet avancement constamment, mais elle réalise une photographie de l’avancement de chaque SISP deux fois par an, suite aux réunions des comités de suivi des investissements.

Les mises en demeure sont prises par le Conseil d’Administration de la SLRB sur base des constats de retard.

Chacune SISP concernée est invitée à transmettre un plan d’actions (général ou spécifique pour les dossiers en retard) permettant de pallier aux problèmes d’avancement.

Toutes les SISP ayant reçu les mises en demeure y ont répondu.

En 2019, six sociétés ont reçu une mise en demeure. Il s’agit du Logement Molenbeekois, de Log’Iris, des HBM St Josse, de Lojega , d’En Bord de Soignes et de l’Habitation Moderne.

En 2020, sur base des pourcentages d’avancement intermédiaires suite au premier comité de suivi des investissements, des mises en demeure ont été envoyées à quatre SISP : Le Logement Molenbeekois, Log’Iris, les HBM St-Josse et le Logis-Floréal.

Concernant les crédits octroyés, à ce jour, la SLRB n’a pas imposé de nouvelles conditions au maintien de ces crédits vu qu’ils sont attribués sur base objective en fonction des besoins avérés. Ce pourrait être une possibilité, mais la SLRB a fait le choix de travailler de manière proactive avec l’exigence d’établir des plans d’actions et la mise en place d’appui ciblé pour les SISP qui ont des projets en retard.

Enfin, à ce jour, la SLRB n’a pas retiré d crédits octroyés à des SISP pour les réaffecter à d’autres SISP. Toutefois, la SLRB a procédé à des glissements de crédits budgétaires. Les SISP concernées ont gardé les budgets pour les projets financés.