Présidence : M. Petya Obolensky, président.

Demande d'explications de Mme Françoise De Smedt

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "la mise en place d'un moratoire hivernal pour les logements privés et publics".

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Dans le plan d’urgence logement (PUL) et dans votre note d’orientation, vous mentionnez qu’un moratoire hivernal pour tous les logements publics sera mis en place, à l’instar de ce qui se fait déjà dans les logements sociaux, et qu’un moratoire hivernal pour les logements privés sera examiné.

La situation est alarmante : les CPAS sont débordés, les centres d'hébergement sont pleins et le nombre de sans-abri est en augmentation constante à Bruxelles, comme nous pouvons le constater en prenant les transports en commun. En outre, de plus en plus de personnes éprouvent des difficultés financières à cause de l'augmentation des prix de l’énergie, de l’eau, des carburants, des matières premières, à laquelle s'ajoute une hausse de l’indexation des loyers. Beaucoup de familles ne parviennent plus à joindre les deux bouts et doivent choisir entre payer leur loyer, se nourrir et consulter leur médecin.

Étant donné que 90 % des expulsions sont motivés par un arriéré de loyers, il est temps d’agir sur cette problématique. Le gouvernement bruxellois doit s'empresser de faire baisser réellement les loyers et de construire suffisamment de logements sociaux.

Il faut également avancer dans l'élaboration d'un nouveau système général de protection contre les expulsions locatives. Il est temps de garantir le droit au logement et à la dignité humaine. L'expulsion d'un logement ne constitue jamais une solution. C'est une procédure violente qui ne résout en rien la situation des familles concernées, bien au contraire.

Qu’avez-vous prévu pour étendre le moratoire hivernal à tous les logements publics ? Selon quelles modalités et pour quelle échéance ?

Une étude a-t-elle été réalisée en vue de la mise en place de ce moratoire hivernal pour les logements privés ? Si oui, qui est en charge de cette étude ? Quels secteurs ont-ils été consultés ? Quelles en sont les conclusions ? Quand sera-t-il mis en place ? Si non, quand cette étude sera-t-elle diligentée et par qui ?

Quelles sont les avancées réalisées dans la mise en place du monitoring des expulsions annoncé dans le PUL ? En quoi empêchera-t-il les expulsions ?

Mme Nadia El Yousfi (PS).- Le maintien des nombreuses familles exposées au risque d'une expulsion relève d'une priorité collective et politique à laquelle je sais que vous tenez fermement, Mme la secrétaire d'État. Comme rappelé dans la demande d'explications ainsi que dans le PUL, près de 90 % des expulsions ont pour motif un arriéré de loyer. Une expulsion coûte par ailleurs beaucoup plus cher à la collectivité que quelques mois de prise en charge d'un loyer.

Afin d'élargir le débat, nous souhaiterions rapidement évoquer l'histoire d'un homme. En octobre 2018, le Comité des droits économiques, sociaux et culturels a été saisi d'une plainte à l'encontre de la Région bruxelloise pour violation du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels. L'un des articles de ce texte garantit le droit à un logement suffisant, ainsi qu'à une amélioration constante de ses conditions d'existence. Cet article prévoit par ailleurs que les États prendront les mesures appropriées pour assurer la réalisation de ce droit.

L'homme dont je souhaite vous parler est un plaignant bruxellois âgé de 72 ans qui a porté son affaire devant les Nations unies. Bénéficiaire de la garantie de revenus aux personnes âgées et locataire d'un logement privé depuis 24 ans, il a reçu, en 2007, un congé sans aucun motif mais avec une indemnité de six mois, conformément à la législation alors en vigueur.

La loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer dispose ceci : "À l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité". Toute indemnité est équivalente à neuf ou six mois, selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.

Cette disposition a été reprise dans son intégralité à l'article 237 du Code bruxellois du logement. En Belgique, un propriétaire peut donc, sans devoir le justifier, mettre fin au bail de son locataire moyennant trois conditions : qu'il s'agisse d'un moment précis dans le bail, que le locataire bénéficie de six mois de délai pour partir et qu'une indemnité de compensation lui soit payée.

Dans ce cas-ci, les trois conditions ont été respectées. Toutefois, le plaignant estimait que l’État belge - et par conséquent la Région -, en permettant au bailleur de rompre sans aucun motif un contrat de bail avec la conséquence qu'il puisse être procédé à l'expulsion forcée d’un locataire qui a toujours respecté ses obligations, a agi en violation de l'article 11 du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, garantissant le droit au logement.

En clair, le Comité des droits économiques, sociaux et culturels oblige la Belgique à suspendre l'expulsion du locataire, faute de lui avoir trouvé et fourni un logement de substitution, qu'il soit social ou pas, et qui réponde à des critères similaires à ceux de son appartement actuel.

Vous connaissez mes convictions dans ce domaine et je dois reconnaître que je comprends ce Bruxellois : imaginez-vous, après 24 années d'occupation, vous faire expulser à l'âge de 72 ans, sans aucune solution de relogement ni raison valable. C'est plus qu'interpellant.

Nous ne parlons pas ici de la situation d'un locataire défaillant, ni de personnes qui n'auraient pas payé leur loyer ou n’entretiendraient pas le bien en bon père de famille, ni même de la situation de propriétaires qui souhaiteraient occuper le bien ou le faire occuper par un membre de leur famille, mais bien d’une situation où tout allait pour le mieux. À Bruxelles, il est donc possible de se faire expulser impunément et sans aucune justification de son logement après 24 ans d'occupation.

Plus de trois ans après l'introduction de cette plainte, pouvez-vous nous informer de la procédure en cours et des suites que vous comptez y donner ?

Le Comité des droits économiques, sociaux et culturels a-t-il émis des recommandations sur la législation belge en vigueur sur la résiliation de baux sans motif ? Si oui, les avez-vous incorporées dans votre avant-projet d'ordonnance ?

Mme Zoé Genot (Ecolo).- Outre la situation de cette personne âgée expulsée sans motif à Etterbeek, nous sommes confrontés à des expulsions de personnes qui ont rencontré des difficultés dans la vie et n'ont pas pu payer un certain nombre de loyers. Ces situations en particulier m'inquiètent. Je suis tout à fait d'accord avec l'intervention précédente de Mme El Yousfi. Une expulsion coûte cher, socialement, humainement et financièrement. La personne expulsée a besoin d'aide pour retrouver un logement ou d'encadrement si elle est à la rue.

Je souhaite insister pour que nous continuions à réfléchir à un fonds pour les impayés, offrant la possibilité au juge de résoudre des situations de loyers impayés d'un, deux ou trois mois. Cela permettrait aux personnes de garder leur logement. Cette possibilité de recours a été envisagée dans les discussions budgétaires, mais est à présent passée au second plan. Or, cette proposition est, à mes yeux, aussi centrale que le moratoire hivernal.

En France, ce dernier n'a malheureusement pas permis de solutionner toutes les situations. Dans le logement social, où le moratoire hivernal est d'application, les expulsions engendrent de véritables drames sociaux.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme annoncé en réponse à une question de Mme Genot du 20 janvier 2022, je déposerai, à la fin du mois de février, un avant-projet d'ordonnance relatif aux sorties de logement. Il doit encore être discuté au sein du gouvernement.

Je souhaite néanmoins vous rappeler qu’un monitoring est un outil chiffré qui vise à orienter les politiques régionales en matière d'expulsions et à mieux cibler nos actions sur les publics les plus vulnérables.

Les propositions contenues dans cet avant-projet d'ordonnance résultent d'une étude réalisée par l' Université Saint-Louis - Bruxelles , dont le rapport m'est parvenu en juillet 2021. J’espère que le texte, qui doit faire l'objet de trois lectures au gouvernement et d'une adoption par le parlement, pourra entrer en vigueur en 2023.

Quant au fonds évoqué par Mme Genot, nous le mettrons en place comme convenu dans le PUL. Il fait actuellement l'objet de discussions avec mes collègues du gouvernement.

Pour ce qui est de la plainte à l'encontre de la Région introduite auprès du Comité des droits économiques, sociaux et culturels (CESCR), cette triste affaire illustre la difficulté de concrétiser le droit au logement pour les personnes les plus vulnérables, dont font partie les personnes âgées, comme le plaignant que vous citez. La problématique concerne également les familles monoparentales, les personnes touchant un revenu de remplacement ou les personnes d'origine étrangère ou en situation de handicap.

Comme je l'ai déjà annoncé à plusieurs reprises, j'ai lancé, en octobre 2020, une étude sur la concrétisation du droit au logement sous l'angle de la pauvreté. L'Université Saint-Louis - Bruxelles m'a remis son rapport en juillet 2021. Bruxelles Logement, en concertation avec mon cabinet, travaille actuellement à la mise en œuvre des recommandations formulées dans ce rapport. L'avant-projet d'ordonnance visant à éviter les sorties de logement constitue le premier chantier. Le second traitera spécifiquement des modifications de l'ordonnance relative au bail.

Ces deux chantiers seront l'occasion de corriger les lacunes de la législation actuelle, afin de prendre en considération les situations de vulnérabilité particulières et répondre aux recommandations que nous a adressées le CESCR le 12 octobre 2021 à l'occasion de cette affaire.

Le CESCR préconise que la Région :

- revoie la législation actuelle, qui permet au bailleur de résilier le bail sans motif, afin d'éviter un impact disproportionné sur le droit à un logement des personnes défavorisées ;

- évalue régulièrement la législation qui permet au bailleur de résilier le bail sans motif, et introduise, si nécessaire, des ajustements pour protéger le droit au logement ;

- prenne les mesures nécessaires, au maximum des ressources disponibles, pour que les groupes défavorisés, tels que les personnes âgées en situation socioéconomique vulnérable, qui sont expulsés de leur logement, aient accès à d'autres solutions de logement qui répondent à leurs besoins particuliers et leur assurent la stabilité et la sécurité correspondant à leur âge et à leur situation. Cette dernière recommandation est traduite dans l'avant-projet d'ordonnance, que je déposerai à la fin du mois, visant à éviter les sorties de logement.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- J'entends bien le dépôt d'un avant-projet concernant le moratoire hivernal dans les logements publics. Sur le marché privé, en revanche, aucun moratoire n'a donc été envisagé ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Nous nous en tenons à la déclaration de politique régionale, qui prévoit d'étudier la faisabilité d'un moratoire hivernal sur le marché locatif privé et de la création de ce fonds qui permettrait d'indemniser les propriétaires. Ces deux éléments vont de pair.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Cela vise donc à résoudre la question des arriérés de loyer, qui constitue un problème fondamental.

Mme Nadia El Yousfi (PS).- L'avant-projet concernant le moratoire et le fonds, ainsi que le deuxième chantier, qui prévoit des modifications de la législation concernant le bail, seront deux moments importants et riches en échanges.

Mme Zoé Genot (Ecolo).- Je remercie Mme la secrétaire d'État pour l'attention qu'elle accorde au sujet. J'espère que la discussion sur le moratoire et le fonds d'indemnisation permettra d'avancer sur l'idée d'un fonds plus large qui concernerait l'ensemble des expulsions et permettrait d'en éviter la plupart.

- L'incident est clos.

Question orale jointe de Mme Zoé Genot,

concernant "la possibilité de geler l'inflation des loyers en Région de Bruxelles-Capitale".

Mme Zoé Genot (Ecolo).- Ces derniers mois, la situation s'est révélée particulièrement critique en matière d'indexation des loyers. D'autant plus que la réduction de la TVA sur l'électricité retardera probablement de six mois l'indexation des salaires.

Néanmoins, les effets de l'indexation des loyers se font déjà sentir. Par exemple, des jeunes partageant une maison à 1.709 euros m'expliquaient que si l'indexation était intervenue en janvier, leur loyer serait passé à 1.797 euros, mais que comme elle a lieu en février, il atteint désormais 1.830 euros. Les conséquences des sauts d'index d'un mois à l'autre peuvent donc être considérables.

Au début de cette crise, de nombreuses voix se sont élevées contre le gel de l'indexation. Lors du saut d'index des salaires déjà, la justice s'est prononcée contre la volonté de la Région wallonne. En effet, le Conseil d’État avait soulevé une possible incompatibilité du texte wallon avec les articles 10 et 11 de la Constitution. Selon lui, le projet de décret traitait les locataires de manière identique, qu'ils soient concernés ou non par le saut d'index des salaires. La seule solution consistait à ne geler l'indexation des loyers que pour les locataires dont le salaire était gelé.

Par requête, le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires a introduit un recours en annulation contre ce décret. La Cour ne s'exprime pas sur la compétence de la Région wallonne. Celle-ci avait été discutée au sein du Parlement fédéral, qui cherchait à déterminer si les Régions étaient compétentes en matière d'indexation. L'avis du Conseil d'État concernant le saut d'index des salaires rappelait qu'il s'agissait d'une compétence partagée. De plus, la Cour constitutionnelle n'a pas soulevé de problème de compétences. Nous pouvons donc supposer que la Région bruxelloise est bien compétente.

Ensuite, la disposition du gouvernement wallon trouvait clairement son origine dans le texte fédéral qui a imposé un saut d'index des salaires. Or, nous nous trouvons ici dans une situation très différente. Le recours à l'outil peut clairement être envisagé, mais c'est un choix politique que certains sont manifestement plus frileux à faire. Il y a, de plus, des gradations possibles entre ne plus indexer du tout, indexer partiellement et ne pas répercuter l'ensemble de l'indexation.

Certains insinuent que, dans ce cas, les logements ne seront plus rénovés, des hausses de loyer plus élevées seront imposées, etc. Les propriétaires souhaitant rénover sont en effet confrontés à une hausse des coûts dans la construction, mais sur le terrain, force est de constater que ce n'est pas grâce à l'indexation que les rénovations progressent, que les hausses de loyer sont limitées, etc. Ces arguments ne s'y répercutent donc pas.

Pour le groupe Ecolo, c'est l'argument social qui prime, face à cette crise très particulière durant laquelle il faut protéger la majorité des habitants de la Région, à savoir les locataires, d'une hausse trop importante. Celle-ci pourrait en effet les mener dans une situation de rupture, entraînant potentiellement le délicat problème des expulsions.

Avec le dépôt de cette question, nous souhaitons vous soutenir pour que vous puissiez aboutir dans cette matière.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme vous l’avez lu dans la presse, j’ai proposé début janvier à mes collègues du gouvernement de limiter à 2 % maximum l’indexation annuelle des loyers. Cette proposition a été discutée à plusieurs reprises. Elle était modulable, tant dans la durée que dans son ampleur car différents seuils et méthodes de calcul ont été étudiés. Malheureusement, je le déplore, le gouvernement n’a pu trouver de consensus à ce sujet.

Vous connaissez tous le contexte extrêmement difficile pour les locataires bruxellois, déjà fragilisés par une pandémie mondiale et une crise sanitaire sans précédent. À Bruxelles, la part de locataires avoisine les 65 %. Ce sont donc plus de 310.000 ménages qui dépendent du marché locatif privé. Or, 49.771 d'entre eux sont inscrits sur la liste d’attente pour l’obtention d’un logement social, soit une augmentation de près de 14 % depuis le début de la législature.

Si, en 2019, près d’un tiers des ménages bruxellois vivaient déjà avec des revenus sous le seuil de pauvreté, la crise du Covid-19 et ses conséquences sanitaires et économiques ont encore considérablement détérioré leur pouvoir d’achat. Le salaire moyen à Bruxelles est de 1.335 euros par habitant et le revenu mensuel moyen des ménages bruxellois est de 2.670 euros. J'attire par ailleurs votre attention sur le fait que les salaires ne seront pas indexés avant octobre 2022.

En décembre 2020, le nombre de bénéficiaires d’un revenu d’intégration sociale ou équivalent a augmenté de 10,2 %, par rapport à décembre 2019, et les premiers chiffres disponibles pour l’année 2021 ne montrent pas d’amélioration. En effet, les hausses du nombre de bénéficiaires d’un revenu du CPAS observées en glissement annuel sont toujours situées entre 9 % et 10 % pour les mois de janvier et février.

De même, la part de la population en situation de risque de pauvreté ou d’exclusion sociale atteint 38 %, soit presque le double de la part observée à l’échelle de la Belgique dans son ensemble.

Les familles monoparentales et les ménages avec trois enfants ou plus présentent des taux de risque de pauvreté particulièrement élevés : respectivement 46 % et 56 %.

Au niveau du coût de l’accès au logement, il faut relever une forte augmentation générale des loyers : la part des dépenses liées au logement dans le revenu total d'une famille à Bruxelles était de 33,9 % en 2018 ; en Flandre, cette part était de 29,9 % et en Wallonie, de 30,4 %. Depuis, cette part n’a cessé d’augmenter.

Selon l’Observatoire des loyers, 50 % des locataires bruxellois consacrent plus de 40 % de leurs revenus au paiement de leur loyer. Je vous parle bien de plus de 150.000 ménages pour qui le logement constitue une charge écrasante dans leur budget.

La Région bruxelloise connaît depuis quelques mois un contexte socioéconomique particulièrement tendu, avec une inflation galopante dont les chiffres font tourner la tête. Cette inflation sans précédent depuis 1983 a évidemment des conséquences sur l’indexation des loyers. En effet, au regard de l’indice santé, les loyers devraient connaître une indexation de plus de 7 % en ce mois de février 2022.

Pouvons-nous tolérer une telle hausse des loyers ? Pour moi, la réponse est clairement non ! Une telle augmentation est anormale, déraisonnable et déséquilibrée. Les locataires ne seront pas à même de la payer. C’est tout le sens de la proposition que j’ai déposée au gouvernement et qui, je le rappelle, correspondait à une moyenne des indexations de ces dernières années. On ne supprime donc pas l'indexation, on la ramène simplement à un chiffre mesuré et équilibré.

Au vu de ces éléments, cette proposition est équilibrée, et je regrette que certains partenaires de la majorité aient refusé de la soutenir sous la pression de certains propriétaires. Je vise les propriétaires investisseurs qui considèrent le logement comme un produit de placement extrêmement rentable, alors que le logement est avant tout un droit vital, garanti par la Constitution. La plupart des parlementaires siégeant ici seront d'accord pour le dire.

Pour terminer, je ne répondrai pas aux questions posées sur le projet, qui n'est plus à l'ordre du jour.

Mme Zoé Genot (Ecolo).- Je voudrais d'abord vous remercier de vous être saisie de ce problème dès que nous avons lancé l'alerte et d'avoir mis un texte sur la table.

Certains ne veulent pas avancer, mais nier le problème ne fera pas qu'il n'existe pas. Les propriétaires seront confrontés à de plus en plus de personnes en cessation de paiement et devront lancer des procédures d'expulsion. Cela ne va pas résoudre la situation. Et devoir choisir entre payer son loyer, ses factures ou se nourrir entraînera une augmentation des tensions sociales.

Il est très décevant de ne pas avancer en la matière. Si certains partenaires bloquent la discussion au gouvernement, nous devons chercher d'autres manières d'avancer au sein du parlement. Ne rien faire reviendrait à laisser pourrir la situation. Il faut tenter d'actionner tous les leviers, de manière mesurée, pour faire face à l'inflation et à la montée de la pauvreté.

- Les incidents sont clos.

Question orale de Mme Françoise De Smedt

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "l'actualisation de la grille indicative de référence des loyers".

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Nous avons pu lire dans la presse que certains propriétaires et patrons de l'immobilier considèrent que la grille des loyers est sous-estimée. Ils espèrent qu'elle sera rapidement actualisée. Pour eux, l’enjeu est de disposer d'une grille - et, partant, de montants de référence - qui reflète mieux les loyers actuels, très élevés, plutôt qu’une grille basée sur les loyers des années précédentes, moins élevés.

C’est là une manière d’officialiser et de légitimer les prix actuels, malgré une flambée des loyers depuis plus de quinze ans. Cette flambée des prix est en totale déconnexion avec l’évolution moyenne du coût de la vie et des salaires. Vous semblez d’accord avec leur demande, puisque vous vous êtes engagée, à plusieurs reprises, à actualiser régulièrement et rapidement cette grille.

Le fait de prendre comme référence le marché et son évolution constante signifie que les loyers de référence du gouvernement continueront également à augmenter, avec comme conséquence que le nombre de loyers que vous qualifiez d’abusifs baissera en fait davantage, alors que la majorité des loyers sur le marché actuel sont trop élevés pour les ménages. Cela limitera donc davantage l'effet bénéfique, déjà très marginal, de vos mesures de lutte contre les loyers abusifs.

Par ailleurs, nous tenons à souligner que la situation des locataires empire, puisqu'ils risquent de subir cette année une très forte indexation. Cette perspective ne nous enchante pas du tout, sachant que notre objectif était de limiter l'indexation.

Pour le PTB, cette mesure d’actualisation de la grille afin de s'aligner sur le marché est inquiétante. Les loyers sont déjà impayables et risquent de l’être encore plus si aucune mesure contraignante n’est prise par le gouvernement pour enrayer la flambée des prix.

Qu’avez-vous prévu pour éviter que l’actualisation de la grille ne fasse grimper les loyers dits de référence ?

Avez-vous un calendrier détaillé des étapes qui suivront le processus d’élaboration de cette nouvelle grille ?

Avez-vous des informations à nous communiquer sur les méthodes de calcul pour l'actualisation de cette grille ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Le principe de la grille indicative de référence est de réaliser une photographie de l’état du marché locatif privé bruxellois. Les valeurs de la grille varieront donc en fonction de l’évolution de la situation.

Comme vous, Mme De Smedt, j’aimerais voir les valeurs de cette grille diminuer. Ce serait le signe d’un meilleur accès des Bruxelloises et des Bruxellois à un logement. La grille indicative vise à rendre la définition des loyers plus objective et plus transparente. C’est une première étape.

Néanmoins, il est exact que la manière dont cette grille modélisera le marché bruxellois est susceptible d'influencer ses valeurs. Ainsi, le travail d’actualisation de la grille réalisé par l'Institut de gestion de l'environnement et d'aménagement du territoire a permis de définir des loyers de référence plus proches de la réalité de terrain. Certains loyers de référence en seront affectés à la hausse et d’autres à la baisse. On ne peut que se féliciter de disposer d'un outil de mesure plus proche de la réalité. Vous conviendrez avec moi qu’il serait absurde de remettre en cause l'efficacité d'un thermomètre parce qu’il mesure plus précisément la température !

Actuellement, l’administration travaille à l’intégration de ce nouveau modèle statistique sur le portail loyers.brussels. L’actualisation de la grille devrait être disponible pour le début du printemps. Les méthodes de calcul ont été développées par l'Institut de gestion de l'environnement et d'aménagement du territoire, sur la base des manquements les plus flagrants constatés avec la méthode actuelle.

Sans entrer dans des considérations statistiques extrêmement techniques, je peux vous annoncer que les modifications portent essentiellement sur une meilleure prise en compte de l’incidence de la superficie et de la localisation des biens sur le montant du loyer.

Par ailleurs, un marché public relatif au développement d’une nouvelle méthodologie complète a été publié par Bruxelles Logement. Ce marché vise, non pas à actualiser la grille, mais à revoir en profondeur la collecte des données, le fonctionnement de l’Observatoire des loyers et de la grille ainsi que la détermination des loyers de référence. Ce marché vise également à mettre en place, de manière structurelle, une étude sur le profil des bailleurs.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- La méthode de calcul sera donc plus précise pour déterminer les différents critères utilisés dans l'évaluation des loyers de référence. Certes, la photographie collera mieux à la réalité, sera plus fiable et prendra en considération la superficie et l'état de l'habitation en question. Il est toutefois problématique de prendre comme référence le marché et son évolution forte et constante. Je tiens à rappeler la forte augmentation des loyers enregistrée ces dernières années, qui va bien au-delà de l'évolution du coût de la vie.

Cette augmentation pourrait même être illégitime : elle n'est absolument pas adaptée à la réalité économique des ménages ni à leur salaire. Mon groupe estime qu'il ne serait pas correct d'utiliser une telle photographie et que le dispositif voté dans le cadre de la lutte contre les loyers abusifs n'aura que peu d'effets. Les locataires ne pourront pas s'en sortir si nous nous basons sur des loyers moyens de plus de 1.000 euros pour actualiser la grille indicative de référence. Vous ne semblez pas en tenir compte et c'est la critique que mon groupe tient à formuler à ce propos.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "l'instauration d'un droit de préférence pour les locataires d'un logement mis en vente".

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Quelle que soit la durée de son bail, le locataire ne dispose d’aucune garantie quant à la possibilité de rester dans son logement à vie. Si le bien est vendu, deux cas de figure peuvent se présenter : soit l’acquéreur achète le logement à des fins d’investissement locatif et décide, dès lors, de poursuivre le bail, soit il l'achète en vue de l’occuper personnellement et il pourra mettre fin au bail en cours moyennant le respect de certaines conditions. Dans le second cas, le locataire devra se mettre à la recherche d’un nouveau logement sur le marché locatif privé.

Soucieux de remédier à ces situations inconfortables pour les locataires désireux de rester dans leur logement, le gouvernement bruxellois a souhaité instaurer un droit de préférence au bénéfice du preneur en cas de mise en vente du bien loué. Ainsi, le plan d'urgence logement (PUL) prévoit dans son action 32 que le locataire dont le logement est mis en vente bénéficiera d’un droit de préférence. En clair, lorsque le bailleur manifestera l’intention de vendre le bien loué, il sera tenu d’adresser au preneur un congé mentionnant le prix, ainsi que les conditions de la vente. Le locataire disposera alors d’un délai de deux mois pour se prononcer sur l’offre de vente. L’exécutif régional précise toutefois que l’introduction d’un droit de préférence au profit du preneur ne devra pas avoir pour effet d’entraver la vente du logement.

En réalité, l’action 32 du PUL s’inspire du droit de préemption instauré en France en 1989. La législation française dispose que, lorsque le propriétaire souhaite vendre l’habitation louée, il doit notifier au preneur un congé pour vente six mois avant la fin du bail, congé auquel est jointe une offre de vente indiquant le prix proposé. Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour remettre une offre d’achat au prix exigé. S’il décline l’offre de vente et que le logement est finalement vendu à un tiers à un prix inférieur à celui initialement proposé par le bailleur, ce dernier et le notaire doivent impérativement soumettre la nouvelle offre de vente au preneur, lequel doit alors se prononcer dans un délai d’un mois.

Dans le PUL, le gouvernement annonce qu’il transposera ce mécanisme dans le Code bruxellois du logement en tenant compte des spécificités bruxelloises. Dans sa lettre d’orientation 2021-2022, l’exécutif régional nous informe qu’en 2021 il a constitué un groupe de travail chargé d’étudier la faisabilité d’un droit de préférence et d’en déterminer les conditions d’application.

Ce groupe de réflexion se composait notamment de représentants du Syndicat des locataires, du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires et de la Fédération du notariat. Par ailleurs, le gouvernement s’est adjoint les services d’un consultant juridique externe qui s’est vu confier la mission d’élaborer, en concertation avec le groupe de travail susvisé, un avant-projet d’ordonnance introduisant un droit de préférence au profit du locataire. Ce projet de texte législatif devait être soumis en décembre 2021.

Mme la secrétaire d’État, le gouvernement régional a-t-il arrêté les grands principes qui devraient sous-tendre le régime du droit de préférence pour le locataire d’un logement mis en vente ? Dans l’affirmative, quelles seront les conditions d’application de ce mécanisme ?

Le droit de préférence sera-t-il uniquement accordé aux locataires titulaires d’un bail de neuf ans ou sera-t-il instauré pour tous les locataires, en ce compris ceux disposant d’un bail de courte durée ou d’un bail étudiant ? Quid lorsque le bien mis en vente fait l’objet d’un bail de colocation ?

En quoi le mécanisme bruxellois du droit de préférence devrait-il différer du mécanisme actuellement applicable en France ?

Le consultant juridique externe a-t-il bien élaboré l’avant-projet d’ordonnance instaurant un droit de préférence ?

La Fédération du notariat a-t-elle émis des réserves quant à l’applicabilité technique du droit de préférence ?

Que répondez-vous au Syndicat national des propriétaires et copropriétaires, qui affirme que l’instauration d’un droit de préférence pour le locataire aura immanquablement pour conséquence de rendre la procédure de mise en vente d’un logement encore plus longue et complexe qu’elle ne l’est aujourd’hui ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je vous remercie pour votre question qui me donne l’opportunité de faire le point avec vous sur l’état d’avancement de l’action 32 du PUL.

Un consultant juridique externe a été désigné par marché public en novembre 2021 pour soutenir l’administration dans la rédaction d’un avant-projet d’ordonnance et, le cas échant, d’un projet d’arrêté d’exécution.

Un comité d’accompagnement, composé par des membres de mon cabinet, des agents de Bruxelles Logement et du consultant externe a été mis sur pied afin d’examiner précisément cette mesure et de fixer ses conditions d’application. Des acteurs particulièrement intéressés par la matière et représentant différents intérêts en cause ont été consultés mi-novembre.

L’avis commun du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires et de l’asbl Verenigde Eigenaars nous a été transmis le 5 décembre 2021. L’avis de la Fédération du notariat nous a été transmis le 17 décembre 2021. Le Syndicat des locataires nous a confirmé qu'il soutenait la mesure.

Le projet en cours d'élaboration prévoit de conférer une priorité au locataire pour acheter le logement qu'il occupe avant tout autre acquéreur. L’objectif de ce mécanisme est de faciliter l’accès des locataires à la propriété, en ce sens que le propriétaire-bailleur qui souhaite vendre son logement devra le proposer en priorité à son locataire, qui disposera alors d’un délai pour répondre à l'offre de vente.

Je serai évidemment attentive à minimiser au maximum l’entrave et le ralentissement des processus de vente.

Le projet bruxellois s’inspire du droit français, mais aussi de mécanismes belges ou bruxellois déjà en place, comme le droit de préemption en matière de bail à ferme, de bail commercial et d’aménagement du territoire, tout en les adaptant aux spécificités de la matière visée.

Le projet normatif attendu courant 2022 est en cours de discussion et de rédaction. Il est dès lors trop tôt pour répondre aux questions plus précises que vous m'avez posées.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Nous attendrons la suite du processus dans le courant de l'année 2022.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "la révision des normes d'occupation des logements sociaux".

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Les dernières statistiques publiées par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) révèlent que près de 51.000 ménages sont actuellement inscrits sur les listes d’attente pour l’obtention d’un logement social. Compte tenu de la longueur de la file d’attente, les candidats locataires doivent patienter, en moyenne, onze ans et sept mois avant de se voir proposer une habitation sociale adaptée à la composition de leur ménage.

Ce temps d’attente varie sensiblement en fonction de la taille du logement : dix ans et trois mois pour un appartement comprenant une seule chambre, neuf ans et neuf mois pour une habitation pourvue de deux chambres, douze ans et deux mois pour un logement comptant trois chambres, quatorze ans pour une habitation comprenant quatre chambres et quinze ans et trois mois pour un logement pourvu d’au moins cinq chambres.

À la lumière de ces chiffres, on s’aperçoit que les familles nombreuses (ménages comptant cinq personnes ou plus) doivent patienter bien plus longtemps que les personnes isolées, les couples sans enfant ou les familles avec un ou deux enfant(s) à charge.

Dans sa déclaration de politique régionale 2019-2024, le gouvernement bruxellois annonce qu’il entend procéder à une révision des critères d’attribution des logements sociaux pour garantir des délais moyens d’attente similaires pour tous les candidats locataires, quelle que soit la structure de leur ménage. Concrètement, le gouvernement souhaite adapter les normes d’occupation des habitations sociales en modifiant la définition du concept de logement adapté, énoncée à l’article 3 de l’arrêté locatif. Cette disposition prévoit que, pour pouvoir être considéré comme adapté, un logement social doit, en principe, comprendre une chambre par enfant.

Toutefois, une telle habitation peut parfaitement ne compter qu’une seule chambre à coucher pour deux enfants de même sexe ayant tous deux moins de quinze ans ou pour deux enfants de sexes différents ayant tous deux moins de douze ans, à condition que ladite chambre présente une superficie minimale de six mètres carrés et qu’aucun de ces enfants ne soit reconnu handicapé.

Conformément à ce que prévoit l’action 8 du plan d'urgence logement, le gouvernement a constitué en mars 2021 un groupe de travail composé de représentants de la SLRB et des sociétés immobilières de service public (SISP), chargé de travailler sur un assouplissement des normes d’occupation des logements sociaux. Ce groupe de réflexion devait "proposer de nouvelles normes en termes de nombre et de taille des chambres pour les familles nombreuses afin de, par exemple, permettre à ces familles de se voir attribuer un logement social qui n’ait pas forcément une chambre par enfant de plus de quinze ans, ou d’augmenter la limite de deux enfants par chambre, quand la superficie des chambres et de l’appartement le permet".

Le groupe de réflexion devait également se pencher sur la question des mutations au sein du parc locatif social. Le 2 décembre 2021, vous nous avez informés que le groupe de travail était en passe de rendre ses conclusions, mais qu’il devait encore consulter le secteur avant de pouvoir transmettre son rapport final au gouvernement bruxellois

Quelles sont les conclusions du groupe de travail chargé d’élaborer de nouvelles normes d’occupation des logements sociaux ? Quelles modifications recommande-t-il d’apporter à la définition du concept de logement adapté ? Comment cette proposition a-t-elle été reçue par le secteur ?

Les propositions du groupe de travail ont-elles été soumises pour avis à la direction de l'inspection régionale du logement, qui mène actuellement une réflexion au sujet d’une adaptation des exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements ?

Quelles mesures concrètes le groupe de travail suggère-t-il d’adopter en vue de faciliter les mutations au sein du parc locatif des SISP ? Le groupe de réflexion a-t-il analysé l’opportunité et la faisabilité de mutations entre les SISP ? Le gouvernement a-t-il déjà approuvé les recommandations émises par le groupe de travail ayant travaillé sur la révision des normes d’occupation des habitations sociales ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je ne peux malheureusement pas rentrer dans les détails concernant les propositions du groupe de travail chargé d’élaborer de nouvelles normes d’occupation des logements sociaux, car celles-ci doivent nous parvenir en mars prochain.

En effet, ce groupe de travail a formulé une série de pistes qui ont ensuite été soumises au secteur du logement via une enquête. Les résultats de cette enquête ont confirmé certaines pistes et en ont ouvert de nouvelles. Une réflexion se poursuit donc sur cette base jusqu'en mars prochain.

Cependant, je peux d’ores et déjà vous donner des informations sur la question des normes d’habitabilité, qui a fait l'objet de discussions approfondies entre le groupe de travail et le secteur.

Il est à préciser tout d’abord que l’instauration de nouvelles normes est une question complexe, liée notamment aux spécificités du bâti social. En effet, dans le logement social, les pièces sont généralement petites. Le partage des espaces de vie avec de nombreuses personnes peut donc entraîner des problèmes techniques de ventilation et de contrôle de l'humidité. Les grandes pièces et les grands espaces de vie sont dès lors l'exception.

La configuration de la pièce joue également un rôle important. Dans certaines chambres de 9 m², il n'est pas possible d'installer deux lits, ni même un lit superposé ou un lit et un bureau. Alors qu’entre 6 et 9 m², la législation prévoit que cette superficie est suffisante pour accueillir deux enfants de même sexe jusqu’à quinze ans, et de sexe différent jusqu’à l’âge de douze ans.

Dès lors, pour remédier à ce genre de problème, certaines sociétés préconisent, lors de rénovations lourdes, la fusion de petits logements, ou de logements mal conçus en termes de pièces, en logements adaptés aux grandes familles.

Concernant les mutations entre SISP, le groupe de travail souhaite clairement démystifier la question. Les mutations entre SISP fonctionnent si l’une ou l’autre société immobilière de service public dispose d'un certain nombre de logements sociaux disponibles ne trouvant pas preneur. Or, la réalité bruxelloise est tout autre : la tension sur le secteur du logement social y est telle que les SISP ont rarement du mal à trouver preneur pour un logement social. De plus, les nécessaires rénovations des logements sociaux entraînent un besoin systémique en logements au sein d’une même SISP pour les opérations tiroir.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Mme la secrétaire d'État, la piste envisagée de fusionner plusieurs logements me semble a priori plus appropriée que celle de la révision des normes. Dans mes questions, j'ai bien précisé que les conditions d'habitabilité ne devaient pas être détériorées et vos explications étaient tout à fait correctes. En effet, sans parler des problèmes de suroccupation des logements, on imagine mal que deux enfants de sexes différents cohabitent jusqu'à quinze ans dans une chambre de 6 m².

En ce qui concerne les SISP, je suis d'accord qu'il existe une tension au niveau du logement social. À l'heure actuelle, seuls 52 % des logements sociaux sont adaptés, soit 17.000 logements. Quelque 5,5 % de ceux-ci sont quant à eux suradaptés, c'est-à-dire qu'ils présentent au moins deux chambres excédentaires. On compte environ 2.000 logements de ce type à récupérer. Je sais que la situation ne sera pas régularisée du jour au lendemain, mais des pistes peuvent néanmoins être explorées.

Nous ne pouvons pas déplacer des personnes résidant en logement social et qui ne présentent plus les conditions pour ce faire dès qu'elles ont atteint l'âge de 60 ans. Sachant que l'âge de la retraite est fixé à 67 ans et compte tenu de l'augmentation de la qualité et donc de la durée de vie, on n'est plus "âgé" à 60 ans. Eu égard aux tensions évoquées précédemment au niveau du logement social, nous devons dès lors penser à explorer d'autres pistes que celle, pas du tout appropriée, de la révision des normes.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Céline Fremault

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "la publication par Brussels Studies d'une étude sur l'utilisation de la TVA pour favoriser la construction de logements sociaux par le secteur privé".

Mme Céline Fremault (cdH).- Face aux enjeux environnementaux, toujours plus d'actualité, et à l’augmentation de la population bruxelloise depuis plus de 15 ans, le besoin en logements neufs et rénovés se fait toujours plus pressant.

Pour ce qui a trait aux logements sociaux, la difficulté est encore plus grande. Les listes d’attente n’ont cessé de gonfler, qui plus est, dans un contexte de crise sanitaire aux conséquences sociales lourdes. En quelques années, ces listes sont passées de 45.000 à 51.000 ménages. Le soutien public bruxellois est encore trop pensé pour déléguer un rôle prépondérant aux organismes publics dans ce domaine, limitant ainsi les apports du secteur privé.

Dans une récente étude, publiée par Brussels Studies, les professeurs Nicolas Bernard et Edoardo Traversa soulèvent la question de la TVA comme outil pour faire construire les logements sociaux par le secteur privé. Aujourd’hui, un acheteur sur le marché immobilier achète soit un logement neuf avec une TVA de 21 %, soit un logement qui n'est pas neuf en payant les droits d’enregistrement. Les logements attribués aux agences immobilières sociales (AIS) bénéficient d’une TVA à 12 %, et les logements publics créés dans le cadre d’une politique sociale ont, eux, droit à une TVA à 6 %.

L’étude pointe deux problèmes majeurs à ce système : d'une part, les particuliers et les associations autres que les AIS, qui offrent des logements à bas prix à des populations précarisées, sont hors circuit. D'autre part, l'arrivée d’acteurs privés dans le domaine des AIS engendre des difficultés de gestion et de budget. Vous devez vous en préoccuper.

Les deux auteurs de l'étude préconisent notamment une mesure qui me paraît intéressante, à savoir l’extension aux particuliers du taux de TVA à 6 % sur les achats de logement neufs, moyennant série de contreparties sociales. Le cdH soutient cette idée qui permet d’inclure le secteur privé dans une boucle de politique publique, plutôt que de le voir comme un concurrent. La TVA est une matière fédérale, mais les auteurs soulèvent deux points sur lesquels la Région peut avancer.

Tout d'abord, selon l'article, vu que le taux réduit de 6 % est accessible aux "sociétés régionales de logement" et que le niveau fédéral reste vague sur ce que cette notion revêt, la Région peut l'ouvrir à l’ensemble des personnes physiques ou morales, privées et publiques. C'est en tout cas l'interprétation qu'en font les auteurs.

Une autre manière d’avancer serait de créer un "subside régional compensatoire" qui comblerait la différence entre les taux de TVA. Les auteurs expliquent que ce chèque régional coûterait moins cher à la Région que la création de logements sociaux publics à 100 %. Comme mentionné, ces avantages seraient contrebalancés par des contreparties sociales, l’objectif étant toujours de résoudre le problème de disponibilité des logements sociaux.

Plusieurs pistes sont évoquées dans l’étude des professeurs Bernard et Traversa. Pour un projet immobilier, on pourrait inciter à vendre une partie des logements créés à une société de logement social. On pourrait aussi imposer des conditions sociales pour la vente ou la location des logements restants ou encore favoriser la localisation dans les quartiers déficitaires en logements sociaux. Je vous renvoie ici à nos nombreuses discussions sur le taux de 15 %.

Cette proposition intéressante permettrait d'avancer rapidement dans la construction de nouveaux logements sociaux, en impliquant le secteur privé, ainsi qu'en limitant le coût et l’organisation dévolus à la Région bruxelloise.

Avez-vous pris connaissance de l’étude récemment publiée ? Avez-vous rencontré les auteurs de celle-ci afin de débattre des pistes qu'ils y exposent ?

Avez-vous étudié les possibilités, pour la Région, de modifier la notion de sociétés régionales de logement en vue d'y inclure le secteur privé ? Si oui, quelles sont vos conclusions ?

Les auteurs avancent que le système actuel n’est pas juste du point de vue de l’égalité de traitement et de la neutralité fiscale belge. Pouvez-vous confirmer cette assertion ? Si tel est le cas, comment comptez-vous pallier ces iniquités ?

Étant donné que le pouvoir fédéral décide de l’attribution du taux réduit, la Région doit entrer en contact avec celui-ci. De tels contacts sont-ils déjà prévus ? Dans l'affirmative, un calendrier de rencontres a-t-il été fixé ?

Quel est votre avis sur l’opportunité d’associer le privé aux pouvoirs publics dans la construction de logements sociaux, au-delà de la promotion des dispositifs de partenariats public-privé tels qu’entamés sous la précédente législature et reconduits par l’actuelle majorité ?

Enfin, à mon sens, la piste de l'utilisation de la TVA pour favoriser la construction de logements sociaux par le privé mérite vraiment d'être examinée. Ne faudrait-il pas, en la matière, lancer un projet qui permettrait de valider de nombreuses hypothèses énoncées dans l'étude ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Nous avons bien pris connaissance de cette étude, dont les pistes font l’objet d’un examen approfondi. Comme vous le savez, je ne néglige en effet aucune piste permettant de créer du logement social de qualité et durable. La question de l’opportunité de revoir certaines notions n‘a donc pas encore été tranchée et aucun contact n’a encore été pris avec le niveau fédéral.

Par ailleurs, le secteur privé est déjà largement associé à la construction de logements sociaux dans des formules revues par rapport à l’ancienne législature, en concertation avec le secteur, pour les rendre plus performantes.

Ce partenariat avec des promoteurs, baptisé "public housing partnership", s’appuie sur des développements immobiliers privés. Cette procédure négociée permet à la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), en cas d’intérêt des promoteurs, de s’intégrer comme acquéreur de complexes de logements dans de vastes projets immobiliers en cours de développement. Le seuil de minimum 25 % de logements sociaux sur la totalité des logements développés permettra également au promoteur de recourir à la procédure accélérée d’obtention des permis, dite "fast lane".

La grande différence avec l’ancienne formule de marché réside dans le fait que la maîtrise d’ouvrage appartient bien au promoteur ; la SLRB intervient comme client-acquéreur privilégié précisant ses besoins en début de procédure.

Un des points forts de ce marché est qu’il est constamment ouvert. Tout le monde peut y souscrire. L’objectif n’est pas de ne sélectionner qu’un seul candidat, mais bien d’avoir plusieurs lauréats aux profils variés, avec des offres qui aboutissent à des acquisitions multiples par la SLRB.

Ainsi, le secteur public s’inscrit en véritable partenaire du privé, facilitant l’obtention des autorisations administratives dans les projets immobiliers et autorisant une simplification des conditions de financement imposées par les banques en permettant au promoteur de "précommercialiser" aisément un nombre important de logements sur son projet de développement, et par là même, un démarrage anticipé des chantiers. C’est une formule gagnant-gagnant inédite dans le monde du logement social et de la promotion immobilière en Belgique.

Mme Céline Fremault (cdH).- Je me réjouis de l'évolution du partenariat public-privé, car, à l'époque, convaincre tout le monde de l'intérêt de cette piste n'a pas été facile.

Toutefois, l'objet de ma question n'était pas que vous me confirmiez le bien-fondé de cette option ni celui des initiatives que vous prenez avec succès dans ce domaine. Ma question portait sur d'autres pistes éventuelles, dont l'utilisation de la TVA pour favoriser la construction de logements sociaux par le privé.

Les avantages de cette option sont repris dans l'étude dont question et j'entends que votre cabinet en fait une analyse approfondie. Ce rapport ayant été publié en janvier, il serait malhonnête de ma part de vous demander si vous avez déjà traduit ses propositions en dispositifs ordonnantiels. Par contre, il faudrait que l'examen approfondi de ladite étude débouche sur une position claire du gouvernement, qu'elle soit positive ou négative.

Je demande l'audition en commission des deux auteurs de ladite proposition, car elle touche à un sujet que nous évoquons très souvent, à savoir la construction de logements sociaux.

Je précise que ma question orale était, initialement, une demande d'explications et que des parlementaires ont regretté de ne pas pouvoir se joindre à mon intervention.

- L'incident est clos.