Présidence : M. Petya Obolensky, président.

Question orale de M. Bertin Mampaka Mankamba

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "la radiation de la liste d'attente et l'allocation loyer".

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- En vertu de l’article 39 de l’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996, un candidat locataire peut, sans être radié, refuser un logement qui présente une des caractéristiques suivantes : loyer exigé trop élevé, manque d’eau potable, problème de stabilité ou d’humidité, de gaz et/ou d'électricité, de WC, de salle de bain, de chauffage, de surface requise, etc. Peu de candidats locataires ont connaissance de cette disposition leur permettant d'éviter une éventuelle radiation, surtout parmi ceux qui s'adressent aux sociétés immobilières de service public (SISP), qui sont généralement en situation de faiblesse.

Il nous revient - et ceux qui tiennent une permanence sociale le savent aussi - que l’interprétation et l’application de cette disposition ne sont pas les mêmes dans les différentes SISP de la Région bruxelloise. Pourtant, une radiation pour refus d'acceptation d’un logement reste basée sur une appréciation subjective du point de vue de chaque partie. Elle entraîne des conséquences lourdes, notamment pour des locataires qui attendent un logement depuis plusieurs années - quinze ans en moyenne - et qui cumulent un nombre incroyable de points de priorité.

L'instauration de l’allocation loyer, visant à soulager les candidats locataires des SISP prévoit malheureusement à l'article 6 de l'arrêté du gouvernement du 1er octobre 2021 que le bénéfice de l’allocation loyer est suspendu lorsque le bénéficiaire ne dispose plus des titres de priorités requis. Il faut reconnaître que nous avons tous, en tant que législateurs, été imprudents lors de l'approbation de cette disposition.

Au moment de l’entrée en vigueur de l’allocation loyer, les centaines de candidats locataires ayant refusé un logement et en attente d’une notification de la décision à la suite d'un recours contre la radiation, vont-ils toucher leur allocation loyer ? Autrement dit, ce recours contre la radiation est-il suspensif et permet-il à ces candidats de bénéficier de l’allocation loyer ou non ?

Selon les informations à notre disposition, certaines SISP ne procèdent à la radiation qu’après un troisième refus. D'autres le font dès le premier. Pourriez-vous nous éclairer sur la pratique en vigueur ?

Quel est le profil des employés préposés à faire visiter le logement aux candidats locataires dans chaque SISP ? Ce travail a en effet une incidence sur le nombre d'acceptations.

Certains critères, tels que la localisation de l’école des enfants, devraient être pris en considération pour le refus d’un logement. Pourriez-vous donner instruction à la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale pour que des radiations basées sur ce genre de motifs ne puissent conduire à une perte de l’allocation loyer pour des familles qui attendent depuis trop longtemps, et qui perdent par conséquent les priorités accumulées après plusieurs années ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- L’article 6 § 2 et § 3 de l’arrêté du 15 juillet 2021 instituant une allocation loyer prévoit la suspension du paiement de l’allocation, dès le moment où un candidat locataire est radié de la base de données.

La suspension est levée si la radiation de la base de données régionale est annulée. En effet, le candidat peut, dans les six mois, introduire une plainte contre la décision de radiation, auprès de la société immobilière de service public (SISP). En cas de levée de suspension, les paiements reprennent à la date de suspension initiale. L’article 6 § 5 précise encore que si la suspension est maintenue pendant neuf mois consécutifs, le bénéfice de l’allocation loyer est supprimé de plein droit.

C’est l’article 10 de l’arrêté du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale ou par les SISP qui détermine la procédure de radiation. Plus précisément, le paragraphe 4 prévoit que, si le candidat locataire "ne réserve aucune suite à la proposition d'attribution dans un délai de trois jours ouvrables après réception de celle-ci ou s'il refuse le logement qui en fait l'objet pour un motif qui n'est pas considéré comme acceptable par la société, sa candidature doit être radiée du registre".

Les motifs de refus d'une attribution n’entraînant pas de radiation sont listés à l’article 68 de l’arrêté du 26 septembre 1996. Ce sont des raisons objectives. La localisation de l’école n’en fait pas partie puisque le candidat locataire, conformément à l’article 5 de l’arrêté, choisit librement la SISP dans laquelle il dépose sa candidature pour un logement. Le candidat locataire peut également choisir une ou plusieurs autres sociétés auprès desquelles il souhaite s'inscrire en seconde ligne. Par ailleurs, la réglementation prévoit la possibilité de modifier à tout moment la demande de logement.

Toutefois, la SISP peut toujours évaluer les raisons subjectives de refus d’attribution, qui sont alors laissées à son appréciation. Elles connaissent le terrain et analysent chaque dossier avec une attention particulière, tout en essayant de rester équitable envers tous les candidats sous l'"œil vigilant" du délégué social, qui garantit que les mêmes règles sont appliquées au sein de chaque SISP. Comme je l’ai déjà dit, le candidat qui n'est pas d'accord avec la décision, peut déposer une plainte dans un délai de six mois : cette plainte sera traitée selon la procédure prévue dans la réglementation. C'est le moyen le plus approprié pour reconsidérer des situations difficiles.

Enfin, il n’existe pas de profil spécifique pour faire visiter le logement à un candidat locataire, tout comme il n'y a pas de méthode de travail unique. Les SISP sont constamment à la recherche de méthodes de travail qui permettent d'obtenir les meilleurs résultats pour concrétiser une attribution.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Je vous remercie de cette réponse complète. Toutefois, celle-ci ne m'empêchera pas de vous demander de rester très attentive à cette procédure de radiation.

J'entends qu'il n'existe pas de méthode particulière pour faire visiter des logements à des candidats locataires. Néanmoins, j'ai tout de même le sentiment que le taux de refus de logements est souvent justifié par le préposé ou l'employé de la SISP qui accompagne le candidat locataire dans ses premières démarches.

Le processus d'évaluation des fusions de SISP étant encore en cours, j'espère que nous pourrons revenir plus en profondeur sur ces opérations. Il importe en effet de savoir si les fusions ont réellement conduit à une uniformisation des pratiques, afin que les acceptations soient plus nombreuses et que les personnes ne soient pas pénalisées. Les refus et radiations ont de trop lourdes conséquences pour les faire dépendre d'un brave employé qui a accepté de faire visiter des logements et qui estime que "quand on est demandeur d'un logement social, on ne fait pas la fine bouche".

De mon côté, je resterai attentif au nombre de personnes en droit d'espérer une allocation loyer et qui pourraient être lésées par la procédure.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "la création d'un dispositif régional d'enregistrement des baux d'habitation".

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Pour pouvoir mener une politique ambitieuse de soutien à la qualité et à l’accessibilité du marché locatif privé, le gouvernement doit impérativement disposer de connaissances précises au sujet des quelque 330.000 logements privés mis en location dans notre Région, telles que les loyers pratiqués, la durée des baux, les caractéristiques des biens, etc.

Or, l’administration régionale ne possède qu’une quantité limitée d’informations se rapportant à ces logements, l’enregistrement des baux d’habitation étant encore assuré par l’administration fédérale, et plus précisément par les bureaux de l’enregistrement du SPF Finances.

Dès l’entame de la présente législature, l’exécutif régional a annoncé qu’il allait s’employer à pallier le manque de données relatives aux différents aspects du secteur locatif privé. La déclaration de politique régionale prévoit que "le gouvernement constituera à cet effet, à brève échéance et au travers de protocoles d’accord avec les institutions concernées (administrations publiques fédérales et régionales, secteur bancaire), une base de données centralisée permettant d’avoir une image fidèle du marché locatif (baux, loyers, garanties, états des lieux, PEB, permis, etc.)".

Au cours des deux premières années de la législature, le gouvernement bruxellois a entamé des discussions avec plusieurs institutions, en vue d’élaborer des protocoles d’accord organisant la transmission des informations nécessaires à la création de la base de données centralisée. Le principal objectif de ces négociations était de conclure une convention avec le SPF Finances, afin que Bruxelles Logement puisse avoir accès à la base de données fédérale MyRent, contenant l’ensemble des baux enregistrés. Cependant, l’administration régionale bruxelloise s’est rapidement aperçue qu’elle ne pourrait pas exploiter les informations fournies par MyRent, car celles-ci se sont révélées incomplètes, partiellement inexactes et parfois même fantaisistes.

En réalité, le système fédéral de l’enregistrement des baux a pour but de garantir l’opposabilité des contrats aux tiers. Ce dispositif n’a pas été conçu pour collecter des statistiques fiables relatives au secteur locatif privé. Pour sortir de l’impasse, vous avez récemment chargé votre administration de créer un dispositif régional d’enregistrement des baux d’habitation. Lorsque le portail numérique d’enregistrement sera mis en place, les propriétaires bailleurs seront tenus de déclarer leurs baux auprès de l’administration régionale et de compléter un formulaire ad hoc reprenant certains renseignements utiles ayant trait aux caractéristiques des biens loués.

Ce système régional d’enregistrement des baux permettra à Bruxelles Logement de recueillir des statistiques précises relatives aux logements mis en location et d’alimenter ainsi la base de données centralisée consacrée au marché locatif privé. Par ailleurs, certains organismes régionaux seront habilités à consulter un contrat de bail dans le cadre de la future politique de conventionnement des logements privés.

Quelles démarches le gouvernement bruxellois a-t-il entreprises au cours des derniers mois en vue de préparer la mise en place du portail régional d’enregistrement des baux d’habitation ? Avez-vous déjà défini les modalités techniques et juridiques de ce dispositif ?

Pouvez-vous nous confirmer que les bailleurs pourront enregistrer leurs baux non seulement via un portail numérique, mais aussi auprès de guichets physiques ? Quels types d’informations le bailleur sera-t-il tenu de communiquer à l’administration régionale lorsqu’il remplira le formulaire d’enregistrement ? Quelles sanctions pourront-elles être infligées au propriétaire-bailleur en cas de non-respect de l’obligation d’enregistrement régional du bail ?

Le gouvernement a-t-il déjà élaboré un avant-projet d’ordonnance en vue de faire naître dans le chef du bailleur une obligation de déclarer le bail auprès de l’administration et de remplir le formulaire reprenant les informations relatives aux principales caractéristiques du bien loué ? L’obligation d’enregistrement régional s’appliquera-t-elle uniquement aux baux conclus après l’entrée en vigueur de l’ordonnance ou également aux baux en cours ?

Quand le dispositif régional d’enregistrement des baux devrait-il être mis en place ? Pourriez-vous nous fournir une estimation de son coût annuel ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Nous étudions en effet la faisabilité de développer un portail régional permettant le dépôt des baux d’habitation contractés dans notre Région. Ce projet de dépôt régional du bail devra remplir les objectifs suivants :

- disposer d’une image fidèle du marché locatif et de statistiques pertinentes afin d’orienter les politiques publiques sur la base de constats documentés, objectifs et précis ;

- permettre aux autorités régionales légalement habilitées de consulter un contrat de bail dans le cadre, notamment, de la politique de conventionnement prévue par la déclaration de politique générale ;

- offrir un outil de référence officiel et fiable afin d’accompagner les parties lors de l’élaboration des baux d’habitation.

Le dépôt régional du bail permettra notamment de récolter les informations visées à l’article 218 du Code bruxellois du logement, les informations requises lors de l’enregistrement via l’application MyRent et les informations relatives à la performance énergétique des bâtiments.

Concrètement, il est demandé à l’administration de mettre en ligne un formulaire, qui devra être complété par le bailleur à la suite de la signature d’un bail d’habitation. Une attention particulière sera portée à l’efficacité des procédures afin de limiter la charge administrative, tant pour les usagers que pour les administrations. Compte tenu de la fracture numérique, j’ai également demandé que ce portail numérique soit doublé de guichets physiques.

Sur la base de ces objectifs, les modalités techniques, budgétaires et juridiques de cette base de données ont été identifiées par mon administration. Bruxelles Logement propose que le futur portail régional et MyRent soient articulés, afin de limiter la charge administrative pour les Bruxelloises et les Bruxellois. L’objectif n’est évidemment pas de demander deux fois la même information. Cependant, cela implique une intégration informatique du dispositif fédéral et régional, qui prendra du temps.

Une modification du Code bruxellois du logement sera en effet nécessaire afin d’ancrer juridiquement le portail régional et de renforcer l’obligation d’enregistrement des baux prévue à l’article 227 du Code.

L’administration a également estimé les besoins en personnel pour la gestion de la base de données. Ceux-ci sont chiffrés à cinq équivalents temps plein à partir de 2024. L’impact budgétaire global n’est pas encore chiffré.

Une proposition de calendrier a également été élaborée. À ce stade, l’administration estime que la mise en ligne du portail régional pourrait intervenir au second semestre 2023. Ce calendrier est évidemment provisoire.

Mon cabinet a demandé à Bruxelles Logement de poursuivre son travail en identifiant les actions prioritaires à entreprendre.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Je salue votre volonté d'articuler les deux dispositifs, au bénéfice des Bruxellois, même si ce processus prendra plus de temps. La question des coûts et de l'avant-projet ne se pose dès lors plus.

Comme vous le savez, mon groupe a toujours insisté pour obtenir des informations très précises sur les baux en Région bruxelloise. L'identification des logements inoccupés et insalubres sera facilitée par un enregistrement régional du bail. J'espère que le calendrier sera respecté et que nous disposerons le plus rapidement possible de ces données précises.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "la révision de la grille des loyers appliquée dans le secteur des AIS".

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Les dirigeants des agences immobilières sociales (AIS) se félicitent, depuis plusieurs années, de l’augmentation substantielle du nombre de logements pris en gestion par leurs structures, mais ils constatent que la croissance de leur parc locatif est nettement plus lente en ce qui concerne les grandes habitations.

D’après les dernières données disponibles, les biens gérés par les AIS bruxelloises sont, pour la grande majorité (près de 84 %), des petits logements, à savoir des studios (25 %) et des habitations pourvues d’une seule chambre (31 %) ou de deux chambres (26 %).

Une faible proportion de logements du parc locatif des AIS comprend trois chambres (moins de 10 %) ou quatre chambres (6,6 %). Les familles nombreuses inscrites sur les listes d’attente des AIS doivent donc généralement patienter de nombreuses années avant de se voir proposer un logement adapté à la composition de leur ménage.

Selon certains représentants du secteur, le fait que les AIS peinent à capter des grands logements s’explique principalement par l’ampleur du différentiel entre le loyer qu’une AIS peut verser à un bailleur lui ayant confié une grande habitation en gestion, et le loyer que ce bailleur aurait pu pratiquer sur le marché privé non conventionné.

Dans les brochures présentant le dispositif AIS, il est généralement indiqué que le loyer perçu par un propriétaire bailleur qui loue son bien par le biais d'une AIS est inférieur d’environ 35 % au loyer qui pourrait être exigé sur le marché privé classique. Afin de tester la validité de cette assertion, Simon Willocq, collaborateur du groupe DéFI, s'est attaché à comparer, pour les diverses catégories de logements, les loyers moyens perçus en 2020 par les bailleurs louant leur bien via une AIS aux loyers moyens pratiqués dans le secteur privé classique, tels qu’ils ont été mesurés dans la dernière enquête de l’Observatoire des loyers réalisée en 2020.

Les résultats de cette comparaison confirment qu’en 2020, le loyer mensuel moyen versé par les AIS aux bailleurs (523 euros) était inférieur de 35 % au loyer mensuel moyen perçu par les bailleurs sur le marché privé classique (804 euros). Il apparaît toutefois que l’écart entre le loyer moyen versé par les AIS et celui pratiqué sur le marché privé non conventionné varie en fonction de la taille du logement.

Ce différentiel est de moindre ampleur pour les habitations de taille petite ou moyenne : 30 % pour les studios, 29,4 % pour les appartements comprenant une chambre, 33,4 % pour les maisons comptant une chambre, 32,4 % pour les appartements pourvus de deux chambres, 27,7 % pour les maisons comprenant deux chambres et 25,5 % pour les maisons comptant trois chambres.

Par contre, le différentiel se révèle nettement plus important pour les grands logements : 37,2 % pour les appartements pourvus de trois chambres, 46,3 % pour les maisons comprenant au moins quatre chambres et 48,4 % pour les appartements comptant au moins quatre chambres.

Dans son mémorandum publié en 2019, la Fédération des agences immobilières sociales (Fedais) plaidait d’ailleurs pour que le gouvernement bruxellois adapte la grille des loyers AIS afin d’encourager davantage de propriétaires de grandes habitations à confier leur(s) bien(s) en gestion à une AIS.

Quelles mesures le gouvernement bruxellois a-t-il adoptées depuis le début de la législature en vue d’inciter les propriétaires de grands logements à mettre leur(s) bien(s) en location par l’intermédiaire d’une AIS ?

Où en est la réflexion du gouvernement à propos d’une éventuelle révision de la grille des loyers appliquée dans le secteur des AIS ?

Avez-vous examiné la possibilité de rehausser les montants maximaux des loyers que les AIS peuvent verser aux propriétaires de logements comptant trois, quatre ou cinq chambres ?

Avez-vous également analysé l’opportunité d’étendre la grille des loyers AIS en y insérant des plafonds de loyer spécifiques pour de nouvelles catégories de très grands logements comptant six à sept chambres, comme le suggère la Fedais ?

Quels sont les moyens budgétaires que le gouvernement devrait débloquer pour pouvoir financer une extension de la grille des loyers des AIS à de nouvelles catégories de très grandes habitations ?

Avez-vous aussi étudié la possibilité d’accroître le montant de la majoration du subside annuel que la Région octroie aux AIS pour la prise en gestion d’un logement comptant au moins quatre chambres ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Le parc des agences immobilières sociales (AIS) connaît, en effet, une surreprésentation des petits logements. Néanmoins, il convient de rester prudent quant aux conclusions à en tirer.

Tout d’abord, la présence d’un grand nombre de studios et de petits logements répond aux demandes et besoins de certaines AIS, qui ont fait de l’accueil de publics particulièrement vulnérables une priorité. Je pense notamment aux sans-abri, aux réfugiés et aux candidats réfugiés, aux victimes de violences conjugales et aux ex-détenus. C’est d’ailleurs l’une des raisons qui vous ont poussée à déposer une proposition de résolution visant à faciliter la prise en gestion de petits logements par les AIS.

Par ailleurs, la pénurie de grands logements est un phénomène qui ne touche pas que les AIS, mais également le logement social ou le marché privé.

Enfin, les comparatifs entre les plafonds de loyers des AIS et les données de l’Observatoire des loyers doivent être abordés avec précaution. En effet, selon votre propre relevé par exemple, les maisons trois chambres sont la catégorie pour laquelle le différentiel entre les prix du marché privé et les loyers proposés par les AIS est le plus faible. Or, il faut savoir que nous n’observons aucune surreprésentation de cette typologie dans le parc des AIS, au contraire.

Vous conviendrez donc que la ventilation du parc des AIS ne peut pas s’expliquer sur la base de la seule variable du montant des loyers proposés.

Toutefois, il est vrai que la ventilation actuelle du parc des AIS rend compliquée la recherche de logements par certaines familles en son sein. C’est d’ailleurs pour cette raison que nous avons demandé au prestataire chargé de l’audit des AIS d’examiner les délais d’attribution de logement de chaque AIS, en fonction des différents types de logements. Nous devrions prochainement disposer d’une vision objective de la situation.

Enfin, comme j’ai déjà eu l’occasion de l’évoquer pour d’autres aspects liés au fonctionnement des AIS, certaines évolutions réglementaires ne sont pas du tout à exclure. Cependant, celles-ci devront être pensées de manière globale et non menées au cas par cas.

Parmi les pistes envisageables figure une meilleure prise en compte des logements de cinq chambres et plus. En vue de permettre une subvention par chambre pour ces logements, un projet modifiant l’arrêté de 2015 organisant les agences immobilières sociales avait été rédigé par l'administration sous la précédente législature, sans pour autant être adopté. En fonction des résultats de l’audit, cette piste pourrait être à nouveau explorée.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Il va de soi que le groupe DéFI ne souhaite pas soustraire aux AIS les petits logements, qui sont importants pour les personnes isolées et pour toutes les catégories précarisées que nous avons déjà citées au cours de nos débats.

Votre "patte" en tant que secrétaire d'État chargée du logement consiste à diversifier les outils. Dans ce contexte, je ne plaide pas pour que l'on travaille avec une enveloppe fermée dans le secteur des AIS, en permettant de mettre plus de grands logements en gestion et en diminuant le nombre de petits logements. La situation actuelle plaide pour que ce parc de logements des AIS continue de croître. On observe cependant, même si ce n'est pas le seul facteur, que les propriétaires de grands logements sont réticents à confier leur bien aux AIS, parce qu'ils perçoivent un loyer 50 % moins élevé dans ce cadre, en dépit de tous les avantages qu'ils obtiennent en compensation. Leur hésitation est compréhensible.

Votre proposition d'ajouter une somme forfaitaire par nombre de chambres, qui avait été explorée par l'administration durant la précédente législature, pourrait être une piste intéressante, parce que la différence est trop grande aujourd'hui pour attirer les propriétaires. Les familles en attente d'un logement social sont en difficulté, et le manque de logements est encore plus prégnant dans le secteur des AIS que dans celui du logement social.

Une révision de la grille et un montant forfaitaire par chambre constituent des pistes très intéressantes pour permettre aux grandes familles de bénéficier d'un logement correspondant à leurs besoins.

- L'incident est clos.

Question orale de M. Geoffroy Coomans de Brachène

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "le logement pour seniors".

M. Geoffroy Coomans de Brachène (MR).- Depuis plusieurs années, le nombre de résidences seniors va grandissant. Le vieillissement de la population est net, un peu partout en Europe. Ainsi, l’espérance de vie tourne aujourd’hui autour de 79 ans en Belgique. En 2030, elle montera à 81 ans et poursuivra sa course folle vers les sommets pour atteindre les 87,2 ans en 2080.

Les "papy et mamy boomers" sont des publics spécifiques ayant des besoins d’attention particulière. De plus en plus de promoteurs se tournent vers ce segment attractif. En effet, le besoin de logements médicalisés et de logements rassurants et vivables pour nos parents et grands-parents devient de plus en plus pressant.

Dans sa déclaration de politique générale, le gouvernement bruxellois ne fait aucune mention du développement des résidences pour seniors dans notre ville-région. Il est vrai que le terme "maison de repos" n’est plus en adéquation avec la vision de la société en la matière. Et la crise sanitaire l’a d’ailleurs confirmé avec gravité.

Aujourd’hui, pour tous ceux qui veulent continuer à profiter de leur chez-soi, d’autres formules existent. Elles portent le nom de centres de jour ou de centres de jour de court séjour, d’habitat intergénérationnel avec étudiant, de résidences-services, d’habitat groupé ou d’habitat groupé participatif. Chacune de ces formules a ses spécificités, mais toutes vont dans un seul et même sens : elles font bénéficier le senior d’une assistance humaine qui lui permet de prolonger sa vie de manière autonome.

Selon un rapport de Jones Lang LaSalle (JLL), les investisseurs sont attirés par la stabilité de revenus qu'offre ce marché sur le long terme. Ainsi, ce rapport précise que "le secteur lui-même se diversifie par une myriade d'offres de formes de soins différentes, ce qui impliquera une variété de types de logements pour seniors et d'opérateurs".

Pour autant, certaines initiatives soutenues par la Région existent, comme l’habitat groupé participatif et locatif Abbeyfield, qui propose un mode de vie épanouissant, grâce à un concept d'habitat groupé pour des aînés, le plus souvent seuls et autonomes, qui désirent partager ce mode de vie collectif.

Quelles sont les perspectives en matière de maisons de repos en Région de Bruxelles-Capitale ? De nouvelles initiatives, publiques ou privées, sont-elles en chantier ? De combien de lits s'agit-il ? Sont-ils abordables pour les Bruxellois moyens ?

Il existe plus de 300 opérateurs privés qui gèrent environ 45.000 lits en Belgique. Selon les informations disponibles, notre pays est donc bien fourni. Disposez-vous de chiffres spécifiques à notre ville-région  ?

Le gouvernement soutient-il toujours des projets du type d'Abbeyfield ? Si oui, existe-t-il actuellement des projets à l’étude en Région de Bruxelles-Capitale ?

Malgré l’absence d’indications dans la déclaration de politique régionale, le gouvernement bruxellois a-t-il développé une vision sur l’avenir des logements pour seniors en Région bruxelloise ?

Perspective.brussels a-t-elle entamé une étude sur la situation actuelle, ainsi que sur les perspectives relatives aux besoins et aux demandes de logements pour seniors dans notre Région ? Si oui, existe-t-il une analyse plus détaillée des types de besoins à Bruxelles dans les dix ou vingt prochaines années ?

La Région dispose-t-elle de budgets spécifiques pour le développement de logements pour seniors ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Le vieillissement de la population est interpellant et demande que nous accordions une attention toute particulière aux seniors. Comme vous l’avez souligné, le modèle des maisons de repos est de plus en plus remis en question et les personnes âgées préfèrent rester le plus longtemps possible chez elles, même si ce n’est pas toujours faisable, que ce soit pour des raisons médicales ou sociales.

C’est la raison pour laquelle je soutiens les solutions qui se développent de plus en plus pour permettre aux seniors de continuer à vivre de façon relativement autonome, tout en profitant des bienfaits de la vie en collectivité.

Pour répondre à votre première question, le gouvernement bruxellois soutient toujours l’asbl Abbeyfield. Celle-ci bénéficie d’un agrément et d’un financement en tant qu’association d'insertion par le logement (AIPL). J’ai d’ailleurs pu visiter cette structure à la fin de l’année dernière. L'association a pour but de permettre à des personnes âgées à revenus modestes de vivre en communauté, mais en ayant leur petit appartement. Elles partagent ainsi des moments conviviaux et veillent les unes sur les autres, tout en gardant leur indépendance.

À côté d’Abbeyfield, d’autres associations d’insertion par le logement proposent d'autres solutions permettant aux seniors de vivre leur fin de vie dignement. L’association Vivre chez soi, par exemple, a pour but d’offrir un service d’aide à domicile aux personnes âgées et/ou handicapées : mise à disposition de services d’aides familiales et ménagères, intervention éventuelle d’une équipe technique pour de petits travaux, livraison de repas à domicile, etc.

Depuis 2016, l'AIPL Une maison en plus développe le projet Part'Âges qui met en relation des étudiants et des seniors : les personnes âgées qui ont une chambre disponible dans leur domicile peuvent la louer à moindre coût à des étudiants. C’est une situation gagnant-gagnant : les étudiants disposent d'un logement bon marché et les seniors se sentent moins seuls et peuvent se reposer sur eux pour diverses tâches. La cohabitation des deux âges se veut conviviale et encadrée par une convention personnalisée.

Enfin, l’AIPL 1Toit2Âges s’inscrit également dans cette volonté de faire cohabiter des personnes de générations différentes. Le but de l’asbl est de maintenir les seniors au domicile le plus longtemps possible, tout en améliorant le sentiment de sécurité et en leur offrant la possibilité de bénéficier d’une aide et d’une présence bienveillante. Les seniors les plus fragiles économiquement peuvent continuer à habiter leur logement grâce à la participation financière de l’étudiant. Les étudiants, quant à eux, trouvent, grâce à cette solution, un logement à un coût inférieur à celui du marché.

Au-delà du modèle classique d’étudiants accueillis chez un senior, l’association a développé un partenariat avec certaines agences immobilières sociales (AIS) pour la création d’habitats intergénérationnels, pour une centaine de logements. L’association y organise des activités et un suivi des relations entre les personnes des différentes générations.

Concernant la vision du gouvernement bruxellois en matière de logements pour seniors, celui-ci est attentif à la problématique, notamment aux logements sociaux où plusieurs projets se développent. J'ai d'ailleurs eu l'occasion de visiter le projet Lemaire. Il s’agit d’un projet de construction neuve de 31 logements sociaux pour personnes âgées, fonctionnels et de haute qualité architecturale, situé à Molenbeek-Saint-Jean. Ce bâtiment propose des logements adaptés pour les personnes à mobilité réduite et des logements classiques adaptables, à une ou deux chambres. Un jardin est mis à la disposition des habitants et des espaces communs seront aussi aménagés pour permettre aux occupants de se rencontrer et de participer à diverses activités, mais aussi de bénéficier d’un accompagnement social adapté.

Les logements sont gérés par le Logement molenbeekois et les équipements seront pris en charge par le CPAS de Molenbeek-Saint-Jean. Le bâtiment répond évidemment aux nouvelles exigences de respect de l’environnement. Il est, entre autres, équipé de panneaux solaires thermiques et de toitures vertes intensives.

D’autres projets sont bien sûr en cours.

Concernant votre question relative à perspective.brussels, le ministre-président m’a communiqué les informations suivantes.

Le partenariat "Care in the City", porté par perspective.brussels, rassemble différents acteurs de la santé et du soin en Région de Bruxelles-Capitale. Entre 2020 et 2022, ce partenariat a produit une série de réflexions sur l’habitat collectif et communautaire pour le développement futur de notre Région.

Ces réflexions ont fait l’objet d’une étude qualitative, dont l’un des objectifs consistait à comprendre le fonctionnement de ces formes d’habitats sur notre territoire, et à identifier leurs points forts et les carences, afin de les intégrer au mieux au sein des politiques de l’aménagement du territoire. Ses résultats seront publiés très prochainement par perspective.brussels et le Kenniscentrum, sous la forme d’un rapport et d’un about.brussels. Abbeyfield fait partie des cas d’étude analysés.

De plus, perspective.brussels comptabilise chaque année, dans le cadre de l’Observatoire des permis logement, le nombre de permis octroyés pour la réalisation de logements collectifs à destination des seniors, dont les maisons de repos. Dans le cadre de ses diagnostics, le département Connaissance territoriale de perspective.brussels analyse aussi, à l’échelle des quartiers, le nombre et la répartition de ces logements sur le territoire de la Région. Ce diagnostic permet ensuite d’alimenter les politiques publiques d’aménagement du territoire qui sont élaborées par la Région et les communes, au travers du département Stratégie territoriale (porté par des instruments comme le plan régional de développement , le plan régional d'affectation du sol et le plan d'aménagement directeur ), et de la cellule Plans locaux ( plan particulier d'affectation du sol ) de l’organisme.

Par ailleurs, perspective.brussels dispose également de l’ensemble des données démographiques permettant de définir les besoins liés à l’âge de la population. Le site internet de l’Institut bruxellois de statistique et d'analyse (IBSA) et le monitoring des quartiers publient de nombreux indicateurs et statistiques à ce sujet. Le monitoring des quartiers permet notamment de déterminer, par quartier, le coefficient de dépendance des âges, le coefficient de vieillissement ou encore le coefficient de séniorité.

À cet égard, il y a également lieu de tenir compte des évolutions récentes et des impacts de la crise sanitaire. Ainsi, le focus n° 43 de l’IBSA, "Baromètre démographique 2020 de la Région de Bruxelles-Capitale", se penche sur l’impact de la pandémie sur l’évolution de la population bruxelloise. Cette étude relève qu'"en Région de Bruxelles-Capitale, le nombre de décès provisoirement enregistrés en 2020 s’élève à plus de 11.000. C’est 2.000 décès de plus que la moyenne enregistrée au cours des années 2017 à 2019, ce qui correspond à un surplus de 23 %". Un nouveau diagnostic sera diffusé prochainement, permettant de faire le point sur cet enjeu.

Enfin, concernant les budgets mobilisables pour le développement de logements pour seniors, il s’agit du financement des AIPL mentionnées plus haut, mais également d’une part du budget investi par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale. Outre les projets et les associations actives dans l’insertion au logement des personnes âgées, il est aussi envisageable de financer, sur la base des subsides facultatifs, des projets ponctuels en fonction des sollicitations qui émaneront des associations de terrain. Si une demande devait nous être adressée pour un projet de logements à destination de seniors, nous ne manquerons évidemment pas de l’examiner avec la plus grande attention.

M. Geoffroy Coomans de Brachène (MR).- Vous avez fait un état des lieux de la situation, en passant en revue les asbl que vous soutenez. Vous vous dites prête à répondre aux demandes qui vous seraient adressées pour ce type de logements. C'est très bien, mais je vois peu d'initiatives du gouvernement. S'il est heureux que ce tissu associatif existe, il manque une initiative de la part des autorités bruxelloises. Vous pourriez en donner l'impulsion.

Je ne manquerai pas de consulter les chiffres de l'IBSA et du monitoring des quartiers mais il est possible d'aller un pas plus loin. Ces initiatives participent aussi au renouvellement de la qualité des logements.

Certaines personnes - dont mes parents, qui ont une septantaine d'années - hésitent à quitter leur logement parce qu'elles ignorent ce qu'elles vont trouver ailleurs. C'est une réelle source d'inquiétude. Il faut pouvoir les rassurer en leur proposant de vraies alternatives, qui n'existent pas aujourd'hui. Par conséquent, des maisons souvent trop grandes ne se libèrent pas.

Cet enjeu doit vous pousser à développer une réflexion sur l'avenir d'une partie des logements en Région bruxelloise.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- J'ai parlé d'associations engagées dans ce secteur, mais la SLRB met également des projets en œuvre, dont certains sont bien concrets. Il y a celui que j'ai eu l'occasion de visiter, avec 31 petits appartements mis à la disposition de ce public cible ; d'autres existent encore et je peux faire parvenir plus d'informations au secrétaire de la commission à ce sujet. Outre l'accompagnement social, la création de logements est donc bien une priorité pour le gouvernement.

M. Geoffroy Coomans de Brachène (MR).- Je vous félicite sincèrement pour ces 31 logements, mais dans la situation d'urgence que connaît la Région bruxelloise, c'est très peu. Il y a quasiment quinze ans, il était question d'en créer près de 5.000. J'espère que d'ici la fin de la législature, nous aurons réussi à en créer plusieurs centaines.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Françoise De Smedt

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "la situation des locataires sociaux au Peterbos".

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Comme déjà évoqué au sein de cette commission, la situation des locataires au Peterbos est alarmante. Récemment encore, la presse a rendu compte de l’état des logements dans lesquels certains doivent survivre. L'un d'entre eux a notamment témoigné de l’insalubrité de son logement, qui menace la santé de sa fille, obligée de dormir dans le divan du salon, alors que son état de santé nécessite un espace séparé.

Plusieurs médecins ont également fait part des effets de l’humidité ambiante et de la mauvaise isolation sur sa santé. L’école a en outre signalé chez les autres enfants de la famille un problème socioémotionnel lié à l’exiguïté du logement. Cela fait neuf ans que ce locataire social a demandé une mutation. Comment peut-on laisser les gens vivre dans de telles conditions ? Et il ne s’agit pas d’un cas isolé.

Concernant les règles de mutation, en cas d’urgence et de manière transitoire, un ménage ayant droit à un logement quatre chambres et se trouvant dans une situation de blocage doit pouvoir accéder à un logement trois chambres. Ces dérogations “spatiales” existent déjà, mais ne sont pas appliquées. En effet, les sociétés immobilières de service public (SISP) n’en ont pas les moyens, car la mesure déclencherait des mutations en cascade et les locataires perdraient alors leur priorité d'accès à un logement adéquat. Il serait donc important d’envisager de changer ces règles.

Par ailleurs, vous avez mentionné un quota minimal imposant la construction de grands logements. À une question précédente, vous avez répondu à ce sujet que le Code bruxellois du logement prévoit en son article 41, alinéa 6, que la SLRB est chargée du respect de certaines missions dans le cadre de son rôle de tutelle, notamment de "prévoir en cas de construction, chaque fois que cela s'avère possible, une proportion significative, qui ne peut être inférieure à 30 %, de logements comportant trois chambres ou plus, répartis à l'intérieur d'un même ensemble de logements neufs".

Cependant, seuls 22 logements de quatre chambres sont prévus pour réception en 2022 pour l'ensemble de la Région. Combien d'entre eux sont-ils destinés au logement social locatif ? Comment se fait-il qu'aucun logement de cinq ou six chambres ne soit prévu pour 2022 ?

Par ailleurs, beaucoup trop de logements sociaux restent vides (plus de 4.800). Il est donc urgent de pallier ce problème, notamment au niveau de la rénovation.

Une autre manière de disposer de logements de plusieurs chambres consiste à contraindre les promoteurs à construire des logements sociaux de trois ou quatre chambres, voire plus.

Plusieurs leviers peuvent ainsi répondre aux besoins et permettre aux familles de se loger dans des conditions dignes. Dans une Région aussi riche que la nôtre, il n’est plus acceptable que des familles voient la santé de leurs enfants ainsi mise en danger.

Avez-vous prévu de revoir les règles de mutation en cas de situation d’urgence, comme celles décrites au Peterbos ? Quelle solution avez-vous prévue pour ces cas d’urgence sanitaire ?

Comment se fait-il que seuls 22 logements de quatre chambres seront réceptionnés en 2022 ? De quel type de logements s’agit-il ? Seront-ils principalement destinés au logement social locatif ? Dans quelles communes seront-ils réceptionnés ?

Combien de logements sociaux vides de quatre chambres seront-ils remis en location en 2022 ? Combien sont-ils prévus dans la commune d’Anderlecht ?

Enfin, avez-vous prévu de contraindre, d’une manière ou d’une autre, les promoteurs à construire des logements de plus de trois chambres ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Concernant votre première question relative aux règles d’attribution et de mutation, l’action 8 du plan d’urgence logement, qui concerne la révision des critères d’attribution de logements sociaux, a pour objectif de réduire le temps d’attente des familles nombreuses pour l’attribution d’un logement social. Comme je l'ai déjà dit à plusieurs reprises en commission, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) a mis en place un groupe de travail dont les recommandations sont attendues pour la fin mars.

Par ailleurs, dans le cas d’une urgence, par exemple sanitaire, l’article 33 de l’arrêté locatif de 1996 prévoit que le conseil d'administration d’une société immobilière de service public (SISP) peut, pour des cas individuels et dans des circonstances exceptionnelles et urgentes, déroger aux dispositions d’attribution sur la base d'une décision motivée. Cette décision est prise sur la base d'un dossier complet et après accord du délégué social de la SLRB.

Concernant votre deuxième question relative au nombre de grands logements réceptionnés en 2022, les grands appartements sont en effet plus rares car beaucoup plus chers à produire. Or, afin de garantir un loyer social, le coût de construction d’un logement ne peut être excessif, et ce, malgré les interventions financières de la Région tant dans le prix d’achat et de construction que dans les interventions de loyer, comme l’allocation régionale de solidarité.

En outre, la répartition des logements en fonction du nombre de chambres dans un projet immobilier dépend des besoins exprimés par la SISP. En effet, pour chaque projet de construction, la SLRB demande à la SISP quel type de logement est nécessaire. La SISP se prononce alors sur la base des besoins de sa liste d’attente et des mutations. Enfin et surtout, cette répartition dépend également des décisions de l’administration de l’urbanisme.

Toutefois, l’article 41 du Code bruxellois du logement impose, entre autres, comme mission à la SLRB de : "prévoir en cas de construction, chaque fois que cela s'avère possible, une proportion significative, qui ne peut être inférieure à 30 %, de logements comportant trois chambres ou plus, répartis à l'intérieur d'un même ensemble de logements neufs."

Pour votre parfaite information, je transmettrai au secrétariat de la commission, un tableau reprenant les chantiers qui seront réceptionnés cette année et leur localisation. Comme vous le verrez, il n’y a plus que 15 logements de 4 chambres (dont 12 sociaux et 3 moyens) qui seront réceptionnés cette année. En effet, la réception de 2 projets - Neep et Bervoets (qui sont des achats "clé sur porte") - a été reportée à 2023.

Par ailleurs, j’ai déjà pu m’exprimer sur les facteurs pouvant entraîner ce type de retard, qu’il s’agisse du délai d’obtention de permis, de recours de riverains ou de la commune, ou encore, comme j’ai pu le dire dans la presse il y a deux semaines, d’un démarrage de chantier retardé de six mois sur ordre de Bruxelles Environnement, en raison de la découverte d’un terrier de renards sur le site.

Je tiens cependant à préciser qu’en plus des 15 appartements 4 chambres prévus pour 2022, 71 logements 3 chambres seront réceptionnés cette année.

Quant aux grands logements en cours de rénovation qui pourront être attribués cette année, il y en a 45, dont 3 situés sur la commune d’Anderlecht.

Enfin, concernant les moyens de contraindre les promoteurs à créer plus de grands logements, c’est pour répondre à cet enjeu que nous avons lancé le Public Housing Partnership (PHP).

En effet, si la formule clé sur porte permet certes d’augmenter rapidement le nombre de logements, la réglementation, dans ce cadre, ne nous autorise pas à exiger au préalable un certain type de logements. Le PHP, que nous avons lancé en novembre, permet d’éviter cette contrainte, puisque dans ce marché, la SLRB et la SISP expriment leurs besoins précis en vue de l’octroi du permis.

Ainsi, 242 logements nous ont déjà été proposés dans le cadre de ce premier PHP. Face à ce succès, un appel similaire sera relancé plusieurs fois par an afin d’acquérir un maximum de logements sociaux.

Enfin, concernant les promoteurs qui produiraient des logements à destination du marché privé, c’est au niveau des réglementations urbanistiques que la Région peut imposer l’un ou l’autre critère, et non au travers du Code bruxellois du logement. Je vous en ai déjà fait part en réponse à l’une de vos questions sur les recommandations relatives au sans-abrisme.

Je pense notamment à des outils tels que le droit de préemption ou les charges d’urbanisme, pour lesquels je travaille en concertation avec le cabinet du ministre-président et le secrétaire d’État à l’urbanisme, qui sont tous les deux compétents pour ces domaines d’action.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Ce qui m'inquiète surtout dans votre réponse, c'est le manque de réactivité par rapport à l'état d'urgence dans lequel se trouvent ces familles. Vous avez évoqué les chiffres de trois grands logements qui seront remis en location après rénovation à Anderlecht, et de 45 au total.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Un total de 45 grands logements en cours de rénovation pourront être attribués cette année, dont trois à Anderlecht.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Au début de votre réponse, vous avez évoqué le conseil d'administration d'une SISP, qui peut octroyer une dérogation. Cette demande a donc déjà été faite. Dans le cas particulier qui nous occupe, qui a été évoqué dans la presse, le demandeur n'a pas obtenu de réponse favorable à cet égard.

Cela ne concerne pas ce cas uniquement, mais toute une série de familles résidant à Anderlecht. La remise en location de seulement trois logements de plusieurs chambres ne résoudra pas toutes les situations d'urgence.

Certes, la rénovation à plus long terme et d'autres mesures reprises dans le plan d'urgence logement sont essentielles mais, dans l'urgence et pas dans deux, cinq ou dix ans. Que faites-vous pour ces familles, qui sont parfois très inquiètes pour la santé de leurs enfants, dont certains sont porteurs d'un handicap ou autistes ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je ne me prononcerai pas sur la situation particulière qu'évoque Mme De Smedt.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Des cas semblables existent dans toutes les communes.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- J'en suis consciente. C'est pour cela que nous activons la rénovation des logements sociaux, ainsi que notre stratégie d'acquisition, pour acquérir massivement des logements. Nous travaillons aussi en partenariat avec le secteur privé.

Tout comme vous, je souhaite apporter le plus rapidement possible des solutions à toutes ces personnes qui vivent dans des conditions très difficiles.

- L'incident est clos.

Ce texte sera complété sous peu.