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Question écrite concernant la proposition de la commune de Saint-Gilles de vendre 250 logements de sa régie foncière à la SISP Le Foyer du Sud.

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°157)

 
Date de réception: 18/02/2020 Date de publication: 20/04/2020
Législature: 19/24 Session: 19/20 Date de réponse: 20/04/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
13/03/2020 Recevable Bureau élargi du Parlement
 
Question    Dans un article publié dans le quotidien La Dernière Heure de ce vendredi 14 février, nous avons appris que la commune de Saint-Gilles proposait de vendre 250 logements de sa régie foncière à la Société Immobilière de Service Public Le Foyer du Sud. L’échevine saint-gilloise chargée du Logement, Mme Cathy Marcus (PS), estime que plusieurs arguments militent en faveur d’une telle opération. Elle relève, tout d’abord, que les loyers pratiqués par la régie foncière peuvent s’avérer être trop onéreux pour les ménages à bas revenus, dans la mesure où il s’agit de loyers fixes déterminés en fonction de la grille régionale des loyers applicable aux Agences Immobilières Sociales. Pour leur part, les loyers pratiqués au sein du parc des logements sociaux gérés par les SISP se révèlent être moins élevés, puisqu’ils sont calculés en tenant compte des revenus des locataires. Par ailleurs, l’échevine saint-gilloise rappelle que, d’après le règlement d’attribution de la régie foncière, un logement ne peut pas être proposé à un candidat locataire, lorsque le loyer excède 40 % des revenus du ménage. Compte tenu de cette règle, la régie foncière doit régulièrement écarter des candidats locataires disposant de revenus trop faibles, lesquels n’ont alors d’autre alternative que de se tourner vers la SISP. Or, Le Foyer du Sud, à l’instar des nombreuses autres SISP, ne possède plus suffisamment de logements disponibles, son parc locatif étant entièrement occupé.

Dans ce contexte, la commune de Saint-Gilles considère qu’il serait opportun de vendre une partie des habitations de sa régie foncière à la SLRB à destination du Foyer du Sud, ce qui permettrait d’accroître rapidement l’offre de logements sociaux et d’accueillir ainsi un certain nombre de ménages actuellement inscrits sur la liste d’attente. En outre, grâce aux recettes engrangées dans le cadre de cette opération, la régie foncière pourrait acheter des petites maisons et des appartements sur le marché acquisitif privé dans le but d’élargir l’offre de logements moyens aux loyers abordables et de préserver, de la sorte, un certain degré de mixité sociale au sein des quartiers saint-gillois. Selon Mme Marcus, on se trouverait donc en présence d’une opération « gagnant-gagnant ».

Il semblerait que les autorités régionales aient réservé un accueil plutôt favorable à la proposition émise par la commune de Saint-Gilles. Madame la Secrétaire d’Etat, lorsque la presse vous a interrogée à ce sujet, vous avez déclaré qu’ « il s’agirait d’une des solutions pour socialiser du logement moyen. C’est encore au stade de l’étude de faisabilité, mais si c’est possible, on mettra ce projet en place, car c’est bénéfique pour tout le monde. »

Madame la Secrétaire d’Etat, je souhaiterais vous poser les questions suivantes :

La commune de Saint-Gilles a-t-elle officiellement proposé à la Région de Bruxelles-Capitale d’acheter 250 logements appartenant à sa régie foncière ? Avez-vous déjà rencontré, ou envisagez-vous de rencontrer prochainement, le Collège des bourgmestre et échevins de Saint-Gilles afin d’évoquer cette proposition ?

La régie foncière de Saint-Gilles a-t-elle déjà identifié les 250 habitations qu’elle souhaiterait vendre à la SLRB à destination de la SISP Le Foyer du Sud ? Dans l’affirmative, s’agit-il majoritairement de petits immeubles ou de grands ensembles ? La commune de Saint-Gilles a-t-elle communiqué au gouvernement régional une estimation du prix de vente des 250 habitations ? La régie foncière a-t-elle apporté des précisions quant à la qualité et à l’état de ces logements ? En cas de vente, ces biens devraient-ils faire l’objet d’une rénovation lourde avant de pouvoir être reloués par la SISP ou pourraient-ils, au contraire, être immédiatement remis en location moyennant de petits travaux de rafraîchissement ?

Sur la base des éléments dont vous disposez, êtes-vous déjà en mesure de nous fournir une estimation de l’enveloppe budgétaire globale que la Région devrait débloquer pour permettre à la SLRB d’acheter (et, le cas échéant, de rénover) les 250 habitations appartenant à la régie foncière de Saint-Gilles ? Cette proposition de transaction formulée par la commune de Saint-Gilles sera-t-elle examinée par le gouvernement bruxellois à l’occasion de l’ajustement budgétaire prévu au printemps 2020 ou sera-t-elle analysée ultérieurement par l’exécutif régional ?

D’autres communes bruxelloises ont-elles émis le souhait de vendre une partie de leurs logements communaux à la SLRB afin d’augmenter l’offre de logements sociaux et de renflouer la trésorerie de leurs régies foncières respectives ? Ce type de transactions immobilières entre les communes et les SISP pourrait-il s’inscrire dans le cadre de la stratégie d’acquisition-rénovation de logements que le gouvernement régional entend mettre en œuvre au cours de cette législature en vue d’élargir le patrimoine locatif social ? Dans sa Déclaration de Politique Régionale pour la législature 2019-2024, le gouvernement bruxellois annonce qu’il s’attachera à « socialiser » une partie du parc de logements moyens appartenant aux opérateurs immobiliers publics. Ce processus de socialisation des logements moyens passera-t-il notamment par des opérations consistant, pour la Région, à acquérir une partie du parc locatif géré par les communes ?
 
 
Réponse    En ce qui concerne la proposition de la commune de Saint-Gilles au gouvernement d’acheter 250 logements et l’éventuelle rencontre entre le collège des échevins et Bourgmestre de la Commune de Saint-Gilles et moi-même:

La Région ne s’est pas vu proposer officiellement la vente de ces logements, car à l’heure actuelle le projet tel qu’il est envisagé par les acteurs locaux, n’est pas une vente de ces logements à la SLRB mais à la SISP Foyer du Sud.

Mon cabinet et moi-même avons été informés du projet dans le cadre d’une rencontre avec les acteurs communaux du logement, lors de laquelle la Commune et la SISP nous ont fait part de leur volonté de vendre des logements communaux à la SISP.

À l’heure actuelle, le montage imaginé par ceux-ci est le suivant :

· Vente par la commune à la SISP de 250 de ses logements sur plusieurs années ;
· Financement de cet achat par un prêt contracté par la SISP auprès de la SLRB ;
· Investissement, par la commune du produit de la vente de ses logements, dans l’achat et dans la rénovation de logements privés afin de les transformer en logement communal à finalité sociale.

Lors de cette rencontre, nous avons échangé sur l’opportunité de cette stratégie. En effet, Saint-Gilles est une commune dense et fortement bâtie, avec très peu de réserves foncières disponibles. Cette réalité rend donc difficile pour la SISP, la SLRB et la commune de créer de nouveaux logements sociaux tel que nous le faisons dans d’autres communes.

Suite à cette rencontre nous avons informé la SLRB du projet Saint-Gillois. À ce stade, la SLRB a rencontré les directeurs généraux du Foyer du Sud pour envisager les différentes pistes au niveau de la cession des logements.

Concernant l’identification des 250 logements :

A l’heure actuelle, la Commune de Saint-Gilles a identifié 50 logements sur les 250 prévus. Ces logements se trouvent dans des immeubles d’environ 10 unités et ont tous été rénovés récemment.

Concernant l’enveloppe à débloquer :

Ces logements doivent encore faire l’objet d’une estimation par le Comité d’Acquisition d’immeuble régional. Cette étape est obligatoire dans la procédure d’acquisition par une SISP d’un bien immobilier financé par la SLRB.

La procédure gouvernementale et budgétaire dépendra de la formule de financement et d’achat retenue in fine par les différents acteurs.

En ce qui concerne la volonté d’autres communes de vendre leurs logements à la SLRB ou à une SISP, à l’heure actuelle seule la ville de Bruxelles nous a fait part de cette possibilité pour une partie de ses logements.

Dans le cadre du Plan d’Urgence que nous rédigeons actuellement, nous souhaitons proposer différents appels d’offre ouverts tant aux acteurs privés qu’aux pouvoirs publics. Ainsi une commune ou un CPAS le souhaitant, pourrait céder à la SLRB une partie de son parc immobilier ou de ses réserves foncières en vue d’augmenter le nombre de logements sociaux.

Enfin concernant la socialisation des logements communaux prévue dans la Déclaration de Politique Régionale, nous envisageons un autre système que le simple achat de logements communaux.

En effet, les communes et CPAS qui louent près de 10.000 logements à finalité sociale souhaitent, pour la majorité, poursuivre leur action.

La socialisation telle que nous l’envisageons prendra donc plutôt la forme d’une collaboration avec les communes, afin qu’elles puissent poursuivre leur mission de bailleur publique.