Question écrite concernant l'achat de projets clé-sur-porte par la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale et la mise en oeuvre de la stratégie régionale d'acquisition-rénovation de logements.
- de
- Joëlle Maison
- à
- Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°291)
| Date de réception: 17/08/2020 | Date de publication: 11/11/2020 | ||
| Législature: 19/24 | Session: 19/20 | Date de réponse: 09/11/2020 | |
| Date | Intitulé de l'acte | de | Référence | page |
| 28/09/2020 | Recevable | p.m. |
| Question | Malgré les moyens budgétaires substantiels consacrés au Plan Régional du Logement ainsi qu’au programme Alliance Habitat et en dépit de l’excellent travail réalisé par les différents opérateurs immobiliers publics impliqués dans ces deux plans gouvernementaux, l’offre de logements sociaux en Région de Bruxelles-Capitale ne s’accroît que de quelques centaines d’unités par an et ne permet donc pas de répondre à la demande, laquelle augmente rapidement depuis une quinzaine d’années en raison de la croissance démographique et de la paupérisation de la population bruxelloise. Par conséquent, les listes d’attente des Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) ne cessent de s’allonger. D’après les dernières statistiques communiquées par la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), plus de 47 000 ménages sont actuellement inscrits sur ces listes d’attente et devront patienter, en moyenne, onze ans et six mois avant de se voir attribuer un logement social adapté à la composition de leur famille. Dans ce contexte, il apparaît plus que jamais nécessaire d’accélérer le rythme de production de nouveaux logements publics afin de pouvoir faire face à l’urgence sociale. Or, l’ensemble des acteurs du secteur du logement social reconnaissent que le processus de production classique des logements publics (à savoir la construction de logements neufs sur du foncier public supervisée par un opérateur immobilier public) peut s’avérer particulièrement long (sept ans en moyenne), longueur qui s’explique par divers facteurs comme les contraintes urbanistiques, la complexité des procédures de marchés publics ou encore des blocages communaux. De surcroît, on doit malheureusement constater que les réserves foncières publiques ont tendance à se raréfier sur le territoire de notre région et que les opérateurs immobiliers publics ne disposent plus que d’un nombre limité de terrains sur lesquels ils peuvent développer des projets de construction. Pour ces diverses raisons, le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a décidé de diversifier les modes de production des logements publics dans le cadre de l’Alliance Habitat en permettant à la SLRB et aux SISP d’acquérir des biens existants ou en cours de construction en vue de les intégrer dans leur parc locatif social. Parallèlement aux projets de constructions classiques, la SLRB et les SISP peuvent désormais procéder à des acquisitions d’immeubles, ce qui leur offre la possibilité d’accroître plus rapidement le nombre de logements sociaux. Les opérations de ce type sont régies par un cadre règlementaire défini par l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 25 octobre 2018 fixant les conditions d’octroi et les règles de procédure applicables à la SLRB, aux SISP, aux communes et aux CPAS, et propres au financement des projets d’acquisition et de développement de logements ainsi que des projets de démolition d’immeubles et de reconstruction de logements (l’arrêté « acquisition »). Cet arrêté précise en son article 1er qu’il « concerne les projets de développement de logements par acquisition de biens immeubles par la SLRB, les SISP, les communes et les CPAS ainsi que par démolition-reconstruction d’immeubles appartenant aux SISP. » Comme vous l’avez rappelé dans votre réponse à une récente question orale de mon collègue, Pierre-Yves Lux, la SLRB classe ces opérations d’acquisition en trois volets distincts du programme Alliance Habitat : - Le volet 3 : les acquisitions prospectées par la SLRB. Ces opérations consistent en l’acquisition de terrains ou de biens immeubles nécessitant la réalisation de travaux de construction, de rénovation ou de démolition-reconstruction. La SLRB doit assurer la maîtrise d’ouvrage pour ces travaux, ainsi qu’elle le fait habituellement pour les projets de construction classiques. - Le volet 4 : appels à projets « acquisition et démolition-reconstruction » à destination des partenaires publics (SISP, communes et CPAS). Il s’agit d’opérations similaires à celles reprises dans le volet 3. Toutefois, la maîtrise d’ouvrage n’est ici pas assurée par la SLRB, mais par une SISP, une commune ou un CPAS. - Le volet 5 : appels à projets clé-sur-porte à destination des partenaires privés. Ce volet englobe les acquisitions de logements neufs produits par le secteur privé et qui satisfont aux conditions fixées dans les appels publics à projets lancés par la SLRB. C’est au vendeur qu’il appartient d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux. Au moment de l’acquisition, il faut que le permis d’urbanisme ait déjà été délivré pour le projet et qu’il ne puisse plus faire l’objet de recours. Le permis ayant déjà été octroyé avant la conclusion de la transaction, le mécanisme des achats clé-sur-porte permet à la SLRB de raccourcir considérablement les délais de production et de réceptionner ainsi plus rapidement les nouveaux logements (généralement endéans les trois ans). En ayant recours à ces différents mécanismes d’acquisition, la SLRB est parvenue à engranger des résultats très positifs au cours des dernières années. Dans le cadre de l’appel à projets à destination du secteur privé lancé par le gouvernement en 2018 (opération relevant du volet 5 de l’Alliance Habitat), la SLRB a pu finaliser l’acquisition de quatre projets clé-sur-porte dans le courant de l’année 2019 : le projet Les Sources à Forest (39 logements), le projet Bervoets à Forest (38 logements), le projet Emaillerie à Molenbeek-Saint-Jean (38 logements) et le projet Dries/Libris à Forest (53 logements). En juillet 2020, le gouvernement bruxellois a marqué son accord sur une nouvelle opération par laquelle la SLRB a acheté pour le compte de la SISP Comensia le projet clé-sur-porte Corbeau, projet qui prévoit la création de 18 logements sur une parcelle située rue du Corbeau à Schaerbeek. Madame la Secrétaire d’Etat : Pourriez-vous dresser le bilan des opérations d’acquisition effectuées par les différents opérateurs immobiliers publics bruxellois durant les neuf premiers mois de l’année 2020 ? Combien de transactions relevant des volets 3 et 4 de l’Alliance Habitat ont-elles été conclues, ou sont-elles en passe d’être conclues, par les opérateurs immobiliers publics dans le courant de l’année 2020 ? Le gouvernement régional a-t-il approuvé, ou envisage-t-il d’approuver, l’acquisition par la SLRB de nouveaux projets clé-sur-porte (autres que le projet Corbeau) ? Pour chacune des opérations d’acquisition mentionnées dans vos réponses aux deux questions précédentes, pourriez-vous nous indiquer le nombre de logements achetés ainsi que le nombre de chambres que devraient compter ces nouvelles habitations ? Dans quelles communes les logements acquis en 2020 sont-ils localisés ? Pouvez-vous nous confirmer que la SLRB veille à acquérir prioritairement des terrains et des immeubles existants ou en cours de construction situés dans des communes présentant une faible proportion de logements publics à finalité sociale ? Pourriez-vous nous indiquer le coût total de chacune des opérations d’acquisition réalisées par les opérateurs immobiliers publics bruxellois au cours de l’année 2020 ? Pourriez-vous également nous communiquer, pour chaque projet, le prix total moyen par logement ainsi que le prix total au mètre carré ? Lors d’un débat parlementaire en mars dernier, vous nous avez fait savoir que le gouvernement régional entendait procéder à une révision de « l’arrêté acquisition » du 25 octobre 2018 en vue d’alléger les procédures d’achat des opérateurs immobiliers publics et ainsi de permettre à ces derniers d’être plus réactifs lorsqu’une opportunité se présente sur le marché immobilier privé. Où en est la réflexion du gouvernement bruxellois quant à une éventuelle révision de « l’arrêté acquisition »> ? Un avant-projet d’arrêté modifiant l’arrêté du 25 octobre 2018 est-il actuellement en cours d’élaboration ? Dans l’affirmative, êtes-vous déjà en mesure de nous présenter les principales modifications que le gouvernement souhaite apporter à « l’arrêté acquisition » ? En quoi ces modifications devraient-elles contribuer à simplifier et à raccourcir la procédure d’achat des opérateurs immobiliers publics ? Les projets d’acquisition de terrains ou de logements portés par les opérateurs immobiliers publics devront-ils toujours être soumis pour approbation au gouvernement régional dans le cadre de cette procédure simplifiée ? Dans sa Déclaration de Politique Régionale pour la législature 2019-2024, le gouvernement bruxellois affirme qu’il « élaborera dès l’entame de la législature une stratégie régionale d’acquisition-rénovation de logements, l’objectif étant de mettre sur le marché locatif social de nouveaux logements dans un délai répondant à l’urgence. A cet effet, un appel public sera lancé d’ici l’été 2020 afin d’acquérir des logements existants ou en cours de production. » Lors de la présentation de son plan de relance urgente en juillet dernier, le gouvernement régional a annoncé qu’il entendait mettre en œuvre, sans plus tarder, cette stratégie d’acquisition-rénovation dans le but de renforcer l’offre de logements sociaux en région bruxelloise. A cette fin, il a débloqué un budget complémentaire de 35 millions d’euros : 15 millions en 2020 et 20 millions en 2021. D’après les explications fournies par le gouvernement, trois leviers devraient être activés : l’achat et la rénovation de logements existants, l’acquisition de constructions neuves clé-sur-porte et l’achat de logements neufs sur commande. Madame la Secrétaire d’Etat, Pourriez-vous nous fournir davantage de précisions au sujet de la stratégie régionale d’acquisition-rénovation ? Le gouvernement bruxellois a-t-il déjà déterminé quel devrait être le poids relatif de chacun des trois volets (achat et rénovation de biens existants, acquisition de constructions neuves clé-sur-porte et achat de logements neuf sur commande) dans cette stratégie ? Les achats de projets clé-sur-porte devraient-ils y occuper une place centrale ? L’enveloppe budgétaire de 35 millions d’euros dégagée par le gouvernement bruxellois en juillet dernier sera-t-elle intégralement allouée à la SLRB ou sera-t-elle répartie entre différents opérateurs immobiliers publics ? Selon les estimations réalisées par le gouvernement, combien de logements existants ou en cours de construction pourront-ils être achetés grâce à cette enveloppe de 35 millions ? D’après les chiffres communiqués par la SLRB, l’acquisition d’un logement neuf, produit dans le cadre d’un projet clé-sur-porte coûte, en moyenne, 260 000 euros (hors TVA). On peut donc raisonnablement avancer que ce budget de 35 millions d’euros devrait permettre d’acquérir entre 120 et 130 habitations. Confirmez-vous ces chiffres ? Les logements susceptibles d’être achetés dans le cadre de la stratégie d’acquisition-rénovation ont-ils déjà été identifiés à ce stade ? Pouvez-vous aussi nous confirmer que cette acquisition d’environ 120 logements ne constitue que la première vague d’achats prévue dans la stratégie d’acquisition-rénovation, et que cette dernière devrait, à terme, permettre d’accroître de façon encore bien plus significative la taille du parc locatif social de notre région ? Dans l’affirmative, le gouvernement régional a-t-il arrêté le nombre total de logements existants ou en cours de production qui devraient être acquis dans le cadre de cette stratégie ? Etes-vous en mesure de nous fournir une estimation de l’ampleur des moyens budgétaires que la Région devrait encore débloquer au cours de cette législature pour pouvoir financer l’ensemble des opérations prévues dans la stratégie d’acquisition-rénovation ? Le gouvernement bruxellois a-t-il examiné la possibilité de libérer une partie de ces moyens financiers lors de l’élaboration de son plan de relance et de redéploiement structurel, plan qu’il devrait présenter en octobre prochain en même temps que l’ajustement budgétaire ? |
| Réponse | La stratégie d’acquisition est un des axes de travail du Plan d’urgence du Logement qui sera soumis prochainement au Gouvernement. L’objectif de cette stratégie est d’acquérir des biens sur le marché privé pour accélérer le rythme de production de logements publics. Certains de ces biens fraichement acquis, pourront être rénovés, mais l’objectif restera de répondre à l’urgence en contribuant à l’offre d’une solution à 15.000 ménages en attente d’un logement social. Maintenant que des accords budgétaires sont intervenus entre partenaires du Gouvernement, nous sommes en train d’évaluer les questions opérationnelles et la ventilation des budgets afin que la SLRB lance officiellement la stratégie acquisition début 2021. . Concernant la détermination du poids relatif de chacun des trois volets (achat et rénovation de biens, acquisition de clé-sur-porte et achat de logements neufs sur commande) de cette stratégie, cet exercice est actuellement en cours et sera clarifié d’ici début 2021, pour le lancement de cette stratégie d’acquisition. L’objectif du Plan est bien d’accélérer et de maximiser la création de nouvelles solutions pour les bruxelloises et les bruxellois. Concernant l’enveloppe budgétaire, dans le cadre des moyens obtenus pour la relance post-confinement, la SLRB bénéficie de subsides à hauteur de 15 millions d’euros en 2020 et de 20 millions en 2021. Ces moyens font partie de la stratégie acquisition. La SLRB est donc le seul opérateur immobilier public à en bénéficier. D’une manière générale, les subsides pour les logements sociaux sont doublés par des prêts d’investissement aux SISP (code 8). Cette méthode a pour effet de doubler les montants disponibles et donc les logements mis à disposition. Pour une enveloppe de 35 millions de subsides, la SLRB estime donc que le total disponible pour des projets est de 70 millions (pour du logement social). Cela correspond à la réalisation d’environ 250 nouveaux logements. Les logements susceptibles d’être achetés dans le cadre de cette stratégie ne sont pas encore identifiés à ce stade. En effet, la Stratégie d’acquisition sera développée à partir de janvier 2021. Toutefois, la SLRB a évidemment des contacts avec des partenaires privés et procède régulièrement à l’analyse de dossiers d’acquisitions qui lui sont soumis. D’ailleurs, un dossier est déjà bien engagé : il s’agit de l’acquisition d’un immeuble de bureaux avenue Ariane, à Woluwe-Saint -Lambert, à reconvertir en environ 250 logements. Cette opération est rendue possible grâce aux crédits obtenus en 2020 dans le cadre du plan de relance post-confinement. La commune et la SISP sont partenaires dès le montage du dossier, et le vendeur a accepté l’offre qui lui a été faite à 31,1 millions d’euros. J’ai donc bon espoir de voir aboutir ce projet. La prochaine étape est la validation par le Gouvernement d’ici la fin de l’année. Concernant les 120 logements que vous mentionnez dans votre question, comme expliqué ci-dessus, les moyens alloués aux diverses compétences gouvernementales ont été décidés. Nous entretenons maintenant un dialogue avec les divers Opérateurs immobiliers publics qui servira à ventiler ces montants. Ceci permettra effectivement de chiffrer un objectif en termes de production/acquisition de logements. L’enveloppe dédiée à la stratégie acquisition sera plus conséquente que les 35 millions obtenus dans le cadre du plan relance. Enfin, concernant vos dernières questions relatives au budget de cette stratégie, comme expliqué précédemment, l’exercice est en cours pour l’instant. |