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Question écrite concernant les logements sortant du parc locatif des Agences Immobilières Sociales.

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°393)

 
Date de réception: 09/10/2020 Date de publication: 13/01/2021
Législature: 19/24 Session: 20/21 Date de réponse: 01/12/2020
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
26/10/2020 Recevable p.m.
 
Question    Le secteur des Agences Immobilières Sociales (AIS) dresse le 30 septembre de chaque année un inventaire de son parc de logements et le communique à l’administration régionale bruxelloise. Le nombre de logements mis en location par l’intermédiaire des AIS a considérablement augmenté au cours des dernières années. Ainsi, entre septembre 2017 et septembre 2019, le parc locatif des 24 AIS bruxelloises est passé d’environ 4 800 biens à près de 6 300 biens, soit une progression de près de 1 500 unités en l’espace de deux ans. Si les représentants du secteur et les responsables politiques se réjouissent évidemment de cette évolution positive, il importe néanmoins de garder à l’esprit que la croissance du nombre de logements gérés par les AIS observée d’une année à l’autre doit s’analyser comme un solde net, c’est-à-dire un différentiel entre le nombre de logements qui sont entrés dans le circuit des AIS et le nombre de logements qui en sont sortis. En effet, si plusieurs centaines de propriétaires-bailleurs décident chaque année de confier leur(s) bien(s) en gestion à une AIS, on peut raisonnablement supposer qu’en parallèle, un certain nombre d’autres propriétaires choisissent, pour leur part, de retirer leur(s) bien(s) du circuit des AIS au terme du contrat de bail et parfois même avant la fin dudit contrat. Diverses raisons peuvent conduire les propriétaires-bailleurs à rompre ou à ne pas renouveler le contrat qui les lie à une AIS (volonté du propriétaire d’occuper lui-même l’habitation concernée, souhait du propriétaire de mettre le bien en location sur le marché locatif privé traditionnel aux fins d’obtenir un meilleur rendement locatif, décision du propriétaire de mettre en vente le logement, décès du propriétaire et décision subséquente de ses héritiers de vendre le bien, etc.).

Je souhaiterais vous poser les questions suivantes :

1. Disposez-vous d’informations à propos de la durée moyenne de prise en gestion des logements par les AIS ? En d’autres termes, combien de temps les logements restent-ils, en moyenne, dans le circuit des AIS ?

2. D’après les dernières statistiques communiquées par le secteur des AIS, combien de logements sont-ils « sortis » du parc locatif des AIS au cours des deux dernières années (entre le 30 septembre 2018 et le 30 septembre 2020) ? Les AIS collectent-elles des informations au sujet des raisons qui amènent les propriétaires-bailleurs à retirer leur(s) bien(s) du circuit des AIS ? Dans l’affirmative, quels sont les motifs les plus fréquemment cités par les propriétaires ayant décidé de mettre fin à leur collaboration avec une AIS ?

3. Le gouvernement régional bruxellois a-t-il adopté, ou envisage-t-il d’adopter, des mesures spécifiques visant à inciter les propriétaires-bailleurs ayant mis leur(s) bien(s) en location via une AIS à prolonger la période de mise en gestion, et à assurer ainsi la pérennité du parc locatif social ?
 
 
Réponse    Sur base des données depuis 2014, la durée moyenne de prise en gestion d’un logement par une AIS, est de 12 ans.

Concernant la situation au 30/09/2020, comme le prévoit le §1er de l’article 13 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant les agences immobilières sociales, les AIS avaient jusqu’au 31 octobre 2020 pour fournir les chiffres requis. Une part importante des AIS ont transmis ces informations seulement quelques jours avant l’échéance prévue et par conséquent, les derniers dossiers sont actuellement toujours en cours d’analyse. De ce fait, il n’est donc pas possible actuellement de vous transmettre des chiffres fiables et vérifiés relatifs à la situation au 30/09/2020.

Concernant les données des deux années antérieures, il y a eu respectivement 200 logements qui sont sortis du parc locatif des AIS durant la période du 30/09/2017 au 30/09/2018 et 285 logements qui sont sortis du parc locatif des AIS durant la période du 30/09/2018 au 30/09/2019.

Les raisons qui peuvent amener un bailleur à récupérer la gestion de son logement, ne figurent pas dans la liste des informations exigées auprès des AIS dans leurs rapports d’activités. Néanmoins, elles doivent se conformer aux dispositions figurant dans les contrats-types utilisées par les AIS : occupation personnelle ou par un des descendants du bailleur, travaux, rénovations, etc.

A l’heure actuelle, les avantages pour les propriétaires-bailleurs à mettre un bien en location via une AIS, sont multiples. Les avantages principaux pour ceux-ci sont l’assurance d’un loyer garanti chaque mois, l’entretien du logement, une gestion locative sans souci ainsi que des aides à la rénovation à travers des primes (prime énergie et prime régionale à la rénovation de l’habitat).

Le gouvernement régional bruxellois a également déjà pris des mesures par le passé afin de rendre ce système encore plus attractif pour les propriétaires-bailleurs. Par exemple l’exonération complète du précompte immobilier, alors qu’il ne s’agissait dans un premier temps, que d’une réduction de celui-ci.

Par ailleurs, toujours dans l’optique d’assurer la pérennité du parc locatif des agences immobilières sociales, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale mentionnait dans sa déclaration de politique générale commune que les conditions de mise en gestion auprès d’une agence immobilière sociale (AIS) seront revues. D’une part, en vue de prévoir une option d’achat à la fin de la période pour les nouveaux logements. D’autre part, en introduisant un droit de préférence pour tous les logements en cas de mutation. L’objectif est de trouver une solution à un problème structurel lié au système AIS qui prévoit que les propriétaires ne s’engagent à mettre sous gestion leur(s) bien(s) que pour une durée déterminée. De ce fait, les logements peuvent potentiellement disparaître des parcs de logements des AIS à la fin de cette période et les locataires doivent alors être relogés. Cela est d’autant plus problématique pour les projets de grande envergure pour lesquels les AIS concluent des contrats à long terme avec des promoteurs immobiliers privés. C’est donc dans cette optique que l’option d’achat et le droit de priorité en cas de mutation, sont étudiés.

Toutefois, il s’agit de changements particulièrement importants par rapport à ce qui est fait actuellement. C’est dans ce contexte qu’une mission est sur le point d’être lancée de manière à avoir une vue exhaustive de l’ensemble des problèmes que cette révision pourrait constituer.

L’objet de cette mission porte ainsi sur :
- la fiabilité et l’analyse des avantages et inconvénients des deux mécanismes ;
- l’analyse et la rédaction des adaptations règlementaires à prévoir pour chacun de ces deux mécanismes ;
- l’élaboration de propositions pour ancrer légalement cette option d’achat dans les accords entre AIS et promoteurs immobiliers tant pour les anciens contrats que pour ceux à venir ;
- la prévision budgétaire du mécanisme d’option d’achat (en ce compris l’élaboration d’une formule de calcul générique qui pourrait être appliquée pour le prix, notamment : prix de revient, prix du marché, plafonnement du prix de vente, …).