Question écrite concernant le contentieux locatif au sein de la SISP Comensia.
- de
- Bertin Mampaka Mankamba
- à
- Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°645)
| Date de réception: 14/06/2021 | Date de publication: 09/09/2021 | ||
| Législature: 19/24 | Session: 20/21 | Date de réponse: 29/07/2021 | |
| Date | Intitulé de l'acte | de | Référence | page |
| 18/06/2021 | Recevable | p.m. |
| Question | Madame la Secrétaire d’État, la fusion des Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) a mené à une nouvelle situation de regroupement et de remaniement des parcs immobiliers qui étaient jadis gérés différemment. Il nous revient que dans certaines SISP cette fusion n’a pas l’air de rencontrer les objectifs escomptés à savoir réduire les coûts de gestion pour pouvoir offrir un logement de meilleure qualité aux habitants ainsi qu’atteindre les critères de gestion escomptés. Par conséquent, je voulais vous demander madame la Ministre : • Pourriez-vous nous dire à ce jour quel est le montant total des arriérés locatifs que trainent la SISP Comensia ? • Quelle est l’évolution de cet arriéré ? •Quels sont les dispositifs que la SISP Comensia met en route pour s’assurer que la gestion de ces arriérés locatifs sont faits dans des conditions les plus orthodoxes ? •Quel est le montant de frais judiciaires qu’entrainent le recouvrement de ces arriérés ? •Comment sont désignés les cabinets d’avocats qui sont en charge du recouvrement de ces arriérés auprès de la SISP Comensia ? |
|||||||||||||||||||
| Réponse | Le tableau présente les montants des arriérés locatifs entre 2017 et 2020.
Comensia dispose d’un service juridique et contentieux. Ce service a notamment pour mission la lutte contre les arriérés locatifs tout en évitant, dans la mesure du possible, les expulsions. Son objectif est de maintenir le pourcentage d’arriérés pour les locataires présents sous le seuil des 2% du chiffre d’affaires. Le service juridique et contentieux mène de concert une stratégie de créancier fort et une politique dynamique d’accompagnement social en collaboration avec le service social. Pour réaliser cette mission, le service juridique et contentieux dispose de nombreux moyens d’actions : § L’action sociale visant notamment, les contacts téléphoniques avec les locataires, les contacts avec les organismes sociaux (cpas, services sociaux communaux, mutuelles, hôpitaux, O.N.E, caisses d’allocations, etc.) ou encore les visites à domiciles des travailleurs sociaux. Elle est effectuée en collaboration avec le service social. § L’action coercitive visant notamment : o l’envoi de lettres de rappel de paiement et de mises en demeure de paiement ; o les demandes d’intervention de l’avocat chargé d’appeler les locataires débiteurs devant la Justice de Paix compétente en vue d’obtenir une conciliation éventuelle des parties, une condamnation au paiement de sommes dues et la résolution judicaire du bail et, o le cas échéant, l’exécution du jugement obtenu et la fixation d’une date d’expulsion par l’huissier de justice. La procédure appliquée au sein de la société Comensia est reprise ci-dessous : 1. Le loyer : Contractuellement, le loyer doit être payé par anticipation, au plus tard pour le 10 du mois en cours, conformément à ce qui est inscrit dans le contrat de bail. Sur le plan comptable, le loyer doit avoir été encaissé par COMENSIA avant le dernier jour du mois en cours. 2. Les lettres de rappel : Des lettres de rappel individuelles établies à la fin du mois en cours sont envoyées à tous les locataires en arriérés de paiement. Ces lettres sont réparties en quatre catégories : - Les lettres de rappel de niveau 1 pour les retards de loyer inférieur à 250 € ; - Les lettres de rappel de niveau 2 pour les retards de loyer situés entre 250 € et 1.000 € ; - Les lettres de mise en demeure de niveau 1 pour les retards de loyer situés entre 1.000 € et 2.000 € ; - Les lettres de mise en demeure de niveau 2 pour les retards de loyer supérieurs à 2.000 €. Elles sont envoyées par le service juridique et contentieux qui se charge d’y inscrire une note manuscrite indiquant les mesures à prendre par le locataire : - soit payer la totalité de la dette ; - soit respecter le plan d’apurement mis en place antérieurement à l’amiable ou par le Juge de Paix ; - soit prendre contact. L’envoi mensuel de ces lettres se poursuit même en cas de plan d’apurement amiable ou judiciaire afin que le locataire puisse suivre l’évolution du solde de son compte locataire. Dans certains cas particuliers, le service juridique et contentieux tente, simultanément à l’envoi de la lettre de rappel, de contacter le locataire par téléphone pour lui rappeler la situation et prendre avec lui les mesures qui conviennent. 3. Les mises en demeure circonstanciées : Le service juridique et contentieux se charge d’envoyer un courrier recommandé personnalisé de mise en demeure de paiement aux locataires dont le dossier est resté sans mouvement de paiement. Cette mise en demeure invite une nouvelle fois le locataire à prendre contact avec le service juridique et contentieux. En fonction de la gravité de la situation du locataire, la lettre mentionne qu’à défaut de régularisation ou de respect du plan d’apurement, le dossier est ou sera transmis à l’avocat chargé d’introduire une requête auprès du Juge de Paix pour obtenir la condamnation du locataire au paiement des sommes dues et la résolution judicaire du bail. 4. Poursuites judiciaires : Pour éviter de rencontrer des cas d’arriérés trop importants, COMENSIA scrl a recours à la justice de paix lorsque la créance atteint entre 1.000 € et 2.000 € (en fonction du montant du loyer) ou lorsqu’elle stagne depuis plusieurs mois malgré de multiples invitations d’apurement amiable. Le dossier est alors transmis à un avocat. Afin d’éviter les frais d’assignation, le service juridique et contentieux introduit une requête auprès du greffe de la Justice de Paix qui adressera alors une convocation au locataire appelé à comparaître. Le locataire est vivement encouragé à se présenter à l’audience au cours de laquelle il a la possibilité de négocier un plan d’apurement Il est donné mandat à l’avocat d’obtenir du Juge de Paix la condamnation du locataire au paiement des sommes dues et aux dépens (dont 40% seulement sont reportés à charge du locataire) ainsi que la résolution judiciaire du contrat de bail pour faute dans son exécution. Si le locataire se présente à l’audience, un plan d’apurement peut donc être négocié avec le Juge de Paix. Le jugement n’a alors nul besoin d’être signifié, ce qui évite des frais supplémentaires au locataire. Si le locataire ne se présente pas à l’audience, le jugement est rendu par défaut et est alors automatiquement signifié au locataire défaillant afin d’éviter la prescription extinctive. Les frais afférents à la signification sont reportés en compte du locataire à concurrence de 40%. Lorsque le jugement a été obtenu avec la résolution du bail, celle-ci n’est effective qu’à défaut pour les débiteurs de respecter les prescriptions du jugement. Néanmoins, en cas de non- respect du jugement, le service juridique et contentieux avec l’aide de l’intervention du service social (cfr. point 8) peut adapter les accords antérieurs afin d’éviter malgré tout l’expulsion. Ceci en tenant compte de la situation financière et/ou familiale du locataire. En 2017, COMENSIA a ainsi confié une centaine de dossiers à un avocat. Pour l’année 2020, les frais d’avocat et d’huissier représentaient un montant global de 66.976,42€. La majeure partie de la procédure de recouvrement est assumée en interne de la SISP par le Service Juridique et Contentieux. En cas de nécessité de recours à un avocat, ce service prépare tout le dossier ainsi que la requête à introduire. L’avocat se charge donc principalement de plaider les dossiers auprès de la juridiction compétente. |
|||||||||||||||||||