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Question écrite concernant les logements sortant du parc locatif des Agences Immobilières Sociales

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°763)

 
Date de réception: 10/11/2021 Date de publication: 03/02/2022
Législature: 19/24 Session: 21/22 Date de réponse: 31/01/2022
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
10/12/2021 Recevable Bureau élargi du Parlement
31/01/2022 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question   

Le secteur des Agences Immobilières Sociales (AIS) dresse le 30 septembre de chaque année un inventaire de son parc de logements et il est tenu de le communiquer à l’administration régionale bruxelloise au plus tard le 31 octobre. Il importe de relever que l’augmentation du nombre de biens gérés par les AIS observée d’une année à l’autre doit s’analyser comme une croissance nette, c’est-à-dire un différentiel entre le nombre d’habitations qui sont entrées dans le giron des AIS et le nombre d’habitations qui en sont sorties. En effet, si chaque année, plusieurs centaines de propriétaires-bailleurs décident de confier un ou plusieurs logement(s) en gestion à une AIS, il faut néanmoins garder à l’esprit que dans le même temps, un certain nombre d’autres propriétaires choisissent, pour leur part, de retirer leur(s) bien(s) du circuit des AIS au terme de la période de mise en gestion fixée dans le contrat et parfois même avant la fin de ladite période. Ainsi, durant la période allant du 30 septembre 2019 au 30 septembre 2020, quelque 197 biens ont quitté le portefeuille des AIS bruxelloises.

Je souhaiterais vous poser les questions suivantes :

  1. Disposez-vous d’informations à propos de la durée moyenne de prise en gestion des logements par les AIS ? En d’autres termes, combien de temps les logements restent-ils, en moyenne, dans le circuit des AIS ?

  2. D’après les données figurant dans le dernier inventaire du parc locatif des AIS établi le 30 septembre dernier, combien de logements sont-ils sortis du circuit des AIS au cours des douze derniers mois (entre le 30 septembre 2020 et le 30 septembre 2021) ? Pourriez-vous nous transmettre un tableau reprenant, pour chacune des 24 AIS agréées, le nombre de biens ayant quitté le portefeuille durant les douze derniers mois ? Pourriez-vous aussi nous fournir des précisions au sujet du nombre de chambres que comptent ces logements ?

  3. Les AIS collectent-elles désormais des informations au sujet des raisons qui conduisent les propriétaires-bailleurs à retirer leur(s) bien(s) de la sphère des AIS ? Dans l’affirmative, quels sont les motifs les plus fréquemment invoqués par les bailleurs ayant décidé de mettre fin à leur collaboration avec une AIS ?

  4. Quelles mesures le gouvernement régional a-t-il adoptées, ou envisage-t-il d’adopter, en vue d’inciter les propriétaires de biens mis en location par l’intermédiaire d’une AIS à prolonger la durée de mise en gestion et à assurer ainsi la pérennité du parc locatif à finalité sociale ? Où en est la réflexion du gouvernement bruxellois quant à un éventuel allongement de la durée minimale de mise en gestion d’un logement auprès d’une AIS ?

 

 
 
Réponse    Tout d’abord, sachez qu’il n’est pas simple de répondre à votre question relative à la durée moyenne de prise en gestion des logements par les AIS de façon sectorielle. En effet, ces Agences se sont créées progressivement et elles n’ont donc pas toutes le même recul pour établir des statistiques.

De plus, compte tenu de la croissance du secteur qui s’est accélérée depuis ces dernières années, les données ne sont pas encore suffisamment significatives pour un nombre relativement important de logements.

Néanmoins, les propriétaires ne contractualisent généralement pas pour du court terme. Les contrats se renouvellent fréquemment lorsqu’ils ont atteint leur échéance de départ. Sur base d’un coup de sonde réalisé par la FEDAIS auprès des AIS, les durées moyennes sont ainsi évaluées à 10, 15 ou encore 18 ans.

En ce qui concerne les logements sortis du circuit des AIS au cours des 12 derniers mois :


Au total, sur base des listings communiqués par les AIS, en comparant le nombre de logements d’un certain nombre de chambres lors du relevé au 30 septembre 2020, avec le nombre de logements définis comme non nouveaux logements du même nombre de chambres lors du relevé au 30 septembre 2021 (autrement dit, les logements restants), on obtient 321 logements qui ont été perdus entre le relevé au 30 septembre 2020 et celui au 30 septembre 2021.

La répartition des logements perdus par chaque AIS ainsi que la répartition des logements perdus par nombre de chambres sont disponibles dans l’annexe à cette réponse.

Au niveau du nombre de chambres des logements perdus, il s’agit majoritairement de logements de 0 à 2 chambres, les logements 1 chambre étant les logements perdus les plus nombreux (117 au total). Cela n’est pas surprenant puisque ces logements représentent la majorité des logements dans le parc des AIS. A l’inverse, peu de grands logements sont sortis du parc des AIS mais ce sont également ceux qui sont les moins nombreux dans le parc des AIS.

Concernant les raisons qui conduisent les propriétaires-bailleurs à retirer leurs biens de la sphère des AIS, sachez que la vente d’un bien et le décès du propriétaire arrivent en tête des raisons qui conduisent à une fin de contrat.


En cas de vente, il n’est pas rare que le nouvel acquéreur décide d’occuper lui-même les lieux, ou opte pour un autre projet que celui de l’AIS. En cas de décès, les héritiers récupèrent généralement le bien pour les membres de leur famille ou ils le revendent.

D’autres raisons fréquentes de fin de collaboration sont : l’occupation personnelle par le propriétaire ou un proche, la recherche d’un meilleur rendement sur le marché privé, ou la fin de gestion à l’initiative de l’AIS suite à des difficultés de collaboration avec le propriétaire (ex : impossibilité de mener des travaux nécessaires dans un logement).


En ce qui concerne les mesures envisagées ou adoptées en vue d’inciter les propriétaires à prolonger la durée de mise en gestion de leurs biens par les AIS, il faut savoir qu’à l’heure actuelle, les avantages pour les propriétaires-bailleurs à mettre un bien en location via une AIS, sont multiples. Les avantages principaux sont l’assurance d’un loyer garanti chaque mois, l’entretien du logement, une exonération du précompte immobilier, une gestion locative sans souci ainsi que des aides à la rénovation à travers des primes (prime énergie et prime régionale à la rénovation de l’habitat).

Afin de pérenniser la finalité sociale des logements dans le parc des AIS et conformément à ce qui avait été prévu dans la déclaration de politique générale du Gouvernement, une étude a été lancée afin d’étudier la mise en place d’une option d’achat à la fin de la période contractuelle pour les logements AIS. Celle-ci est toujours en cours et devrait se clôturer début 2022.

L’objectif est de trouver une solution à un problème structurel lié au système AIS qui prévoit que les propriétaires ne s’engagent à mettre sous gestion leur(s) bien(s) que pour une durée déterminée. De ce fait, les logements peuvent potentiellement disparaître des parcs de logements des AIS à la fin de cette période. Cela est d’autant plus problématique que contrairement au logement social, il n’existe pas une obligation de reloger les locataires dont le logement ne serait plus disponible. Ce risque est d’autant plus significatif pour les projets de grande taille pour lesquels les AIS concluent des contrats à long terme avec des promoteurs immobiliers privés.