Fiche d'une question ou interpellation

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Question écrite concernant l’étude visant à développer une nouvelle méthodologie pour l’élaboration de la grille indicative de référence des loyers

de: Joëlle Maison
à: Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°916)

Date de réception: 17/05/2022		Date de publication: 05/08/2022
Législature: 19/24	Session: 21/22	Date de réponse: 08/07/2022

Date	Intitulé de l'acte	de	Référence	page
07/06/2022	Recevable	Bureau élargi du Parlement

Question	Lors de la réunion de la commission du logement du 14 octobre 2021, vous nous avez informés que le gouvernement régional bruxellois entendait mettre à profit l’année 2022 pour modifier en profondeur l’ensemble du processus d’élaboration de la grille indicative de référence des loyers, la méthode actuellement employée ne donnant pas entière satisfaction. Vous avez annoncé que votre administration allait lancer un marché public de services en vue de sélectionner un prestataire externe qui aurait pour mission de développer une nouvelle méthodologie pour la conception de la grille indicative des loyers. Concrètement, il s’agissait de revoir la méthode de collecte et de traitement des données des enquêtes de l’Observatoire des loyers ainsi que le mode de calcul des loyers de référence repris dans la grille indicative. Par ailleurs, vous avez précisé que l’adjudicataire devrait également adapter la structure des enquêtes annuelles de l’Observatoire des loyers afin d’y intégrer un volet spécifique consacré au profil des propriétaires-bailleurs. Je souhaiterais vous poser les questions suivantes : 1- Les équipes de Bruxelles Logement ont-elles bien rédigé le cahier spécial des charges en vue du lancement du marché public consacré au développement d’une nouvelle méthodologie pour l’élaboration de la grille indicative de référence des loyers ? Si oui, pourriez-vous nous fournir davantage de précisions quant à l’objet exact de ce marché de services ? 2- Votre administration a-t-elle bien lancé une procédure de marché public aux fins de sélectionner le prestataire externe chargé de concevoir une nouvelle méthodologie pour l’élaboration de la grille indicative des loyers ? Dans l’affirmative, combien de candidats ont-ils soumis une offre dans le cadre de ce marché ? Quelle offre a-t-elle finalement été retenue par Bruxelles Logement ? Quels sont les critères ayant présidé à la sélection du prestataire externe ? Pourriez-vous nous décrire l’approche méthodologique adoptée par l’opérateur externe qui s’est vu attribuer ce marché ? Pourriez-vous aussi nous indiquer le coût total de cette étude ? 3- Quand les auteurs de l’étude visant à développer une nouvelle méthodologie pour la constitution de la grille indicative des loyers devraient-ils remettre leur rapport final au gouvernement bruxellois ? 4- En sus de la conception d’une nouvelle méthodologie pour la grille indicative, l’adjudicataire s’est-il aussi vu confier la mission de réaliser l’enquête de l’Observatoire des loyers en 2022 ? Au demeurant, pouvez-vous nous confirmer qu’aucune enquête de l’Observatoire des loyers n’a été effectuée en 2021 ?


Réponse	Bruxelles Logement a rédigé le cahier spécial des charges « réalisation de trois méthodologies afin de développer : une grille indicative de référence des loyers, une enquête sur les logements locatifs privés et un profil des bailleurs en Région de Bruxelles-Capitale » dont l’objet porte sur trois volets : 1. La réalisation d’une méthodologie afin de produire une grille indicative de référence des loyers : Elle doit être développée afin de corriger les imperfections/anomalies/carences de la méthodologie actuelle, le prestataire doit identifier un maximum de sources de données disponibles, évaluer quelle source ou combinaison de sources est la plus réalisable pour atteindre les objectifs, et examiner le moyen d’obtenir chacune de ces bases de données indispensables à la future réalisation d’une grille des loyers. 2. La réalisation d’une méthodologie afin de mettre en place une enquête sur les logements locatifs privés : Le prestataire doit développer et décrire en détail la méthodologie de l’enquête. La méthodologie choisie pour la grille des loyers et l'identification des variables manquantes en termes de caractéristiques du logement doivent être intégrées à chaque étape de calibration de la méthodologie de l'enquête des loyers. 3. La réalisation d’une méthodologie afin de développer un profil des bailleurs de logements : Le prestataire doit être en mesure de remettre une méthodologie permettant de déterminer le profil des bailleurs en analysant leurs pratiques, leurs préoccupations, leurs attentes, leur patrimoine. Il doit identifier des bases de données existantes, analyser la possibilité de croisement de bases de données, faire une proposition d’enquête et de grille d’analyse. Bruxelles Logement a ensuite lancé le marché public sur cette base » et deux offres ont été remises. Le marché a été attribué à Brussels Studies Institute dont l’offre répondait aux critères mentionnés dans le cahier spécial des charges. L’offre du deuxième candidat a été exclue de la procédure d’attribution car celle-ci fut transmise après la date limite de dépôt des offres. Les quatre critères d’attribution étaient : l’évaluation de la méthodologie, le prix, la pertinence de l’équipe constituée et l’évaluation du planning. La méthodologie proposée pour la grille des loyers s’articule autour de 4 axes principaux : · Axe 1 : la modélisation s’inscrira dans la continuité des choix retenus pour la modélisation sous-tendant la grille actuelle. Maintien d’une modélisation par équation. Une vérification sera effectuée sur la base des résultats obtenus au départ d’un algorithme Random Forest reprenant l’ensemble des variables susceptibles d’influencer le montant des loyers. · Axe 2 : les modifications proposées chercheront en priorité à apporter des améliorations pour des difficultés ciblées qui se dégagent d’une analyse de la dernière modélisation utilisée pour la grille. Des améliorations seront donc envisagées sur la base d’une analyse du modèle actuel. Les améliorations sur l’état du logement, sur les variables complémentaires relatives aux équipements et aménités, sur les variables d’environnement et sur l’ancienneté d’occupation du logement seront testées. · Axe 3 : la possibilité d’introduire dans la modélisation des aspects relatifs aux caractéristiques socioéconomiques des locataires. · Axe 4 : la question des sources de données sera examinée en privilégiant, le cas échéant, des options permettant une réorientation souple vers des sources autres que les enquêtes pour une partie des variables de base. La méthodologie proposée pour l’enquête locataire est basée sur : - L’échantillonnage : Deux approches différentes d’échantillonnage pourront être investiguées : soit une enquête sur la base de listes d’adresses obtenues auprès de bases de données administratives sur la base d’un échantillonnage stratifié au minimum sur une triple base. soit un sondage aléatoire au sein de strates géographiques (type d’environnements) et typologiques (type de logements) avec correction récursive de l’échantillon en cours d’enquête au gré des écarts d’échantillonnage observés. - La Fréquence des questions posées : Adapter les méthodes de manière à ménager la possibilité d’évoluer à terme vers le couplage de deux enquêtes parallèles (l’une à plus grande fréquence ne portant que sur les variables majeures, destinée à terme à être remplacée par les données de la banque des baux réaménagée, l’autre moins fréquente portant sur les variables complémentaires (cf. système parisien). La méthodologie proposée pour l’enquête propriétaire est basée quant à elle sur : - Une analyse des bases de données existantes : - Couplage Cadastre, couplage base IPCAL, couplage des données de la DGSIE. - Méthodologie d’enquête : Proposition motivée d’une liste de questions jugées pertinentes, proposition de méthode d’échantillonnage si découplage de l’enquête OBL de l’enquête locataires. Le coût total de cette étude est de € 234.513,67 TVAC. Il est prévu que le prestataire remette son rapport final dans le courant du mois de février 2023. Il n’est pas prévu de réaliser l’enquête OBL dans le cadre de cette mission. Le rôle du prestataire est de réaliser une méthodologie permettant de mettre en place l’enquête de l’Observatoire des loyers. Enfin, il n’y a pas eu d’enquête de l’Observatoire des loyers en 2021.