Logo Parlement Buxellois

Question écrite concernant la nature des relations contractuelles entre les Agences Immobilières Sociales et les propriétaires-bailleurs leur ayant confié un ou plusieurs bien(s) en gestion

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°940)

 
Date de réception: 11/05/2022 Date de publication: 20/09/2022
Législature: 19/24 Session: 21/22 Date de réponse: 19/09/2022
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
27/06/2022 Recevable Bureau élargi du Parlement
15/09/2022 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question   

Les résultats du dernier inventaire du parc locatif des Agences Immobilières Sociales (AIS) montrent qu’en date du 30 septembre 2021, les 24 AIS bruxelloises agréées géraient un total de 7 419 logements. Lorsqu’un propriétaire-bailleur décide de mettre un logement en location par l’intermédiaire d’une AIS, il peut soit conclure un contrat de bail principal avec l’AIS, soit lui accorder un mandat de gestion.

Je souhaiterais vous poser les questions suivantes :

1- Sur les quelque 7 419 logements loués par l’intermédiaire des AIS bruxelloises en date du 30 septembre 2021, pourriez-vous nous indiquer la proportion de biens pour lesquels le propriétaire-bailleur et l’AIS ont conclu un contrat de bail principal ainsi que la proportion de biens pour lesquels le bailleur a préféré confier un mandat de gestion à l’AIS ? Pourriez-vous aussi nous fournir un tableau reprenant, pour chacune des 24 AIS bruxelloises agréées, le pourcentage de logements confiés dans le cadre d’un contrat de bail principal ainsi que le pourcentage de logements confiés dans le cadre d’un mandat de gestion ?

2- Quels sont les avantages et les inconvénients respectifs de chacune des deux formules (bail principal et mandat de gestion) pour les parties contractantes ?

 

 
 
Réponse    Concernant le pourcentage de logements confiés dans le cadre d’un contrat de bail principal ainsi que le pourcentage de logements confiés dans le cadre d’un mandat de gestion, un tableau regroupant ces informations est disponible en annexe.

A noter qu’il y a cinq catégories reprises dans celui-ci :
- Bail ;
- Bail emphytéotique ou de superficie ;

- Mandat de gestion ;
- Mandat de gestion droit public ;
- Pas de contrat (AIS plein propriétaire).

Les deux catégories les plus importantes restent néanmoins les baux « classiques » et les mandats de gestion « classiques » qui concernent respectivement 62,45% et 35,05% de l’ensemble des logements AIS, soit 97,50% du parc.

Les baux emphytéotiques et de superficie ont majoritairement été conclus dans les années 1990 ou au début des années 2000 pour des durées très longues (plus de 20 ans en général).

A noter également que le nombre exact de logements est de 7.412 et non pas de 7.419. Le nombre de 7.419 logements qui avait été communiqué précédemment était un nombre provisoire au moment où les derniers contrôles par l’administration étaient en train d’être effectués.

Concernant les avantages et les inconvénients relatifs à ces deux formules (contrat de bail, mandat de gestion) :

Tout d’abord, il convient d’insister sur le fait que peu importe le choix porté, cela ne changera pas grand-chose par rapport à la mission que réalisera l’AIS. Dans les deux cas, l’AIS va s’occuper de toute la gestion locative quotidienne, en assurant le paiement du loyer et en couvrant les éventuelles défaillances du locataire. Ce qui change surtout, ce sont les modalités de rupture ou de fin de collaboration avec l’AIS.

Les différences principales sont ainsi les suivantes :

è
Nature juridique du contrat :
Dans le cas du bail principal, il y a une « cascade juridique » (bail principal entre le propriétaire et l’AIS locataire ; puis bail de sous-location unissant l’AIS au locataire occupant). Dans le cas du mandat de gestion, une telle « cascade juridique » n’existe pas (le bail principal unissant le propriétaire au locataire occupant, l’AIS agissant au nom du propriétaire).



è
Durée :
- Dans le cas du bail principal, la durée est définie. Le propriétaire peut renoncer à toutes les facultés de résiliation anticipée prévues au Code Civil mais cela n’est pas obligatoire.
- Dans le cas du mandat de gestion, la durée est définie mais toujours négociable en cours de mandat. Il est possible de mettre fin à celui-ci pour occupation personnelle du bien ou suivant les dispositions du Code Civil ou pour toute autre raison.  Le mandat peut limiter les possibilités de résiliation anticipée, même si en théorie, un mandat est en principe résiliable à tout moment (avec un préavis de 3 mois).



è
Agir au nom du propriétaire :
- Dans le cas du bail principal, l’AIS est locataire principal et, en principe, n’agit pas au nom du propriétaire – sauf si l’AIS et le propriétaire conviennent d’étendre les missions de l’AIS dans le bail. En cas de problèmes incombant au propriétaire, l’AIS doit se retourner vers lui (sauf si un autre accord est prévu dans le bail : par exemple, le propriétaire peut très bien convenir d’un montant de dépenses en-dessous duquel l’AIS pourra effectuer des petits travaux sans son accord préalable. Cette solution permettra une plus grande rapidité d’action dans l’intérêt du propriétaire et du locataire.)

- Dans le cas du mandat de gestion, l’AIS agit au nom du propriétaire. En théorie (*), l’AIS a dans le mandat de gestion une mission plus étendue – elle assure toute la gestion locative y compris la résolution des problèmes incombant au propriétaire. Par exemple, le mandat peut prévoir que l’AIS puisse faire procéder à des réparations, constructions, améliorations nécessaires ou utiles sans devoir consulter le propriétaire. Pour ce service, l’AIS peut éventuellement demander des frais de gestion au propriétaire.

(*) « en théorie » car, dans le cas du bail, l’AIS et le propriétaire peuvent également décider de définir des missions plus étendues pour l’AIS.

è
Fin du bail avec le locataire :

- Dans le cas du bail principal, les baux de sous-location prennent automatiquement fin à l’échéance du bail principal (= l’AIS est confrontée au relogement des locataires). Elle a en principe 6 mois de préavis. 
- Dans le cas du mandat de gestion, s’il prend fin, le bail conclu avec le locataire n’est pas affecté. L’AIS peut cependant assurer la mutation des locataires à la fin du mandat, dans les limites de ses possibilités.


è
Vente/décès du propriétaire :
- Dans le cas du bail principal, le bail avec l’AIS se poursuit avec les héritiers / le nouvel acquéreur, et il n’y a donc pas d’effet immédiat sur le bail de sous-location.


- Dans le cas du mandat de gestion, le mandat prend fin, mais pas le bail du locataire occupant qui se poursuit sans l’AIS (les héritiers / le nouvel acquéreur peuvent toutefois décider de recontractualiser avec l’AIS).