Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende de regels die van toepassing zijn op woningen die worden verhuurd door openbare vastgoedoperatoren die geen OVM zijn

Indiener(s)
Pierre-Yves Lux
aan
Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 121)

 
Datum ontvangst: 20/02/2020 Datum publicatie: 06/04/2020
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 19/20 Datum antwoord: 06/04/2020
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
28/02/2020 Ontvankelijk p.m.
06/04/2020 Bijlage aan het antwoord p.m. Bijlage
 
Vraag    De term openbare huisvesting in het Brussels Gewest omvat verschillende realiteiten. Zo zijn er naast de 40.000 sociale woningen die door de OVM’s worden beheerd, een aantal "niet-sociale" openbare woningen. Hoofdstuk 4 van de Huisvestingscode en de artikelen 24 tot en met 33 daarvan zijn gewijd aan deze woningen die worden verhuurd door openbare vastgoedoperatoren die geen OVM zijn.

In dit hoofdstuk worden van meet af aan, via artikel 24, de operatoren en woningen in kwestie gespecificeerd, alsmede die welke zijn uitgesloten. Bovendien voert artikel 25 de verplichting in voor alle betrokken operatoren om vóór 1 juli van elk jaar de inventaris, per 31 december van het voorgaande jaar, mee te delen van alle woningen waarop zij een zakelijk recht hebben en/of die te huur worden aangeboden, alsmede hun ligging, type, bewoonbare oppervlakte, aantal kamers, huurprijs en naam van de huurder. En wat dit patrimonium betreft, bepaalt artikel 33 dat de betrokken operatoren, met uitzondering van de gewestelijke grondregie, in geen geval het aantal bewoonbare vierkante meter van hun huurwoningen zoals vastgesteld op 1 juli van het voorgaande jaar mogen verminderen. Dit artikel garandeert dus dat er geen vermindering van het woningaanbod van de openbare vastgoedoperatoren plaatsvindt. Mijn vragen over het patrimonium, de openbaarheid en het behoud ervan, en dus over de artikelen 24, 25 en 33, luiden als volgt:

1. Kunt u de bestaande types van openbare vastgoedoperatoren (met inbegrip van hun rechtspersoonlijkheid indien het geen gemeenten of openbare centra voor maatschappelijk welzijn betreft) die in dit hoofdstuk van de Huisvestingscode zijn opgenomen, nader toelichten en ons een exhaustieve lijst van de betrokken operatoren bezorgen?
2. Beschikt u over de inventarissen, voor alle operatoren, voor het boekjaar 2018 (situatie op 31/12/2018 en gecommuniceerd vóór 01/07/2019) en kunt u deze aan ons meedelen? Als niet alle inventarissen beschikbaar zijn, welke operatoren hebben zich niet aan artikel 24 gehouden? Hoe verklaart u dat dan? Ten slotte, hebben de regeringsdiensten en/of uw kabinet opgetreden of zijn zij van plan op te treden ten aanzien van de laattijdige operatoren?
3. Bevestigt u dat artikel 33 consequent wordt nageleefd? Zo niet, kunt u ons dan meer details en uitleg geven over dit onderwerp? Hoe denkt u bovendien over een overdracht van een woning van de ene operator naar een andere (ik denk met name aan een overdracht tussen een gemeente en een OVM)? Tot slot, wat betreft het specifieke geval van de gewestelijke grondregie, kunt u ons de cijfers sinds 2018 geven?

Tegelijkertijd verplicht de Huisvestingscode via de artikelen 26 tot en met 32 de openbare vastgoedoperatoren om een toewijzingsreglement aan te nemen waarin de criteria en procedures voor de toewijzing van huurwoningen (met uitzondering van transitwoningen) worden vastgesteld, evenals de beroepsprocedures die zijn voorzien. Mijn vragen met betrekking tot de artikelen 26 tot en met 32 van de Huisvestingscode zijn als volgt:

1. Zijn alle operatoren in orde met de toewijzingsreglementen, zowel wat betreft het aannemen ervan als wat betreft de overeenstemming van de inhoud ervan met de Huisvestingscode? Zo niet, welke operatoren zijn dan niet in orde? En om welke redenen?
2. Hebben sommige operatoren andere criteria dan die van de chronologische volgorde ingevoerd? Zo ja, om welke operatoren gaat het en voor welke criteria?
3. Bestaan de door de regering op grond van artikel 29 vastgestelde modelreglementen wel degelijk en waar zijn deze toegankelijk?
4. Maken sommige operatoren gebruik van artikel 31, dat voorziet in de mogelijkheid om af te wijken in gevallen van extreme urgentie? Zo ja, welke zijn de cijfers voor het gebruik van deze afwijking voor het jaar 2018 en liggen deze cijfers ver onder de voorziene 40%?
 
 
Antwoord    Wat betreft de types van bestaande openbare vastgoedoperatoren die zijn opgenomen in hoofdstuk 4 van de Huisvestingscode:

De openbare vastgoedoperatoren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest die in de tabel in bijlage 1 worden opgesomd, behoren tot verschillende types.

Naast de OCMW’s, de gemeenten en de gewone gemeentebedrijven, is het Woningfonds een privaatrechtelijke coöperatieve vennootschap, is de nv Brusselse Woningen, zoals de naam het zegt een naamloze vennootschap, en zijn de autonome gemeentebedrijven (Etterbeek, Koekelberg, Sint-Joost-ten-Node, Jette) structuren die een eigen rechtspersoonlijkheid hebben, eenzijdig door de gemeente zijn opgericht en zijn belast met het beheer van één of meerdere activiteiten van industriële of commerciële aard die voor de gemeente van belang zijn, met uitzondering van de activiteiten die verband houden met de kerntaken van de gemeenten.

Op 5 juni 2019 stuurde Brussel Huisvesting een e-mail naar de andere openbare vastgoedoperatoren dan de Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM’s), om uiterlijk op 1 juli 2019 de inventarissen te kunnen ontvangen. Op 11 juli 2019 werd een herinnering gestuurd aan wie niet had gereageerd.

Bijgevoegde tabel 2 geeft een overzicht van de ingediende gevraagde inventarissen.

Vandaag hebben weliswaar alle aangeschreven openbare vastgoedoperatoren de gevraagde informatie doorgestuurd, maar bijna 10% van de inventarissen kwam met een aanzienlijke vertraging aan bij Brussel Huisvesting, voornamelijk omdat de operatoren moeite hadden met de interpretatie van de wetgeving.

Deze inventarissen moeten dus nog worden gecontroleerd voordat ze kunnen worden meegedeeld.

Uit de door openbare vastgoedoperatoren verstrekte informatie betreffende hun woningbestand blijkt dat artikel 33 van de Huisvestingscode over het algemeen goed wordt nageleefd.

Sommige operatoren kennen een afname van het aantal bewoonbare vierkante meters van hun woningbestand, maar dit is voornamelijk te wijten aan een verschuiving van woningen tussen partneroperatoren.

Zoals blijkt uit tabel 3 in bijlage, is het totale aantal bewoonbare vierkante meter beheerd door alle openbare vastgoedoperatoren samen, over het algemeen gestegen ten opzichte van 1 juli van het jaar daarvoor.

Wat betreft uw vragen met betrekking tot artikelen 26 en 32 van de Huisvestingscode, kan ik u het volgende antwoorden.

Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 december 2017 (houdende de regels die van toepassing zijn op de woningen die door openbare vastgoedbeheerders en door de sociale verhuurkantoren te huur worden gesteld, op 28 mei 2018 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd) strekt ertoe regels vast te leggen die van toepassing zijn op woningen die te huur worden gesteld door bepaalde openbare operatoren en door de sociale verhuurkantoren.

Dit besluit werd uitgevaardigd om het juridisch vacuüm op te vullen dat ontstond na de nietigverklaring van het besluit van de Regering van 27 juni 2014 houdende de regels die van toepassing zijn op de woningen die door openbare vastgoedoperatoren en door sociale verhuurkantoren te huur worden gesteld (cf. Arrest van 21.04.16, nr. 234.463), en herneemt in essentie de bepalingen van het vernietigde besluit.

In dit besluit worden modelreglementen voor de toewijzing van woningen vastgelegd, voor elke categorie van openbare vastgoedoperator.

Deze modelreglementen bevatten dwingende bepalingen die rechtstreeks voortvloeien uit de bepalingen van de Huisvestingscode. Ze bevatten ook facultatieve bepalingen die gesuggereerd worden aan de operator.
  
Overeenkomstig artikel 4 van dit besluit moet de openbare vastgoedbeheerder, zodra het toewijzingsreglement (zoals bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingscode) werd goedgekeurd, dit reglement op toegankelijke wijze op zijn website publiceren, of een kopie overmaken aan iedereen die hem dat vraagt.

Voorts wordt het toewijzingsreglement aan de gewestelijke administratie belast met Huisvesting (Brussel Huisvesting) overgemaakt.

De gemeenten en de OCMW’s sturen het ieder afzonderlijk ook door naar de gewestelijke administratie die belast is met het toezicht op de gemeenten / OCMW’s.

Deze regels gelden ook bij een wijziging van het reglement.

Brussel Huisvesting analyseert vervolgens de wettigheid van het reglement.

Van de 67 openbare vastgoedoperatoren zijn er 15 die geen openbare woningen beheren.

Van de 52 te ontvangen reglementen heeft Brussel Huisvesting er 39 geanalyseerd (bij de eerste of tweede analyse), worden er 9 reglementen momenteel geanalyseerd en zijn er 4 reglementen die de openbare vastgoedbeheerders nog ter controle moeten voorleggen aan de administratie, of die de structuur van de bijlagen van het besluit niet volgen. Het betreft SIKB, SVK Delta, SVKS en nv Brusselse Woningen.

Hieronder een lijst met de openbare vastgoedoperatoren en SVK’s die openbare woningen beheren en die een toewijzingsreglement hebben verstuurd (dat reeds werd geanalyseerd, of nog moet worden geanalyseerd):

Wat de gemeenten betreft:

- Elsene;
- Sint-Gillis;
- Sint-Pieters-Woluwe;
- Anderlecht;
- Oudergem;
- Sint-Agatha-Berchem;
- de Stad Brussel;
- Etterbeek;
- Evere;
- Vorst;
- Ganshoren;
- Jette;
- Koekelberg;
- Molenbeek;
- Sint-Joost-ten-Node;
- Ukkel;
- Watermaal-Bosvoorde;
- Sint-Lambrechts-Woluwe.

Wat de OCMW’s betreft:

- OCMW van Molenbeek;
- OCMW van Sint-Joost;
- OCMW van Watermaal-Bosvoorde;
- OCMW van Sint-Pieters-Woluwe;
- OCMW van Elsene;
- OCMW van de Stad Brussel;
- OCMW van Ukkel.

Wat de SVK’s betreft:

- SVK van Etterbeek;
- SVK Frédéric OZANAM;
- SVK Wijken (Schaarbeek);
- SVK Ukkel;
- SVK Anderlecht – Kureghem;
- ASIS (Schaarbeek);
- SVK BAITA;
- SVK Comme Chez Toi (Schaarbeek);
- SVK Vorst (SVKV);
- SVK Habitat et Rénovation (Elsene);
- SVK Hector Denis;
- SVK Iris;
- SVK Jette;
- SVK De Nieuwe 150 (stad Brussel);
- SVK Ieder zijn woning;
- SVK MAIS (Molenbeek);
- SVK Le Relais (Sint-Pieters-Woluwe);
- SVK Le Relais (Sint-Pieters-Woluwe);
- SVK Sint-Joost;
- SVK Les Trois Pommiers (Etterbeek);
- SVK Sint-Lambrechts-Woluwe.

Tot slot, de Grondregie.

De openbare vastgoedoperatoren en de SVK’s zullen de komende weken dus allemaal de juridische analyse ontvangen met betrekking tot de conformiteit van hun toewijzingsreglement met het besluit van 21 december 2017. Indien nodig moeten ze het reglement aanpassen.

In dit stadium van de analyse van de toewijzingsreglementen gebruiken de openbare vastgoedoperatoren als enige criterium het chronologische criterium, gewogen op basis van de in het toewijzingsreglement vastgelegde criteria (voorkeurrechten) en de in het besluit van 21 december 2017 voorgesteld absolute prioriteiten.

Brussel Huisvesting heeft gecontroleerd of, overeenkomstig artikel 29 van de Huisvestingscode, de gekozen criteria objectief en meetbaar zijn en geen betrekking hebben op de plaats waar de kandidaat woont of op het minimumbedrag van zijn inkomen. Het gewicht dat daaraan wordt gegeven in het toewijzingsmechanisme moet in het toewijzingsreglement beschreven zijn.

Hieronder enkele niet-exhaustieve voorbeelden:

- Een kandidaat-huurder ouder dan 65 jaar die zijn woning moet verlaten, of een gezin met een persoon ouder dan 65 jaar;
- Eenoudergezin met een of meerdere kinderen ten laste;
- Een gezin met een persoon met een handicap;
- Een persoon van wie de woning onbewoonbaar is verklaard door de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie, onteigend is of waarvoor de burgemeester een besluit van onbewoonbaarheid nam;
- Slachtoffer van een geval van overmacht, van een natuur- of maatschappelijke ramp met het verlies van de woning al gevolg;
- In het algemeen wordt in de meeste toewijzingsreglementen elk jaar op 1 januari op de dag van de inschrijving een bijkomend anciënniteitspunt toegekend.

Wat betreft de door de Regering vastgelegde modelreglementen overeenkomstig artikel 29, bevat het besluit van de Regering van 21 december 2017 in bijlage de modelreglementen voor elke openbare vastgoedoperator en SVK.

Deze modelreglementen werden op 28 mei 2018 samen met het besluit zelf gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, p. 44202 en volgende.

Wat betreft de mogelijkheid voor operatoren om in zeer dringende gevallen af te wijken, heeft Brussel Huisvesting geen toezicht op de openbare vastgoedoperatoren en niet de bevoegdheid om hun toewijzingsbeslissingen te controleren, afgezien van het beroep zoals bedoeld in artikel 32, §2 van de Huisvestingscode. We beschikken dus niet over de gevraagde informatie.

Voorts bestaat de door u vernoemde 40%-regel niet langer in de wetgeving.

Die regel werd door het Grondwettelijk Hof nietig verklaard in het arrest nr. 162015 van 12 februari 2015 (met name de punten B.70 en 71).

De vaststelling van een maximumpercentage woningen die kunnen worden toegewezen in afwijking van de regels van het toewijzingsreglement, zou tot gevolg kunnen hebben een openbare vastgoedbeheerder te beletten een woning toe te wijzen terwijl de uiterste nood van de aanvrager bewezen is en de afwijking daadwerkelijk door uitzonderlijke omstandigheden kan worden verantwoord.

Daarom heeft het Grondwettelijk Hof volgende woorden nietig verklaard: “Het aandeel van de op grond van dit artikel toegewezen woningen mag geenszins hoger liggen dan 40 % van het totale aantal woningen dat tijdens het voorgaande jaar werd toegewezen” in artikel 31 van de nieuwe Huisvestingscode, zoals vervangen bij artikel 2 van de ordonnantie van 11 juli 2013.