Schriftelijke vraag betreffende de sociale tekorten van de openbare vastgoedmaatschappijen en de verdeling van de gewestelijke solidariteitstoelage
- Indiener(s)
- Joëlle Maison
- aan
- Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 182)
| Datum ontvangst: 06/04/2020 | Datum publicatie: 13/05/2020 | ||
| Zittingsperiode: 19/24 | Zitting: 19/20 | Datum antwoord: 13/05/2020 | |
| Datum | behandeling van het stuk | Indiener(s) | Referentie | Blz. |
| 14/04/2020 | Ontvankelijk | p.m. | ||
| 13/05/2020 | Bijlage aan het antwoord | p.m. | Bijlage |
| Vraag | Elk jaar stort de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) een gewestelijke solidariteitstoelage (GST) aan de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM’s). De GST is een financiële tegemoetkoming van het Gewest die bestemd is om 75% van de sociale tekorten van de OVM’s te compenseren. Die tekorten komen overeen met het verschil tussen de basishuurprijs van de sociale woningen en de daadwerkelijk ontvangen huurgelden. Er zij aan herinnerd dat de huurprijs die in het kader van een sociale huurovereenkomst wordt aangerekend, wordt berekend door de basishuurprijs van de woning te vermenigvuldigen met een inkomenscoëfficiënt, die wordt verkregen door het belastbaar jaarinkomen van het gezin van de huurder te delen door het referentie-inkomen dat is vastgesteld door de BGHM. Hoe lager het inkomen van de sociale huurders, hoe lager de werkelijke huurprijzen en hoe hoger het sociaal tekort van de OVM. Sinds enkele jaren nemen de sociale tekorten van de OVM’s toe wegens de verpaupering van de huurders. Bijgevolg stijgen de voor de GST bestemde middelen aanzienlijk van het ene begrotingsjaar tot het andere. Op de initiële begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het jaar 2020 is 32,3 miljoen euro ingeschreven voor de GST, wat al goed is voor 6,4% van de totale begroting voor het huisvestingsbeleid. In dat verband wens ik u de volgende vragen te stellen: Wat is volgens de door de BGHM verzamelde statistieken op dit moment de gemiddelde inkomenscoëfficiënt van de sociale huurders van ons Gewest? Heeft de BGHM vastgesteld dat de gemiddelde inkomenscoëfficiënt de laatste jaren is gedaald ten gevolge van de verpaupering van de Brusselse sociale huurders? Kunt u ook de gemiddelde inkomenscoëfficiënten bezorgen van de sociale huurders in elk van de 16 Brusselse OVM’s? Zijn er grote verschillen tussen de gemiddelde inkomenscoëfficiënten van de huurders van de ene OVM tot de andere? Kunt u de bedragen van de sociale tekorten meedelen die door elk van de 16 OVM’s zijn geregistreerd tijdens de laatste twee begrotingsjaren (2018 en 2019)? Kunt u een raming geven van de sociale tekorten van de verschillende OVM’s voor 2020? Welke OVM’s hebben de grootste sociale tekorten ten opzichte van het aantal te huur gestelde woningen? Kunt u een tabel bezorgen met de verdeling van de GST tussen de 16 OVM’s voor het begrotingsjaar 2019? Kunt u op basis van de prognoses van de BGHM beschrijven hoe de GST in 2020 verdeeld zou moeten worden tussen de verschillende OVM’s? In haar memorandum dat de BGHM na de gewestelijke verkiezingen van 26 mei 2019 heeft uitgebracht, pleit ze ervoor dat de Brusselse regering de financieringswijze van de GST hervormt. In 2018 heeft de voormalige Brusselse minister van Huisvesting, mevrouw Céline Fremault, een werkgroep opgericht die uit vertegenwoordigers van de BGHM en de OVM’s bestond en een hervorming van de berekeningswijze van de GST moest bestuderen. Toen ik u hiernaar vroeg op 17 oktober 2019, hebt u meegedeeld dat de werkgroep verschillende denksporen had verkend en onder meer de mogelijkheid had onderzocht om een nieuwe berekeningsmethode te hanteren die grotendeels gebaseerd is op het Vlaamse model van de gewestelijke sociale correctie, namelijk een gewestelijke financiële tegemoetkoming die gelijk is aan het verschil tussen de ontvangsten en de theoretische kosten van de sociale huisvestingsmaatschappijen. U hebt echter gepreciseerd dat de Brusselse gewestregering haar goedkeuring nog niet had gehecht aan dat voorstel om een regeling in te voeren die vergelijkbaar is met de gewestelijke sociale correctie, omdat ze vooraf wilde trachten de mogelijke gevolgen van een dergelijke hervorming voor de financiële situatie van de OVM’s in te schatten. Kunt u nu, vijf maanden na datum, een inschatting geven van de eventuele impact van de invoering van een soortgelijke regeling als de gewestelijke sociale correctie op de financiële gezondheid van de Brusselse OVM’s? Als het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zou kiezen voor een soortgelijke regeling in de plaats van de huidige berekeningswijze van de GST, zou het bedrag van de gewestelijke tegemoetkoming om de sociale tekorten van de OVM’s gedeeltelijk te dekken, dan lager uitvallen dan thans het geval is? |
| Antwoord | De meest recente cijfers over de gemiddelde inkomenscoëfficiënt van sociale huurders van het Brussels Gewest waarover de BGHM beschikt, hebben betrekking op de gegevens op datum van 31.12.2018. De gemiddelde inkomenscoëfficiënten van sociale huurders worden weergegeven in de tabel in bijlage 1. Wat betreft de trendmatige evolutie van de gemiddelde inkomenscoëfficiënt, kunnen we op basis van deze tabel de volgende vaststellingen doen: - De gemiddelde inkomenscoëfficiënt van de huidige huurders blijft van jaar tot jaar relatief stabiel en lag de voorbije jaren rond 0,96; - Voor de gemiddelde inkomenscoëfficiënt van de nieuwe huurders is er echter een grotere schommeling van jaar tot jaar: o in 2016: 0,82; o in 2017: 0,80; o in 2018: 0,88. Wat de analyse per OVM betreft, blijkt uit deze tabel dat de gemiddelde inkomenscoëfficiënten sterk van maatschappij tot maatschappij verschillen. Enkel de huurderscoöperatieven, namelijk Le Logis-Floreal en de Alliantie van de Brusselse Coöperatieven hebben een gemiddelde inkomenscoëfficiënt van meer dan 1 voor nieuwe, huidige en vertrekkende huurders. Dat zijn de twee maatschappijen die geen gewestelijke solidariteitstoelage ontvangen. Wat betreft de bedragen van de sociale tekorten van elk van de 16 OVM’s, zijn de rekeningen voor 2019 op het moment van het opstellen van dit antwoord nog niet goedgekeurd en dus nog niet beschikbaar. De tabel in bijlage 2 geeft de sociale tekorten weer van elke OVM voor de jaren 2017 en 2018. De BGHM beschikt momenteel niet over de prognoses voor de sociale tekorten van de OVM’s in de toekomst. Vanaf het boekjaar 2021 zal de BGHM echter logischerwijze in staat zijn om in samenwerking met de 16 OVM’s financiële prognoses op te stellen en over te maken. De BGHM en de OVM’s hebben namelijk een tool ontwikkeld voor financiële prognoses. Een externe dienstverlener organiseert ook een opleiding voor de OVM’s zodat ze het nieuwe boekhoudkundige plan kunnen implementeren, de tool juist kunnen instellen en hun financiële prognoses kunnen opstellen in een voor alle OVM’s identieke tool. Daardoor zullen we kunnen beschikken over de prognoses betreffende de gewestelijke solidariteitstoelage. Wat betreft uw vraag over de OVM’s met de grootste sociale tekorten in verhouding tot het aantal verhuurde woningen, verwijs ik naar de tabel in bijlage 3. Wat betreft de verdeling van de gewestelijke solidariteitstoelage (GST) over de 16 OVM’s voor het begrotingsjaar 2019, verwijs ik naar de tabel in bijlage 4. Ter herinnering: de GST komt overeen met 75% van het sociale tekort van het voorgaande jaar. Wat betreft het mechanisme van de Gewestelijke Sociale Correctie en de impact dat een dergelijk systeem kan hebben op de financiële gezondheid van de OVM’s, heeft de BGHM vooruitgang geboekt in de analyse van de methode die in Vlaanderen wordt gebruikt. Het onderzochte mechanisme voorziet in een gewestelijke compensatie waardoor het evenwicht tussen de inkomsten en de theoretische kosten wordt gewaarborgd. De bedoeling is om de subsidie te beperken tot de sociale tekorten die gepaard gaan met een efficiënt beheer. De rest van de tekorten vallen onder de verantwoordelijkheid van Maatschappij voor sociale huisvesting, en worden niet gedekt door het Gewest. Volgens de principes wordt de compensatie berekend als het verschil tussen de theoretische kosten en de huuropbrengsten. De theoretische kosten houden rekening met de vaste kosten van elke Maatschappij voor sociale huisvesting (annuïteiten, onroerende voorheffing) en met de ‘efficiënte’ kosten. Deze efficiënte kosten worden berekend op basis van de kosten voor het beheer van een woning, van een redelijk geacht percentage leegstand (5%) en van huurachterstallen (2%). Dit systeem draagt bij tot een gezond beheer en een efficiënt beleid van de huisvestingsmaatschappijen. We mogen niet vergeten dat de Brusselse sector momenteel dezelfde aanpak hanteert om de werking van de OVM’s en de relaties met de BGHM te verbeteren. Zo heeft de BGHM een cel interne audit opgericht, die de opdracht krijgt om 2 OVM’s per semester te auditeren. De maatregelen om de sector te harmoniseren op het vlak van boekhouding, financiën en kasmiddelen, kaderen ook in deze logica. De spending reviews onder leiding van minister Sven Gatz, belast met Financiën, moeten een duidelijk beeld geven van de overheidsuitgaven voor openbare huisvesting en moeten het mogelijk maken om alles wat er binnenkomt en buitengaat te analyseren en de kwestie van de GST globaal aan te pakken. Zoals u begrepen hebt, ben ik er momenteel geen voorstander van om ex abrupto een systeem zoals dat van Vlaanderen in te voeren. Dat zou in de nasleep van de fusies een schok veroorzaken in de sector, die aanzienlijke gevolgen zou kunnen hebben, terwijl de OVM’s nu al onder constante druk staan. De verbetering van het beheer moet stap voor stap worden voortgezet door de invoering van specifieke tools, en de algemene financiering van sociale huisvesting moet op een globale manier worden geëvalueerd. |