Schriftelijke vraag betreffende de strategische plannen voor 5 jaar van de 16 Brusselse OVM’s.
- Indiener(s)
- Emin Özkara
- aan
- Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 323)
| Datum ontvangst: 11/09/2020 | Datum publicatie: 16/12/2020 | ||
| Zittingsperiode: 19/24 | Zitting: 19/20 | Datum antwoord: 09/11/2020 | |
| Datum | behandeling van het stuk | Indiener(s) | Referentie | Blz. |
| 29/09/2020 | Ontvankelijk | p.m. | ||
| 09/11/2020 | Bijlage aan het antwoord | p.m. | Bijlage |
| Vraag | Elk jaar dienen de OVM’s van het Brussels Gewest een strategisch plan in voor 5 jaar. Hierin vermelden ze hun strategie en prioriteiten voor 5 hoofdthema’s: investeringen, patrimoniumonderhoud, sociale actie, bedrijfsbeheer, huurbeheer. Als ze dit plan indienen en de resultaten bereiken, kunnen ze recht hebben op stimulansen. Graag wil ik u de volgende vragen stellen: Sinds 2019, VOOR ELK van de 16 Brusselse OVM’s, 1. Werd het strategisch plan voor 5 jaar op tijd ingediend? Wat is de strategie en wat zijn de prioriteiten van dit plan? 2. Welke stimulansen met betrekking tot het onderhoud en de renovatie van woningen werden toegekend en voor welke bedragen (per jaar, per gemeente, per wijk)? Werden er andere stimulansen toegekend? Zo ja, welke precies? 3. Werden er sociale woningen gesignaleerd als "ongezond en bewoond" of "niet-conform en bewoond"? Zo ja, op welke gebouwen of groepen van gebouwen hebben die signalementen betrekking? Voor welke sites, wijken of groepen van gebouwen zijn er precies renovatiewerken nodig (per gemeente)? Is er, in het geval van bewezen risico's voor de gezondheid en/of de veiligheid van de huurders, een noodplan ontwikkeld om de noodzakelijke renovaties dringend uit te voeren? Zo ja, op welke datum precies en wat stond er precies in dat noodplan? 4. Werd het jaarverslag over de werking en de activiteiten van de OVM ingediend bij de BHGM zoals vereist door artikel 67, 5° van de Huisvestingscode? Zo ja, op welke datum precies? 5. Werd het gedetailleerde halfjaarlijkse verslag van de activiteiten alsook het jaarverslag over de naleving van de administratieve en sociale regels door de OVM tijdig door de sociaal afgevaardigde ingediend? Zo ja, op welke datum(s) precies? 6. Wat is het percentage te renoveren woningen waarvoor geen enkel gefinancierd renovatieproject bestaat (beperkte leegstandsgraad bij ongewijzigde normen)? 7. Heeft de BGHM de OVM (een) ingebrekestelling(en) gestuurd? Zo ja, waarom? Wat was (waren) de reactie(s) van de OVM? 8. Heeft de BGHM nieuwe voorwaarden gesteld aan de OVM met betrekking tot het behoud en het gebruik van de toegekende middelen? Zo ja, wat zijn die voorwaarden? 9. Heeft de BGHM de toegekende middelen voor één of meerdere projecten ingetrokken met het oog op een voorstel om deze middelen toe te wijzen aan een andere OVM? Zo ja, waarom, voor welk(e) project(en), voor welk(e) bedrag(en) en voor welke OVM? |
||||||||||||||||||||||||||||||||
| Antwoord | Artikel 55 van de beheersovereenkomst die werd afgesloten tussen de BGHM en de OVM's voor 2017-2022 voorzag in het afleveren van een strategisch hoofdplan in juni 2018 door elke OVM. In dit plan worden de strategie en de doelstellingen van de OVM voor vijf jaar opgenomen, en dit voor alle plannen die deel uitmaken van dit hoofdplan, d.w.z. investerings-, onderhouds-, huurbeheer-, intern beheer-, financiële en sociale actieplannen. De strategische plannen zijn jaarlijkse updates van de cijferbijlage en/of de update van de delen van het belangrijkste plan die geactualiseerd of gewijzigd moeten worden. Ze worden elk jaar, uiterlijk op 30 juni, naar de BGHM gestuurd, tenzij er belangrijke wijzigingen zijn. Alle OVM's hebben hun belangrijkste strategische plan tegen 30 juni 2018 ingediend. De in 2019 ingediende bijgewerkte versies zijn eind juni bij de BGHM aangekomen, behoudens die waarvoor uitzonderlijke termijnen werden toegekend op vraag van een minderheid van OVM’s. De beheersovereenkomst van niveau 2 omvat 6 strategische doelstellingen, waarvoor elke OVM de middelen en behaalde resultaten in haar strategisch plan moet definiëren en toelichten. Deze doelstellingen sluiten aan bij die op gewestelijk niveau. Deze zes doelstellingen worden voorgesteld in de zes plannen waaruit het strategisch plan bestaat, namelijk het: 1. Investeringsplan: SD 1: Bijdragen tot de verbetering van de productiedynamiek van nieuwe woningen in het kader van een overlegde transversale integratie; In het investeringsplan moet de OVM in het bijzonder: - de lijst met de in het kader van het toekomstige vierjarige investeringsplan geplande projecten en de lijst met de toekomstige projecten die met andere bronnen worden gefinancierd, opstellen; - de projecten vermelden met betrekking tot het gebruik van de grondreserves overeenkomstig de streefdoelen in verband met de uitbouw van het sociale woningenbestand; - de plannen inzake aankoop-renovatie en de behoeften waaraan ze beantwoorden uiteenzetten. 2. Onderhoudsplan: SD 2: De renovatie en het onderhoud van het vastgoedbestand aanmoedigen om de staat, de conformiteit en de energieprestaties ervan te verbeteren, de leegstand te verminderen en de levenskwaliteit van de bewoners te doen verbeteren. Het onderhoudsplan moet met name het volgende omvatten: - de visie op middellange termijn van de OVM om haar patrimonium in goede staat te houden en de strategie die ze inzake onderhoud nastreeft (periodiciteit van de interventies, stockopdrachten, onderhoudscontract, interventies van de technische regie); - de algemene toegepaste methodologie voor het opnieuw te huur stellen van de woningen (aard van de technische ingrepen, aard van de technische controles, enz.); - een samenvattende tabel van de geplande onderhoudswerken voor de komende vijf jaar of langer, voor elke vastgoedgroep. 3. Huurbeheerplan: SD 3: Een prestatiegericht huurbeheer verzekeren, rekening houdend met de sociaaleconomische specificiteiten. In het huurbeheerplan beschrijft de OVM haar strategie en de doelstellingen die ze zichzelf heeft gesteld, in het bijzonder voor volgende thema's: - het beheer van achterstallige bedragen; - de huurlasten (het beperken van de lasten voor huurders en de transparantie van de lasten verzekeren); - de huurleegstand (strategie om de tijd waarbinnen een woning opnieuw te huur kan worden gesteld, te beperken); - het beheer van achterstallige huurgelden; - milieuacties. 4. Sociale actieplan: SD 4: Beleidslijnen voor sociale acties uitstippelen ter verbetering van de levenskwaliteit van de huurders. In het sociale actieplan beschrijft de OVM haar strategie en de doelstellingen die ze zichzelf heeft gesteld, in het bijzonder voor volgende thema's: - de individuele sociale begeleiding voor de huurders; - de collectieve sociale begeleiding voor de huurders; - het informeren en de participatie van huurders, in het bijzonder via een proactieve samenwerking met de adviesraden van huurders; - de sociale cohesie; - transversale en partnerschapsinitiatieven, die zorgen voor een betere integratie van sociale huisvesting. 5. Financieel plan: SD 6: Optimaliseren van het beheer van de geldstromen, zowel op het niveau van de maatschappij als in het kader van de sectorale evenwichten. Het door de OVM voorgestelde financiële plan is de financiële vertaling is van het beleid dat in alle beleidsdomeinen wordt gevoerd, moet het vervlochten worden met de in de andere plannen gewenste en voorgestelde prognoses. Het plan moet dus met name rekening houden met de investeringen, het onderhoud, het beheer van de leegstaande woningen, het specifieke huurprijsbeleid van de OVM, maar ook met de geplande evolutie van het personeel. Bovendien moet het financieel plan rekening houden met de twee doelstellingen die in bijlage 2 van de beheersovereenkomst worden bepaald: - een winstgevend boekjaar hebben; - het saldo op de rekening-courant van de BGHM met minstens 3 % verhogen voor de maatschappijen met een negatief saldo. 6. Intern beheersplan: SD 5: Een professioneel en efficiënt beheer waarborgen. Het interne beheersplan moet de algemene strategie van de OVM bevatten in termen van middelen en instrumenten om haar resultaten te evalueren en te controleren. In dit plan moet de OVM ook vermelden welke bestuursregels ze hanteert om een professioneel en efficiënt beheer te waarborgen. In het intern beheerplan moeten minstens de volgende elementen worden opgenomen; - de bestuursstructuur; - het personeelsplan; - het vormingsplan; - het plan voor interne en externe communicatie; - het informaticaplan; - de processen; - de interne controle; - de uitwisseling van gegevens en informatie. De BGHM geeft jaarlijks een update over de verwezenlijking van de door de OVM's vastgestelde doelstellingen, in het bijzonder in het kader van evaluatievergaderingen. Wat de stimulansen met betrekking tot het onderhoud en de opfrissing van woningen betreft, vindt u in bijlage 2 van de beheersovereenkomst 2017-2022 de toekenningsregels van de in artikel 58 bedoelde stimulansenenveloppe: - 30% van de stimulansen wordt toegekend voor de strategische plannen; - 70% van de stimulansen wordt toegekend voor het verwezenlijken van volgende indicatoren: o Categorie 1: Financiële resultaten en evenwichten (10% van de stimulansenenveloppe): · Winstgevend boekjaarresultaat; · Verhoging van het saldo op rekening-courant van de BGHM met min. 3%; o Categorie 2: Huurbeheer: · Resultaatverliezen die verband houden met huurschuldvorderingen; · Het verlies van basishuurgelden als gevolg van leegstaande woningen. o Categorie 3: Evolutie van de werkingskosten van de OVM: · Evolutie van de werkingskosten die verband houden met het aantal werknemers: · Evolutie van de werkingskosten die verband houden met de andere administratieve en beheerskosten per woning. o Categorie 4: Onderhoud van het huurwoningenbestand en kwaliteit van de opfrissingswerken tussen twee verhuringen: · Netto kostprijs van het onderhoud per woning; · Algemene kwaliteit van de opfrissingswerken tussen twee huurperiodes in o Categorie 5: Vordering van de renovatieprogramma’s: · Evolutie van het gebruik van de financiële middelen; · Het vorderingspercentage van de investeringsplannen In de bijlagen 1 en 2 worden de financiële stimulansen vermeld die elke OVM heeft ontvangen voor de bovengenoemde indicatoren, en dit voor de boekjaren 2018 en 2019. De stimulansen voor 2020 zijn momenteel niet beschikbaar. Deze stimulansen zullen worden toegewezen tijdens de vergadering van de Raad van Bestuur van de BGHM op 17.12.2020. Zoals bepaald in artikel 6 van de Brusselse Huisvestingscode is het de taak van de Directie Gewestelijke Huisvestingsinpectie (DGHI) om officieel toe te zien op de naleving van de criteria inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van openbare of particuliere woningen, om tekortkomingen vast te stellen en om conformiteitswerken te eisen. Tabel 3, met betrekking tot de OVM’s, bevat de woningen die in dit officiële kader conform moeten worden gemaakt. Deze tabel bevat: - de gemeenten; - de betrokken OVM's; - de adressen; - de data van de bezoeken van de DGHI; - de non-conformiteiten; - de gevolgen die eraan worden gegeven door elke OVM. Wat het noodplan betreft, beschikt de OVM, wanneer een woning niet-conform wordt verklaard, over een bepaalde termijn om de werkzaamheden uit te voeren. Bovendien legt de DGHI in geval van gezondheidsrisico's een verhuurverbod op en laat de betrokken OVM de huurders muteren naar een andere woning. Zoals blijkt uit de bijlage, gaat het hier slechts om enkele woningen. Op basis van de gegevens in bijlage 3 zien we dat er geen sprake is van onbewoonbaarheidverklaringen, maar alleen van non-conformiteitsverklaringen. Er zijn dus sociale woningen die niet als ongezond werden gemeld, maar waarbij er wel sprake is van non-conformiteiten. Deze vaststellingen worden officieel door de DGHI gedaan op verzoek van de huurders. Het gaat dus om woningen die worden bewoond op het moment dat een klacht wordt ingediend. Bij deze vaststellingen moeten ofwel gerichte werken worden uitgevoerd waarbij de woning weer conform wordt gemaakt binnen een bepaalde termijn ofwel moet een verhuurverbod worden opgelegd. Met betrekking tot deze vaststellingen van non-conformiteit of verbetering van de conformiteit, stelt de BGHM begrotingskredieten of leningen op lange termijn ter beschikking om de OVM in staat te stellen de nodige werken te financieren. Bijlage 3 geeft hier een overzicht van en vermeldt of de noodzakelijke werken zijn voltooid of aan de gang zijn en dat er regelingen zijn getroffen voor de huurders, in het bijzonder via mutaties. Om de veiligheid van het woningbestand te handhaven of te verbeteren, voeren de OVM's bovendien op basis van hun eigen bevindingen de nodige veiligheidsinterventies uit. Deze interventies worden momenteel bestudeerd of uitgevoerd. Wat de brandveiligheid betreft, zijn alle detectoren vervangen of geplaatst, met uitzondering van 131 woningen waar de huurder niet aanwezig was. In deze gevallen hebben de OVM's aangetekende brieven naar de betrokken huurders gestuurd.
Het jaarlijks beheersverslag wordt jaarlijks door de OVM's opgesteld en tegelijk met de jaarrekeningen tijdens de algemene vergadering aan de BGHM voorgelegd. De tabel hieronder herneemt de data waarop de laatste algemene vergaderingen plaatsvonden: De jaar- en halfjaarlijkse verslagen werden mij overeenkomstig artikel 64 van de Huisvestingscode overhandigd na de vergadering van de Raad van Bestuur van de BGHM op 18 juni 2020. Op 31/07/2020 waren er 8 woningen waarvoor nog projecten moeten worden uitgewerkt en geraamd, d.w.z. waarvoor nog geen financiering is verkregen. Dit stemt overeen met 0,02% van de sociale woningen. De tabel in bijlage 4 bevat de gegevens voor elke OVM. Er werden al verschillende ingebrekestellingen door de BGHM naar bepaalde OVM's verstuurd. Deze ingebrekestellingen zijn gebaseerd op artikel 20 van de beheersovereenkomst 2017-2022, dat bepaalt dat de BGHM een reeks graduele maatregelen kan nemen voor de OVM's waarvan het algemene vorderingspercentage van de door de gewestelijke budgetten (GIP) gefinancierde renovaties lager is dan het gemiddelde van 80%. De BGHM volgt deze vorderingen op de voet, maar ze maakt tweejaarlijks een foto van de voortgang van elke OVM, na de vergaderingen van de comités ter opvolging van de investeringen. De Raad van Bestuur van de BGHM vaardigt op basis van de vastgestelde vertragingen ingebrekestellingen uit. Elke betrokken OVM wordt verzocht een actieplan (algemeen of specifiek voor dossiers met vertraging) in te dienen om de vorderingsproblemen van de baan te helpen. Alle OVM's die de ingebrekestellingen hebben ontvangen, hebben hierop geantwoord. In 2019 werd een ingebrekestelling verstuurd naar zes maatschappijen. Het gaat om le Logement Molenbeekois, Log’Iris, de GW van St-Joost, Lojega, En Bord de Soignes en de Moderne Woning. In 2020 werden op basis van de tussentijdse vorderingspercentages na het eerste comité ter opvolging van de investeringen ingebrekestellingen verstuurd naar vier OVM’s: Le Logement Molenbeekois, Log'Iris, GW van St-Joost en Logis-Floréal. Wat de toegekende kredieten betreft, heeft de BGHM tot op heden geen nieuwe voorwaarden opgelegd voor het behoud van deze kredieten, aangezien deze kredieten op een objectieve basis worden toegewezen in functie van de bewezen behoeften. Dit zou een mogelijkheid kunnen zijn, maar de BGHM heeft ervoor gekozen om proactief te werken via de eis om actieplannen op te stellen en gerichte steun te verlenen aan OVM's met projecten die vertraging hebben. Tot slot heeft de BGHM tot op heden geen enkele kredietverlening aan bepaalde OVM’s ingetrokken om die vervolgens aan andere OVM’s toe te wijzen. De BGHM heeft echter wel kredietverschuivingen in de begroting doorgevoerd. De betrokken OVM's hebben de budgetten voor de gefinancierde projecten behouden. |
||||||||||||||||||||||||||||||||