Présidence : M. Petya Obolensky, président.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les audits des SISP Everecity et Le Logement molenbeekois.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- En 2019, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) a créé en son sein une cellule d’audit interne en s’appuyant sur les conseils fournis par la société de consultance Deloitte. Cette nouvelle cellule, composée de deux agents ayant suivi une formation spécifique, a pour mission d’effectuer des audits organisationnels auprès des seize sociétés immobilières de service public (SISP). Ces audits portent sur l’analyse de sept processus de travail : la gouvernance des risques, les procédures d’achat, la gestion des stocks, la remise en état des logements, le décompte des charges locatives, les arriérés locatifs et la gestion des ressources humaines.

L’objectif de ces audits est de déterminer dans quelle mesure les SISP bruxelloises parviennent à couvrir les risques inhérents aux processus de travail cités. Les dirigeants de la SLRB ont élaboré un calendrier de travail prévoyant la réalisation de deux audits par semestre. Par conséquent, l’ensemble des SISP devaient faire l’objet d’un audit en l’espace de quatre ans.

Conformément à ce calendrier, la cellule d'audit interne a entamé ses travaux au début de l’année 2020 et a déjà pu diligenter des audits auprès de quatorze sociétés : L’Habitation moderne, Log'iris, l’Alliance bruxelloise coopérative (ABC), Le Foyer anderlechtois, Comensia, Le Foyer laekenois, Les Habitations à bon marché de Saint-Josse-ten-Noode (HBM), Foyer du Sud, Lojega, Le Foyer schaerbeekois, Binhôme, En bord de Soignes, Le Logement bruxellois et Le Logis-Floréal.

Ces audits ont permis d’identifier un certain nombre de risques insuffisamment couverts par les SISP examinées. Sur la base de ces constats, la cellule d’audit interne a émis des recommandations à l’intention des quatorze SISP, que les directions desdites sociétés se sont engagées à mettre en œuvre dans les meilleurs délais. En principe, les auditeurs de la SLRB devaient achever leurs travaux au cours du second semestre de l’année 2023 en se penchant sur les deux dernières SISP, à savoir Everecity et Le Logement molenbeekois.

À cet égard, il importe de rappeler que la SLRB a décidé de mettre en place la cellule d’audit interne à la suite du scandale qui avait éclaboussé Le Logement molenbeekois au début de l’année 2019, après la publication d’un rapport d’audit accablant rédigé par la société de consultance Ernst & Young. Ce rapport faisait état d’irrégularités et de nombreux manquements graves dans la gestion de la SISP.

La cellule d’audit interne de la SLRB a-t-elle bien transmis au gouvernement les rapports finaux des audits menés auprès des SISP Everecity et Le Logement molenbeekois ? Dans l’affirmative, quels en sont les résultats ?

Les auditeurs ont-ils identifié un ou plusieurs processus de travail présentant un niveau de risque élevé ou extrêmement élevé ? Ont-ils relevé l'existence de problèmes, graves ou mineurs, dans la gestion de ces deux SISP ?

Comment les dirigeants de ces deux sociétés ont-ils réagi aux conclusions des rapports d'audit ? Ont-ils contesté le bien-fondé de certaines observations formulées ?

Pourriez-vous passer en revue les diverses recommandations que les auditeurs de la SLRB ont émises à l'intention des SISP Le Logement molenbeekois et Everecity pour leur permettre de remédier aux éventuels manquements constatés et de réduire ainsi le niveau de risque afférent aux différents processus de travail analysés ? Quelles initiatives les directions des deux SISP ont-elles déjà prises en vue de concrétiser les recommandations formulées ?

Le « tour des SISP » étant désormais achevé, quels enseignements généraux le gouvernement bruxellois a-t-il pu tirer des audits organisationnels diligentés auprès des seize sociétés ? Quel est le degré de maturité du secteur du logement social ? Les observations formulées par la cellule d'audit interne pourraient-elles conduire le gouvernement à adopter des mesures visant à optimaliser la gestion des SISP ?

Enfin, quelles autres missions la cellule d'audit interne de la SLRB devra-t-elle mener à bien dans le courant de l'année 2024 ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Les rapports d’audit intermédiaires des deux sociétés immobilières de service public (SISP) sont en cours de relecture et de finalisation. Les réunions de clôture étaient planifiées le 15 janvier 2024 pour le Logement molenbeekois et le 18 janvier 2024 pour Everecity.

Au cours de ces réunions de clôture, les éléments des rapports ont été passés en revue et explicités aux SISP, et éclaircis si nécessaire. Les rapports pourront ainsi être complétés avec les réactions des managements des SISP aux constats des audits et les plans d’action pour mettre les recommandations en œuvre.

La version définitive des rapports devrait être soumise au conseil d’administration de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) au mois de février 2024. Je ne peux donc pas encore répondre à vos autres questions concernant ces deux audits.

Les missions que la cellule d’audit interne de la SLRB devra poursuivre dans le courant de l’année 2024 ne sont pas encore déterminées. Le plan d’audit qui s’est déroulé entre 2019 et 2023 couvrait un périmètre identique pour toutes les SISP. En d'autres termes, pour chaque SISP, les mêmes processus ont été audités afin d'obtenir une image cohérente du secteur. En revanche, les missions d’audit de 2024 seront déterminées sur la base des recommandations des précédents audits ainsi que sur une analyse des risques préalable pour chaque SISP, conformément à la procédure.

- L'incident est clos.

Question orale jointe de M. Bertin Mampaka Mankamba

concernant les immeubles de la STIB transformés en logements sociaux.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Madame la Secrétaire d'État, le 13 octobre dernier, nous avons appris par voie de presse que trois propriétés de la STIB seront transformées en logements sociaux. Selon l'article de presse en question, ces bâtiments sont situés dans les communes de Forest, Etterbeek et Schaerbeek, et abriteraient des sous-stations électriques utilisées par la STIB afin d'assurer l'exploitation du réseau. Toutefois, les parties avant des bâtiments, inutilisables par la société pour ses activités, peuvent être exploitées en logements sociaux.

Selon cet article de presse, l'association bruxelloise Renovassistance serait chargée de la rénovation des trois habitations, qui seront ensuite louées à des personnes en attente d'un logement social par l'agence immobilière sociale (AIS) Logement pour tous. Une vingtaine de personnes pourraient ainsi être logées.

Tout cela entraîne une certaine confusion et soulève quelques questions. Je me joins aux questions de M. Ahidar. Comment s'est effectué ce choix ? Un appel à projets a-t-il été lancé ? Si oui, par qui ? Cette opération est assez floue. Quel est le coût total du projet ?

La STIB possède un patrimoine important et nous savons les efforts que vous déployez pour répondre à la crise du logement. Il me semble que ce patrimoine grandissant devra un jour être géré par une entité bien identifiée.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Afin de pouvoir répondre à vos questions, j’ai pris contact avec mon homologue Mme Elke Van den Brandt, qui exerce la tutelle sur la STIB. Voici les éléments qu'elle m'a communiqués.

La mission de la STIB est bien plus large que celle d’assurer le transport public dans la capitale. La STIB a également un rôle sociétal à jouer en Région bruxelloise, où les crises sanitaires et énergétiques ont poussé, au cours des dernières années, de plus en plus d’habitants dans la précarité.

(poursuivant en français)

L’entièreté des coûts de réparation de ces trois logements est à charge de l’emphytéote, à savoir l'ASBL Renovassistance. La STIB a respecté ses obligations de transparence et de mise en concurrence dans le choix de ses partenaires. Ainsi, toutes les AIS de la Région ont été consultées. La majorité d'entre elles ont décliné en raison de l’importance des travaux à réaliser ou parce qu’elles n’étaient pas actives dans la commune concernée.

Les critères d’attributions étaient les suivants :

- la durée de l’emphytéose souhaitée ;

- le montant de la redevance annuelle ;

- le nombre de lot souhaités, à savoir de une à trois maisons.

Renovassistance se charge de la rénovation des trois maisons qui ont été ou seront mises en location par l’AIS Logement pour tous. L’habitation située à Forest est transformée en maison unifamiliale de trois chambres, celle située à Schaerbeek, en appartement d’une chambre et un appartement de deux chambres, et celle à Etterbeek, en duplex de trois chambres, un appartement de deux chambres et un appartement d’une chambre. Au total, les logements sont rénovés pour vingt personnes.

Les locataires sont choisis par les services sociaux partenaires de l’AIS. Deux appartements sont notamment mis en location dans le cadre de l’action 27 du plan d’urgence logement, qui vise à augmenter le nombre de logements pour personnes sans chez-soi.

(poursuivant en français)

Concernant le coût des rénovations, je souhaiterais ajouter que celles-ci sont réalisées sans aucun investissement de la STIB. La durée de l'emphytéose a été calculée pour lui permettre de percevoir un loyer modique compte tenu de l'affectation sociale de ces immeubles.

Malgré une augmentation considérable du coût de la construction au cours du chantier, aucune compensation n'a été demandée par Renovassistance, qui, non seulement, a supporté tous les imprévus inhérents à une quasi-reconstruction, mais a de plus été pénalisée par un retard de plusieurs mois à cause de la pandémie et des problèmes d'approvisionnement en matériaux de construction que nous avons connus. Ce retard a eu comme conséquence de devoir reculer de plusieurs mois la mise en location et de voir diminuer d'autant la perception des loyers.

M. Fouad Ahidar (indépendant).- Y a-t-il d'autres communes ou partenaires qui possèdent des bâtiments vides sur lesquels vous pourriez calquer ce genre d'initiative ? En effet, pourquoi ce projet a-t-il été réalisé avec la STIB et Renovassistance et pourquoi cette dernière n'a-t-elle pas fait d'autres demandes, vu le nombre de bâtiments vides en Région bruxelloise ? Pourquoi les communes possédant des propriétés ne travaillent-elles pas avec Renovassistance ? N'y a-t-il pas de demandes ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme je l'ai dit, la STIB a lancé un appel à toutes les agences immobilières sociales, et c'est Renovassistance qui a répondu. Vu la complexité des choix liés au budget et aux travaux à réaliser, c'est Renovassistance qui s'est montrée disponible. S'agissant d'autres bâtiments qui pourraient être concernés, je ne dispose pas d'information. En revanche, si d'autres projets devaient être proposés par la STIB, je ne verrais aucun inconvénient à réitérer cette expérience que je trouve assez positive, même si elle est rare.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Cette préoccupation est aussi la mienne. Pour avoir été échevin chargé de la Régie foncière de la Ville de Bruxelles, tout comme MM. Ahidar et Ouriaghli, j'ai vécu une opération de fusion de SISP. Il y avait en effet au moins 33 opérateurs à l'époque, c'était trop !

Voilà qu'aujourd'hui, la STIB prend l'initiative alors que vous êtes au gouvernement. Je ne vous le reproche pas, mais il y a un besoin de rationalisation pour plus d'efficacité. Si vous restez ministre du Logement – je vous le souhaite –, le prochain gouvernement devra revoir le potentiel qu'offre le patrimoine des sociétés publiques en Région bruxelloise et établir un cadastre de tous les bâtiments publics dans lesquels nous pourrions mener des projets comme celui-là.

Bien entendu, je salue cette initiative, mais il serait positif qu'il y ait un seul décideur, surtout lorsque le patrimoine public régional est concerné. Pourquoi la SLRB ne pourrait-elle pas gérer ce projet et le confier à une SISP ?

- Les incidents sont clos.

Question orale de M. Sevket Temiz

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les logements inoccupés en 2023.

Question orale jointe de Mme Joëlle Maison

concernant l'étude visant à recenser les logements présumés inoccupés.

M. Sevket Temiz (PS).- À Bruxelles, selon une étude, on comptait en 2021 entre 17.000 et 26.400 logements présumés inoccupés, soit entre 3,5 et 5 % du parc de logements. En outre, la notion de « période de vacance » d’un bien immeuble s’oppose à celle de « vide frictionnel ». En effet, le vide locatif est souvent dû à la transition et au délai nécessaires pour trouver un locataire.

Toujours d’après l’étude du Conseil bruxellois de coordination sociopolitique (CBCS), « d’une manière générale, il est admis qu’un taux de vacance raisonnable se situe autour de 6 à 7 % (du parc total de logements), seuil permettant à la fois la fluidité des parcours résidentiels et l’entretien du parc de logements ». Les chiffres sont donc bien en deçà du taux raisonnable de logements vides (entre 6 et 7 %).

La ville de Lille a aussi cru bon de prendre des mesures pour contrarier cette politique du vide. « Aujourd’hui, les logements habitables qui valent le coup sont de toute façon remis sur le marché », selon la même étude. Entre 2005 et 2010, le nombre de logements vacants a été divisé par deux à Lille sans aucune intervention publique.

Il existe en revanche une loi imparable pour diminuer la vacance des logements, du moins jusqu’à un certain point, à savoir la loi du marché. Quand les loyers augmentent, de nombreux propriétaires voient soudain un intérêt à remettre leur logement vacant sur le marché.

Quelle est la situation du cadastre des logements présumés inoccupés ? Est-il en hausse, malgré vos efforts visant à éviter la politique du vide ?

Quel serait, selon vous, un taux de vacance « raisonnable » ?

D’autres affaires judiciaires sont-elles en cours, à l’instar du procès gagné par le gouvernement bruxellois face au propriétaire de logements inoccupés dans le quartier Anneessens ?

Les délais de délivrance des permis d’urbanisme sont parfois trop longs, ce qui pose problème dans le cas de l’inoccupation inopinée d’un logement dans le chef du propriétaire. Des solutions sont-elles envisagées dans le cas d’une délivrance de permis d’urbanisme au-delà de la période d’inoccupation de douze mois, tel que prévu dans le Code bruxellois du logement ?

Le recours suspensif de 30 jours contre la décision d'imposer une amende administrative peut-il être reconduit du fait qu'un propriétaire peut ne pas occuper l'adresse du bien en question ?

Mme Joëlle Maison (DéFI).- L’action 12 du plan d'urgence logement (PUL) prévoit qu’il incombe désormais à Bruxelles Logement d’établir chaque année un inventaire régional des logements inoccupés. Afin de doter l’administration d’un outil d’identification fiable, vous avez chargé des chercheurs de l’ULB et de la VUB de réaliser une étude pluriannuelle dont le principal objectif était de concevoir une méthode performante de détection des indices de vacance immobilière.

Ces chercheurs ont croisé plusieurs bases de données fournissant des informations utiles à propos du parc immobilier résidentiel bruxellois : le cadastre, le registre national, la Banque-carrefour des entreprises, les données de Vivaqua relatives à la consommation d’eau et les données des communes ayant trait aux taxes sur les secondes résidences.

Ils ont ainsi pu élaborer un modèle statistique qui a permis de déterminer les variables constituant les meilleurs prédicteurs du risque d’inoccupation, à savoir l’absence structurelle de domiciliation à une adresse et une faible consommation d’eau. Les auteurs de l’étude ont conçu ce modèle en le testant sur un échantillon d’entraînement composé de quelques centaines d’habitations dont Bruxelles Logement avait pu démontrer qu’elles étaient réellement inoccupées. Les chercheurs ont ensuite procédé à des extrapolations en appliquant leur modèle statistique à l’ensemble du parc immobilier résidentiel bruxellois, de manière à pouvoir estimer le nombre de bâtiments présumés vides sur le territoire de notre Région.

En 2021, on dénombrait entre 7.800 et 10.400 immeubles présumés inoccupés en Région bruxelloise ; ceux-ci abriteraient entre 17.200 et 26.400 unités de logement. D’après les chercheurs, quelque 3.084 immeubles présumés vides pouvaient être considérés comme prioritaires au motif que personne n’y était domicilié et que la consommation d’eau y avait été nulle ou anormalement faible durant les quatre dernières années.

Pouvant s’appuyer depuis décembre 2021 sur cette base de données, les agents du service régional des logements inoccupés effectuent actuellement des enquêtes de terrain pour vérifier si l’inoccupation de ces bâtiments est avérée. Ils pourront ainsi établir l’inventaire régional des logements inoccupés qui sera transmis aux communes afin que celles-ci puissent entreprendre des actions visant à remettre ces biens sur les marchés locatif ou acquisitif.

En parallèle, les enquêteurs de Bruxelles Logement ont visité en 2022 un échantillon de 5.000 adresses sélectionnées de façon aléatoire afin de mettre un plus grand échantillon d’entraînement à la disposition des chercheurs. Ces derniers ont ainsi pu s’attacher à affiner leur modèle statistique, lequel devrait, à terme, permettre de distinguer la vacance immobilière transitoire de la vacance immobilière structurelle, de manière à pouvoir classer les bâtiments en fonction du niveau de risque présumé d’inoccupation. En principe, l’étude devait être finalisée en décembre 2023.

Les chercheurs vous ont-ils bien transmis le rapport final de l’étude consacrée à l’élaboration d’un cadastre régional des logements inoccupés ? Si oui, pourriez-vous nous en présenter les principaux enseignements ? Les chercheurs ont-ils dû apporter des modifications à leur modèle statistique afin de le recalibrer ? Ont-ils pu actualiser leur estimation du nombre d’immeubles présumés inoccupés et du nombre d’unités de logement que ceux-ci abritent ? Les chercheurs sont-ils parvenus à distinguer la vacance transitoire de la vacance structurelle ?

Sur les 3.084 immeubles présumés vides jugés prioritaires par les chercheurs dans leur premier rapport intermédiaire, combien ont-ils été visités par les enquêteurs du service régional des logements inoccupés depuis décembre 2021 ? Combien de constats d’inoccupation ont-ils été dressés dans le cadre de ces enquêtes de terrain ? Pourriez-vous nous indiquer le nombre d’immeubles contrôlés de façon prioritaire pour lesquels Bruxelles Logement a entamé une procédure administrative pouvant déboucher sur l’infliction d’une amende au propriétaire concerné ? Les communes ont-elles déjà pris certaines initiatives en vue de convaincre les propriétaires de remettre ces biens inoccupés sur le marché ? Pourriez-vous, comme vous l'avez déjà fait en débat budgétaire à l'époque, dresser un état des lieux des premières tentatives de mise en œuvre du droit de gestion publique ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- L'étude de l'ULB relative aux logements inoccupés devrait nous être présentée mercredi prochain. Je ne suis donc pas en mesure de répondre à vos questions pour le moment.

Concernant la question de Mme Maison sur les enquêtes prioritaires, sur les 3.084 immeubles jugés prioritaires en 2023, à savoir les logements pour lesquels il y a une absence de consommation d'eau et aucune domiciliation, la cellule contrôle des logements inoccupés a pu en contrôler 1.093. Sur ces 1.093 logements prioritaires, 120 ont fait l'objet d'un constat d'inoccupation entraînant l'envoi d'un avertissement au propriétaire et l'ouverture d'une procédure administrative.

De manière plus globale, la cellule contrôle a réalisé 3.796 enquêtes en 2023, toutes sources confondues, concernant 3.095 logements. Un même logement peut effectivement faire l'objet de plusieurs enquêtes. Au total, 708 avertissements ont été adressés à des propriétaires de logements présumés en infraction.

Concernant les initiatives prises par les communes en vue de convaincre les propriétaires de remettre leur logement vide sur le marché, celles qui ont engagé des référents logement ont entamé des démarches à l'égard des propriétaires des logements repris dans l'inventaire des logements inoccupés, qui est mis à leur disposition par le service régional des communes. Certaines communes ont écrit aux propriétaires, d'autres sont en train d'analyser les données et d'autres encore ont entamé des procédures de prise en gestion publique.

À la suite de ces démarches, toutes les communes ont déjà participé à une, voire plusieurs réunions sur le droit de gestion publique avec Bruxelles Logement. Ensemble, ils passent en revue les logements présumés inoccupés et réfléchissent à la façon de mettre en œuvre concrètement ce droit de gestion publique. L'administration est un soutien précieux et constant pour les communes dans la mise en place de ce dispositif.

Concernant les chiffres précis de mise en œuvre du droit de gestion publique, je peux vous communiquer que depuis mars 2023, 24 adresses ont fait l'objet d'au moins une demande de visite. Pour ces 24 adresses, 13 visites ont effectivement pu être menées et 3 ont été annulées à la suite de la réaction du propriétaire avant la tentative de visite. Par ailleurs, 4 visites sont programmées en janvier.

De nouvelles visites sont également en cours de planification. La poursuite de la procédure est pour l’instant envisagée pour quatre de ces adresses, dont l’une a fait l’objet de l’envoi d’une proposition de prise en gestion par le CPAS de Saint-Gilles. Il s’agit de sept logements, comme je l’ai déjà mentionné lors de notre dernière réunion de commission.

Concernant la question de M. Temiz relative à d’autres affaires judiciaires qui pourraient opposer la Région au propriétaire d’un logement vide, je peux vous confirmer qu’une deuxième ordonnance du juge du tribunal de première instance a été délivrée le 22 décembre 2023, ordonnant au propriétaire d’un appartement à Forest de faire réoccuper son bien dans un délai de deux mois, à dater de la signification du jugement. À défaut, il devra payer des astreintes de 100 euros par jour de retard, avec un plafond fixé à 50.000 euros. En outre, deux autres actions sont en cours et pourraient aboutir au dépôt d’une requête auprès du tribunal dans les prochaines semaines.

Concernant votre question relative au délai de délivrance des permis, l’amende administrative en cas de logement inoccupé n’est infligée que si le propriétaire ne justifie pas de l’inoccupation de son bien par des raisons légitimes, par un cas de force majeure ou par la programmation ou la réalisation de travaux. En cas de programmation de travaux, le propriétaire doit fournir la preuve qu'il a entrepris des démarches de manière effective, continue et diligente, en vue de réaliser les travaux et de mettre fin à l'inoccupation. En outre, il doit démontrer que la programmation des travaux rendait impossible toute occupation du bien.

Dans le cas de démarches visant l'obtention d'un permis d'urbanisme, l'administration appréciera alors si le propriétaire a entrepris toutes les démarches utiles en vue de son obtention durant la période visée par la procédure administrative.

Enfin, les recours suspensifs introduits auprès du fonctionnaire délégué du gouvernement en cas de sanction administrative pour inoccupation d'un logement ne peuvent être reconduits. Soit le recours confirme la sanction, soit il l'annule. Dans tous les cas, un contrôle annuel est opéré par l'administration, qui peut conduire à l'ouverture d'une nouvelle procédure administrative amenant alors soit une amende, soit la fin de la procédure pour l'année concernée. En cas de nouvelle amende, le propriétaire peut introduire un nouveau recours auprès du fonctionnaire délégué.

M. Sevket Temiz (PS).- Je voudrais revenir sur un problème croissant auquel il faudra trouver un jour une solution. Il concerne les logements inoccupés que les communes signalent à la direction de l'inspection régionale du logement (DIRL). Le cas échéant, le logement est frappé d'une double taxation : une amende imposée par la commune, qui peut atteindre plusieurs milliers d'euros, et celle de la DIRL. Je vous ai donné quelques exemples.

Évitons de faire payer deux fois ces petits propriétaires, qui ne savent plus à qui s'adresser. Plusieurs communes sont concernées dans la Région. Vous devez leur indiquer quelle est l'autorité habilitée à percevoir l'amende : soit la commune, soit la Région, mais pas les deux.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Madame la Secrétaire d'État, votre réponse est évidemment partielle puisque les chercheurs remettront leurs conclusions à la fin de ce mois. Je reviendrai donc vers vous ultérieurement.

Je vous encourage cependant à poursuivre la méthode que vous avez employée depuis 2021. Il est très important de recenser le nombre de logements présumés inoccupés, mais aussi réellement inoccupés, sur le territoire de notre Région. Énormément de fantasmes courent sur le sujet : certaines personnes disent qu'il faut arrêter de construire et de transformer des logements en AIS, car les logements inoccupés sont nombreux. J'ai même déjà lu que des communes entières étaient composées de logements inoccupés.

Vous avez objectivé les choses avec les chercheurs et nous pouvons voir que, par rapport aux données initiales estimant le nombre de logements inoccupés entre 7.000 et 10.400, 3.084 ont été recensés comme réellement ou présumés inoccupés sur la base d'indices sérieux. Il me semble important d'objectiver le phénomène pour pouvoir ensuite rendre le logement abordable en Région bruxelloise.

J'émettrai encore une petite réserve : sur les 3.084 logements présumés inoccupés, 1.090 ont été effectivement visités. Cela ne fait qu'un tiers des logements en deux ans. Il me semble important d'agir vite lorsqu'on trouve un logement inoccupé, car la situation peut évoluer. Pour recenser, il faut mener les enquêtes de terrain le plus rapidement possible pour objectiver les choses. Pour le reste, je reviendrai vers vous à la mi-mars.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je souhaite réagir à propos de la double taxation par la Région et certaines communes. La Région prend ses responsabilités dans la lutte contre les logements inoccupés. Nous laissons évidemment toujours le temps au propriétaire d'expliquer pourquoi le logement a été inoccupé. Nous infligeons des amendes uniquement lorsqu'il ne répond pas aux demandes et courriers envoyés par l'administration.

Par ailleurs, selon le principe de l'autonomie communale, la Région n'a pas à s'immiscer dans les décisions d'une commune qui estime nécessaire d'infliger une amende pour un logement inoccupé. Certes, cette lutte est une priorité à Bruxelles, mais nous restons à l'écoute des propriétaires qui effectuent des travaux pour lesquels des demandes de permis d'urbanisme sont en cours. Ces procédures nécessitent du temps et les administrations font preuve de souplesse dans ce cadre.

Lorsque les administrations n'ont aucune réponse après plusieurs années alors que le logement est abandonné et en l'absence de travaux, le manque de responsabilité du propriétaire, qui doit agir en bon père de famille, peut être sanctionné et des amendes peuvent être infligées. Toutefois, l'autonomie communale prime et la Région ne peut pas interférer dans les décisions prises à ce niveau.

Madame Maison, effectivement, dès mon entrée en fonction, j'ai eu à cœur d'objectiver la situation. Des chiffres étaient alors lancés par tout le monde et partout. J'étais stupéfaite de constater qu'aucune étude n'avait jamais été commandée et à mes yeux, cette étape est fondamentale. Bien entendu, cette étude a pris du temps d'autant que la crise sanitaire a tout freiné. Les chercheurs feront une présentation la semaine prochaine et nous affinerons ces chiffres pour mettre fin à ce fantasme que certains brandissent comme la solution unique et ultime pour lutter contre la pénurie de logements abordables à Bruxelles. Bien entendu, nous devons poursuivre ce travail, mais ce n'est pas la seule et unique solution !

- Les incidents sont clos.

Question orale de M. Tristan Roberti

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la reconversion du site Beaulieu.

M. Tristan Roberti (Ecolo).- En 2022, le gouvernement a approuvé le plan d’aménagement directeur (PAD) Herrmann-Debroux. Ce projet porte notamment sur le redéploiement urbanistique d’une série de sites en accroche : Demey, Beaulieu, Delta et Michiels. La mise en œuvre du PAD va modifier en profondeur ces différentes zones, tant en ce qui concerne l’implantation et le gabarit des constructions qu’en ce qui concerne leurs affectations. Le PAD prévoit en effet de favoriser une mixité de fonctions et d’introduire par ce biais la fonction résidentielle dans différentes zones actuellement occupées par des bureaux, des commerces ou des équipements. Ainsi, le PAD rend possible la réalisation d’environ 150.000 m² de logement, soit environ 1.500 logements sur le périmètre concerné.

La très grande majorité de ce périmètre se situe sur le territoire de la commune d’Auderghem. Or, Auderghem dispose d’un taux de logements à finalité sociale qui n’est que de 6,5 %, soit l’un des taux les plus bas de la Région bruxelloise, situé bien loin de l’objectif régional visant à atteindre 15 % par commune.

Le projet de PAD constitue donc une opportunité rare, à ne pas manquer, pour développer des logements socialement accessibles dans une commune en forte carence.

Toutefois, de manière surprenante, la première version du PAD, approuvée sous la législature précédente sur proposition du ministre-président, ne contenait aucun objectif en matière de création de logements publics. Plusieurs acteurs du dossier n’ont pas manqué de le faire remarquer dans le cadre des enquêtes publiques et ont demandé à ce que le tir soit rectifié. Je suis moi-même intervenu à plusieurs reprises en commission du Développement territorial pour souligner ce manquement.

Monsieur le ministre-président nous a finalement indiqué que l’objectif serait de minimum 50 % de logements à finalité sociale sur les terrains dont la Région est propriétaire, à savoir les sites Triangle et Delta, une avancée à souligner.

Pour ce qui concerne les sites dont la Région n’est pas propriétaire, les réponses ont été plus évasives. La question est de savoir comment la Région compte activer les leviers liés au plan d’urgence pour le logement public, tels que les charges d’urbanisme.

L’enjeu pour Auderghem est clair : si le taux de logements socialement accessibles dans le périmètre du PAD Herrmann-Debroux est trop faible, cela va contribuer à dégrader la note de cette commune. En ce cas, la mise en œuvre d’un plan élaboré par le gouvernement aurait comme conséquence d’éloigner davantage cette commune de l’objectif des 15 %, ce qui serait un non-sens.

Nous sommes confrontés à un premier cas concret avec le site Beaulieu à Auderghem. En effet, la presse nous apprenait en décembre que les anciens bureaux de la Commission européenne situés sur ce site allaient être rénovés dans le cadre d’un projet mixte comprenant des bureaux, du logement et des services. Il s’agit d’un vaste complexe de près de 40.000 m2. L’enjeu est donc de taille.

Dans ce contexte, que met en œuvre la Région pour s’assurer qu’une partie des logements créés sur ce site soient socialement accessibles ?

Se montre-t-elle proactive en saisissant les occasions qu'offre le PAD pour le développement de logements à finalité sociale dans le périmètre ?

Quels leviers du plan d’urgence pour le logement social seront activés dans le cadre de ce dossier ?

La Région prend-elle des dispositions afin d'encourager les demandeurs à bénéficier de la procédure accélérée ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Ces questions relèvent principalement de la compétence du ministre-président, M. Rudi Vervoort, qui m’a communiqué les éléments suivants.

L’ambition de ce projet, à savoir le développement de mixités sociales et la volonté de reconnecter les quartiers pour créer une vie urbaine dans les espaces publics nouvellement créés, est développée dans la partie « 1.B.3 Urbanisation - Compléter la ville et/ou corriger les rives » du volet stratégique du plan d'aménagement directeur (PAD) Herrmann-Debroux. Elle se traduit par différents objectifs au sein du PAD.

Un de ces objectifs est effectivement de « produire minimum 50 % de logements à finalité sociale parmi les logements créés pour les terrains dont la Région est propriétaire conformément à la déclaration de politique régionale (DPR) 2019-2024 ».

Dans le cas de Beaulieu, le PAD ne prévoit pas de pourcentage de logements accessibles, mais cette question sera réabordée lors des réunions de projet et de l’analyse du permis d’urbanisme.

Concernant le quartier de la rue Jules Cockx, le PAD affiche la volonté de « compléter la ville » par la création d’un nouveau quartier mixte permettant des connexions urbaines et qualitatives là où l’espace est aujourd’hui occupé par un large parking à ciel ouvert. Il répond aux objectifs régionaux inscrits notamment dans la déclaration de politique régionale, à savoir la construction de logements abordables et adaptés répondant à l’objectif de mixité sociale.

Dans tous les cas, sachez que le gouvernement bruxellois saisit effectivement les opportunités du PAD pour développer des logements à finalité sociale. Le secteur est constamment informé et consulté.

Les leviers activés du plan d'urgence logement peuvent être de plusieurs ordres via :

- l’action 2, à savoir la stratégie d’acquisition qui permet à la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale d’acquérir des logements proposés dans le cadre des Public Housing Partnerships ;

- l’action 16, à savoir la réforme des charges d’urbanisme en cours. Elle permettra de convertir ces charges directement en logements à finalité sociale à certaines conditions ;

- enfin, l’action 15, soit ce qu’on appelle communément la procédure accélérée (fast lane), qui permet aux promoteurs et constructeurs de bénéficier d’une procédure accélérée de délivrance des permis d’urbanisme si le projet prévoit au moins 25 % de logements publics. Ceci ne vaut pas pour les permis mixtes, mais uniquement pour les permis publics.

Soyez assuré que l’ensemble du secteur a été sensibilisé à ce mécanisme depuis son entrée en vigueur en janvier 2021.

M. Tristan Roberti (Ecolo).- Pour la petite histoire, lorsque j'ai interrogé pour la première fois le ministre-président sur cette question, il m'a renvoyé vers vous, et j'entends aujourd'hui que vous l'avez sollicité pour obtenir des détails. Soit, l'essentiel est que nous obtenions des réponses.

Plusieurs outils sont à disposition pour ce vaste complexe de 40.000 m². Il faut poursuivre la concertation avec le secteur, parce que s'il n'y a que du logement privé dans ces 40.000 m², nous serons passés à côté d'une occasion de développer des logements à finalité sociale. Il s'agit, de surcroît, de la première occasion qui s'offre dans le quartier, où d'autres sites devraient se développer.

Je vous encourage à poursuivre les contacts avec le secteur et à chercher à utiliser l'un ou l'autre outil du plan d'urgence logement pour obtenir un résultat. Il ne faudrait pas que se développe un quartier de logements purement privés dans une commune déjà en carence de logements socialement accessibles.

Nous continuerons à suivre ce projet et à nous intéresser à la demande de permis dans le cadre de celui-ci.

- L'incident est clos.

Question orale de M. Pierre-Yves Lux

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'actualisation du plan stratégique de rénovation durable (PSRD) 2022-2031 de la SLRB.

M. le président.- En l'absence de M. Pierre-Yves Lux, sa question orale est lue par Mme Laurence Willemse.

Mme Laurence Willemse (Ecolo).- La rénovation et l'amélioration de l'efficacité énergétique des logements sociaux sont au cœur des préoccupations du gouvernement depuis le début de la législature. Ainsi, l'action 5 du plan d'urgence logement rappelait que la rénovation des logements vise non seulement à améliorer leur qualité, mais aussi à réduire les charges locatives des locataires, un aspect crucial pour les ménages à revenus modestes.

Dans ce contexte, un plan stratégique de rénovation durable (PSRD) a été établi sur la base des besoins décennaux des seize sociétés immobilières de service public (SISP). Aujourd'hui, il semblerait qu'un processus d'actualisation de ce plan stratégique soit en cours afin de tenir compte des dernières évolutions de la situation.

Confirmez-vous qu'une actualisation du plan est en cours ? Si oui, pouvez-vous nous en dire plus, notamment au sujet de son calendrier ?

Comment les besoins des SISP ont-ils évolué depuis l'approbation de la première version du PSRD ?

À la suite du dernier conclave budgétaire, des décisions récentes du gouvernement pourraient-elles affecter directement le financement et la progression des projets de rénovation de logements sociaux, spécifiquement en matière de subventions, de prêts à long terme ou d'ouverture de la possibilité de recourir aux marchés des crédits ?

Pourriez-vous détailler la méthode de concertation employée entre la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) et les SISP pour l'élaboration et la mise à jour du PSRD, en particulier en ce qui concerne la coconstruction et la prise en considération des retours des SISP ?

Pouvez-vous nous fournir des données chiffrées actualisées sur les projets de rénovation, à la fois globalement et détaillées par SISP ?

Pouvez-vous détailler les types de projets prévus et à financer ? À ce jour, des projets sont-ils sans source de financement possible ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Conformément à l’arrêté du 14 juillet 2022 relatif au financement des rénovations du logement social en Région bruxelloise, une actualisation du plan stratégique de rénovation durable (PSRD) a été approuvée par le conseil d'administration de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) le 21 décembre dernier.

La version 2023 du plan n’a pas fondamentalement changé par rapport à l’année précédente pour ce qui concerne les projets sélectionnés. Les modifications concernent surtout des augmentations de budget. Les besoins budgétaires supplémentaires s’expliquent notamment par :

- le renforcement d’exigences techniques par le Siamu ;

- l'affinement des projets au fil du processus ;

- l’augmentation de l’indice ABEX.

Quant aux décisions prises après le dernier conclave budgétaire, sachez que l’actualisation du PSRD réalisée en décembre et la future actualisation de 2024 doivent tenir compte d’une suppression des prêts à long terme non encore engagés et de l’impossibilité d’octroyer de nouveaux prêts du fait des restrictions budgétaires.

J'en viens à la méthode de concertation appliquée à la mise en place du PSRD. Comme son élaboration, l’actualisation de ce dernier a été préparée avec le secteur et concrétisée d’abord par une circulaire présentée aux directeurs généraux et techniques des SISP. Le fait d'associer le secteur à la préparation de l’actualisation du plan entre dans le cadre de la coconstruction avec les SISP voulue par la SLRB, ce qui a d’ailleurs permis d’aboutir au premier PSRD en 2022.

Par ailleurs, la SLRB a préparé des supports de réponse standardisés, ce qui a été un gage de bonne compréhension mutuelle, d’objectivité et d’exploitation des données, avec le gain de qualité qui en découle.

Sur ces bases, des réunions ont été tenues avec chacune des SISP et les équipes des directions financière et du patrimoine de la SLRB, afin de s'accorder sur la finalisation de l'actualisation, pour une présentation au conseil d'administration de la SLRB.

Concernant les données chiffrées demandées, un tableau a été envoyé à l'instant au secrétariat de la commission.

Enfin, en ce qui concerne les types de rénovations, 163 projets de rénovation complète ou intérieure sont prévus, lesquels concernent 8.275 logements pour un montant estimé de 979.274.306 euros.

En outre, 165 projets de rénovation d'enveloppe complète ou partielle sont également prévus. Ils concernent 12.968 logements, pour un montant estimé de 606.171.011 euros.

Enfin, on dénombre 218 projets d'interventions techniques, qui concernent environ 63.981 interventions, pour un montant total estimé de 182.481.775 euros. Au total, 563 projets sont donc prévus, pour un montant total de plus de 1,7 milliard d'euros.

Petite précision quant à ces chiffres : il est évident que sur dix ans et suivant une bonne gestion du remplacement de composants techniques, une partie des logements bénéficieront de plusieurs types d'intervention, par exemple d'une rénovation d'enveloppe et d'un remplacement de chauffage.

Quant aux catégories de rénovation et à leur proportion au niveau du budget, 276 projets permettront d’augmenter la sécurité du parc immobilier, dont 163 projets de rénovation complète ou intérieure et 113 projets de rénovation de composants techniques, dont :

- 35 projets relatifs à la protection incendie ;

- 42 projets ayant un impact sur la sécurité électrique et/ou gazière ;

- 18 projets relatifs aux ascenseurs ;

- et 18 projets de sécurisation, pour la façade, l'amiante ou les abords du site.

Parmi les projets ayant un impact positif sur la consommation énergétique des logements, pour les 276 projets précités, il y a entre autres :

- 77 projets de rénovation complète de bâtiment, avec un gain estimé de 60 % ;

- et 86 projets de rénovation intérieure, avec un gain estimé entre 5 % et 20 % ;

En ce qui concerne les projets non financés, sept projets touchant à la sécurité, pour un montant d’environ 80 millions d'euros, ne peuvent pas être financés au-delà de 2025 et pourraient faire l’objet d’une demande de budget au gouvernement, dans la mesure où les SISP concernées ne peuvent s'en charger sur fonds propres ou via d’autres moyens. Néanmoins, les études relatives à ces projets seront assurées financièrement par la SLRB.

Cinq projets, pour un montant d’environ 21 millions d'euros, concernent des toitures, du double vitrage, du chauffage central et ne peuvent pas être complètement financés en 2024 et 2025. Et enfin, six projets, pour un montant d’environ 53 millions d'euros, ne peuvent pour le moment être complètement financés sur les dix ans.

Mme Laurence Willemse (Ecolo).- J'attends les documents et le compte rendu pour en discuter avec mon collègue.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'évaluation du processus de fusion des SISP.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Conformément aux accords institutionnels intrabruxellois conclus à la suite de la sixième réforme de l’État, le gouvernement régional a entrepris en 2013 une réforme de grande envergure qui avait pour objet de favoriser des regroupements et des rapprochements entre les nombreuses sociétés immobilières de service public (SISP), en vue de rationaliser le secteur du logement social.

À la faveur de ce processus de fusion arrivé à son terme en janvier 2018, le nombre de SISP a été réduit de moitié, passant de 33 à seize en l’espace de quatre ans. Dès l’entame de la présente législature, vous avez annoncé que le gouvernement entendait rapidement procéder à une évaluation complète du processus de rationalisation du secteur du logement social. Cette analyse devait être effectuée par un consultant externe. En 2020, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) a toutefois estimé qu’il était préférable de postposer l’évaluation du processus en raison des circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire.

Durant le printemps 2022, la SLRB a lancé un marché public afin de sélectionner le prestataire chargé d’évaluer le processus de rationalisation de ce secteur. Cette mission a été attribuée à Isis Consult en juillet 2022.

Selon le cahier des charges, l’étude devait comporter quatre volets principaux. Tout d’abord, le consultant devait calculer le coût global du processus de rationalisation (accompagnement, frais d’études, etc.). En deuxième lieu, il devait examiner le déroulement des opérations juridiques en tenant compte des spécificités des différentes formes de regroupement (fusions, absorptions, apport commun du capital dans une nouvelle société, etc.). Troisièmement, Isis Consult devait s’attacher à estimer l’ampleur des économies d’échelle qui ont pu être réalisées grâce au processus de rationalisation. Enfin, le quatrième volet de l’étude avait pour objet d’examiner l’impact des fusions sur les performances des SISP sur le plan opérationnel, et d’analyser la façon dont le fonctionnement et le modèle organisationnel des sociétés de logement social ont évolué à la suite des opérations de regroupement.

Isis Consult a pu réaliser les trois premiers volets de l'étude en s'appuyant sur des statistiques et des documents fournis par la SLRB, ainsi que sur des données collectées dans le cadre d'une enquête effectuée auprès des seize SISP en 2022. S'agissant du dernier volet, le bureau d'études s'est notamment basé sur les informations recueillies par la cellule d'audit interne de la SLRB dans le cadre de ses missions. Le 30 novembre 2023, vous nous informiez que le rapport final de l'étude devait être présenté au conseil d'administration de la SLRB en sa séance du 21 décembre 2023.

Le bureau d'études Isis Consult a-t-il bien transmis son rapport final d'évaluation à la SLRB ? Dans l'affirmative, pourriez-vous nous en présenter les principaux enseignements ?

Selon les calculs d'Isis Consult, quel a été le coût total des opérations de fusion ? Le processus de fusion des SISP a-t-il contribué à réduire les coûts d'exploitation sectoriels moyens par logement social ? Le consultant a-t-il pu fournir une estimation de l'ampleur des économies d'échelle qui ont été réalisées dans l'ensemble du secteur grâce au processus de rationalisation ? Celui-ci a-t-il eu un impact sur l'évolution de la masse salariale totale des SISP ?

D'après les résultats de l'évaluation, le processus de rationalisation a-t-il permis d'améliorer l'efficacité générale des SISP dans leurs principaux domaines d'activités, parmi lesquels la gestion locative, l'entretien et la rénovation des logements, les procédures d'achat et la politique des ressources humaines ?

La fusion des SISP a-t-elle contribué à la professionnalisation du secteur, notamment à travers un renforcement de l'expertise du personnel ? Les grandes SISP, qui n'ont pas dû fusionner et qui n'ont donc pas été impliquées dans le processus, accusent-elles désormais un certain retard d'efficacité et d'expertise par rapport aux nouvelles grandes sociétés issues des opérations de fusion ?

À la lumière des résultats de cette première évaluation, le gouvernement considère-t-il que la fusion des SISP a permis d'atteindre les objectifs fixés et que le bilan de la fusion est donc globalement positif ? Si oui, étudiez-vous actuellement la possibilité de lancer un nouveau processus de rationalisation du secteur du logement social ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je vous confirme que le bureau Isis Consult a transmis son rapport final sur la première évaluation du processus de rationalisation des sociétés immobilières de service public (SISP) le 23 novembre 2023.

Ce rapport a été communiqué aux membres du conseil d’administration de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) en date du 24 novembre 2023 et mis à l’ordre du jour de la réunion du conseil d’administration du 21 décembre 2023. Il a ensuite été inscrit à l’ordre du jour du comité restreint de concertation de ce 15 janvier 2024.

(poursuivant en français)

Pour rappel, l’étude portait sur :

- l’évaluation des opérations juridiques ;

- l’évaluation des coûts liés à l’ensemble des opérations ;

- l’évaluation des premiers effets d’échelle ;

- l’évaluation des impacts des fusions opérationnelles, en ce compris l’impact sur la professionnalisation du secteur, en tenant compte de l’aspect humain.

Les principaux enseignements de cette primo-évaluation sont les suivants.

La réduction de moitié du nombre de SISP a permis de faire passer le nombre moyen de logements par SISP de 1.190 fin 2012 à 2.506 fin 2020, et le nombre médian de 974 à 2.474. Les indicateurs de dispersion sont en nette régression.

Globalement, des choix au niveau des modalités juridiques des regroupements sont considérés comme pertinents. Les opérations ont néanmoins été jugées très majoritairement complexes, voire très complexes.

L’enquête effectuée dans le cadre de la mission d’évaluation met en exergue l'accompagnement tant par les services de la SLRB que par des professionnels et experts.

La phase préparatoire des opérations juridiques a induit des charges de travail importantes, voire très importantes, pour la direction et les équipes.

La durée moyenne requise uniquement pour mettre en œuvre les regroupements sur le plan juridique peut être considérée comme élevée. Cette période est source d’inquiétudes, d’incertitudes et de déstabilisation pour les membres du personnel.

Le coût direct réel des dépenses induites par le processus peut être considéré comme élevé, voire très élevé.

Fin 2021, la situation consolidée des SISP ayant procédé à une fusion est plus favorable que celle des SISP n’ayant pas connu de regroupement. Néanmoins, la situation financière des SISP demeure très hétéroclite, tant parmi les SISP qui ont fait l’objet d'un regroupement que parmi celles qui ne l’ont pas fait.

En matière d'augmentation des effectifs des SISP, on n’observe pas de différence entre les sociétés qui ont fait l’objet d'un regroupement et les autres.

La nécessité de maintenir, voire de renforcer les relations et supports de proximité a été établie. Les services proposés ont été élargis et étendus à travers des initiatives des SISP et des partenaires locaux, ainsi qu’à travers des projets communautaires et collectifs. À ce niveau, il résulte de l’étude que le degré de maturité est, pour une majorité de SISP, plus élevé. Néanmoins, la situation est, de ce point de vue également, fort hétérogène.

Globalement, au cours des dix dernières années, la situation financière a eu tendance à s’améliorer dans les SISP ayant fait l’objet de fusions et autres regroupements. Néanmoins, l’hétérogénéité demeure à nouveau une caractéristique sectorielle majeure constatée sur tous les plans. Le processus d’harmonisation au sein des SISP qui ont fait l’objet d’un regroupement nécessite beaucoup de temps.

Le coût direct réel des dépenses induites par le processus s’élève à 4,33 millions d'euros. Ce montant comprend 1.748.356,51 euros de dépenses générales, c’est-à-dire concernant l’ensemble du secteur, dépenses réparties comme suit :

- 1.672.000 euros pour le groupe d’experts pluridisciplinaire qui a accompagné les SISP tout au long du processus ;

- 47.525 euros de prise en charge des frais induits par des adaptations logicielles ;

- 28.231,51 euros pour des opérations de communication.

Quelque 2.146.045,16 euros de dépenses individuelles des SISP ont été remboursés par la SLRB. Il s’agit majoritairement de dépenses liées aux frais d’actes, aux honoraires notariés et révisoraux ainsi qu’aux audits et autres attestations imposées.

Enfin, 442.868,39 euros de charges ont été supportés directement par les SISP. Ce montant est qualifié de minimum dans la mesure où tous les frais de personnel imputables au processus de fusion n’ont pas été repris comme tels et où de grands écarts sont observés d’une SISP à l’autre.

(poursuivant en français)

Le processus de fusion n’a pas contribué à réduire les coûts d’exploitation sectoriels moyens par logement social. Le coût des ventes et des prestations des SISP fusionnées a augmenté de 38 % entre 2012 et 2021. L’augmentation est identique pour les SISP non fusionnées.

(poursuivant en français)

Les constats généraux de l’étude font ressortir qu'au cours des dix dernières années, le secteur dans son ensemble a fait un bond qualitatif. Ce dernier est lié à plusieurs facteurs, dont l’élargissement des équipes et des profils de compétences, le déploiement de nouveaux outils et supports de gestion, l’accélération de la mise en œuvre des programmes de rénovation et la multiplication des programmes et initiatives en lien direct avec les locataires. Le processus de rationalisation a eu un effet de levier sur ce bond qualitatif.

Globalement, au cours de cette même période, la situation financière ne s’est pas dégradée et a même eu tendance à s’améliorer dans les SISP ayant fait l’objet de fusions ou d'autres regroupements. Néanmoins, comme je l’ai dit, l’hétérogénéité demeure une caractéristique sectorielle majeure. Elle est constatée sur les plans contextuel, financier, organisationnel, managérial et opérationnel. Toutes les démarches mettent en lumière cette diversité constante des situations, des politiques et des pratiques, ainsi que le temps très conséquent que requièrent les processus d’harmonisation au sein des SISP qui ont fait l’objet d’un regroupement.

L’objectif de réduction du nombre de SISP a bien été atteint au terme du processus de regroupement. Pendant la période concernée, le secteur dans son ensemble a également fait un bond qualitatif sur le plan de la professionnalisation, tant des pratiques que des équipes.

Quant à savoir si c’est le processus de regroupement qui a induit une augmentation de l’efficience du secteur, il n'y a pas de réponse unique ou sans nuances à cette question éminemment complexe.

Dans ses conclusions, l’étude d’Isis Consult recommande de poursuivre de manière proactive l’amélioration des conditions de fonctionnement, plutôt que d’envisager de nouvelles rationalisations, du fait :

- du temps très conséquent que requièrent les processus, tant pour leur préparation que pour leur mise en œuvre ;

- des effets majeurs au niveau des équipes ;

- des coûts directs enregistrés ;

- et, surtout, du caractère imparfaitement abouti des regroupements opérés.

Dans cette perspective, il est recommandé de favoriser et de promouvoir, à court et moyen termes, les mutualisations, les échanges de pratiques et les retours d’expérience.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Nous pouvons donc conclure que le processus de fusion a été long, énergivore, coûteux, chronophage, mais s'avère finalement positif. Vous avez émis des réserves, si j'ai bien compris votre réponse, sur le fait que la fusion en soit l'une des causes, avec l'écoulement du temps, la modernisation et les réformes. Le fonctionnement des SISP a été amené à s'améliorer même indépendamment des processus de fusion. C'est donc un contexte multifactoriel.

Il reste cependant de grandes disparités entre les SISP, qu'elles aient fait l'objet d'un regroupement ou pas. Le résultat est globalement positif, mais nous n'avons pas encore tous les éléments permettant d'en juger complètement. Pour résumer vos propos, vous ne considérez pas qu'il y a lieu, sur la base de ces premières conclusions, de poursuivre le processus de fusion. En revanche, il faut continuer à développer les processus d'amélioration et de collaboration qui ont déjà été largement été entrepris dans et par les SISP.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'étude visant à revoir la méthode de conception de la grille indicative des loyers.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- En 2017, le gouvernement bruxellois a élaboré une grille indicative de référence des loyers dans le but de renforcer la transparence des prix sur le marché locatif privé. Cette grille indicative permet aux propriétaires bailleurs et aux candidats locataires d’obtenir une estimation du loyer mensuel (hors charges) qui pourrait être pratiqué pour une habitation donnée. Sur la base d’une série d’informations encodées par l’utilisateur, la grille détermine le loyer médian de référence ainsi qu’une fourchette de loyers autour de ce dernier.

À la demande du gouvernement, l’Institut de gestion de l'environnement et d'aménagement du territoire (Igeat) de l’ULB a procédé, en 2022, à une révision complète de la grille indicative des loyers. Cette opération avait pour principal objectif de mettre à jour l’instrument et d’en renforcer la représentativité en proposant une nouvelle mouture basée sur un échantillon contenant des données plus récentes et plus nombreuses.

Alors que la version initiale de la grille indicative se fondait sur un échantillon composé d’environ 8.700 baux collectés dans le cadre des enquêtes de l’Observatoire des loyers, réalisées en 2012, 2013 et 2015, la nouvelle version conçue par l’Igeat s’appuie sur un échantillon de quelque 15.000 baux issus des enquêtes menées par l’Observatoire des loyers en 2017, 2018 et 2020.

À l’occasion de cette révision, les chercheurs de l’Igeat ont également apporté deux modifications au modèle statistique sur lequel repose la grille. D’une part, ils se sont employés à affiner la prise en considération des spécificités socioéconomiques des différents quartiers bruxellois afin d'estimer plus précisément l’impact de la localisation du bien sur la formation du loyer.

D’autre part, ils ont conçu une formule permettant de mesurer de façon plus réaliste l’influence de la superficie du logement sur la formation du loyer. Ils ont introduit cette formule dans le modèle et remplacé l’ancienne formule. Celle-ci établissait en effet une relation linéaire entre la superficie et le loyer par l’application d’un prix fixe au mètre carré, ce qui tendait à sous-évaluer les loyers des petits biens et à surévaluer les loyers des grands biens.

Parallèlement à la publication de la grille actualisée, vous avez lancé un marché public en vue de commander une étude tendant à revoir en profondeur le processus d'élaboration de la grille indicative des loyers, qu'il s'agisse de la collecte des données ou du modèle statistique. L'objectif était d'améliorer le niveau de représentativité et de fiabilité de la grille en concevant une nouvelle mouture qui serait alimentée non seulement par les données issues des enquêtes annuelles de l'Observatoire des loyers, mais également par des sources administratives telles que la base de données des certificats de performance énergétique des bâtiments (PEB) ou la future base de données centralisée relative au marché locatif privé.

Selon le cahier des charges, les auteurs de l'étude devaient aussi s'attacher à analyser des données relatives à la structure de la propriété résidentielle de manière à pouvoir dresser le profil des bailleurs en Région bruxelloise. Cette mission a été attribuée en avril 2022 au Brussels Studies Institute (BSI), une équipe composée de chercheurs de l'ULB et de la VUB, pour un coût total de 234.000 euros. En novembre 2023, vous avez indiqué que les chercheurs devraient transmettre leur rapport final à la fin de l'année 2023.

Madame la Secrétaire d'État, le BSI a-t-il bien remis au gouvernement le rapport final de l'étude visant à développer une nouvelle méthodologie pour l'élaboration de la grille indicative des loyers ? Dans l'affirmative, pourriez-vous nous exposer les conclusions de cette étude ?

Quelles modifications les chercheurs recommandent-ils d'apporter au mode de collecte des données ? Quelles bases de données proposent-ils de mobiliser pour alimenter la grille indicative des loyers ? Où en est le développement du dispositif régional d'enregistrement des baux ?

Qu'en sera-t-il de l'articulation entre les sources administratives et les données issues des enquêtes ?

Quelles adaptations les auteurs de l'étude suggèrent-ils d'apporter au contenu et à la structure des enquêtes de l'Observatoire des loyers ? Le BSI recommande-t-il d'adapter le modèle statistique permettant de calculer le loyer médian de référence ? Les chercheurs suggèrent-ils d'introduire dans le modèle des variables supplémentaires susceptibles d'exercer une influence sur la formation du loyer ?

Enfin, le BSI est-il enfin en mesure de nous présenter les résultats de l'étude consacrée au profil des propriétaires bailleurs ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Les rapports relatifs à l’élaboration de la grille indicative des loyers et à l’Observatoire des loyers ont bien été livrés par le Brussels Studies Institute (BSI) le 30 novembre dernier lors d’un comité d’accompagnement.

Le comité d’accompagnement a donc bien pris acte des conclusions. Cependant, il est prévu que BSI réécrive le rapport de manière plus accessible afin de permettre une compréhension claire à tout public. Je vous propose de vous le communiquer lorsqu’il sera disponible.

Le volet relatif au profil des bailleurs n’est, quant à lui, pas encore clôturé. En effet, BSI n’est actuellement pas en mesure de présenter ses résultats, à la suite du retard engendré par l’obtention des données auprès du SPF Finances. Les données devraient être obtenues pour ce printemps.

De manière très succincte, car la matière est complexe et technique, sachez que, concernant la nouvelle méthodologie de la grille indicative des loyers, trois modèles ont été estimés par les chercheurs pour relier le niveau du loyer aux caractéristiques du logement. Ces trois modèles sont les suivants : le logarithme du niveau du loyer, le niveau du loyer et le niveau du loyer par superficie. Ce dernier s’avère être celui qui offre les meilleures garanties en matière de prédiction.

Concernant la collecte des données, les chercheurs proposent d’alimenter la grille sur la base d’enquêtes de l’Observatoire des loyers, basée sur une méthodologie d’enquête précise et rigoureuse, sur un questionnaire simplifié, mais aussi sur un plan d’échantillonnage construit avec Statbel.

Les chercheurs recommandent de se servir des données issues de l’enregistrement pour l’actualisation des modélisations et l’injection de loyers actualisés, ainsi que pour permettre un suivi permanent du marché fondé sur les seules variables de base.

Concrètement, les prochaines étapes quant à la grille des loyers seront donc les suivantes :

- poursuivre l’enregistrement des baux dont les données seront indispensables, quelles que soient les futures orientations ;

- évaluer avec perspective.brussels et Bruxelles Logement le rapport coût/bénéfice de cette approche proposée par BSI ;

- réceptionner le volet relatif au profil des bailleurs.

Concernant l’enregistrement des baux, ce projet se poursuit. Sur le plan légal, l’avant-projet d’ordonnance a été approuvé en deuxième lecture. L’avis du Conseil d’État a été demandé début décembre et nous devrions le recevoir début février, en raison d'une demande de prolongation du délai par le Conseil d’État.

J’espère pouvoir présenter ce projet au Parlement début mars. Au niveau opérationnel, les services de Bruxelles Logement et de Paradigm sont occupés à élaborer l’outil informatique.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Les choses avancent, même si le Brussels Studies Institute doit simplifier sa communication. Vu la technicité de ces matières, je peux le comprendre.

Le groupe DéFI est très satisfait des évolutions des modèles et de la banque de données centralisée. Vu qu'elle dépendra également de l'enregistrement régional des baux, son évolution va prendre un certain temps.

Étant donné que cette banque de données centralisée ne sera pas disponible avant un certain temps, comptez-vous lancer de nouvelles enquêtes par le biais de l'Observatoire ? Il n'y a en effet plus eu d'enquête depuis 2021 et il n'y en aura pas en 2024. Même si la grille est indexée, les loyers ont dépassé l'inflation, vu le coût des matériaux et des assurances, notamment. Si l'on peut utiliser la grille comme un outil pour élaborer des politiques, celle-ci doit être réaliste, fiable et refléter l'état du marché. Pour le moment, même avec l'indexation, la grille est bien inférieure à la hausse des loyers.

Pour ce qui est de l'étude sur la structure de la propriété à Bruxelles, j'entends qu'elle n'est pas encore disponible. Hier, nous avons assisté, de même que certains membres de votre cabinet, à un colloque au palais des Académies, où des chercheurs de l'UBL disposaient d'informations plus complètes. Il serait intéressant que les membres de votre cabinet leur demandent comment ils ont obtenu ces données que tant le PTB que DéFI réclament, pour des raisons différentes, depuis quelques années déjà.

- L'incident est clos.