Présidence : M. Petya Obolensky, président.

Demande d'explications de M. Sadik Köksal

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les procédures d'assainissement des logements sociaux insalubres.

M. Sadik Köksal (MR).- La lutte contre l'insalubrité des logements constitue un pilier fondamental de notre engagement collectif en faveur de l'amélioration de l'accès au logement pour tous. Le Code bruxellois du logement établit un cadre de protection pour les locataires, imposant aux bailleurs privés l'obligation de maintenir leurs biens en état habitable. En cas de détection de défauts techniques lors d'une inspection, Bruxelles Logement peut exiger du bailleur qu'il procède aux réparations nécessaires dans un délai de douze mois.

L'article 219 du code prévoit également que, si les conditions de salubrité ne sont pas remplies et que la non-conformité ne lui est pas imputable, Bruxelles Logement puisse exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité.

Cependant, qu'en est-il des occupants de logements sociaux ? Jouissent-ils du même droit à des interventions rapides pour remédier à l'insalubrité de leur habitat ? Vous conviendrez qu'il est crucial que la réponse soit positive, car le droit à un logement décent doit être universel, indépendamment du secteur d'habitation. Il serait en effet difficile de comprendre que les délais d'intervention pour les réparations dans le logement social soient longs, mettant en jeu la santé et le bien-être des résidents.

Quelles initiatives votre administration prévoit-elle pour aligner les délais d'intervention dans le secteur du logement social sur ceux du secteur privé ? Quelles améliorations envisagez-vous pour renforcer le contrôle et l'application des normes de salubrité à tous les logements ? Il est urgent d'agir pour éradiquer toute discrimination dans la gestion des logements insalubres et garantir à chaque citoyen un cadre de vie sûr et digne.

Je suis impatient de découvrir les solutions que vous proposez dans le cadre de cette question essentielle.

Or, j’ai déjà été informé de situations où certaines sociétés immobilières de service public (SISP) ne réalisent pas les travaux d’aménagement nécessaires au respect des critères de conformité, et ce, sur une période de plusieurs années, parfois allant jusqu’à cinq ans. C'est indécent ! Même face à l’injonction d’un juge de paix, certaines SISP rechignent à remplir leur obligation d’assainissement des logements.

Quelles sont les différences de sanctions prévues par le Code bruxellois du logement entre les bailleurs privés et les bailleurs publics, face au non-respect de l'injonction qui leur est faite de réaliser des travaux d'assainissement dans un logement reconnu insalubre ?

Quelles démarches se présentent à vous, à votre administration, à la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) ou à la direction de l'inspection régionale du logement (DIRL), lorsqu'il est constaté qu’une SISP ne remplit pas ses devoirs en matière de travaux de remise aux normes de salubrité et de sécurité pour un logement dont l’insalubrité est constatée depuis plusieurs années ?

Envisagez-vous la mise en œuvre de mesures spécifiques pour veiller à ce que les occupants de logements sociaux bénéficient des mêmes droits à un logement conforme en matière de salubrité et de sécurité qu’un locataire sur le marché privé ?

Comment comptez-vous renforcer la collaboration et la communication entre les différentes entités responsables du logement, telles que la SLRB, la DIRL et les SISP, afin de garantir une réponse plus efficace et coordonnée aux problèmes d'insalubrité dans les logements sociaux ?

Quels mécanismes de suivi et d'évaluation envisagez-vous de mettre en place pour assurer que les travaux d'assainissement ordonnés soient réalisés dans les délais impartis, et avec la qualité requise, tant dans le secteur privé que dans le secteur social ?

Face à l’absence de réponse dans un délai adéquat de certaines SISP, malgré les injonctions, envisagez-vous de créer un programme régional spécifique destiné à accélérer les travaux de rénovation et d'assainissement, en particulier pour les cas les plus critiques et urgents ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- La première question de M. Köksal a été supprimée par le Bureau élargi.

Je vais donc répondre à sa seconde question relative aux démarches entreprises vis-à-vis d’une société immobilière de service public (SISP) en matière de salubrité et de sécurité. Il faut tout d’abord relever qu’en application du Code bruxellois du logement, les SISP n’attribuent pas des logements insalubres et qu’elles agissent pour prévenir ces situations.

Le candidat locataire peut d’ailleurs refuser un logement sans que sa candidature soit radiée, s’il se trouve dans une des situations reprises à l’article 39 de l’arrêté du 26 septembre 1996. Je cite notamment :

- un logement qui présente un état constructif témoignant d'un problème important de stabilité ou une humidité persistante et récurrente entraînant un trouble de jouissance, ou dont les sols et les planchers présentent des déformations ou des manques de stabilité susceptibles de provoquer des chutes ; ou dont les escaliers donnant accès aux pièces d'habitation sont mobiles, instables ou difficilement praticables ; ou dont les baies d'étage sont munies d'un système ouvrant dont le seuil ou l'appui se situe à moins de 50 cm du plancher et ne sont pas pourvues d'un garde-fou ; ou dont les paliers, les voies d'évacuation et les baies des portes n'ont pas une largeur d'au moins 70 cm ; ou dont la hauteur libre des baies de portes est inférieure à 1,95 m ;

- un logement dont l'installation électrique ou la distribution du gaz présente, de façon manifeste, un caractère dangereux ou pour lequel l'occupant n'a pas accès, en permanence, aux fusibles des installations électriques ;

- un logement dont le réseau d'évacuation des eaux usées n'est pas raccordé à l'égout public ou à un autre système adéquat, en bon état de fonctionnement ;

- un logement dont le WC n'est pas pourvu de chasse d'eau, n'est pas à usage exclusif des occupants du logement ou est situé en dehors de l'enveloppe de l'immeuble ;

- un logement qui ne comprend pas une salle de bain ou une douche ;

- un logement qui ne comprend pas, pour se chauffer, soit un chauffage central, soit un système de chauffage fixe, soit une installation qui permette son raccordement dans les pièces de séjour, en toute sécurité ;

- un logement qui ne présente pas la surface minimale requise en fonction du nombre d'habitants, fixée par l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements ;

- un logement dont la superficie de la chambre prévue pour deux enfants de même sexe ou de sexe différent en application de l'article 3, 1er alinéa, 3°, du présent arrêté est inférieure à 6 m².

Vous constaterez donc que les SISP sont fortement encadrées pour ce qui est de la qualité des biens loués.

Néanmoins, malgré l’attention portée au respect du Code bruxellois du logement par les SISP, des logements peuvent présenter des défauts. Dans ce cas, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) peut recevoir un recours d’un locataire débouté par une SISP dans le cadre d’une plainte traitée après avis du délégué social. Si la SLRB déclare le recours fondé, la SISP devra appliquer la décision et un suivi sera effectué par un délégué social de la SLRB.

D’autre part, comme vous le mentionniez, un processus légal de plainte est géré par la direction de l'inspection régionale du logement (DIRL).

Pour rappel, les logements mis en location par les SISP sont soumis aux mêmes exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement que les logements privés et les autres catégories de logements publics ou subsidiés. Les mêmes procédures s’appliquent, telles que décrites aux articles 4 à 14 du Code bruxellois du logement. Les logements sociaux peuvent ainsi faire l’objet de plaintes, de visites d’initiative, de demandes d’attestation de contrôle de conformité. À l’issue d’une visite, le logement peut être déclaré conforme, être interdit à la location ou faire l’objet d’une mise en demeure de mise en conformité. En fonction du nombre et de la nature des défauts constatés, une amende administrative peut aussi être infligée. Le propriétaire dispose d’un droit de recours.

Au cours de l’année 2022, la DIRL a procédé à une vérification des dossiers des logements sociaux interdits à la location qui n’avaient pas fait l’objet d’une demande d’attestation de contrôle de conformité. Une liste des interdictions à la location actives a été établie et les SISP concernées ont été contactées individuellement pour les en informer, pour s’enquérir de la situation de ces logements et pour les inviter, le cas échéant, à introduire ladite demande d’attestation de contrôle de conformité.

Il est à noter que, lorsqu’une mise en demeure ou une interdiction à la location est notifiée à une SISP, le courrier indique la possibilité de joindre l’inspecteur pour toute question technique, voire de demander un entretien pour mieux comprendre les travaux et les démarches demandés. Ce service est proposé à tous les bailleurs. Les SISP, qui disposent de gestionnaires techniques qualifiés, n’hésitent généralement pas à contacter les inspecteurs, ce qui permet, dans l’ensemble, un bon suivi des travaux ordonnés.

Vous noterez, par ailleurs, que la SLRB ne dispose pas d’informations spécifiques sur les suites données par la DIRL aux interdictions de locations pour insalubrité qui n’auraient pas été respectées. C’est en effet le bourgmestre qui, en vertu du Code bruxellois du logement, doit veiller au respect des interdictions de mise en location.

Concernant les mesures spécifiques mises en œuvre pour les locataires sociaux, comme je viens de le rappeler, il n’y a pas de différence de droit à un logement conforme entre les locataires de logements sociaux et privés. Le Code bruxellois du logement s’applique à tous et dans tous les cas.

Cela signifie également qu’il faut garantir ce droit en amont. Plus concrètement, il convient de mettre tous les moyens dans un patrimoine social de qualité, bâtiment par bâtiment, logement par logement, en garantissant un suivi des entretiens et en programmant les rénovations avant que les biens deviennent insalubres.

Sous cet aspect, le logement social entre dans une optique d’exemplarité publique et des stratégies sont mises en œuvre pour respecter ce principe. Dans un premier temps, le cadastre technique régional permet de connaître l’état du patrimoine. Ensuite, l’exploitation des données permet d’anticiper les besoins d’entretien et de rénovation des logements, tout en assurant une qualité et une mise en conformité avec de nouvelles normes.

Sur la base de ces données, un plan stratégique d’investissement est établi et mis en œuvre par une sélection de projets axés sur la sécurité, les économies d’énergie et la salubrité.

Le plan stratégique de rénovation durable, qui intègre une vision à dix ans des rénovations, constitue un aboutissement de ce processus, comme déjà évoqué souvent dans cette commission.

Soulignons en outre le contrôle de la remise en état des logements avant relocation par la SLRB, effectué sur la base d’une grille de critères dont font partie la sécurité, le bon fonctionnement des installations techniques, et enfin l’état. Il ne s’agit donc pas d’une mesure spécifique, mais d’une stratégie continue d’anticipation, de planification et d’intervention sur une base objective et de suivi.

Concernant votre troisième question relative au renforcement de la collaboration entre entités responsables du logement, c’est surtout au niveau de la collaboration entre la SLRB et les SISP que les meilleures réponses sont apportées.

Cette collaboration effective, régulière et continue se fait par les leviers suivants :

- une communication efficace sur les problèmes portés à la connaissance de la SLRB et les demandes de financement du secteur du logement social ;

- les contacts réguliers de la SLRB avec les SISP, dans l’actualisation et le bon suivi des plans d’investissements en cours ;

- le suivi des dossiers de réfection tout au long de leur préparation et de leur mise en œuvre ;

- la révision des priorités et le dégagement de moyens financiers en urgence lorsque des situations urgentes et imprévues se présentent ;

- les visites de la SLRB quand des problèmes sont portés à sa connaissance, suivies de conseils d’intervention et de recherches de financement.

Néanmoins, ni les SISP ni la SLRB n’ont de connaissance absolue des éventuels logements qui ne seraient plus conformes. Il appartient au locataire - cela fait partie des droits comme des devoirs découlant de son contrat de bail - de signaler l'apparition de tout problème afin de permettre une décision éventuelle de relogement ou d’intervention urgente pour mettre fin à la situation d'insalubrité.

Pour favoriser et fluidifier les contacts avec les SISP, la SLRB a notamment intégré dans un outil à destination du secteur, locataires inclus, l’application Appinest, qui favorise la bonne communication. Cette application permet au locataire de demander des interventions techniques et de signaler des problèmes.

La collaboration entre la DIRL et les SISP est bonne. Dans le cadre de dossiers spécifiques, les gestionnaires techniques de la DIRL et des SISP sont régulièrement en contact pour accélérer la mise en conformité des logements. La DIRL a aussi déjà donné des informations à des travailleurs des SISP.

Les difficultés de mise en conformité de logements constatées proviennent surtout de la lenteur des démarches nécessaires à la réalisation des travaux de rénovation d’envergure prévus par les plans quadriennaux d’investissement. Elles ne sont pas spécialement la conséquence d’un manque de collaboration ou de communication. Il faut également tenir compte du fait que, dans le traitement de ses dossiers, la DIRL doit faire preuve d’une stricte impartialité entre bailleurs et locataires. La collaboration et la communication entre la DIRL et les SISP doivent dès lors s’inscrire dans ce cadre et ne viser que la mise en conformité des logements.

Concernant votre question relative au suivi, sachez que des visites de contrôle sont réalisées systématiquement par les inspecteurs de la DIRL à l’issue du délai accordé au bailleur pour la réalisation des travaux. Les alertes informatiques permettent de s’assurer qu’aucun dossier n’est oublié. En outre, les injonctions de la DIRL sont suivies par les SISP et nous n’avons pas eu de retour négatif jusqu'à présent.

Fin 2022, la SLRB a interrogé le secteur sur les interventions de la DIRL et le suivi des éventuelles interdictions et injonctions. Il en résulte que, sur un patrimoine de 41.000 logements sociaux - je me permets de le rappeler pour mettre les chiffres en perspective -, il y a eu 144 visites de la DIRL, en majorité entre 2019 et 2022. Sur les 47 logements qui avaient reçu une interdiction de mise en location, 18 ont reçu depuis une attestation de conformité, les autres étant en cours de travaux, inscrits dans des programmes de rénovation ou encore en attente de la visite de contrôle de fin de travaux de la DIRL.

Quant à votre dernière question, si, à l'issue du délai prévu dans la mise en demeure enjoignant de mettre le logement en conformité, l'ensemble des travaux demandés ne sont pas réalisés, le logement est interdit à la location, comme le prévoit le Code bruxellois du logement.

À partir de ce moment, aucun délai n'est imposé au bailleur pour mettre le logement en conformité et pour obtenir l'attestation de contrôle de conformité qui permettra de lever l'interdiction à la location.

Enfin, concernant l'accélération des travaux de rénovation, le plan que vous mentionnez dans votre intervention existe déjà. Il s'agit du plan stratégique de rénovation durable, que j'ai mentionné il y a quelques instants. Je me permets de vous renvoyer à toutes les réponses que je donne régulièrement à ce sujet au sein de cette commission.

M. Sadik Köksal (MR).- Ma question ne portait pas sur la mise en location d'un logement. Je parlais de personnes qui occupent déjà un logement depuis de nombreuses années, comme c'est le cas de beaucoup de locataires, et qui n'osent pas dénoncer l'état dans lequel se trouve leur logement, de peur de se faire mettre à la porte ou de se voir proposer un logement à l'autre bout de la ville, se retrouvant ainsi éloignés du quartier où leurs enfants vont à l'école.

Dans un cas précis que j'ai évoqué, une personne a dû intenter une action en justice à deux reprises, car la SISP n'avait pas exécuté la première condamnation. Pendant cinq ans, la SISP n'a pas réalisé les travaux ! Quand vous parlez d'exemplarité, je vous demande quels sont les moyens dont vous disposez, en tant que secrétaire d'État, pour adresser une injonction à une SISP ou pour prendre des sanctions. Une personne, qui a déjà peu de moyens, a néanmoins osé engager des procédures judiciaires qui lui ont coûté, en l'occurrence, 6.000 euros. La SISP a, elle aussi, probablement dû débourser 6.000 euros pour se défendre. Or, l'argent public ne doit pas servir à rendre la vie difficile aux locataires, à saisir la justice, à faire traîner les procédures et à avoir les gens à l'usure ! Ici, la responsabilité d'une direction est engagée - c'est prouvé dans des procès-verbaux - et le président de la SISP, qui connaissait la situation, n'a rien fait pendant des années. Dans ce cas, que faut-il répondre aux citoyens ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je pense avoir abordé ces questions dans ma réponse et n'entrerai pas dans le détail d'un dossier individuel. Il s'agit, au sein de cette commission, de dresser la situation générale dans les logements sociaux. Je me suis battue pendant des années pour obtenir des budgets supplémentaires pour pouvoir rénover 36.000 logements sociaux.

Toutefois, je suis beaucoup sur le terrain et je visite les logements personnellement. Je sais donc aussi que certains ne sont pas de qualité, tout comme il y en a qui, grâce aux rénovations, le sont.

Mais il faut l'admettre, cela prend du temps. La rénovation des logements sociaux n'est plus uniquement intérieure, mais comprend aussi l'enveloppe extérieure. Les travaux et les études prennent malheureusement du temps, et la rénovation peut dès lors parfois durer entre 7 et 10 ans !

Cependant, le locataire d'un logement insalubre ou inhabitable pour des raisons de sécurité a la possibilité de contacter la société immobilière de service public responsable pour qu'elle effectue les travaux nécessaires.

Vous évoquez un cas individuel, dans lequel la justice a été saisie.

M. Sadik Köksal (MR).- Il existe sûrement d'autres cas, dans lesquels les locataires n'osent pas saisir la justice, de peur d'être délogés.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Certes, mais pour les 41.000 logements sociaux dont nous disposons aujourd'hui, nous avons reçu 144 demandes de visite de la direction de l'inspection régionale du logement . Le travail est donc amorcé, les SISP sont responsabilisées par rapport à la rénovation de leur patrimoine. Elles attendent cependant, elles aussi, des budgets de la Région et un appui de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale.

Le processus prendra du temps, mais est en tout cas lancé. Le chemin est aujourd'hui dégagé pour les SISP. Toutefois, en effet, des efforts importants sont à fournir en matière de permis d'urbanisme, dont l'octroi devrait être beaucoup plus rapide, pour pouvoir rénover rapidement les logements sociaux.

Énormément de choses sont à revoir, mais on ne peut pas dire que rien n'a été fait. Il faut continuer dans le bon sens. Je suis évidemment solidaire avec les locataires de logements sociaux insalubres ou nécessitant de lourdes rénovations.

Nous essayons de les rencontrer un maximum, de les rassurer, de leur expliquer les délais. Les locataires cherchent à être associés aux projets, ils veulent avoir leur mot à dire sur leurs besoins dans leur logement et les espaces extérieurs. Les processus participatifs sont indispensables pour éviter qu'ils se sentent exclus.

M. Sadik Köksal (MR).- Je ne mets nullement en doute vos bonnes intentions, Madame la Secrétaire d'État.

Ma question porte sur une SISP en particulier qui ne respecte pas les jugements et n'a pris aucune initiative pendant cinq ans. En tant qu'autorité de tutelle, vous devez disposer de moyens pour agir en pareil cas. Les leviers ne sont pas ici des amendes financières, puisqu'il s'agit d'argent public. Il faut pouvoir dénoncer des situations au sein de SISP qui ne respectent ni le Code du logement ni les citoyens qui se défendent en justice. Malgré deux condamnations, la SISP dont question n'a toujours pas complètement rénové les biens concernés après cinq ans.

Je suis certain que les cas de ce genre sont malheureusement nombreux. Beaucoup d'habitants n'osent les dénoncer, pour éviter tout différend avec la direction de leur SISP et les autorités en général.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'enquête de Federia sur le niveau des loyers.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Le 6 février dernier, la fédération des agents immobiliers francophones de Belgique, Federia, a publié les résultats de son baromètre des loyers pour l’année 2023. Cette enquête avait pour objectif d’estimer le loyer mensuel moyen pratiqué sur le marché locatif privé dans chacune des trois Régions du pays sur la base d’un échantillon composé de près de 80.000 baux conclus en 2023 par l'intermédiaire d'agences immobilières.

Les résultats de l’analyse montrent qu’en Wallonie, le loyer mensuel moyen (tous types de logements confondus) s’élevait à 793 euros en 2023, soit une progression de 4,3 % par rapport à 2022, tandis qu’en Flandre, le prix moyen des locations a grimpé de 6,4 % en un an pour se fixer à 868 euros. À Bruxelles, la hausse des loyers s’avère encore plus marquée dans la mesure où le prix moyen de location s’est établi à 1.249 euros en 2023, ce qui représente une augmentation substantielle de 8,6 % par rapport à 2022.

Federia observe qu’en Région bruxelloise, le loyer moyen a atteint 800 euros pour un studio, 1.205 euros pour un appartement et 1.866 euros pour une maison mitoyenne. Par ailleurs, les résultats du baromètre des loyers 2023 confirment que les prix de location moyens des appartements varient sensiblement selon les communes bruxelloises. Sans surprise, les loyers les plus élevés se négocient dans les communes du sud et de l’est de la Région, comme Woluwe-Saint-Pierre (1.413 euros), Uccle (1.376 euros) ou Ixelles (1.351 euros). Les locations d’appartement sont nettement moins coûteuses dans les communes du nord et de l’ouest de notre Région comme Anderlecht (946 euros), Ganshoren (920 euros) ou Jette (901 euros).

Selon Federia, la hausse sensible des loyers enregistrée en 2023 dans notre Région s’explique par le fait que le marché locatif bruxellois est particulièrement tendu en raison de la stagnation de l’offre et de la forte croissance de la demande, l’envolée des taux d’intérêt hypothécaires ayant contraint de nombreux ménages à renoncer à leur projet d’acquisition pour se tourner vers la location.

S’agissant de l’offre, Federia estime que la stagnation du nombre de biens mis en location en Région bruxelloise est due à une détérioration du climat d’investissement, provoquée par l’adoption de « mesures décourageant l’investissement immobilier », telles que l’instauration d’un moratoire hivernal contre les expulsions domiciliaires, l’interdiction temporaire d’indexer les logements énergivores ou l’introduction d’un droit de préférence au profit du locataire dont l’habitation est mise en vente.

Madame la Secrétaire d’État, quels enseignements avez-vous tirés du baromètre de locations 2023 publié par Federia ? D’après vos services, les conclusions de ce document peuvent-elles être considérées comme des informations fiables et fournissent-elles une image fidèle du marché locatif privé bruxellois ? Force est de constater que le loyer moyen des logements bruxellois estimé par Federia (1.249 euros) est largement supérieur à celui qui avait été observé dans la dernière enquête de l’Observatoire des loyers réalisée en 2020 (804 euros).

En réponse à une précédente question parlementaire, vous avez indiqué que l’écart important entre les estimations de l’Observatoire des loyers et celles des fédérations d’agents immobiliers s’expliquait par le fait qu’à la différence du premier, les secondes se basaient exclusivement sur des nouveaux baux entrés en vigueur durant les douze derniers mois, baux qui, de surcroît, ont été conclus via des agences immobilières et concernent donc principalement des logements relevant des segments moyen et supérieur du marché locatif.

Le gouvernement régional considère-t-il toujours les enquêtes de l’Observatoire des loyers comme étant les seules études suffisamment fiables pour alimenter la grille indicative des loyers ? La version actuelle de la grille ne tend-elle pas à sous-estimer les loyers effectivement pratiqués sur le marché ?

Une nouvelle enquête de l’Observatoire des loyers sera-t-elle réalisée en 2024 afin de mettre à jour la grille indicative des loyers ?

Que répondez-vous à Federia, qui affirme que le déséquilibre entre l’offre et la demande observé sur le marché locatif bruxellois résulte d’une détérioration du climat d’investissement provoquée par une politique régionale du logement qui découragerait les investisseurs privés ?

Quelles mesures avez-vous prises, ou prévoyez-vous encore de prendre en cette fin de législature, en vue d’accroître l’offre de logements de qualité et d’inciter davantage de propriétaires bailleurs à investir en Région bruxelloise ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme vous vous en doutez, j’ai bien pris connaissance du dernier baromètre des loyers de Federia. Si je n’ai aucune raison de remettre en question le sérieux avec lequel Federia a travaillé, il convient cependant de mesurer l’importance et la spécificité du contexte dans lequel les données ont été récoltées. En effet, comme vous l’avez vous-même mentionné, cette étude porte sur le montant des nouveaux baux signés en 2023 par l’intermédiaire d’agences immobilières. Sans pour autant représenter une niche, ce segment du marché ne saurait être généralisé, et ce, pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, les baux actuellement en vigueur sur le marché locatif ne peuvent se résumer aux nouveaux baux signés au cours des douze derniers mois. En outre, il n’échappe à aucun connaisseur de l’état du bâti bruxellois qu’une frange importante du marché ne se retrouve pas dans l’offre des agences immobilières. Pour le dire autrement, l’enjeu n’est pas tant de savoir si l’étude de Federia est de qualité ou non, mais de se garder de généraliser ses conclusions et de les considérer valables pour l’ensemble du marché locatif.

Concernant l’alimentation de la grille indicative des loyers, l’étude de Federia ne peut servir de base, pour les raisons que je viens de mentionner. Le lancement d’un nouvel Observatoire des loyers doit faire l’objet d’un examen détaillé avec perspective.brussels, qui vient d'accueillir l’Observatoire régional de l'habitat. Néanmoins, c’est bien le projet d’enregistrement régional des baux d’habitation qui doit devenir le principal flux d’alimentation de la grille.

Concernant l’analyse politique réalisée par Federia, permettez-moi d’émettre quelques réserves. Dans le cadre des consultations sur le conventionnement, mes équipes ont eu l’occasion de rencontrer Federia. Lors de cette rencontre, les responsables du baromètre nous ont expliqué qu’ils n’étaient pas encore en mesure de disposer d’autres données que le montant des nouveaux contrats, y compris pour des données a priori aussi élémentaires que le taux de rotation des contrats, les motifs de renom ou les taux de défauts. Connaissant ce contexte, je ne peux que me montrer prudente quant aux interprétations de Federia relatives aux évolutions récentes du marché locatif.

Par ailleurs, il convient d’observer que le déséquilibre entre l’offre et la demande s’observe aussi bien sur le marché privé qu’en matière de logement public. Or, il ne viendrait à l’esprit de personne de lier le manque de logements publics à une détérioration du climat d’investissement ! Le manque de foncier disponible, les délais d’obtention de permis, les réflexes Nimby et la réticence croissante à mobiliser les terrains à bâtir encore disponibles me semblent être des éléments sensiblement plus tangibles.

Je m'étonne d'entendre que Federia serait capable d'évaluer l'impact de mesures encore à l'état de projet, comme l'enregistrement régional des baux, ou de mesures extrêmement récentes, telles que le moratoire hivernal ou le droit de préférence, alors que la fédération reconnaît ne pas pouvoir évaluer les délais nécessaires à ses membres pour trouver un nouveau locataire ou un acquéreur.

Enfin, permettez-moi de conclure sur un appel à la prudence. Lorsque vous indiquez vouloir « inciter davantage de propriétaires bailleurs à investir en Région bruxelloise », il faut bien mesurer l'ensemble des effets que cela pourrait avoir. J'aurais tendance à penser que nous devons nous soucier en priorité des primo-accédants et des locataires, afin qu'ils puissent acquérir un bien à un prix décent ou le louer à un prix abordable.

Nous devons donc renforcer l'offre, mais également l'encadrer, pour éviter une envolée des prix qui ne ferait qu'accentuer l'exode de la classe moyenne.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Madame la Secrétaire d'État, je vous rejoins partiellement. Effectivement, le montant moyen de 1.249 euros est surestimé par rapport au montant d'accroissement réel des baux sur le marché locatif bruxellois, en partie pour les raisons que vous avez invoquées.

Toutefois, même si les caractéristiques de l'échantillon du baromètre de Federia que vous avez évoquées aboutissent à une surestimation du loyer moyen, je pense - et nos rencontres avec les citoyens le confirment - qu'en Région bruxelloise, nous avons de loin dépassé le chiffre moyen de 804 euros obtenus par l'enquête de l'Observatoire des loyers. Le montant moyen des baux pour les habitations bruxelloises doit aujourd'hui se situer aux alentours de 1.000 euros.

S'agissant des enquêtes de l'Observatoire des loyers, j'avoue rester un peu sur ma faim. Lors de la négociation de la déclaration de politique régionale, les négociateurs du groupe DéFI étaient très soucieux de pouvoir disposer d'un large échantillon de baux, afin d'obtenir une grille représentative du marché locatif privé bruxellois. C'est très important pour notre groupe. Vous savez donc que je salue votre volonté politique, découlant de cette déclaration de politique régionale, de pouvoir disposer d'un maximum d'éléments, issus notamment de l'enregistrement régional des baux.

Je reste sur ma faim quant aux informations fournies par l'enquête de l'Observatoire des loyers, qui ne seront pas disponibles tout de suite. Au regard des frais de consultance du gouvernement bruxellois, ce type d'enquête, certes cher, apparaît encore comme raisonnable. Il eût été utile de s'en servir pour actualiser la grille des loyers, outil qui se doit d'être rationnel et non politique. Cet outil peut aider à proposer des politiques auxquelles ma formation politique pourrait adhérer, comme le conventionnement sur une base volontaire, à condition qu'il soit fiable. En Région wallonne, la dernière enquête de ce type date de 2022. Je regrette qu'il n'en aille pas de même pour la Région bruxelloise.

Enfin, je pense comme vous qu'il faut prendre les arguments de Federia avec précaution, surtout sa vision des effets sur l'investissement immobilier des mesures adoptées ici récemment. Le recul nécessaire nous manque en effet pour observer une éventuelle fuite des investisseurs due à la mise en œuvre de politiques qui en sont encore à leurs balbutiements.

En revanche, je crois comme vous que les délais d'attente des permis sont trop longs. Vous n'êtes pas à la manœuvre pour les réduire, cette matière dépendant d'Ans Persoons, la secrétaire d'État chargée de l'Urbanisme.

Cela étant dit, un investissement plus important et un plus grand nombre de biens à disposition en Région bruxelloise pourraient mécaniquement entraîner une baisse des loyers. Il faut donc davantage de biens et de constructions, peut-être en hauteur et peut-être soumises à des normes urbanistiques moins sévères. Si l'on ne peut plus construire que des appartements traversants, cela compliquera la situation !

Pour conclure, je pense qu'il faut stimuler la construction de logements neufs, mais aussi proposer, par exemple, des assurances habitat garanti comme repris dans le programme de DéFI. Il s'agit tout d'abord de redonner confiance aux investisseurs immobiliers en Région bruxelloise. Ensuite, nous pourrons mener des politiques pour rendre ces logements accessibles, point sur lequel mon groupe vous rejoint.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Laurence Willemse

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant le soutien aux coopératives d'habitation bruxelloises.

Mme Laurence Willemse (Ecolo).- Le marché bruxellois du logement étant de plus en plus complexe depuis quelques années, l’accent est mis sur la recherche d'autres options que la location et l’achat traditionnels. Les coopératives d’habitation constituent des outils juridiques innovants et intéressants pour l'accès à un logement abordable. La coopérative institue une logique non spéculative de l’habitat, un principe cher à mon groupe. En effet, le logement n’est alors plus une pure valeur marchande, mais devient abordable financièrement et flexible. Cela permet une appropriation du bien par son occupant et une gestion collective et démocratique de l’ensemble par tous les habitants.

Un regain d’intérêt pour le logement coopératif s’est manifesté à travers toute l’Europe, notamment dans des villes telles que Barcelone, Amsterdam, Munich, Genève et Zurich. À Bruxelles, ces types de projets restent trop peu développés. Nous pensons que la clé de leur succès réside dans une politique du logement englobant et soutenant ces coopératives.

Vous indiquiez, lors d’une réponse à une question écrite de M. Verstraete sur le sujet, qu‘une subvention de 220.000 euros avait été octroyée par le gouvernement en 2021 à l'ASBL L'Îlot pour qu’elle puisse coordonner le projet de coopérative Fair Ground Brussels, trouver des investisseurs, étudier les opportunités immobilières et communiquer sur les différents aspects du projet. Cette subvention visait initialement à couvrir la période de novembre 2021 à novembre 2023, puis a été étendue jusqu’au 6 mars 2024. Elle s'est donc achevée. Nous espérons que d’autres soutiens sont prévus par le gouvernement afin de pérenniser ce type de projets prometteurs.

Dans votre note d’orientation présentée lors du dernier examen du budget, vous avez inscrit comme objectif en 2024 l'étude de l'introduction de nouveaux mécanismes de dissociation du foncier et du bâti lors de la création d’une partie des nouveaux logements acquisitifs, de type « Fair Ground ».

Je voudrais dès lors prendre connaissance des actions entamées par le gouvernement afin de continuer à soutenir les coopératives d’habitation bruxelloises et contribuer à leur développement.

Quelles initiatives avez-vous prises afin d'étudier la mise en œuvre de nouveaux mécanismes de dissociation du foncier et du bâti lors de la création de nouveaux logements acquisitifs ?

Quels contacts votre cabinet a-t-il eus avec les coopératives d’habitation bruxelloises ? Quelles pistes en sont-elles ressorties ?

Quels soutiens sont-ils prévus à l'avenir pour Fair Ground Brussels et d'autres projets similaires, afin de les pérenniser ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- En matière de dissociation du foncier et du bâti, en particulier pour la création de nouveaux logements acquisitifs, l'acteur de référence reste évidemment le Community Land Trust Bruxelles (CLTB).

Durant cette législature, le soutien au CLTB a été incontestable. Peu d'opérateurs bruxellois peuvent se targuer d'avoir bénéficié de réponses quasi systématiquement favorables à leurs différentes demandes de soutien financier.

Que l'on parle d'accompagnement social, de développement de nouveaux projets ou de la prise en charge de surcoûts liés à la flambée des prix des matériaux de construction, le gouvernement a, à chaque fois, répondu présent. Le seul projet déposé par le CLTB qui n'a pas obtenu le soutien de la Région est celui qui concerne le développement d'une dizaine de logements sur le site du Keyenbempt à Uccle.

Sur le plan financier, en dépit des efforts budgétaires auxquels la Région doit se conformer, le CLTB a connu une croissance importante de ses subventions durant cette législature, de l'ordre de 50 % pour les frais d'investissement et de 53 % pour les frais de fonctionnement.

L'appui au CLTB ne s'est pas limité à des moyens budgétaires, mais aussi à une structuration des relations entre la Région et le CLTB. En effet, alors que le CLTB fonctionnait dans un cadre informel depuis 2012, il bénéficie depuis cette législature d'une reconnaissance officielle. Depuis 2021, un arrêté du gouvernement organise les activités, l'agrément et le financement de ses projets.

En outre, en 2022, le Code bruxellois du logement a été modifié pour y insérer un chapitre spécifique aux community land trusts, afin d'assurer la reconnaissance du mécanisme, sa sécurité juridique et son ancrage dans les solutions régionales. Enfin, la Région et le CLTB ont conclu en 2023 leur premier contrat de gestion.

Concernant les coopératives d'habitants, ce sujet a fait l'objet de nombreux échanges, notamment dans le cadre du projet de cohabitation Calico, de travaux menés par perspective.brussels et le maître-architecte de la Région de Bruxelles-Capitale, du projet Fair Ground Brussels, du projet Housing Deal ou encore, tout récemment, d'un colloque organisé par les Facultés universitaires Saint-Louis. Il s'agit d'une manière d'habiter qui doit être développée au même titre que d'autres pistes. Comme je n'ai de cesse de le répéter, c'est la multiplicité des outils et des solutions qui nous permettra d'atteindre nos objectifs.

Je tiens cependant à attirer votre attention sur un élément : la coopérative ne garantit pas le caractère abordable du logement. Si la coopérative peut présenter des avantages indéniables en matière de vivre-ensemble ou de garantie contre des plus-values excessives et la financiarisation du logement, elle n’est pas, en soi, une manière de produire du logement à moindre coût. Dans les projets réalisés, comme Calico, ou dans ceux à l’étude, comme dans le modèle du Housing Deal, c’est bien une intervention publique, sous la forme d’un foncier mis à disposition ou d’un subside, qui permet de faire baisser le coût d’entrée dans le logement.

Or, je ne vous apprends rien en vous rappelant qu’en matière de foncier comme de subsides, le caractère limité de nos ressources nous oblige à faire des choix et à fixer des priorités. Et en la matière, mes priorités iront toujours aux plus démunis. C’est au regard de ce critère que nous devons, selon moi, fixer nos priorités.

Enfin, concernant la coopérative Fair Ground Brussels, je vous confirme mon soutien actuel à ses projets. Une subvention de 220.000 euros a été octroyée en 2021 et deux dossiers sont actuellement à l’instruction : une prolongation de la subvention initiale jusqu’en mai, ainsi qu’une nouvelle demande de subvention. Ces deux subventions doivent encore être approuvées par le gouvernement. Je ne suis donc pas en mesure de vous dire quelle en sera l’issue.

Mme Laurence Willemse (Ecolo).- Je vois que le gouvernement a continué à soutenir ce genre d'initiatives. Vous avez parlé de subsides et il est en effet important de les soutenir financièrement. Néanmoins, vu le contexte budgétaire actuel, la Région a besoin de s'appuyer sur toutes les initiatives, y compris privées. Je rejoins toutefois parfaitement votre objectif. Il faut en effet s'en tenir à des coopératives et à des projets qui soutiennent le développement de logements abordables pour les publics plus précarisés. Il y a effectivement d'autres projets qui visent d'autres types de logements.

L'octroi de subsides est donc important, mais d'autres soutiens peuvent également être mis en œuvre, comme l'acquisition et la mise à disposition de terrains. Il peut aussi s'agir de faciliter certaines démarches, ou encore de contribuer à la communication et à l'encadrement des projets.

Quoi qu'il en soit, le public cible doit rester le public le plus défavorisé. Sur ce point, je vous rejoins totalement. Ce sont bien ces projets-là qu'il convient de soutenir au niveau régional.

- L'incident est clos.