Question écrite concernant le prix abordable du premier achat immobilier à Bruxelles
- de
- Bianca Debaets
- à
- Sven Gatz, Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Finances, du Budget, de la Fonction publique, de la Promotion du Multilinguisme et de l'Image de Bruxelles (question n°386)
| Date de réception: 23/09/2021 | Date de publication: 16/11/2021 | ||
| Législature: 19/24 | Session: 21/22 | Date de réponse: 27/10/2021 | |
| Date | Intitulé de l'acte | de | Référence | page |
| 11/10/2021 | Recevable | p.m. |
| Question | Divers journaux ont fait état de la directive publiée par l'autorité bancaire européenne en juillet, qui stipule que tout candidat emprunteur pour l'achat de son futur logement devra d’abord le faire évaluer avant de pouvoir obtenir un crédit. Cette mesure devrait réduire les risques inconsidérés pour les banques et calmer un marché immobilier en surchauffe. Toutefois, les spécialistes mettent en garde contre les effets contre-productifs dans les centres-villes, où les logements sont souvent évalués en dessous de leur valeur marchande, et contre l'effet négatif sur les acheteurs jeunes et éventuellement célibataires qui possèdent peu de réserves financières.
Dans l'accord de gouvernement, on peut lire les passages suivants à ce sujet :
C'est pourquoi je voudrais vous poser les questions suivantes :
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| Réponse | En réponse à ces questions, je peux communiquer à l’Honorable Députée les éléments suivants. Tout d’abord, en ce qui concerne la demande d’obtenir des statistiques sur les prix immobiliers à Bruxelles, je renvoi au site de Statbel, l’office belge de statistique, qui publie régulièrement des données détaillées par région, commune et type d’habitation, sur la base des actes de vente enregistrés auprès du SPF Finances. Ces statistiques confirment, si besoin en est que la Région de Bruxelles-Capitale est la plus chère pour tout type d’habitation. Sur la base des chiffres pour le premier semestre 2021, les maisons de type fermé ou demi-fermé coûtent 434.500 euros et ont augmenté de 11.500 euros, soit de 2,7%, par rapport à la même période l’an dernier. Le prix médian des maisons de type ouvert a augmenté pour atteindre 1.100.000 euros (une hausse de 27,9%, mais la part de marché de ce type de maisons est marginale à Bruxelles). Le prix médian des appartements (la plus grosse part du marché) a atteint 239.000 euros, soit une hausse de prix de 7,7%. La commune d’Ixelles a le prix médian le plus élevé, il s’élève à 750.000 euros. Le prix médian le moins chère se situe à Molenbeek-Saint-Jean (295.000 EUR). Au niveau des recettes via le droit d’enregistrement sur les ventes, 2020 affichait un résultat record avec 628 millions d’euros, soit une hausse de 15,5% par rapport à l’année précédente. Il convient cependant de prendre en compte qu’en 2020 la vente de la Tour des Finances a rapporté 81,7 millions d’euros. L’année 2021 affiche aussi un très bon résultat avec déjà 499 millions fin octobre. Ces recettes fiscales comprennent tout type de biens et pas seulement des habitations. Le tarif étant en principe le même pour tout type de bien (12,5%), on ne dispose pas d’une distinction selon le type de logement. Venons-en maintenant au cœur du sujet. Je partage pleinement la préoccupation concernant le besoin de prévoir des mesures qui encouragent l'achat d'un logement à Bruxelles. Pour de nombreux jeunes Bruxellois, l'achat de leur propre maison devient quasiment inabordable. En ce qui concerne la directive récente de l’Autorité bancaire européenne concernant l’octroi et le suivi des prêts, il convient de rappeler que l’Europe insiste depuis de nombreuses années pour que les banques procèdent, préalablement à l’octroi du prêt, à une estimation prudente de la valeur du bien. L’ABE a désormais clarifié et harmonisé les règles pour toute l’Europe. Cette estimation est un indicateur supplémentaire permettant de déterminer la valeur du bien, dont la banque doit tenir compte pour déterminer le montant du prêt. Il convient aussi de rappeler que la plupart des banques poursuivaient déjà une politique prudente et disposent toujours d’une marge de tolérance (pour les primo-acquéreurs 35% des prêts peuvent dépasser le maximum de 90% de la valeur du bien). Cette directive n’aura sans doute que peu d’impact sur le marché immobilier. Le fait que les prix des biens résidentiels à Bruxelles sont en hausse démontre que la demande est plus forte que l'offre. Mais il est indéniable que bon nombre de jeunes ménages bruxellois désireux de devenir propriétaires vont aussi voir ailleurs, en premier lieu à cause du prix de l’immobilier et de la pénurie d’offres. Le gouvernement bruxellois souhaite dès lors, dans la mesure du possible, mettre en œuvre l’accord de majorité et revoir le régime d’abattement en lien avec l’évolution des prix de l’immobilier. L’accord de majorité prévoit en effet aussi d’instaurer un tarif zéro au niveau du droit d’enregistrement sur les constitutions d’hypothèque pour l’emprunteur susceptible de bénéficier de l’abattement. Les recettes générées par ce dernier droit d’enregistrement s’élèvent au total à quelque 30 millions d’euros par an. Selon les premières estimations, près de la moitié de cette somme aurait trait à des hypothèques constituées pour garantir l’acquisition d’une habitation bénéficiant de l’abattement. L’impact de la mise en œuvre de cette mesure s’élèverait alors, le cas échéant, à quelque 15 millions d’euros (il s’agit-là d’une estimation approximative car le montant exact des droits payés sur les constitutions d’hypothèque visant à garantir l’acquisition d’un bien ayant bénéficié de l’abattement ne peut être isolé dans les statistiques). La crise sanitaire sans précédent a cependant fortement impacté nos moyens financiers et nous oblige de revoir nos ambitions. Mais malgré la crise et les contraintes budgétaires, je suis bien conscient qu’il convient de poursuivre la politique facilitant l’accès à la propriété afin de maintenir la classe moyenne à Bruxelles, a fortiori lorsqu’une autre région prend également des mesures en la matière. Au vu de ces éléments, de concert avec mon collègue de l’Environnement, nos services respectifs ont été chargés d’élaborer d’ici 2023 un incitant fiscal supplémentaire au niveau des droits d’enregistrement visant à promouvoir la rénovation durable du bâti. Le transfert de propriété est en effet un moment charnière pour entreprendre des travaux de rénovation. Une mesure ciblée permet de limiter l’impact budgétaire tout en travaillant sur les objectifs climatiques de la Région. |