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Question écrite concernant le premier contrat de gestion devant lier la Région de Bruxelles-Capitale au Community Land Trust Brussels.

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°1143)

 
Date de réception: 05/02/2023 Date de publication: 23/05/2023
Législature: 19/24 Session: 22/23 Date de réponse: 15/05/2023
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
24/03/2023 Recevable p.m.
 
Question    Souhaitant aider les personnes précarisées à acquérir un logement, le gouvernement régional bruxellois soutient, depuis une dizaine d’années, les projets portés par le Community Land Trust Brussels (CLTB), organisme sans but lucratif qui produit des logements afin de les vendre à des ménages à bas revenus en ayant recours aux techniques de démembrement du droit de propriété permettant de dissocier la propriété du bâti de la propriété du foncier. Les opérations réalisées par le CLTB contribuent à favoriser l’accès des ménages à faibles revenus à la propriété de leur habitation tout en pérennisant la maîtrise publique du foncier. Le CLTB est actuellement la seule alliance foncière régionale officiellement reconnue par les autorités régionales bruxelloises. Considérant qu’il est nécessaire d’encourager le recours aux mécanismes innovants de démembrement du droit de propriété, le gouvernement bruxellois entend promouvoir le modèle du Community Land Trust en vue de faire émerger de nouveaux acteurs. A cette fin, il a pris soin d’élaborer un cadre législatif et règlementaire définissant le rôle, les missions, le fonctionnement et le mode de financement des alliances foncières régionales. Ainsi, l’ordonnance du 10 février 2022 modifiant le Code bruxellois du logement a inséré dans le titre IV du Code un chapitre spécifique consacré aux Community Land Trusts (dénomination usuelle des alliances foncières régionales). Celui-ci comprend notamment le nouvel article 134/1 du Code, lequel dispose en son paragraphe 2 que « le CLT agréé exerce ses missions selon les finalités définies dans un contrat de gestion conclu entre lui et le gouvernement. » L’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 1er avril 2021 organisant les alliances foncières régionales, leur agrément et leur financement précise, à cet égard, en son article 4, paragraphe 6, que le contrat de gestion liant le CLT à la Région aura une durée maximale de trois ans et qu’il contiendra notamment des objectifs chiffrés pour la période couverte ainsi qu’une description de l’utilisation prévue des subsides octroyés et planifiés.

En vertu de ces dispositions législatives et règlementaires, le gouvernement régional et le CLT sont désormais tenus de conclure un contrat de gestion fixant leurs obligations respectives pour une période de trois ans. Cet instrument juridique doit traduire des grandes orientations politiques en une série d’objectifs stratégiques et opérationnels que le CLTB devra s’employer à atteindre en menant des actions appropriées durant le triennat couvert. Dans sa lettre d’orientation 2022-2023, le gouvernement annonce que le contrat de gestion pourrait attribuer de nouvelles missions au CLTB : aide aux propriétaires confrontés à un risque de vente forcée, gestion de logements loués par l’intermédiaire d’une Agence Immobilière Sociale, etc. L’exécutif régional nous informe également qu’au cours du premier semestre de l’année 2022, le CLTB s’est attaché à rédiger un projet de contrat de gestion succinct en travaillant en étroite collaboration avec la cellule de coordination du PUL. En principe, la version finale du texte devait être approuvée par le gouvernement à la fin de l’année 2022.

Madame la Secrétaire d’Etat, le gouvernement régional et le CLTB ont-ils bien conclu le contrat de gestion devant les lier pour la période 2023-2025 ? Dans l’affirmative, pourriez-vous nous présenter le contenu de ce contrat ?

Pourriez-vous passer en revue les différents objectifs stratégiques et opérationnels qui sont assignés au CLTB pour les trois prochaines années ? Les parties ont-elles arrêté des objectifs chiffrés, notamment quant au nombre de logements acquisitifs sociaux à produire et à commercialiser au cours de ce triennat ? Quels engagements le gouvernement régional a-t-il pris envers le CLTB pour les trois années à venir ? Le contrat de gestion prévoit-il un renforcement du personnel du CLTB et une augmentation progressive du montant des subventions de fonctionnement et d’investissement allouées à cet opérateur ?

Pourriez-vous nous fournir davantage de précisions au sujet des nouvelles missions qui devraient être confiées au CLTB dans le cadre du contrat de gestion ? Quels dispositifs cet organisme pourrait-il mettre en place afin d’aider les propriétaires-occupants qui ne parviennent plus à rembourser leur crédit hypothécaire et dont le logement pourrait donc faire l’objet d’une vente forcée ? Quid de la collaboration envisagée entre le CLTB et les AIS ?

 
 
 
Réponse    J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants:

Un contrat de gestion a effectivement été conclu en décembre 2022 entre la Région de Bruxelles-Capitale et le Community Land Trust Bruxelles pour la période 2023-2025.

Ce contrat de gestion, inspiré par celui des autres acteurs bruxellois de la politique du logement, définit les missions du Community Land Trust Bruxelles, précise ses objectifs, et définit les moyens disponibles pour atteindre ces objectifs. S’agissant du premier contrat de gestion du Community Land Trust Bruxelles, une attention particulière a été accordée aux modalités de mise en œuvre, de suivi et d’évaluation.

Ce contrat de gestion comprend :

- Les missions du Community Land Trust Bruxelles ;
- Les objectifs chiffrés ;
- Les engagements des parties ;
- Les moyens dont peut disposer le Community Land Trust Bruxelles pour atteindre ses objectifs ;
- Les modalités de mise en œuvre, de suivi, de contrôle, de sanction et de révision du contrat de gestion.

Le contrat de gestion qui a été conclu reprend cinq objectifs stratégiques et trois objectifs opérationnels, à savoir :

- Objectif stratégique 1 : Réaliser un maximum de logements acquisitifs sociaux durables et adaptés aux besoins du public cible ;
- Objectif stratégique 2 : Renforcer l’autonomie des habitants et la cohésion sociale des quartiers ;
- Objectif stratégique 3 : Garantir une interactivité sociale et une mixité fonctionnelle qui renforce la qualité de vie au sein des immeubles et des quartiers ;
- Objectif stratégique 4 : Être un laboratoire du logement social ;
- Objectif stratégique 5 : Garantir une procédure d’inscription et d’attribution fluide et transparente ;
- Objectif opérationnel 1 : Maintenir une culture d’entreprise résiliente et orientée résultats ;
- Objectif opérationnel 2 : Développer de nouveaux espaces de travail adaptés aux nouveaux modes de fonctionnement ;
- Objectif opérationnel 3 : Diffuser le modèle CLT et promouvoir la Région bruxelloise comme région dynamique dans le domaine de l’innovation sociale.

Différents objectifs chiffrés sont effectivement repris dans le contrat de gestion.

Ainsi, les parties visent les objectifs chiffrés suivants :

- tendre vers l’identification et la mise en œuvre de 2.000 m² de nouveaux logements annuellement, selon ce que le contexte, la disponibilité budgétaire, et le prix du marché permettent de réaliser ;
- utiliser plus de 90% des moyens d’investissement disponibles au cours du contrat de gestion ;
- finaliser trois opérations de maîtrise d’ouvrage interne et réaliser un rapport d’évaluation du processus (pour les projets dont le CLTB assure lui-même la maîtrise d’ouvrage).
Pour chacun des objectifs stratégiques et opérationnels, la Région s’est engagée sur différents aspects (soutien budgétaire, soutien et appui pour les démarches visant à faciliter le travail du CLTB, …) :

Objectif stratégique 1 : Réaliser un maximum de logements acquisitifs sociaux durables et adaptés aux besoins du public cible

- Dans la limite des moyens disponibles, mettre à disposition du Community Land Trust Bruxelles, les moyens nécessaires pour ses investissements. Si le contexte budgétaire le permet, celui-ci pourra être revu à la hausse à hauteur de 3 millions d’euros en 2023, puis de 4 millions d’euros par an en 2024 et 2025 ;
- Dans la limite des moyens disponibles, mettre à disposition du Community Land Trust Bruxelles, les moyens nécessaires pour son fonctionnement. Si le contexte budgétaire le permet, celui-ci pourra être revu à la hausse à hauteur de minimum 500.000,00 euros par an à partir de 2023 ;
- Soutenir le Community Land Trust Bruxelles dans ses démarches auprès des pouvoirs publics afin de bénéficier de dispositifs encourageant le logement social, notamment à propos des charges d’urbanisme et des permis d’urbanisme, du taux réduit de précompte immobilier, de l’exonération des taxes de voiries ;
- Inviter le Community Land Trust Bruxelles à participer aux moments de concertation pertinents pour la mise en œuvre de ce contrat de gestion ;
- Appuyer les démarches du Community Land Trust Bruxelles visant la collaboration avec d’autres acteurs du logement public et du développement urbain.

Objectif stratégique 2 : Renforcer l’autonomie des habitants et la cohésion sociale des quartiers 

- Fournir au CLTB, dans la limite des moyens disponibles, les moyens financiers et humains qui lui permettent de faire ce travail d’accompagnement ;
- Permettre aux associations qui bénéficient d’un soutien régional, notamment les associations reconnues comme Associations d’Insertion par le Logement et les membres du Réseau Habitat, de collaborer avec le CLTB dans le cadre de l’accompagnement des (futurs) habitants.

Objectif stratégique 3 : Garantir une interactivité sociale et une mixité fonctionnelle qui renforce la qualité de vie au sein des immeubles et des quartiers

- Aider à trouver des solutions pour le financement et l’utilisation des parkings.

Objectif stratégique 4 : Être un laboratoire du logement social

- Mettre à disposition les moyens pour faire du projet situé Rue Gray un projet-pilote destiné aux familles monoparentales ;
- Mettre à disposition, au travers de chacune de ses compétences spécifiques identifiées, le financement nécessaire à la réalisation des projets spécifiques qui auront fait l’objet d’un accord entre le CLTB et la Région ;
- Poursuivre le soutien Rénolution - initié via le Réno.ID - à l’étude avec le Community Land Trust Bruxelles pour la recherche d’une formule qui permettrait l’utilisation de son modèle pour la rénovation des maisons des propriétaires précaires.

Objectif stratégique 5 : Garantir une procédure d’inscription et d’attribution fluide et transparente

- Soutenir les démarches du CLTB pour avoir accès aux bases de données utiles pour vérifier les données administratives des candidats et des habitants ;
- Assurer des moyens de fonctionnement adaptés au CLTB afin de lui permettre de répondre aux besoins liés à l’inscription des candidats, à leur sélection et à l’attribution des logements, et notamment aux besoins en termes de logiciels ;
- Evaluer avec les organisations agréées les éléments de l’Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 1er avril 2021 organisant les Alliances foncières régionales, leur agrément et leur financement qui concernent la procédure d’inscription et d’attribution en vue de lui apporter d’éventuels amendements utiles.

Objectif opérationnel 1 : Maintenir une culture d’entreprise résiliente et orientée résultats

- Favoriser et faciliter le partage de bonnes pratiques entre acteurs régionaux.

Objectif opérationnel 2 : Développer de nouveaux espaces de travail adaptés aux nouveaux modes de fonctionnement

- Fournir un appui dans les démarches de synergies avec les autres acteurs.

Objectif opérationnel 3 : Diffuser le modèle CLT et promouvoir la Région Bruxelloise comme région dynamique dans le domaine de l’innovation

- Soutenir le CLTB dans son rôle de référence pour d’autres acteurs du logement par rapport à l’utilisation de mécanismes d’emphytéose et de superficie combinés avec des formules limitant les prix de revente inspirées du modèle CLT ;
- Soutenir le rôle international du CLTB, le cas échéant par des aides ponctuelles spécifiques.

Au niveau de la gouvernance et de l’organisation, la Région a également pris plusieurs engagements, à savoir :

- Contribuer à cette gestion en désignant des représentants compétents dans le Conseil d’Administration ;
- Reconnaître l’importance de la gouvernance participative comme condition pour le bon fonctionnement du CLTB et comme exemple de gestion « en bien commun » à travers une collaboration public-commun.

Concernant la concertation, des engagements mutuels entre la Région et le CLTB ont également été pris. Ainsi, afin d’assurer la bonne mobilisation des moyens financiers tout au long de la durée du contrat, la Région et le CLTB s’engagent à organiser une concertation régulière basée sur les principes suivants :

- Tenue d’une réunion de suivi semestrielle du budget réunissant des représentants de Bruxelles Logement et du CLTB ;
- Élaboration en début d’année budgétaire d’un rétroplanning concerté des subventions pour l’année budgétaire à venir dont l’exécution sera suivie semestriellement durant la réunion de suivi visée au point précédent et qui sera adaptée le cas échéant ;
- Revue régulière des modalités de demande de subventionnement en ajustant les exigences en matière de justification des dépenses à la nature des subventions, afin de diminuer la charge administrative, accélérer le processus d’octroi des subventions tout en conservant le niveau de contrôle requis.

Concernant le financement du fonctionnement et des investissements, comme mentionné précédemment, la Région s’engage à mettre à disposition les budgets nécessaires pour lui permettre de mener à bien ses missions. La Région s’engage également à étudier avec le CLTB, les adaptations du cadre légal et réglementaire nécessaires afin de renforcer l’autonomie de gestion du CLTB et lui permettre d’avoir un usage stratégique de ses fonds, de séquencer ses financements, et de réévaluer le coût de ses opérations en fonction des réalités du marché.

Concernant les garanties, le CLTB peut contracter des emprunts pour autant que cela ne mette pas en danger sa situation financière. Ces emprunts ne peuvent pas être garantis par une hypothèque sur les terrains mais en contrepartie, la Région s’engage dans les limites de ses capacités budgétaires, à soutenir le CLTB dans sa démarche d’emprunt et à lui permettre un accès au marché du crédit dans les meilleures conditions possibles, notamment en étudiant la possibilité de lui accorder une garantie conforme au marché pour les emprunts contractés.

Concernant le suivi et l’évaluation du contrat, le CLTB et la Région s’engagent à définir, pour le terme de ce premier contrat de gestion, des procédures d’évaluation et de suivi, des tableaux de bord, des indicateurs, etc. qui seront utilisés pour assurer la mise en œuvre et le suivi des dispositions reprises dans le présent contrat.


Concernant les nouvelles missions confiées au CLTB, ce contrat de gestion vise avant tout à formaliser les choses par rapport à ce que le CLTB fait depuis déjà plusieurs années. Néanmoins, parmi les missions les plus innovantes reprises dans ce contrat de gestion, on peut citer certains des engagements du CLTB repris dans l’objectif stratégique 4 (Être un laboratoire du logement social) :


- Développer un projet immobilier qui propose une solution centrée sur les besoins des familles monoparentales ;
- Réfléchir à des possibilités pour intégrer des opportunités d’emploi pour ses habitants dans les projets d’habitat ;
- Concevoir un projet pilote qui étudie la possibilité d’utiliser le modèle CLT afin de permettre la rénovation (notamment énergétique) des maisons de propriétaires précaires ;
- Etudier des formules de financement, permettant d’accroître davantage la durabilité des logements produits ;
- Réfléchir à des modes constructifs et des montages innovants permettant de faire face à la crise économique et environnementale, et tenant compte des besoins actuels en termes de logements ;
- Explorer différents montages de projets, comme la promotion par un autre acteur public, la maîtrise d’ouvrage déléguée, l’autofinition et le clé-sur-porte.

Pour la première partie de la question, Bruxelles Logement ne dispose pas d’éléments pour répondre à celle-ci.

Enfin, concernant la collaboration entre le CLTB et les AIS, il est précisé dans l’objectif stratégique 4 (Être un laboratoire du logement social) que le CLTB s’engager à chercher à développer des collaborations avec d’autres acteurs afin de permettre l’intégration de logements locatifs ou coopératifs dans ses opérations, par exemple, en tant que propriétaire de logements qui sont ensuite loués par une AIS.

A noter en outre que dans le cadre du projet Calico, des logements sont d’ailleurs mis en location par le biais de l’AIS « Logement Pour Tous ».