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Question écrite concernant la pratique de certaines AIS (agences immobilières sociales) de demander des loyers ou des indemnités d’occupation supérieures au montant du plafond annuel

de
Jonathan de Patoul
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°1321)

 
Date de réception: 04/01/2024 Date de publication: 09/02/2024
Législature: 19/24 Session: 23/24 Date de réponse: 09/02/2024
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
09/01/2024 Recevable Bureau élargi du Parlement
 
Question   

Vous avez été informée l’année passée que l’AIS d’Uccle pratiquait des loyers qui dépassaient le plafond de votre arrêté en matière de loyers pour les AIS.

L’AIS en question considère que le plafond régional que vous établissez chaque année par arrêté ne concerne pas les redevances des biens mis à disposition de manière précaire.

Cet argument est assez stupéfiant dès lors que les logements de transit sont des logements censés profiter encore plus à un public précarisé et bénéficient d’ailleurs d’un complément de subsides par rapport aux autres logements classiques des AIS. Enfin, la jurisprudence en matière de bail considère que lorsqu’on laisse un occupant dépasser sa période d’occupation précaire, cela devient de facto un bail.

1. Pouvez-vous m’indiquer la suite que vous avez donnée à cette plainte ?
2. Pouvez-vous confirmer que votre plafond concerne bien les loyers et autres redevances pratiquées par les AIS ?
3. Avez-vous mis en demeure l’AISU de respecter le plafond régional et dès lors de rembourser le trop-perçu aux locataires concernés ?
4. Avez-vous eu d’autres plaintes ces dernières années concernant le dépassement du plafond régional dans le secteur des AIS ?
5. Avez-vous demandé à votre administration de vérifier le respect de ce plafond pour toutes les AIS de la Région ?
6. Combien de cas de dépassement du plafond ont-été relevés par votre administration ces dernières années ? De quelles AIS s’agit-il ?
7. Quelles ont été les sanctions ? Avez -vous mis en demeure les AIS concernées de respecter le plafond ? Avez-vous retiré le subside régional pour les AIS qui continuaient à pratiquer des loyers abusifs au-dessus du plafond régional de votre arrêté ?
 
 
 
Réponse    J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants :

En date du 30 août 2022, une plainte a été réceptionnée par mon cabinet et a été communiquée à l’administration Bruxelles Logement pour examen. Dans cette plainte, il était fait état de plusieurs manquements supposés de l’AIS d’Uccle qui concernaient :

- le subventionnement de biens dont les loyers exigés dépassent le plafond prévu à l’arrêté du 17 décembre 2015 (articles 15 et 16) ;
- la rédaction de « convention d’occupation précaire » en infraction avec l’arrêté du 17 décembre 2015 et ses annexes (article 8) ;
- le refus de donner l’accès au registre (article 6 de l’arrêté du 21 décembre 2017 et article 27 du Code du Logement) ;
- l’absence d’accompagnement social ;
- et l’attribution de biens à des personnes visiblement peu précarisées.

Bruxelles Logement a procédé à une analyse des différents éléments qui étaient reprochés à l’AIS d’Uccle dans la plainte. Les conclusions de cette analyse ont été arrêtées le 03 octobre 2022.
Dans le cas de la plainte qui a été transmise, le montant total que payait mensuellement à l’AIS la plaignante, était de 588,50 euros et celui-ci se composait de plusieurs éléments :

- 468,50 euros pour l’occupation (càd le « loyer ») : 593,68 euros – une réduction de 125,18 euros ;
- 100,00 euros pour le forfait pour les charges (électricité et entretien des communs) ;
- 10,00 euros pour la quote-part pour la police d’assurance habitation, et ;
- 10,00 euros pour l’entretien des appareils de chauffage.

Si on s’en tient à la partie « loyer » de ce montant, il n’y avait donc pas de dépassement du plafond en vigueur au 1er janvier 2022 pour un appartement deux chambres (491,10 euros).

Aux yeux de l’administration, seul le coût payé pour l’occupation du bien (càd le « loyer ») est visé par les plafonds repris à l’article 16 de l’arrêté du 17 décembre 2015. Ainsi, les charges et autres dépenses (assurances, entretien, …) n’entrent pas en considération dans la vérification du respect ou non de ce plafond.

Sur base des constatations mentionnées plus haut, aucune mise en demeure n’a été adressée à l’AISU par Bruxelles Logement.

Par ailleurs, aucune autre plainte concernant le dépassement du plafond régional pour les locataires n’a été transmise récemment à Bruxelles Logement.

Il faut savoir que les AIS font l’objet d’un contrôle récurrent particulièrement conséquent de la part de l’administration : en amont, lors du calcul de leur subvention annuelle et en aval, lors de la liquidation finale de cette même subvention. A ces contrôles s’ajoutent les contrôles réalisés lors des renouvellements d’agrément et des contrôles ad hoc, notamment dans le cadre de plainte.

Néanmoins, suite à la plainte reçue en 2022 et à des questions parlementaires sur le sujet dans le passé, Bruxelles Logement a revu les modalités de reporting imposées aux AIS afin de pouvoir mieux détecter d’éventuels dépassement de plafonds de loyers. Ce système tient compte de l’ensemble de la situation du logement (typologie, zone à loyer majoré, revenus du locataire).


A noter que Bruxelles Logement est néanmoins tributaire de la qualité des données que les AIS communiquent. En effet, l’administration focalise principalement ses contrôles des données transmises par les AIS sur les logements entrant dans le parc des AIS, mais n’est pas en mesure de revérifier chaque année si l’intégralité des données communiquées pour les presque 8000 logements correspondent bel et bien à la réalité.

Concernant les cas de dépassement relevés par Bruxelles Logement ces dernières années, la formule automatique laissait apparaître un total de 160 dépassements potentiels. Ceux-ci concernaient 14 des 24 AIS agréées, à savoir : l’AISB, l’AISQ, l’AIS de Jette, Habitat & Rénovation, Hector Denis, Iris, LPT, Ozanam, la MAIS, Delta, l’AIS d’Etterbeek, l’AIS de Forest et l’AISAC. Toutefois, après investigation, une explication cohérente a pu être donnée par les AIS concernées pour l’ensemble des dépassements constatés.

Dans la plupart des cas, il s’agissait d’incertitudes dans le chef de l’AIS, qsuant aux revenus de son locataire, d’un décalage lié à l’indexation des loyers et des plafonds, ou d’une erreur d’encodage dans les données transmises par l’AIS.

Enfin, concernant les sanctions, au vu des explications communiquées par les AIS, aucune sanction n’a été appliquée jusqu’à présent. Il n’y a pas non plus eu de mise en demeure ou de réduction du subside régional.










Par ailleurs, certains constats, notamment ceux liés à l’indexation des plafonds, ont été pris en compte dans la révision de l’arrêté AIS qui est actuellement sur la table du Gouvernement.