Présidence : M. Petya Obolensky, président.

Demande d'explications de Mme Marie Nagy

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "les implications du plan Rénolution sur le marché immobilier et le coût du logement à Bruxelles".

Mme Marie Nagy (DéFI).- La hausse du prix de l’énergie ainsi que l’urgence climatique ont amené le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale à continuer les actions prévues dans le cadre du plan énergie-climat 2030, dans son volet concernant la stratégie de rénovation et d'isolation des bâtiments bruxellois, dite stratégie Rénolution.

Si l'on doit se féliciter de l’ambition climatique annoncée, il me semble que les moyens peuvent être affinés. Un point important concerne en effet l'impact de cette stratégie sur l’immobilier ainsi que sur le coût des logements et les loyers pratiqués en Région bruxelloise.

Pouvez-vous m’indiquer si le plan a été soumis aux acteurs du secteur, comme le Conseil consultatif du logement de la Région de Bruxelles-Capitale  ? Si tel est le cas, quel en est le suivi ? Si non, pensez-vous qu’il serait utile de coconstruire cette stratégie avec le secteur ?

Les investissements prévus vont impliquer à la fois des acteurs publics et privés. Ils seront considérables : les montants médians pour effectuer des rénovations d’immeubles varient de 51.000 à 75.000 euros par immeuble moyen, selon les données dont nous disposons. Cela donne une mesure des moyens nécessaires. Il y a environ 560.000 logements en Région bruxelloise, et l’objectif est de rénover 3 % de ce parc chaque année, soit quelque 16.000 logements.

Selon les estimations, 32 milliards d'euros seraient nécessaires d'ici 2050. Il est évident que cela entraînera un investissement dans l'immobilier plus important ainsi qu'une hausse du coût du logement et probablement des loyers pour les biens mis en location. La question se pose également pour les copropriétés.

Où en est votre réflexion sur cette question ? Des budgets en matière d’aide à l’accès aux logements sont-ils prévus ? Quelles sont les réactions des acteurs concernés, par exemple du Syndicat des locataires, de l’Office des propriétaires ou du secteur de l’immobilier ?

Par ailleurs, il est évident que l’architecture et le patrimoine - au sens large, c'est-à-dire non seulement les bâtiments classés mais aussi le patrimoine que constitue la ville dans son ensemble - risquent également de subir l’impact du plan en matière d’isolation, voire de ventilation.

Comment urban.brussels est-il associé à cette stratégie de rénovation ? Quelles sont les implications concernant la délivrance des permis pour la rénovation des immeubles ? Qu’en est-il de la consultation de la Commission royale des monuments et des sites en la matière ?

Je précise que cette demande d'explications s'adresse aussi à M. Smet pour ce qui concerne l'urbanisme et le patrimoine. Je suppose, Mme la secrétaire d'État, que vous répondrez au nom du gouvernement.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je constate que plusieurs parlementaires souhaitent se joindre à la demande d'explications. Je précise que la stratégie Rénolution ne relevant pas de mes compétences, mais de celles de M. Maron, je ne pourrai pas répondre aux questions complémentaires.

Mme Viviane Teitelbaum (MR).- Même si le débat sur la stratégie Rénolution est d'habitude mené en commission de l'environnement, il me paraissait important de souligner les implications de cette stratégie sur le marché de l'immobilier.

Nous ne pouvons pas négliger l'impact des exigences en matière de performance énergétique des bâtiments (PEB) sur la hausse des prix de l'immobilier et des loyers, sans parler du risque de limiter davantage l'accès aux nouveaux logements pour de nombreux ménages bruxellois. Il semblerait que la hausse des prix soit due en majeure partie aux conditions imposées aux projets de construction par la réglementation énergétique. Par exemple, une habitation ayant un niveau de PEB 30 pourrait coûter 50.000 euros de plus que la rénovation d'une habitation classique. En sachant que les ménages moyens bruxellois sont déjà confrontés à un marché immobilier aux prix élevés, avec un prix des matières premières en augmentation constante, qui pourrait financer ces travaux ? Le renforcement des normes énergétiques risque de pousser de nombreux candidats potentiels vers les marchés secondaires car leur budget ne suffit pas à financer le coût de la construction ou de la rénovation.

Il va de soi que les exigences de niveau PEB font grimper les montants de l'investissement initial, étant donné que le surcoût est supposé être récupéré sur la durée, par la réduction des factures d'énergie. La question des gains financiers nets mérite cependant d'être posée. La demande en énergie pour le chauffage d'une habitation à basse énergie n'excède pas 60 kW/h par m² par an, ce qui représente environ 50 à 60 % de moins que la consommation d'une habitation classique.

La technologie des bâtiments offrant un bon niveau PEB implique toutefois aussi des frais d'exploitation : le remplacement régulier des filtres du système de ventilation, le double flux, le coût des entretiens et réparations du système électrique. Le chauffage constitue un appareillage parfois complexe, qu'un occupant lambda ne peut pas forcément entretenir. Le bilan coût-bénéfice serait donc plus nuancé qu'il n'y paraît.

Quel est l'impact réel des mesures PEB en matière de réduction du coût de la consommation d'énergie et quel est le gain pour le propriétaire ou le locataire ?

Qu'en est-il de l'évaluation économique et sociale des mesures Rénolution et de leur impact sur le prix de l'immobilier ? Quel est l'impact estimé de Rénolution sur le prix de l'immobilier et des loyers ?

Mme Françoise De Smedt (PTB).- D'après un communiqué paru en avril 2021, plus de 350 millions d'euros seront investis, d'ici à 2024, dans la stratégie Rénolution à travers des mesures de soutien pour l'ensemble des Bruxellois. Toujours d'après cette publication, le montant de l'argent public investi devrait augmenter d'année en année.

La stratégie Rénolution prévoit des obligations de rénovation et accordera une attention particulière aux risques d'augmentation des prix de l'immobilier. En outre, le mécanisme de préfinancement sera renforcé. En ce qui concerne les primes accordées et les travaux visés, les revenus et le patrimoine des ménages seront pris en considération.

Pour le PTB, la nécessité de rénover les logements est une évidence. En effet, la qualité des logements est un facteur qui pèse très lourd sur le montant des factures énergétiques. Malheureusement, les ménages aux revenus plus faibles sont souvent condamnés à louer un logement vétuste, mal isolé et donc très énergivore.

Les propriétaires sont effectivement dans l'obligation de rénover un logement qu'ils louent. Toutefois, le prix de la rénovation risque ensuite de se répercuter sur le prix du loyer, ceux-ci étant déjà fort élevés à Bruxelles. Mon groupe ne voit pas très bien comment vous comptez empêcher leur augmentation.

Vous avez également mentionné un préfinancement renforcé. Cela signifie-t-il que le montant des primes augmentera ? Si oui, de combien ? Comptez-vous accorder ces primes en fonction de la situation financière des propriétaires ? Dans l'affirmative, de quelle manière ? Quels sont les critères qui seront pris en considération ?

Nous constatons que les systèmes de prime à la rénovation bénéficient généralement aux familles ayant les moyens d'effectuer des travaux. Cette aide devrait pourtant aller aux personnes moins favorisées, qui vivent souvent dans des logements moins bien isolés. Simplifier l'accès aux primes ne suffira pas pour résoudre ces problèmes.

Dans quelle mesure la stratégie Rénolution pourra-t-elle aider l'ensemble de la population bruxelloise ?

Mme Zoé Genot (Ecolo).- Nous n'avons pas le choix. Pour maintenir le climat à un niveau acceptable, il faut absolument utiliser tous les leviers et décarboner. La Région bruxelloise s'est déjà dotée de normes très ambitieuses pour les nouveaux logements. Des personnes sont venues des quatre coins de la planète pour visiter nos projets expérimentaux. Nous devons désormais donner un coup d'accélérateur pour les rénovations, de sorte que dans quelques années, nous soyons des exemples dans ce domaine également. Tous les membres du gouvernement, vous compris, semblent vouloir agir en ce sens. Cette matière étant à l'intersection de plusieurs compétences, chacun a effectivement des éléments à considérer.

Je constate avec intérêt que des partis que l'on entend rarement s'inquiéter de la hausse des loyers ont pointé cet enjeu et souligné la nécessité de faire des efforts de régulation dans ce domaine.

Certains bailleurs se moquent d'isoler leurs logements, puisque ce n'est pas à eux de payer les factures astronomiques d'énergie. Étant donné l'explosion des prix à l'échelle mondiale, les petits locataires vont être confrontés à des factures élevées, car ils n'ont eu d'autre choix que de louer des passoires énergétiques. Le défi est donc réel, et il faut que les bailleurs changent leur fusil d'épaule.

La déclaration de politique régionale prévoit un outil, le conventionnement, consistant à soutenir les propriétaires prêts à consentir des efforts et à demander un loyer raisonnable, en vue de réaliser des investissements et de garantir au mieux le paiement des loyers. Les locataires paieront ainsi un loyer raisonnable et des factures énergétiques plus acceptables.

Concernant les agences immobilières sociales, l'idée était d'engager des experts qui puissent soutenir celles-ci dans leurs projets de rénovation. Les budgets prévus sont certes limités, mais il faut absolument avancer et développer un outil qui garantisse des loyers peu élevés tout en permettant d'épauler les propriétaires dépassés, par la gestion des locataires mais aussi par les projets de rénovation.

Je n'aborderai pas aujourd'hui la nécessaire rénovation des logements sociaux, puisque nous parlons plutôt aujourd'hui du logement privé. Malgré les budgets importants débloqués, des locataires se trouvent toujours confrontés à des problèmes de ponts thermiques, d'humidité ou de moisissures. À tout cela s'ajoute la question des charges qui explosent.

Je rappelle aussi l'existence, pour soutenir la rénovation, de cet outil intéressant mentionné par mon collègue M. Pierre-Yves Lux, à savoir le démembrement de la propriété du bâti et du foncier. Attardons-nous plus longuement sur l'expérience menée à Gand et tirons-en les enseignements nécessaires pour une application bruxelloise.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Vos questions relèvent des compétences du ministre Alain Maron et du secrétaire d’État Pascal Smet, qui m’ont communiqué les éléments suivants.

(poursuivant en français)

Quant aux incidences sur le coût des logements et des loyers, M. Maron confirme que le Conseil consultatif du logement de la Région de Bruxelles-Capitale a bien été consulté avant le passage devant le gouvernement de la stratégie Rénolution en novembre 2018.

Désormais, une grande partie de ses membres sont intégrés à la dynamique de la stratégie Rénolution. S’y retrouvent en effet la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale , citydev.brussels, le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale, la Confédération construction Bruxelles-Capitale , les notaires, certains CPAS, des communes et le réseau Habitat. D’autres acteurs rejoindront les discussions au moment opportun, comme le Syndicat des locataires et l’Office des propriétaires.

C’est donc au sein des ateliers de la stratégie que la question des loyers pourra être développée. Elle sera analysée avec les différents acteurs dès que le système d’obligation, sur lequel repose ladite stratégie, sera entériné par les acteurs et le gouvernement. Cette problématique ne se posera qu’à partir de 2026.

Entre-temps, un premier projet intitulé Interface, piloté par les agences immobilières sociale s bruxelloises et soutenu par Bruxelles Environnement, a été mis en place. Il crée une situation gagnant-gagnant entre un propriétaire qui investit dans des travaux énergétiques et un locataire qui ne souhaite pas que son loyer augmente considérablement.

Mes homologues Alain Maron et Pascal Smet soulignent qu’urban.brussels n’est pas seulement associée à cette stratégie de rénovation, mais qu'elle la développe au quotidien, en collaboration avec Bruxelles Environnement, au sein de la cellule opérationnelle, et cela, au même titre que Bruxelles Environnement et Constructiv. La direction générale d'urban.brussels s’assure de la trajectoire de la stratégie au sein du comité stratégique.

De plus, urban.brussels pilote deux ateliers thématiques :

- urbanisme et patrimoine, qui analysera particulièrement le lien entre stratégie de rénovation et maintien et valorisation du patrimoine ;

- rénovation urbaine.

Enfin, urban.brussels développe certains projets de la stratégie, comme la réforme des primes.

Pour ce qui est de l’incidence de la stratégie sur le patrimoine bâti bruxellois dans son ensemble, M. Maron indique qu’il s’agit en effet d’un enjeu qui nécessite des mesures spécifiques. La conciliation entre de bonnes performances énergétiques et le respect d’éléments patrimoniaux fera donc l’objet d’une analyse particulière au sein de la stratégie Rénolution. Les acteurs de la stratégie aborderont cette question au sein de l’atelier urbanisme et patrimoine.

Sachez, ensuite, qu’en matière de délivrance des permis pour la rénovation des immeubles, il existe une volonté politique de dispenser au maximum les travaux d’isolation de permis d'urbanisme afin de ne pas engorger les autorités délivrantes plus qu’elles ne le sont déjà. C’est en effet l’une des conditions du succès de la stratégie Rénolution.

Mon collègue Pascal Smet ajoute à ce sujet qu’il ne comprend pas véritablement le lien établi entre la délivrance de permis et la rénovation des immeubles. En effet, toutes les rénovations ne sont pas soumises à la délivrance de permis. Aucun effet, positif ou négatif, ne se fera donc sentir sur celle-ci.

Néanmoins, il tient à vous assurer qu’une attention particulière à ces dossiers est portée par l’administration. Bien souvent, les demandeurs passent par des réunions de projets pour mener cette importante discussion "patrimoine et énergie", ce qui permet de proposer la solution la plus optimale pour les deux thématiques. C’est également en ce sens qu’urban.brussels est associée à la stratégie.

Au niveau de la consultation de la Commission royale des monuments et des sites en ce qui concerne les permis, le secrétaire d'État M. Smet vous informe que cette dernière est interrogée conformément à ce que prévoit la législation. Elle peut donc, hors immeubles classés, être questionnée par l’administration si cette dernière le juge nécessaire. Comme urban.brussels dispose également d’une direction du patrimoine culturel, l’expertise est déjà bien présente en interne.

Enfin, en ce qui concerne les logements sociaux, l’information sur la stratégie Rénolution a bien été communiquée à la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), comme l’a visiblement déjà souligné le ministre Alain Maron en commission. En effet, Bruxelles Environnement est chargé d’aider dix organismes publics à intégrer des objectifs climatiques dans leur lettre d’orientation et aidera effectivement la SLRB par le biais de subventionnement et d’accompagnement visant la performance énergétique.

Comme je l'ai déclaré lors des discussions budgétaires en commission du logement, la rénovation du parc de logements sociaux est l’un des principaux axes d’action de la SLRB et des sociétés immobilières de service public. Pour la période 2020-2024, plus de 36.000 logements sont concernés par une ou plusieurs interventions, qu’il s’agisse de rénovations lourdes, de rénovations d’enveloppe ou d’une simple rénovation de composants techniques.

Toutes les rénovations ont pour objectif la performance énergétique, il s'agit même de l’objectif premier du contrat de gestion de la SLRB. Chaque euro investi dans la rénovation énergétique des logements sociaux est un euro en faveur des objectifs climatiques. La politique du logement public est bien un acteur majeur de la transition climatique.

L’octroi des primes à la rénovation sera évidemment lié au processus de conventionnement qui entrera en vigueur à l'été 2023 - les dates figurent dans le plan d'urgence logement . Un groupe de travail sur cette question a été mis sur pied et réunit d'ailleurs les cabinets concernés.

Mme Marie Nagy (DéFI).- J'apprends en effet que le plan énergie-climat 2030 a été transmis au Conseil consultatif du logement de la Région de Bruxelles-Capitale, dont j'aimerais voir le rapport.

Ne vous trompez pas, je voudrais une approche très pragmatique de cette Rénolution, qui anticipe les questions qui vont se poser, notamment sur l'augmentation du prix de l'immobilier et les répercussions éventuelles sur les loyers. En effet, le coût est déjà un élément important pour réguler l'accès au logement en Région bruxelloise. Il faut par conséquent laisser de côté des approches parfois très théoriques, par exemple sur la durée d'amortissement des investissements. Une étude a calculé qu'il se faisait sur 30 ans ; cet argument ne jouera donc pas en faveur de la rénovation. Il faudrait des incitants dont l'impact sur le coût du logement et partant, sur l'accès au logement, soit maîtrisé. J'aurais voulu avoir un peu plus de propositions sur ce point.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- C'est le principe même du conventionnement, qui figure dans le plan d'urgence logement.

Mme Marie Nagy (DéFI).- Il ne s'applique qu'en cas d'intervention publique. Or, le plus gros des logements n'est pas concerné. Nous y reviendrons sans doute avec le ministre Maron.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme je l'ai dit, des groupes de travail suivront cela de très près et tous les acteurs concernés ainsi que mon cabinet seront autour de la table.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Nous sommes inquiets, car l'absence d'augmentation du loyer repose par convention sur la volonté du propriétaire. Les locataires dont le propriétaire n’est pas conventionné n'auront aucune garantie à cet égard.

Vous dites que vous restez attentive et que des groupes de travail seront mis en place, mais nous n'avons pas encore reçu de réponses très concrètes sur ce point.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Nous n'en savons encore rien. La stratégie Rénolution va à peine démarrer.

- L'incident est clos.

Question orale de M. Bertin Mampaka Mankamba

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "l'acquisition clé sur porte par Comensia des 38 logements à "Émaillerie"".

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Nous avons appris par voie de presse que la société immobilière de service public (SISP) Comensia menait une opération clé sur porte pour l’acquisition de 38 logements, sous le contrôle de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale. Le contenu de l’article démontre l’efficacité d’une administration publique quand elle travaille en harmonie avec les responsables politiques.

Comme je l’ai répété dans cette commission, l’acquisition par les SISP de logements clé sur porte est la méthode que vos prédécesseurs, qui ont piloté les différents plans logement, auraient dû adopter pour garantir une meilleure production de logements publics en Région bruxelloise.

M. De Wolf et moi-même avons eu l'occasion de vous interroger sur le sujet lors des discussions budgétaires. J'espère que vous aurez de nouveaux éléments à nous communiquer. Pourriez-vous nous dresser l'état des lieux, à ce stade de la législature, de votre politique d’acquisition des logements clé sur porte ?

L’article de La Capitale reste muet sur le coût d’acquisition du projet. Quel en est le coût réel par mètre carré ? Quel type de financement Comensia a-t-elle utilisé ? S'agit-il de fonds propres ou d'enveloppes budgétaires inscrites à cet effet ?

Les logements acquis se trouvant sur le territoire de la commune de Molenbeek-Saint-Jean, pourquoi ne pas avoir proposé au Logement molenbeekois d’être la SISP acquéreuse de ce projet clé sur porte, d'autant plus que Comensia n'a pas fait preuve, jusqu'ici, d'efficacité dans ses politiques d'acquisition ?

Vous affirmez également que les charges pour les locataires sociaux seront revues à la baisse. Disposez-vous d'une estimation de ce que cela pourrait représenter par rapport aux autres locataires sociaux ? Il me semble important d'avoir une idée des bénéfices récoltés au travers de ces acquisitions et surtout du type de logements que l'on acquiert.

Au vu de l’efficacité de la procédure d’acquisition clé sur porte par les sociétés immobilières de service public, qu’attendez-vous pour revoir votre politique et présenter au gouvernement un projet avec des objectifs beaucoup plus ambitieux que ceux qui ont été exprimés à ce jour ? Nous avons démarré lors de la déclaration de politique générale avec 600 logements à acquérir. Nous avons atteint environ 800 logements au moment du budget. Si cela fonctionne si bien, pourquoi ne pas aller plus loin ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je voudrais apporter davantage d'informations quant à la question relative au nombre de logements sociaux qui ont été rénovés. J'aimerais corriger les chiffres mentionnés par M. Vanden Borre, qui ne sont pas corrects.

(poursuivant en français)

J'ai déjà apporté de nombreux éléments relatifs aux acquisitions de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) lors de la commission budgétaire, et notamment à propos des logements clé sur porte. Je transmettrai un tableau récapitulatif à ce sujet au secrétariat de la commission.

Un total de 509 logements clé sur porte ont été achetés ou sont en cours d'achat par la SLRB, et neuf projets sont identifiés pour 546 logements.

Le montant de l’acquisition des logements clé sur porte du projet Émaillerie est de 8,998 millions d'euros hors TVA, soit 2.541 euros hors TVA par mètre carré, en surface de logement. Le financement se fait via l'alliance habitat. Le choix de la SISP Comensia pour gérer ce bien est dû au fait que, lors de la décision du conseil d’administration du 18 juillet 2019, le Logement molenbeekois ne pouvait répondre à la demande d’acquisition et de suivi du dossier.

La SLRB n’est pour l’instant pas en mesure de nous informer sur les charges pour les locataires.

Enfin, nous pensons réellement atteindre, voire dépasser, le nombre de 650 logements avant la fin de la législature. Ces logements supplémentaires viendront compenser les retards éventuels dans la production des 8.000 unités du plan régional du logement et de l'alliance habitat.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Je vous confirme que ma question orale a été rédigée avant les informations fournies lors des discussions budgétaires. Nous ne pouvons que vous encourager à utiliser davantage la stratégie d'acquisition clé sur porte, qui a l'air de bien fonctionner. Cependant, nous souhaitons formuler quelques questions et remarques complémentaires.

Quel est le prix d'achat de ces logements qui sont censés combler le déficit de la construction immobilière sociale en Région bruxelloise ? Cela ne peut se faire à n'importe quel prix : il faut rester attentif au prix du mètre carré et à l'endroit où est situé le bien acheté.

Pour des raisons pratiques d'uniformisation et de facilité de gestion, je regrette que Comensia ait été choisie pour procéder à ces acquisitions. Il aurait été plus intéressant que Le Logement molenbeekois soit à la fois propriétaire et gestionnaire de ce nouveau bien situé dans sa zone d'action. Cela aurait été plus simple, même si Comensia est propriétaire de biens éparpillés dans les dix-neuf communes.

Comme je l'ai mentionné précédemment, cette fusion de sociétés immobilières de service public (SISP) a été opérée sur la base de critères quelque peu discutables. Je ne parlerai pas de copinage, mais certaines SISP n'auraient pas dû exister et certains logements n'auraient pas dû faire partie du patrimoine de certaines SISP.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "l'élaboration d'une réglementation visant à clarifier le métrage des logements".

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Depuis de nombreuses années, les professionnels du secteur immobilier s'interrogent sur la manière dont il convient de mesurer la superficie d'une habitation exprimée en mètres carrés. Dès lors qu'il existe plusieurs acceptions de la notion de superficie dans les textes législatifs et réglementaires en vigueur en Région bruxelloise - le plan régional d'affectation du sol, le règlement régional d'urbanisme , etc. -, des incertitudes subsistent quant à la façon dont doit être calculé le nombre de mètres carrés que compte un logement.

Lorsqu'une habitation est mise en vente ou en location, le vendeur ou le propriétaire peut utiliser le mode de calcul de la surface de son choix et il peut ainsi déterminer seul le nombre de mètres carrés du bien, qui sera mentionné dans l'annonce de mise en vente ou de mise en location. Il en résulte que les candidats acquéreurs et les candidats locataires ne disposent pas toujours d'informations fiables au sujet de la superficie des logements.

La question du choix de la méthode de calcul des surfaces des habitations peut avoir des conséquences financières non négligeables, dans la mesure où le nombre de mètres carrés d'un logement exerce incontestablement une influence déterminante sur son prix de vente ou sur la hauteur de son loyer. Les professionnels de l'immobilier estiment généralement le prix de vente ou le loyer d'un logement donné en se basant principalement sur les prix moyens au mètre carré pratiqués dans le quartier où ledit bien est localisé.

Soucieux d'assurer une plus grande transparence des transactions sur les marchés acquisitif et locatif, le gouvernement bruxellois annonce dans sa déclaration de politique régionale qu'il proposera une réglementation visant à clarifier le métrage des logements. En 2020, les équipes de Bruxelles Logement se sont livrées à une analyse et à une comparaison des différentes définitions de la notion de superficie contenues dans les textes législatifs et réglementaires actuellement applicables dans notre Région.

Au terme de cet exercice, l’administration régionale a conclu qu'il serait inopportun et même contre-productif d'uniformiser les modes de calcul des superficies fixés par les diverses législations, celles-ci ayant toutes des finalités différentes. Ayant écarté la piste d'une harmonisation des différentes définitions des superficies, le gouvernement a plutôt chargé Bruxelles Logement d'étudier la possibilité d'uniformiser la façon dont les vendeurs et les bailleurs doivent communiquer la surface des logements mis en vente ou en location.

Concrètement, il s’agit de concevoir un mode transparent de communication des superficies, qui serait aisément vérifiable par les candidats acquéreurs et locataires, correspondrait aux perceptions que ces derniers se font de l’habitabilité des logements, et s’ancrerait dans les usages et les appellations ayant cours dans notre Région. Les conclusions de cette analyse étaient attendues pour la fin de l’année 2021.

Les équipes de Bruxelles Logement ont-elles bien transmis au gouvernement les conclusions de leurs travaux consacrés à l’élaboration de règles visant à clarifier le métrage des logements mis en vente ou en location ?

Sont-elles parvenues à concevoir une méthode de calcul du nombre de mètres carrés qui permettrait aux vendeurs et aux bailleurs de communiquer de façon transparente la superficie des habitations aux candidats acquéreurs et aux candidats locataires ? Si oui, pourriez-vous nous décrire ce mode de calcul de la surface des logements ?

Votre administration a-t-elle consulté la Société royale de géomètres-experts immobiliers, la Fédération royale du notariat belge, l’ Institut professionnel des agents immobiliers et le Conseil consultatif du logement de la Région de Bruxelles-Capitale , afin de connaître leurs avis ? Dans l’affirmative, pourriez-vous nous présenter le contenu de ces avis ?

Le gouvernement bruxellois a-t-il déjà élaboré un projet d’ordonnance ou d’arrêté visant à faire naître dans le chef des vendeurs et des bailleurs une obligation de communiquer le nombre de mètres carrés des logements mis en vente ou en location en employant une méthode de calcul imposée ? Quand ces nouvelles règles devraient-elles entrer en vigueur ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- En juillet 2020, Bruxelles Logement a recherché, analysé et compilé les documents et propositions antérieurs visant à clarifier les surfaces de logement. En août 2020, Bruxelles Logement a transmis une note de synthèse à mon cabinet.

Les travaux en la matière se poursuivent actuellement et sont intimement liés à l’évaluation de la partie du Code bruxellois du logement consacrée au bail d’habitation. En effet, celui-ci comporte des dispositions traitant de l’information précontractuelle fournie lors de la mise en location du bien.

Il convient effectivement de concevoir des règles cohérentes qui s’intègrent harmonieusement et de façon équilibrée aux droits et obligations actuels des bailleurs, des locataires et des candidats locataires. C’est pour cette raison qu’il est important de mener une réflexion coordonnée, à la fois sur une modification des dispositions régissant le bail d’habitation et sur des dispositions relatives au métrage des logements.

L’échéance des objectifs fixés a été prolongée à la fin de l’année 2022 afin de tenir compte de ces impératifs.

Concernant la mise au point d’une méthode de mesurage unique, le gouvernement bruxellois n’a pas retenu comme pistes de travail l’harmonisation des différentes méthodes de calcul des superficies ainsi que l’élaboration d’une méthode de mesurage unique.

En effet, il est apparu, après analyse, que les différentes méthodes de calcul des surfaces poursuivent des objectifs différents.

Il s’agit effectivement :

- soit d’évaluer l’habitabilité des lieux en mesurant la superficie utile pour le locataire ou plus largement pour l’occupant ;

- soit d’évaluer l’impact d’un volume bâti sur son environnement urbain ;

- ou encore d’évaluer le volume ou la surface d’un logement en lien avec les déperditions calorifiques qu’il génère.

Dès lors, il n’est donc pas à l’ordre du jour de concevoir une nouvelle méthode de calcul du nombre de mètres carrés. Il s’agit plutôt de veiller à ce que le candidat locataire ou le candidat acquéreur puisse disposer d’une information suffisante afin d’opérer un choix en connaissance de cause, en procédant à une comparaison pertinente des éventuels biens mis en location ou en vente.

La connaissance du nombre de mètres carrés de superficie d’un logement serait également une donnée utile à recueillir dans le cadre de l’enregistrement des contrats de bail. En ce sens, la question de la communication des surfaces est liée à celle de la création d’une base de données régionale des logements et de la centralisation, à l’échelon régional, des données provenant des baux enregistrés.

Un travail de grande ampleur, reliant plusieurs thématiques autour du bail et dépassant largement le cadre de la seule question du mesurage, doit donc être mené.

À ce stade, les autorités mentionnées dans votre question n'ont pas encore été consultées. Je tiens à rappeler que l'objet de cette consultation n'est pas de connaître leur avis respectif sur la façon de mesurer la surface des habitations, mais de proposer de communiquer, de la façon la plus lisible et la plus équitable possible, la superficie d’un logement mis en vente ou en location. Notre ambition est d'atteindre cet objectif d'ici la fin de l’année 2022.

Jusqu'à présent, aucun projet de texte légal ou réglementaire n’a été élaboré. En ce qui concerne la communication transparente à l’égard des candidats acquéreurs et des candidats locataires, nous n'avons pas encore pris de décision et je ne peux donc pas vous dire si elle se fera par le biais d’une disposition obligatoire ou de recommandations. Ces questions seront également traitées dans le cadre de l’évaluation des dispositions relatives au bail d’habitation.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- J'aborderai trois points : premièrement, je n'ai pas induit qu'il faudrait changer de méthode de calcul, puisque j'ai précisé que le gouvernement avait décidé de ne pas en changer pour les raisons expliquées dans ma question, que vous avez répétées dans votre réponse. Il s'agissait donc bien d'une question de clarification et d'uniformisation de la communication, et non pas de calcul, dont les nuances ont leur intérêt en fonction de l'objectif.

Deuxièmement, je pense qu'il serait utile d'intégrer cela dans une réforme globale. Enfin, nous reviendrons vers vous sur ce sujet à la fin de l'année 2022.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "la réforme du secteur des sociétés de crédit social".

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Le gouvernement régional bruxellois mène, depuis plus de vingt ans, une politique de soutien à l’accès à la propriété, qui vise notamment à aider des ménages disposant de revenus faibles ou modestes à obtenir un crédit hypothécaire pour financer l’acquisition d’un bien immobilier.

Parallèlement à la politique des prêts hypothécaires sociaux du Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (FLRBC), la Région a agréé cinq sociétés de crédit : Crédit immobilier ouvrier, Crédit pour habitations sociales, Le petit propriétaire de Bruxelles, Socodix-Le Foyer et la Société régionale du crédit au logement.

À l’instar du Fonds du logement, ces sociétés ont pour mission de favoriser l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes en leur octroyant des prêts hypothécaires à des conditions plus avantageuses que celles proposées par les banques traditionnelles. Outre le fait qu’elles pratiquent des taux d’intérêt réduits, les sociétés de crédit social acceptent d’accorder des prêts à quotités élevées, le montant emprunté pouvant représenter jusqu’à 100 % de la valeur expertisée du logement ou du prix d’achat (si celui-ci est inférieur à la valeur expertisée).

En revanche, elles ne peuvent pas octroyer de crédits destinés à financer les frais d’acquisition, ce qui implique que les emprunteurs doivent disposer de fonds propres suffisants pour pouvoir s’en acquitter. Les sociétés de crédit social constituent des instruments originaux de la politique du logement, dans la mesure où il s’agit de sociétés privées dont l’actionnariat se compose principalement de banques et d’assureurs traditionnels, mais qui exercent une mission d’utilité publique consistant à faciliter l’accès des ménages précarisés à la propriété. Ces cinq structures bénéficient de la garantie de la Région qui couvre non seulement les emprunts qu’elles contractent auprès d’autres institutions financières, mais aussi les prêts hypothécaires qu’elles accordent aux particuliers.

Force est de constater, malheureusement, que le volume d’activité des sociétés de crédit social est relativement limité, et c'est un euphémisme. En 2020, ces cinq sociétés ont octroyé 51 prêts hypothécaires, ce qui représente seulement 0,3 % de l’ensemble des opérations enregistrées sur le marché bruxellois des crédits hypothécaires. En réalité, Socodix-Le Foyer n’est plus active depuis quelques années, Le petit propriétaire de Bruxelles a suspendu ses activités à la demande de l' Autorité des services et marchés financiers, et le Crédit immobilier ouvrier a entamé une procédure de réorganisation judiciaire, ce qui l’a contraint à ralentir sa production de crédits.

Soucieux de redynamiser les activités de crédit social, le gouvernement a annoncé, en 2020, qu’il entendait réformer ce secteur, en modifiant les articles 129 à 132 du Code bruxellois du logement, ainsi que l’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 24 avril 2014 relatif aux sociétés de crédit social. Selon l’exécutif, "ces textes présentent plusieurs lacunes et inadéquations qu’il convient de corriger au regard notamment de l’évolution du secteur immobilier."

Votre administration est-elle parvenue à déterminer les facteurs susceptibles d’expliquer pourquoi les sociétés de crédit social agréées n’octroient actuellement qu’un nombre très limité de prêts hypothécaires ?

Où en est le processus d’élaboration de la réforme du secteur des sociétés de crédit social ? Le gouvernement bruxellois a-t-il déjà défini les grandes orientations qui devraient sous-tendre cette réforme ? Dans l'affirmative, pourriez-vous nous les présenter ? Le gouvernement a-t-il décidé de revoir les conditions auxquelles un ménage doit satisfaire pour pouvoir contracter un emprunt hypothécaire auprès d’une société de crédit social agréée ?

Avez-vous analysé l’opportunité de permettre aux sociétés de crédit social d’accorder des prêts hypothécaires dont la quotité s’élèverait à 120 %, et qui couvriraient ainsi à la fois le prix d’achat et les frais d’acquisition ? Avez-vous également étudié la possibilité d’adapter les règles relatives à l’octroi de la garantie régionale pour les emprunts contractés et accordés par les sociétés de crédit social ? Les dirigeants desdites sociétés ont-ils été associés à l’élaboration de la réforme de leur secteur ? Dans l'affirmative, de quelle façon ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Les sociétés de crédit social sont confrontées à plusieurs obstacles, qui ne leur permettent plus de se positionner correctement sur le marché concurrentiel du crédit hypothécaire.

Premièrement, la chute historique des taux d’intérêt contribue à un accroissement important des processus concurrentiels et à une accélération des remboursements anticipés totaux. Après quelques exercices, les ménages ont l’opportunité de refinancer leur emprunt à des conditions sensiblement plus avantageuses sur le marché privé.

La diminution constante des marges d’intermédiation constitue un autre obstacle. Les nouveaux prêts éventuellement financés par des remboursements anticipés sont assortis de taux sensiblement moins élevés que le taux des prêts initiaux, tandis que les intérêts sur les avances bancaires ne connaissent pas d’ajustement. La rentabilité des entités concernées peut donc en être durablement affectée.

Troisièmement, citons la quasi-impossibilité de procéder au remboursement des avances liées aux remboursements anticipés ou de les réinvestir opportunément dans de nouveaux prêts.

La difficulté de lever des financements compétitifs constitue également un obstacle ainsi que la taille très réduite des sociétés de crédit social. En effet, malgré leur taille très réduite, elles sont contraintes par l’ensemble des dispositions légales et réglementaires qui régissent le métier d’intermédiaires financiers telles que l'agrément régional, l'inscription à l'Autorité des services et marchés financiers , le suivi contentieux ou encore la gestion des données à caractère personnel.

Concernant la réforme du secteur, un projet d'arrêté a été adopté en première lecture en 2020. L'avis du Conseil consultatif du logement de la Région de Bruxelles-Capitale était positif. Le secteur a été consulté à deux reprises, en présentiel et par visioconférence, et a formulé plusieurs observations qui font l'objet de discussions et d'analyses à l’heure actuelle. Je ne manquerai pas de vous présenter cette réforme dès qu'elle sera finalisée.

Je peux d'ores et déjà vous dire qu’il est prévu d'allonger la durée d’agrément des sociétés de crédit social et de clarifier la procédure d’agrément. Une révision des plafonds de revenus est également à l'étude.

Concernant la révision des conditions auxquelles un ménage doit satisfaire pour pouvoir contracter un emprunt hypothécaire auprès d’une société de crédit social, les nouveaux plafonds devraient être les suivants :

- 60.000 euros pour une personne isolée ;

- 64.905 euros pour les ménages avec une seule personne disposant de revenus ;

- 75.722 euros pour les ménages au sein desquels au moins deux personnes disposent de revenus.

Par ailleurs, une indexation de ces montants chaque année est prévue au mois de janvier, sur la base de l’indice santé des prix à la consommation du mois de novembre précédant l’adaptation. Ces montants seront par ailleurs majorés de 5.409 euros par enfant à charge, avec un maximum de quatre majorations.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Je déduis de votre réponse que la réforme est en cours et, surtout, qu'il est question de maintenir ces sociétés de crédit social sous la tutelle et le financement de la Région de Bruxelles-Capitale.

Le Fonds du logement, également subventionné par la Région, accorde des prêts allant jusqu'à 120 % de la valeur du logement. Pourquoi maintenir ces sociétés de crédit social, qui ont le même objectif que le Fonds du logement, mais sont moins performantes ? Les cinq sociétés de crédit social ont accordé 51 crédits sur l'année 2020. C'est vraiment très peu.

Je suppose que nous reviendrons sur ce sujet lorsque la réforme aura abouti.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Françoise De Smedt

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du logement et de l'égalité des chances,

concernant "les dérogations dans l'octroi d'un logement social pour raisons urgentes et exceptionnelles".

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Je ne surprendrai personne en disant que la situation des locataires en attente d’un logement social est alarmante. Nous recevons des témoignages de personnes qui sont dans des situations extrêmement urgentes.

Récemment encore, une personne nous a écrit pour nous expliquer la situation de détresse dans laquelle elle se trouve. Un accident de travail sur un chantier, il y a quinze ans, l'a rendue handicapée à vie. Cela fait huit ans qu'elle a introduit une demande de dérogation pour obtenir un logement social adapté. En attendant, elle a évidemment dû se loger sur le marché privé.

Il y a quelques mois, elle a dû déménager dans une habitation qui, en plus d’être chère, n’est pas du tout adaptée à son invalidité. Par conséquent, son état de santé physique et psychique et ses conditions matérielles continuent de se dégrader. Pareille situation n’est clairement pas acceptable et il ne s’agit pas d’un cas isolé. Il existe un réel problème systémique en matière de logements sociaux et nous manquons de moyens pour répondre aux besoins des personnes, notamment en termes de quantité. En 2020, à peine 112 logements sociaux ont été réceptionnés. À ce rythme, il est impossible de garantir une offre publique répondant aux besoins des personnes qui nécessitent un logement adapté.

Le logement social est une priorité du PTB. Il est indispensable de créer davantage de logements sociaux de qualité afin de répondre aux besoins de tout le monde, notamment des personnes qui nécessitent un logement adapté, ce que ne fait absolument pas le gouvernement, malgré ses déclarations. Il s’agit pourtant d’un droit fondamental et du respect de la dignité de chacun.

Qu’avez-vous prévu de mettre en place pour les personnes qui sont dans des situations similaires à l'exemple cité ?

Combien de personnes nécessitant un logement adapté sont-elles en attente ? Quelle est la durée de cette attente ?

Quel est votre plan pour satisfaire ces besoins vitaux ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Quand une société immobilière de service public (SISP) procède à l’attribution de logements sociaux, elle est tenue de les proposer en priorité aux candidats locataires en tête de la liste d’attente, conformément à l’arrêté du gouvernement du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) ou par les SISP.

Pour rappel, la position qu’occupe un candidat locataire sur la liste d’attente est déterminée en fonction d'une part du nombre de titres de priorité dont il dispose, d'autre part de la date de son inscription. En effet, dans plusieurs cas de figure, les SISP peuvent attribuer une partie de leurs logements sociaux en dérogeant à l’ordre de la liste d’attente.

Ces dérogations sont permises grâce à différents articles de l'arrêté, à savoir :

- l’article 32 6°et 7° : lorsque l'attribution porte sur la location d'habitations adaptées à l'usage de personnes reconnues handicapées ou lorsque des logements sont conçus pour des personnes âgées et que ceux-ci bénéficient de services spécifiques ;

- l’article 33, en cas de circonstances urgentes et exceptionnelles, sur la base d’une décision motivée ;

- l’article 34, en cas d’augmentation de patrimoine locatif de la SISP ;

- l’article 35 détermine que la SISP peut conclure avec un CPAS une convention d'attribution prioritaire portant au maximum sur 10 % des logements disponibles à la location ;

- l’article 36 autorise la SISP à conclure une ou plusieurs conventions d'attribution prioritaire de logements, portant sur 3 % minimum du total des attributions de l'année précédente, avec des maisons d'accueil agréées hébergeant des personnes du chef de faits de violence intrafamiliale ;

- l’article 37 autorise la SISP dont le coefficient de revenus est inférieur à 1 à conclure, avec la SLRB, une convention portant sur l'attribution des logements ;

- l’article 38 stipule qu’en aucun cas la part cumulée des logements attribués sur la base de ces articles ne peut excéder 40 % du total des attributions des logements sociaux effectuées pendant l'année précédente.

Le tableau relatif aux dérogations accordées par les SISP en 2020 sera transmis au secrétariat de la commission. Il permet de constater que toutes les SISP n’ont pas recours aux différents dispositifs dérogatoires dans les mêmes proportions. En effet, à l’exception de l’article 36, les articles de l’arrêté organisant les dérogations sociales n’ont pas de caractère obligatoire.

À ce jour, 115 personnes sont en attente d’un logement adapté, et la durée d’attente pour ce type de logement varie entre trois et cinq ans.

Comme vous le savez, je souhaite autant que vous aider au plus vite tous ces ménages, et une grande partie de ma politique en matière de logement est concentrée sur les solutions à trouver pour toutes ces personnes en attente d’un logement social.

Vous n'êtes pas sans savoir que l’intensification du développement de logements sociaux, à travers les programmes du plan du logement, de l'alliance habitat et de la stratégie d'acquisition, est en cours.

Bien que les réserves foncières publiques soient de plus en plus rares, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale est, depuis 2015, très active dans la prospection immobilière pour l’achat de terrains, de biens, de bâtiments de bureaux ou d’industries en vue d’y créer et développer des logements. Je pense que je ne dois pas revenir en détail sur ce point, les derniers chiffres ayant été communiqués lors de la commission du logement consacrée au budget.

D’autre part, je vous invite à vous assurer que la personne dont vous évoquez la situation dans votre question, a bien fait les démarches pour bénéficier de l’allocation loyer.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Vous nous fournirez donc un tableau reprenant les dérogations qui ont été accordées ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je transmettrai le tableau de 2020 au secrétaire de commission. Il reprend en effet les dérogations qui ont été accordées.

- L'incident est clos.