Présidence : M. Petya Obolensky, président.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Je remercie M. Vanden Borre d'avoir inscrit ce sujet à l'ordre du jour et j'espère que nous aurons le privilège, d'ici la fin de la législature, de connaître les résultats de l'audit de performance des agences immobilières sociales (AIS), que Mme Maison avait promis de présenter.

La question des AIS a toujours suscité l'intérêt du groupe MR et nous sommes tous convaincus de la difficulté de créer des logements publics en Région de Bruxelles-Capitale, pour différentes raisons. De même que M. Ahidar, je fais partie de ceux qui ont déjà connu quatre législatures, avec quatre programmes de majorité différents qui ont tous envisagé de créer massivement des logements publics pour soulager la misère dans notre Région. Vous avez vous-même, en tant que ministre, expérimenté la difficulté de produire des logements publics en Région bruxelloise, malgré votre bonne volonté. Le sujet est donc d'une importance capitale, pour le MR comme pour d'autres groupes politiques.

Je vous souhaite, Madame la Ministre, de rester en fonction, mais si ce n'est vous, votre successeur - qui pourrait être M. De Wolf, Mme Maison, voire M. Ahidar - sera confronté à un problème. Nous assistons à l'explosion de l'allocation régionale de solidarité, qui sera bientôt incontrôlable. Au MR, nous vous avons reproché de ne pas avoir prévu de budget suffisant, puisque nous savons que les chiffres dépasseront les prévisions.

Si j'étais à votre place, plutôt que d'assister de manière impuissante à cette explosion, je réfléchirais à une série de propositions en vue de la contrôler et de transférer ces moyens supplémentaires au bénéfice des AIS.

Pour revenir à la question de M. Vanden Borre, nous savons que certains Bruxellois consacrent 80 % de leurs revenus à leur logement. Nous avons également assisté à l'explosion des sollicitations sur le marché du logement social. L'évolution est considérable. Aujourd'hui, les AIS mettent en location près de 7.749 logements - je rappelle que nous venons de 2.000 logements. La demande est indéniable. Sans vouloir faire l'apologie de ce système, je souligne que les AIS permettent de répondre à une demande. D'un côté, des petits propriétaires souhaitent louer leur logement en bénéficiant de garanties et, de l'autre, la liste des demandeurs d'un logement social ne cesse d'augmenter.

Dans la formule qui a été créée aujourd'hui, l'AIS me semble être la solution la plus adéquate pour résoudre, du moins en partie, la crise du logement en Région bruxelloise. Elle mérite donc un débat et une analyse.

Pour terminer, je ne partage pas l'avis de M. Vanden Borre au sujet des suspicions relatives à la gestion des AIS. Je félicite tous les acteurs du secteur qui ont beaucoup travaillé, tout en émettant de grandes réserves au sujet des méthodes de gestion et des performances réelles de l'Agence immobilière sociale à Bruxelles.

En fin de législature, je pense que nous pourrions réfléchir au fait que, comme l'a dit mon collègue, 250 personnes s'occupent de quasiment 8.000 locataires. Les AIS manquent d'effectifs pour pouvoir s'occuper d'un public qui connaît les mêmes problèmes que celui des autres formules de logement social. Je tiens à souligner qu'elles réalisent un travail formidable avec peu de moyens.

M. Pepijn Kennis (Agora).- Je souhaite réagir sur deux éléments. Premièrement, concernant l'harmonisation ou la centralisation, l'assemblée citoyenne bruxelloise estime également que le logement abordable est très fragmenté. On dénombre en effet seize sociétés immobilières de service public (SISP), de nombreuses AIS et les différentes communes. Le public ignore parfois à qui s'adresser pour disposer d'un logement abordable.

De leur côté, les AIS demandent d'avoir une certaine autonomie - ce qui est compréhensible - car chacune travaille avec un public cible spécifique et a son propre mode de fonctionnement.

Dès lors, comment voyez-vous l'équilibre entre ces deux éléments dans l'évaluation des AIS et leurs publics en vue d'une éventuelle harmonisation ou fusion des listes d'attente notamment ?

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Vous avez répondu à plusieurs de mes préoccupations et vous êtes restée cohérente avec votre plan d’urgence logement, qui contenait des promesses concernant les AIS.

Toutefois, comme M. Kennis, je suis déçu de constater que la Fédération des agences immobilières sociales ne se montre pas tout à fait coopérative par rapport à une série de projections de ce plan d’urgence logement, entre autres pour ce qui concerne l'outil de centralisation des différentes listes d'attente, déjà évoqué à plusieurs reprises ici même, notamment par notre brillante collègue Joëlle Maison. Cet outil reste une nécessité. Mon collègue disait dans son intervention que les gens doivent courir dans toute la ville pour savoir où s'adresser pour trouver un logement bon marché.

Je vous invite à reprendre ce dossier des mains de la Fédération des agences immobilières sociales, afin de faciliter la vie des locataires en Région de Bruxelles-Capitale. Avec 24 AIS, ils ne savent plus à quel saint se vouer pour espérer trouver un logement public subventionné.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Y a-t-il eu un relogement ? Quelles dispositions avez-vous prises ?

Demande d'explications de Mme Françoise De Smedt

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant le risque d'augmentation des loyers des logements sociaux.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Nous lisons avec inquiétude dans la presse que certaines sociétés immobilières de service public (SISP) font face à de graves difficultés financières. Elles procèdent actuellement au projet de rénovation de plus de 36.000 logements, entamé par votre gouvernement, et pour lequel 900 millions d'euros ont été investis sur dix ans.

L’inflation, la hausse importante du prix des matériaux et la crise énergétique sont passées par là, ce qui a pour effet de rendre l’enveloppe insuffisante et met dès lors à mal la viabilité de certains projets de rénovation. L’indexation du salaire des travailleurs des SISP et du précompte immobilier est également évoquée, ainsi que la contribution, à hauteur de 40 %, des SISP dans l’octroi des primes énergie. On note enfin l’arrêt du versement du loyer lorsqu’une rénovation lourde est en cours. Pour toutes ces raisons, on arrive donc à une situation qui semble très critique et certaines directions de SISP tirent la sonnette d’alarme.

Dans ce contexte, lire que vous envisagez la piste de l’augmentation des loyers nous effraie. Les revenus des locataires de logements sociaux ont heureusement été indexés, mais il s’agit justement de leur permettre de compenser au moins l’augmentation généralisée des prix à la suite des crises successives. De même, si l’efficacité énergétique de leur logement s’améliore, cela leur permet de diminuer leur empreinte carbone, mais aussi leurs factures.

Il serait injuste et absurde d’utiliser ces arguments pour justifier une hausse du loyer, car même si celui-ci est plafonné entre 20 % et 24 % du revenu, rappelons que nous parlons de locataires dans une situation déjà difficile, a fortiori, dans une ville qui produit en outre beaucoup de richesses.

Par ailleurs, si l’indexation du loyer des logements sociaux n’a pas été limitée pour les PEB E, F et G comme sur le marché privé, c’est entre autres pour préserver les finances des SISP. Pour compenser cela au niveau du locataire d’un logement énergivore, une prime énergie lui sera accordée et sera financée par les SISP et la Région. Il nous semble qu’une indexation limitée des loyers, accompagnée d’un renforcement du soutien financier structurel aux SISP, aurait été plus efficace.

Pour le PTB, il est impératif, d’une part, de renforcer les moyens des SISP pour qu’elles puissent réaliser leur mission d’offre de logements sociaux de qualité. D’autre part, il faut à tout prix éviter toute hausse du loyer des locataires sociaux. Votre gouvernement doit dégager rapidement des moyens structurels pour permettre aux SISP de moins dépendre financièrement des loyers versés, qui les alimentent à hauteur de 80 % en moyenne. Il faut au contraire augmenter la part du budget des subsides publics, qui constituent actuellement environ 20 % seulement de leur financement.

À côté de cela, vu le nombre de logements sociaux vides, estimés à 5.000 unités, il nous semble essentiel d'accélérer la rénovation des logements. Cela permettra à des familles sur liste d’attente d’avoir enfin accès à un logement social, tout en assainissant les finances des SISP.

Enfin, nous rappelons qu’une grille contraignante des loyers sur le marché privé, tout en activant la création de logements publics, est la seule façon de permettre aux Bruxellois de se loger décemment à un prix abordable. Chaque semaine qui passe ne fait qu’accentuer l’urgence face à un bâti beaucoup trop cher. Il n’est pas question que les difficultés financières des SISP compliquent la situation des ménages les plus fragiles.

Vous engagez-vous à ne pas augmenter les loyers des logements sociaux ?

Avez-vous prévu d’augmenter l’enveloppe destinée aux SISP pour la rénovation de ces logements ? Avez-vous rencontré l'ensemble des SISP pour faire le point sur leurs difficultés au cas par cas ? Si oui, quel a été le contenu des échanges ? Si non, des rencontres sont-elles prévues rapidement ?

Quels sont les moyens concrets que vous comptez mettre en place pour accélérer la rénovation des logements publics ? Qu’en est-il de l’occupation des logements sociaux vides ?

Comptez-vous rééquilibrer les sources de revenus des SISP afin qu’elles ne dépendent pas autant du versement des loyers par les locataires sociaux ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je m’étonne que votre première question mentionne une éventuelle augmentation des loyers sociaux, qui n'est pas du tout à l’ordre du jour. Je serais ravie de connaître votre source d’information, car je n'ai jamais fait la moindre déclaration en ce sens.

J’ai déjà pu obtenir, durant cette législature, une augmentation de 150 millions d'euros pour la rénovation des logements sociaux. Par ailleurs, comme je l’ai déjà évoqué plusieurs fois dans cette commission, je rappelle qu’en 2022, un nouvel arrêté a été approuvé par le gouvernement bruxellois concernant le nouveau financement des rénovations des logements sociaux. Les investissements futurs sont désormais envisagés dans une vision décennale et inscrits dans un plan stratégique global de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), construit sur la base des propres plans stratégiques du secteur.

L’objectif est de fluidifier, structurer et développer les procédures avec une vision à long terme des rénovations, sur dix ans, ainsi que de diminuer et supprimer l’encours de la SLRB.

La somme des financements de l’ensemble des programmes d'investissement des sociétés immobilières de service public (SISP) que j’ai obtenus est de 900 millions d’euros. Lors des précédents plans quadriennaux, il fallait compter sur une enveloppe totale de 750 millions d’euros sur dix ans.

Le développement de ce plan stratégique des rénovations à dix ans fait bien entendu partie du plan d'urgence logement (PUL), qui accorde une importance particulière à la rénovation du parc social de la Région et a fixé l’objectif d’en augmenter et, surtout, de pérenniser les financements.

Dans le cadre de ce nouveau plan de rénovation à dix ans, les SISP ont rendu leurs plans stratégiques le 30 juin 2023. Ceux-ci sont en cours d’analyse par la SLRB. À l’issue de ce travail, il est prévu que la SLRB rencontre les SISP dont la situation nécessite de mettre en place des solutions pour faire face aux éventuelles difficultés auxquelles elles sont confrontées. Cette collaboration est permanente.

Concernant votre quatrième question sur l’accélération des rénovations et l’occupation des logements vides, plusieurs actions ont été mises en place. Citons tout d’abord des objectifs en matière de types de rénovations et de nombre d’interventions. Des rénovations complètes, des rénovations d’enveloppes, ainsi que des rénovations de composants totalisant plus de 36.000 interventions sont ainsi prévues. À ce jour, 68,5 % des logements ont bénéficié des travaux prévus et sur les 31,5 % restants, 28,8 % sont en travaux et 2,7 % à l'étude. Ainsi, la SLRB et les SISP ont, pour le moment, atteint l’objectif de 97,3 %.

Des moyens humains sont également essentiels. En effet, pour accompagner, conseiller et aider le secteur dans la résolution des problèmes, les référents uniques de la direction patrimoine sont actifs et travaillent en transversalité avec les directions juridique et financière, en ayant les objectifs de rénovation en vue.

Comme je l’ai dit en réponse à votre deuxième question, des moyens financiers ont été dégagés. Tout d’abord, à travers l’enveloppe social-énergie qui, en 2021, a permis d’obtenir 50 millions d'euros pour financer les études de faisabilité sans attendre et accélérer la mise en place du futur plan de rénovation à dix ans, qui était prévu en 2022. Ensuite, à travers le plan stratégique de rénovation durable à dix ans, qui s’est concrétisé en 2022 et qui prévoit de dégager 900 millions d'euros afin d’activer les rénovations. Ce plan permet au secteur d’avoir une vision à long terme et incite les SISP à mettre tout en œuvre pour respecter le calendrier prévu.

Enfin, une autre action d’accélération des rénovations passe par les exécutions de travaux en milieu occupé. Pour éviter les vides locatifs, les soucis de relogement et autres opérations tiroir qui peuvent prendre des années avant que le bâtiment ne soit vidé, le secteur réalise, pour autant que les travaux le rendent possible, la rénovation de l’immeuble en site occupé.

À cet égard, la SLRB a développé, en collaboration avec une SISP qui en avait fait l'expérience, une boîte à outils des meilleurs moyens pour rénover en site occupé et garantir le bien-être et la sécurité des locataires (référents sociaux et techniques, bonne préparation des travaux déjà prévue dans le marché public, outils de communication, etc.). Ainsi, la SISP dont il est question ci-dessus vient d’inaugurer la rénovation d’enveloppes et de techniques spéciales de 291 logements en site occupé. Il est toutefois évident que ce système ne peut être généralisé, notamment pour des rénovations complètes de logement.

Concernant votre question sur les logements sociaux vides, je peux vous répondre qu'en cas de rénovations complètes nécessitant des plans de relogement anticipé, certains logements devenus vides peuvent, moyennant un accord préalable de la SLRB et après visite, être occupés à titre précaire durant le laps de temps nécessaire à la préparation des chantiers. Le tableau que je vais adresser au secrétariat de la commission reprend les SISP qui font des occupations temporaires ou y ont eu recours.

Enfin, pour répondre à votre dernière question, je vous confirme qu’une analyse du financement du secteur est en cours entre la SLRB et les SISP. C’est une première étape, longue mais indispensable. Ce groupe de travail fait d’ailleurs suite à un examen des dépenses. Des modèles sont élaborés en tenant en compte des différentes sources de financement des SISP, qu’il s’agisse des recettes liées aux loyers, des subventions régionales, des fonds propres des SISP ou de leur structure de coûts.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- J'irai certainement relire votre très longue réponse parce qu'elle contient beaucoup d'éléments.

Notre question sur les augmentations de loyer faisait suite à ce que nous avions lu dans la presse. Je suis rassurée que vos propos y aient été mal rapportés et qu'il ne soit pas question de modifier le calcul des loyers des logements sociaux.

Vous avez confirmé qu'il y avait une collaboration avec les sociétés immobilières de service public. Des mesures concrètes pour les aider ont-elles déjà été prises à la suite de discussions avec certaines d'entre elles ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme je le disais, les sociétés immobilières de service public (SISP) devaient remettre leur plan stratégique pour le 30 juin 2023. Leur analyse est en cours au sein de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale. Une fois cette analyse terminée, des contacts seront pris avec les SISP.

Indépendamment de tout cela, des contacts sont toujours pris pour discuter d'autres dossiers avec les SISP. Ce sont notamment les comités restreints de concertation. La discussion concernant les plans stratégiques aura lieu très prochainement, comme de coutume.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'instauration de la commission paritaire locative.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Après avoir été adoptée par le gouvernement bruxellois le 28 octobre 2021, l’ordonnance visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs a été publiée au Moniteur belge et une partie de ses dispositions sont entrées en vigueur le 2 décembre 2021. Depuis lors, les parties signataires d’un bail d’habitation sont tenues de mentionner le loyer médian de référence du bien visé ou l’intervalle de loyers autour du loyer médian de référence du bien visé tel qu'il figure dans la grille indicative des loyers.

En outre, le Code bruxellois du logement prévoit désormais l’instauration d’une commission paritaire locative (CPL), chargée d’émettre des avis non contraignants sur la justesse du loyer. Il importe encore de préciser que la définition de la notion de loyer présumé abusif est d'ores et déjà entrée en vigueur dans le Code.

Si certains articles de l’ordonnance du 28 octobre 2021 produisent déjà leurs effets, les autres dispositions de ce texte entreront en vigueur à une date ultérieure fixée par le gouvernement, notamment parce que leur mise en œuvre est conditionnée à l’adoption de plusieurs arrêtés d’exécution. Un premier arrêté aurait pour objet de définir les modalités de composition, d’organisation et de fonctionnement de la CPL, ainsi que le mode de rémunération de ses membres.

Un deuxième arrêté d’exécution devrait dresser la liste exhaustive des défauts de qualité substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement, dont l’existence pourrait conduire la CPL ou le juge de paix à conclure au caractère abusif du loyer pratiqué, quand bien même celui-ci serait conforme à la grille indicative des loyers. Enfin, un troisième arrêté d’exécution devrait déterminer la date d’entrée en vigueur des articles 8 à 13 de l’ordonnance, à savoir les dispositions organisant notamment l’action en révision du loyer abusif devant la justice de paix.

Le 4 mai dernier, vous nous avez informés que, faute d'accord en son sein, le gouvernement régional n'avait pas encore pu adopter des avant-projets d'arrêtés en première lecture.

Où en est le processus d’élaboration des différents arrêtés portant exécution de l’ordonnance du 28 octobre 2021 ? Le gouvernement a-t-il pu arrêter la composition de la CPL ? Les représentants du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC) ont répété à maintes reprises qu’ils refuseraient catégoriquement de siéger au sein de cet organe. Êtes-vous parvenue à trouver une solution alternative pour faire en sorte que le banc des propriétaires y soit valablement représenté et d'ainsi garantir le caractère paritaire de cette instance ?

Quelles sont les différentes étapes de la procédure de traitement des demandes d’avis introduites auprès de la CPL ? Dans son avis d’initiative rendu le 14 juillet 2022, Brupartners suggère au gouvernement d’instituer un secrétariat de la CPL, qui serait hébergé au sein de Bruxelles Logement et aurait pour mission d’« effectuer une instruction approfondie des dossiers de façon à transmettre un projet d’avis motivé à la CPL ». Avez-vous retenu cette proposition ?

Il semble évident que, dans un certain nombre de cas, les membres de la CPL devront procéder à une visite du logement pour pouvoir en examiner les caractéristiques. Le gouvernement a-t-il défini les modalités pratiques de ces visites ? La CPL se verra-t-elle allouer des moyens humains et budgétaires spécifiques dans ce but ?

À quelle fréquence la CPL se réunira-t-elle ? Qu'en est-il de la rémunération de ses membres ?

Le gouvernement a-t-il établi la liste des défauts de qualité substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement ? Dans l’affirmative, pouvez-vous nous la présenter ?

Enfin, pouvez-vous nous confirmer que, conformément à la volonté du législateur, le gouvernement ne peut actuellement pas faire entrer en vigueur les articles 8 à 13 de l’ordonnance, la grille indicative des loyers n’ayant pas encore atteint un niveau satisfaisant de représentativité et de fiabilité ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Madame Maison, je ne suis pas en mesure, aujourd'hui, de répondre aux nombreuses questions que vous me posez. Comme vous le savez, les discussions les concernant sont toujours en cours au sein du gouvernement. Pour l’instant, le dossier est bloqué et nous nous efforçons de trouver un accord, un compromis, entre tous les collègues du gouvernement.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- La semaine dernière, dans le journal L'Echo, vous avez fourni des informations très étayées, bien plus que celles que vous avez données en commission au fil de nos discussions. Je sais qu'il y a des blocages, mais j'ai déposé ma question au mois de juillet et j'espérais alors que ces blocages seraient résorbés.

Je vous pose d'ailleurs régulièrement cette question depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance, car, en tant que membre du Parlement, je ne suis que partiellement informée de ce qui se passe au gouvernement. Singulièrement, je vous interroge ici par rapport à un article paru dans le journal L'Echo, qui fournit des renseignements non communiqués en commission.

Par ailleurs, nous avons négocié ce texte, de façon très intense, pendant un an et demi. Nous y sommes attachés et nous souhaitons son entrée en vigueur le plus rapidement possible. Clairement - je vous le disais déjà en juin 2022 -, il était hors de question pour nous de faire entrer en vigueur les articles 8 à 13. Cela faisait partie de l'accord. Indépendamment de cela, nous souhaitons que les autres différends, qui me semblent mineurs, soient résorbés le plus rapidement possible afin que cet outil intéressant puisse entrer en vigueur.

Nous savons que dans les quartiers frappés par une pénurie de logements, des locataires sont victimes de propriétaires bailleurs qui mettent en location des logements qui ne sont pas du tout aux normes, et ce, pour un loyer excessif. Il faut que ces locataires, qui n'ont souvent pas accès à la justice de paix, puissent recourir à un outil consensuel, pragmatique, rapide, pour obtenir un avis qui aura sans doute, si nous lui donnons beaucoup de publicité, une incidence sur le comportement futur des propriétaires bailleurs peu scrupuleux qui, bien sûr, ne constituent pas la majorité d'entre eux.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Sachez que même les problèmes que vous qualifiez de mineurs sont toujours en discussion au sein du gouvernement. Cela fait des semaines que c'est le cas, et nous n'arrivons pas à les résoudre. J'espère que nous aboutirons à un accord.

Dans l'article du journal L'Echo que vous mentionnez, je n'ai rien dit de plus sur le fonctionnement de la commission paritaire locative (CPL), si ce n'est rappeler son utilité, comme vous venez de le faire. Je ne suis pas rentrée dans les détails. L'interview portait plutôt sur la philosophie de la CPL, son utilité, etc. J'ai notamment rappelé qu'elle était constituée de représentants des locataires et des bailleurs.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Retenons le positif : tant la secrétaire d'État au Logement que les membres de cette commission sont plutôt favorables au fait de transcender ces problèmes mineurs. Pour autant que la question des articles 8 à 13 soit réglée, ces problèmes mineurs devraient pouvoir être résolus rapidement, en tout cas du côté du Parlement.

L'article paru dans L'Echo comportait effectivement des éléments d'information supplémentaires par rapport à ce que vous aviez dit en commission, notamment l'hypothèse qu'un magistrat indépendant viendrait présider la commission paritaire locative.

Maintenant les choses sont clarifiées et j'espère que ces différends pourront être aplanis le plus rapidement possible.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la politique de conventionnement des logements privés à loyers raisonnables.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- La déclaration de politique régionale 2019-2024 prévoit ce qui suit : « En matière de régulation du marché locatif, le gouvernement bruxellois établira en concertation avec les représentants des bailleurs et des locataires une politique de conventionnement des logements privés dont les loyers sont conformes à la grille de référence. L’objectif est que l’ensemble des aides publiques favorables aux logements privés mis en location soient réservées aux bailleurs conventionnés. »

Le plan d’urgence logement (PUL) précise en son action 22 que, pour pouvoir faire l’objet d’un conventionnement, le logement devra remplir au moins deux conditions cumulatives. D’une part, l’habitation devra satisfaire à l’ensemble des exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement. D’autre part, le loyer devra être conforme à la grille indicative des loyers, ce qui signifie qu’il ne pourra pas excéder 110 % du loyer médian de référence.

Les locataires concernés pourront ainsi avoir accès à des logements de qualité à des loyers raisonnables. En contrepartie, les propriétaires bailleurs conventionnés pourront bénéficier d’une série d’aides publiques, qu’il s’agisse de primes énergie, de primes à la rénovation ou encore d’avantages fiscaux.

De surcroît, le gouvernement devait examiner la possibilité de constituer un fonds « assurance loyers garantis » destiné à protéger financièrement les bailleurs conventionnés en cas de loyers impayés. En vue de préparer la mise en place du système de conventionnement, le gouvernement a commandé en 2021 une étude consacrée au profil des propriétaires bailleurs, ainsi qu’une autre étude portant sur la faisabilité de la création d’une « assurance loyers garantis ».

Si la première étude n’a pas encore pu être achevée, la seconde a bien été réalisée. Ses auteurs ont malheureusement identifié un certain nombre d’obstacles réglementaires rendant pratiquement impossible la constitution d’un fonds universel de garantie locative, et partant, d’un fonds « assurance loyers garantis ».

Parallèlement à ces études, la cellule de coordination du PUL a consulté les acteurs de terrain, à savoir les organisations représentant les bailleurs et les locataires, les juges de paix, l’Institut professionnel des agents immobiliers, l’Union professionnelle du secteur immobilier, les agences immobilières sociales, le Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat, l’ASBL Loyers négociés, etc. Cette consultation avait pour objectif de déterminer les leviers les plus susceptibles de susciter l’adhésion des bailleurs au régime de conventionnement.

Le 4 mai dernier, vous avez annoncé en commission que les avant-projets d’ordonnance et d’arrêté instituant le système de conventionnement seraient examinés par le gouvernement en première lecture dans le courant de l'été.

Dès lors, où en est le processus d’élaboration du régime de conventionnement des logements privés à loyers raisonnables en Région bruxelloise ? Avez-vous arrêté les grands principes qui devraient sous-tendre la politique de conventionnement ?

Le 28 avril 2022, vous affirmiez que, pour pouvoir adhérer au système de conventionnement, le bailleur devrait accepter de pratiquer un loyer inférieur au loyer médian de référence repris dans la grille indicative. Cette condition paraît nettement plus restrictive que celle initialement énoncée dans la déclaration de politique régionale et dans le PUL. Le gouvernement a-t-il désormais fixé le plafond de loyer que devraient respecter les propriétaires bailleurs conventionnés ?

Pourriez-vous faire le point sur l’état d’avancement de la réalisation de l’étude consacrée au profil des bailleurs en Région bruxelloise ? Sur la base des résultats intermédiaires de l’étude et des consultations menées par la cellule de coordination du PUL, le gouvernement bruxellois a-t-il enfin pu établir la liste des aides publiques qui pourraient être accordées aux bailleurs conventionnés ? De quels avantages fiscaux ces derniers devraient-ils bénéficier ? Pourraient-ils avoir accès à l’ensemble des primes Rénolution ?

Les crédits Écoréno devraient-ils être accessibles à tous les propriétaires bailleurs ou devraient-ils être réservés aux seuls bailleurs conventionnés ? Pour rappel, le PUL prévoyait un budget annuel de 2 millions d’euros pour financer la politique de conventionnement. À vrai dire, cette enveloppe budgétaire nous paraît relativement maigre au regard des objectifs ambitieux du dispositif.

Sur les quelque 330.000 logements privés actuellement mis en location à Bruxelles, combien pourront être conventionnés grâce à ce budget de 2 millions d’euros ? Le régime de conventionnement des logements privés à loyers raisonnables pourra-t-il bien entrer en vigueur avant la fin de la présente législature ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- L’avant-projet d’ordonnance relatif au conventionnement est toujours en cours de discussion au sein du gouvernement. Je ne suis pas encore en mesure de vous en donner les contours exacts.

Néanmoins, je peux déjà vous affirmer qu’en dépit du fait que la déclaration de politique régionale (DPR) prévoit que « l’ensemble des aides publiques favorables aux logements privés mis en location soient réservées au bénéfice des bailleurs conventionnés », mes partenaires du gouvernement n’ont pas souhaité créer de lien entre des dispositifs tels que les primes énergie ou la réduction des droits d’enregistrement lors d’une première acquisition au conventionnement. À ce stade, les contreparties au conventionnement s’orientent donc vers les aides à la rénovation, telles que les primes à l’amélioration de l’habitat et les crédits Écoréno.

Par ailleurs, je souhaiterais revenir sur un élément de votre introduction. Vous avez mentionné que le loyer conventionné ne pourra pas excéder 110 % du loyer médian de la grille de référence. Je ne partage pas votre interprétation. Une telle approche va non seulement à l’encontre des objectifs de la DPR, mais aboutirait en plus à du gaspillage d’argent public et à l'accélération de la hausse des loyers.

En effet, la DPR fixe au conventionnement l’objectif de « soutien à la qualité et à l’accessibilité du marché locatif ». Cet objectif d’accessibilité est évidemment lié au montant des loyers. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le plan d'urgence logement prévoit que le conventionnement sera établi sur la base d’un loyer raisonnable. Or, il faut se rappeler que le loyer de référence correspond au loyer médian pour un type de bien donné. Autrement dit, 50 % des loyers sont en dessous de cette référence et 50 % des loyers sont au-dessus. Le loyer de référence est donc la valeur qui s’approche le plus du prix du marché.

Fixer le loyer conventionné à 110 % du loyer de référence, comme vous le proposez, équivaut à financer et encourager non seulement des bailleurs qui pratiquent les prix du marché, mais également certains d’entre eux qui pratiquent des loyers encore supérieurs !

Or, il me paraît absolument indispensable que, lorsqu’une aide publique est octroyée, celle-ci soit conçue pour rencontrer l’intérêt général. Nous savons déjà que les impératifs de rénovation que nous imposent nos obligations climatiques risquent d’évincer de nombreux locataires précaires de leur logement. Si nous voulons endiguer ce phénomène, il est crucial que les aides que nous déploierons à l’égard des bailleurs aillent de pair avec une contrepartie en matière de loyer.

Une telle approche répond aux risques identifiés par les chercheurs de l’Institut de gestion de l'environnement et d'aménagement du territoire (Igeat) dans leur évaluation de la grille des loyers. Lors de cette mission, ils ont mis en évidence le risque d’accélération de la hausse des loyers si la référence choisie devait être le niveau médian de la grille, soit 100 % de la référence, alors que votre demande est qu’elle soit fixée à 110 %. En effet, l’utilisation de la médiane aurait pour effet d’accélérer la hausse des loyers situés en dessous de cette référence. Or, on peut supposer qu’une proportion plus élevée de ménages en situation précaire occupe actuellement ces logements.

En conclusion, les chercheurs estiment : « Une régulation fondée sur une telle grille doit donc, a minima, veiller à éliminer les ajustements à la hausse. Ceci suppose par exemple :

- de fixer la norme de référence suffisamment au-dessous du loyer médian pour minimiser les tendances aux réajustements à la hausse des loyers auparavant sous le loyer de référence ;

- et/ou la mise en place de mécanismes s’opposant efficacement aux hausses des loyers sous la norme.

Ainsi, sauf adoption de loyers normatifs suffisamment inférieurs aux loyers médians (avec blocage des ajustements à la hausse), l’utilisation d’un loyer de référence reflétant le marché n’est de nature ni à modérer en moyenne la charge du loyer dans le budget des ménages, ni à permettre à une part importante des ménages d’accéder sans coût supplémentaire à des logements plus conformes à leurs besoins. »

Face à ces constats sans appel, il me semble indispensable que le loyer conventionné soit fixé à un niveau inférieur au loyer médian. Sur ce point, les discussions se poursuivent au sein du gouvernement.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- D'abord, la question des 110 %, je ne l'ai pas inventée. Le PUL dit que le loyer devra être conforme à la grille indicative des loyers, ce qui signifie qu'il ne pourra pas excéder 110 % du loyer médian de référence. Il tient compte de marges inférieure et supérieure de 10 %. C'est en tout cas ce que j'ai compris.

Ensuite, la grille actuelle ne reflète pas les prix du marché. Elle comporte 15.000 baux sur 330.000, soit 4 %, avec des valeurs qui datent de 2017, 2018 et 2020.

Enfin, la politique de conventionnement, dans son principe, me semble très intéressante. En fin de compte, toutes les politiques qui visent à apaiser les relations entre bailleurs et locataires sont également intéressantes pour le locataire. Lorsqu'un bailleur est apaisé et a l'impression que des concessions se font réciproquement et qu'il peut obtenir quelque chose - que ce soit de l'argent public ou un accès aisé à des primes - tout en satisfaisant un objectif d'intérêt général de rénovation du bâti bruxellois, par exemple, tout le monde est gagnant. Les prix peuvent alors se stabiliser au niveau de la grille des loyers. Cet outil devrait donc être exploité.

Je ne suis pas membre du gouvernement et je ne participe pas à vos discussions, mais je n'estime pas judicieux de changer les règles en cours de route - c'est mon interprétation -, pour instaurer une situation où les bailleurs auront trop peu avantage à conserver un prix qui serait inférieur à la grille des loyers.

Je peux comprendre que le dispositif ne soit budgété qu'à concurrence de 2 millions d'euros, parce qu'il ne sera pas suffisamment attractif pour les bailleurs. Or, il faut que le système soit attractif pour tout le monde.

Ma quatrième réflexion est que je ne voudrais pas d'un système de conventionnement qui serait comparable à ce qu'on a connu sous la législature précédente avec l'allocation loyer : un texte législatif voté dans son principe, à la hâte, mais dans lequel manquent les arrêtés d'exécution, parce qu'on est pressé par le temps et les échéances électorales, ce qui oblige à recommencer le travail sous la législature suivante. Ce ne serait pas du bon travail.

Il importe de s'entendre et de respecter l'esprit du plan d'urgence logement, selon lequel le bailleur, dans l'esprit du conventionnement, doit rester dans la grille indicative des loyers.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je reprends encore le plan d'urgence logement, que je connais par cœur. À aucun moment, il n'y est fait mention de 110 %. On ne change donc rien en cours de route. Mais comme je l'ai dit, des discussions sont en cours au sein du gouvernement et nous devons encore nous mettre d'accord sur certains aspects.

Je suis plutôt favorable à ce que le conventionnement voie tout de même le jour sous cette législature. Des améliorations pourront évidemment être apportées sous la prochaine législature, comme l'ajout de certains avantages pour le propriétaire. Mais j'aimerais que l'on puisse au moins se mettre d'accord sur les contours de ce projet. Cela en vaut la peine. Nous nous sommes mis d'accord avec les partenaires du gouvernement sur certains avantages que nous pourrions déjà octroyer aux propriétaires candidats au conventionnement.

Il ne s'agira donc pas du tout d'un schéma tel que l'allocation loyer, parce que les conventionnements mis en place avec ces outils fonctionneront, alors que l'allocation loyer ne permettait pas du tout d'atteindre les objectifs. Ici, tout est mis en œuvre pour les atteindre et certains avantages pourraient encore être ajoutés. Mais, en ce qui me concerne, la proposition du loyer médian reste problématique et reste donc toujours en discussion.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Je devrais avoir le plan d'urgence logement sous les yeux, mais mon interprétation me semble correcte.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- J'ai retrouvé la phrase qui y figure : « Le loyer est raisonnable et correspond à un pourcentage des loyers repris dans la grille indicative des loyers. » Nous n'avons jamais mentionné 110 %, et c'est donc un pourcentage sur lequel nous devons nous mettre d'accord.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- La déclaration de politique régionale indique cependant que la politique de conventionnement s'adressera aux logements privés dont les loyers sont conformes à la grille de référence. Cela signifie qu'ils s'inscrivent dans l'intervalle de moins 10 % plus 10 % autour du loyer de référence et, par conséquent, dans la grille des loyers, et non 10 % en dessous.

Quoi qu'il en soit, je vous remercie pour cette clarification et je suis heureuse que vous ayez l'intention, tout comme le Parlement, de rendre effective cette politique de conventionnement qui est un triptyque vertueux entre les pouvoirs publics, les bailleurs et les locataires.

Toutefois, pour que cette politique soit attrayante pour les bailleurs, il faut que toutes les parties s'y retrouvent. Si vous travaillez en ce sens, le système pourra fonctionner. Mais il est vrai que pour Rénolution, par exemple, nous avons déjà dépensé plus de 55 millions d'euros cette année. Ce n'est donc pas avec les 2 millions d'euros budgétés que nous parviendrons à convaincre les bailleurs au-delà de la question même de la limite du loyer.

- L'incident est clos.

Question orale de M. Bertin Mampaka Mankamba

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'état des lieux de l'action 31 du PUL relative aux outils de démembrement de la propriété auprès des opérateurs immobiliers publics.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- Selon un article de presse publié dans le quotidien La Dernière Heure le vendredi 30 juin, le Focus de l’Institut bruxellois de statistique et d'analyse (IBSA) révèle que le solde induit par les migrations entre la Région de Bruxelles-Capitale et le reste de la Belgique a engendré une diminution du revenu fiscal de 204 millions d’euros, en 2019. Cette question est préoccupante, au vu des finances de notre Région.

Bruxelles perd des contribuables parmi les tranches d’imposition de ce que nous appelons la classe moyenne. Selon cet article de presse, cela témoigne d’un manque d’attractivité résidentielle, qui n’est pas limité aux classes moyennes ou aisées. Les personnes plus précarisées préfèrent également s'installer dans la banlieue flamande. Le départ de la Région bruxelloise peut s’apparenter à un choix contraint, notamment causé par la difficulté d’accès au logement, que vous avez vous-même constatée et que vous évoquez régulièrement en interview.

J'ai découvert le plan d'urgence logement dans ce Parlement, et je vous félicite, ainsi que votre cabinet, de nous avoir fourni un outil permettant de connaître les contours de l'action du gouvernement et d'en suivre l'évolution.

Vous prévoyez à l’action 31 de ce plan des mécanismes de démembrement de la propriété afin d'offrir une solution partielle à l'accès au logement. Vous prévoyez d’introduire les mécanismes d’emphytéose et de superficie et/ou des formules limitant les prix de revente inspirées du modèle CLT dans les contrats de gestion de citydev.brussels et du Fonds du logement et d’étudier l’implémentation de nouveaux mécanismes de dissociation du foncier et du bâti lors de la création d’une partie des nouveaux logements acquisitifs. Nous soutenons ce programme ambitieux.

Par ailleurs, la déclaration de politique régionale prévoit que le gouvernement renforcera son soutien aux projets portés par le Community Land Trust Bruxelles en l’agréant en tant qu’alliance foncière régionale, en l’encadrant par un contrat de gestion et en le reconnaissant comme partenaire potentiel des programmes de rénovation urbaine.

Quel est l'état d'avancement de l’attribution de nouveaux rôles au Community Land Trust Bruxelles ? Son contrat de gestion a-t-il déjà été conclu ?

Le processus de modification des arrêtés du gouvernement a-t-il été lancé ? Quelles sont les modifications concrètes apportées à ces arrêtés ?

Quelles collaborations sont envisagées entre le Community Land Trust Bruxelles, la Région bruxelloise et les autres acteurs du logement ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Premièrement, je vous confirme qu’un contrat de gestion a effectivement été conclu entre la Région et le Community Land Trust Bruxelles (CLTB) pour la période 2023-2025.

Ce contrat de gestion, inspiré par celui des autres acteurs bruxellois de la politique du logement, définit les missions du CLTB, précise ses objectifs et détermine les moyens disponibles pour les atteindre. S’agissant du premier contrat de gestion du Community Land Trust Bruxelles, une attention particulière a été accordée aux modalités de mise en œuvre, de suivi et d’évaluation.

Ce contrat de gestion détermine aussi les engagements des parties. Il vise avant tout à formaliser les relations entre le CLTB et la Région.

En ce qui concerne des missions plus innovantes, un chapitre est consacré au rôle de laboratoire du logement social du CLTB.

Parmi les objectifs visés, on peut mentionner le développement d’un projet centré sur les besoins des familles monoparentales, une réflexion sur l’utilisation du modèle du community land trust, afin de permettre la rénovation des maisons de propriétaires précaires, ou encore l’étude de formules de financement alternatives.

Ensuite, concernant l’approbation des arrêtés du gouvernement, je dois avouer que je ne comprends pas bien votre question. Si vous faites référence à l’arrêté organisant les activités du CLTB, je vous rassure. Celui-ci a été approuvé le 1er avril 2021 et est donc d'application depuis plus de deux ans.

Enfin, les relations avec d’autres opérateurs constituent un élément central dans le cadre du contrat de gestion du CLTB. Les collaborations et partenariats envisagés ne se limitent d’ailleurs pas qu’aux autres acteurs du logement. Il est prévu que le CLTB se concerte avec citydev.brussels, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale, le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale et d’autres institutions afin de développer en commun des sites comprenant des logements accessibles à toutes les catégories de ménages.

Des partenariats dans le cadre de projets spécifiques sont également envisagés avec des acteurs du développement urbain : Bruxelles Environnement, urban.brussels, le maître-architecte de la Région de Bruxelles-Capitale, Bruxelles Mobilité, etc.

Des collaborations avec l’administration régionale, voire des partenariats au travers de conventionnements, sont une autre possibilité mise en avant par le CLTB pour faciliter l’exécution des projets immobiliers. Ces partenariats pourraient permettre au CLTB de réduire les délais de développement des projets ou d’être soutenu dans certains aspects techniques tels que l’application des règles urbanistiques, la participation au comité d’avis pour l’attribution d’un marché, etc.

De son côté, la Région s’engage à appuyer les démarches du CLTB visant la collaboration avec d’autres acteurs du logement public et du développement urbain.

M. Bertin Mampaka Mankamba (MR).- La promesse du gouvernement semble être tenue.

Je voudrais attirer l'attention de la ministre sur les partenariats qui doivent être envisagés avec les autres opérateurs, dont citydev.brussels et le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale. J'ai le sentiment qu'il faudra toujours un accompagnement de la part du gouvernement pour s'assurer de l'efficacité des dispositifs.

Ce point présente un grand intérêt pour tous les Bruxellois. Les chiffres sont alarmants. Il devient presque impossible d'acquérir un bien à Bruxelles, surtout pour les personnes disposant de revenus moyens. Sans un suivi, nous craignons que la situation empire.

- L'incident est clos.