Présidence : M. Petya Obolensky, président.

Demande d'explications de Mme Françoise De Smedt

à M. Alain Maron, ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale chargé de la Transition climatique, de l'Environnement, de l'Énergie et de la Démocratie participative,

et à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les problèmes d'humidité et de qualité de l'air des logements visités par la Cripi.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Selon une étude menée entre 2000 et 2020 par la cellule régionale d'intervention en pollution intérieure (Cripi), 17 % des logements bruxellois représentent une source de maladies et d’affections diverses du fait de l’humidité et de la mauvaise qualité de l’air. À l’origine de ces problèmes, on trouve des polluants chimiques ou biologiques, mais aussi des soucis de température ou d'humidité.

Selon la cheffe du service appelé communément « l’ambulance verte », les chiffres seraient même sous-estimés, notamment parce que les visites ont lieu uniquement lorsqu’un médecin effectue un signalement après avoir constaté des symptômes chez un patient.

Sacha, un étudiant de vingt ans, a fait appel aux services de ladite ambulance verte : « Je souffre d'une sinusite chronique depuis un an et demi. Je cumule à répétition des céphalées, une toux grasse, des maux de gorge et de la fatigue, ce qui affecte ma vie d'étudiant. Je rate fréquemment des cours et le fait d'être malade a des conséquences sur mon moral. Je me suis tourné vers mon médecin et l'oto-rhino-laryngologue, qui m'ont parlé de l'ambulance verte. L'appartement où je vis en colocation est beau et spacieux, mais il est difficile à chauffer et envahi par les champignons. Nous avons vite fait le lien entre mon lieu de vie et ma santé, car mes problèmes ont commencé quelques mois après mon emménagement et ne m'ont plus quitté depuis. »

En cas de problèmes, le locataire peut contacter son propriétaire et dans le même temps appliquer les recommandations de base, comme aérer son logement ou nettoyer les moisissures visibles. Mais qu’en est-il si le propriétaire ne réagit pas ou s’il refuse de faire les travaux ou adaptations nécessaires pour améliorer l’état du bien ?

Les chiffres communiqués par la direction de l'inspection régionale du logement (DIRL) suggèrent en tout cas que les mises en demeure et autres interdictions immédiates ou après une mise en demeure ont augmenté ces dernières années. D'après votre cabinet, Madame la Secrétaire d'État, des mesures ont été prises.

Il nous semble toutefois que l’enquête de la Cripi et le rapport d’activités de la DIRL confirment ce que nous dénonçons depuis plusieurs années, à savoir que le parc locatif est trop cher et que trop de logements sont de qualité médiocre. Non seulement ceux-ci sont énergivores, mais ils dégradent la santé des locataires dont les droits ne sont pas respectés. En outre, la pression exercée par les loyers pratiqués sur le marché locatif privé place les locataires plus encore en position de faiblesse.

Face à ce constat, et pour faire appliquer les exigences auxquelles les bailleurs doivent répondre pour offrir un logement décent, le gouvernement bruxellois doit impérativement augmenter le nombre des inspections et les contrôles d’initiative. Par conséquent, les moyens alloués à la DIRL doivent être beaucoup plus élevés.

La coordination doit s’effectuer directement entre la Cripi et la DIRL pour que les propriétaires identifiés comme étant en défaut par la Cripi soient contrôlés et mis en demeure par la DIRL.

Enfin, le droit de gestion publique doit être activé beaucoup plus rapidement afin d'augmenter l’offre de logements abordables et de qualité.

Sous quelle forme et à quelle fréquence la DIRL et la Cripi collaborent-elles ?

Que mettez-vous en place pour soutenir la Cripi dans son travail en l’absence de réglementation concernant la qualité de l’air des logements ? Avez-vous décidé de mesures supplémentaires allant dans ce sens ? Un indice de qualité de l’air dans les logements sera-t-il ajouté à la liste des normes à respecter et contrôler par la DIRL ? Le Code bruxellois du logement sera-t-il adapté en ce sens ?

À quoi sont consacrés les montants perçus des amendes infligées par la DIRL aux propriétaires ?

Quel bilan la cellule de recherche créée dans le cadre du plan d'urgence logement et qui cible les contacts avec les nouveaux propriétaires et les visites d'initiative dresse-t-elle ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Par le passé, la direction de l'inspection régionale du logement (DIRL) a demandé à la cellule régionale d'intervention en pollution intérieure (Cripi) d’intervenir pour des logements au sujet desquels elle doutait du type exact de champignons présents. Les inspecteurs et architectes de la DIRL ont également suivi une formation donnée par la Cripi.

Cette collaboration s’est toutefois ralentie ces dernières années en raison du nombre de dossiers impliquant des problèmes d’humidité, des effectifs limités de la Cripi et de son budget fortement variable, mais aussi de l’amélioration des connaissances des agents de la DIRL en matière de diagnostic.

Par ailleurs, son intervention étant conditionnée à la demande d’un médecin, le mode de saisine de la Cripi est un obstacle.

En tout état de cause, les plaignants peuvent annexer des rapports de la Cripi pour appuyer leur plainte auprès de la DIRL. Lorsqu’un citoyen se plaint auprès de celle-ci de pollutions intérieures ne relevant pas des exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement, mon administration le renvoie vers la Cripi.

Il n’est pas prévu d’ajouter un indice de qualité de l’air dans la liste des normes que la DIRL doit contrôler. La mesure de la qualité de l’air requiert en effet des connaissances particulières. Chaque expertise doit être menée à l’aide d’instruments très spécifiques ; les résultats doivent être analysés par des scientifiques spécialisés dans ce domaine. Certains échantillons nécessitent un matériel d’analyse particulier, voire une analyse en laboratoire. Dans les enquêtes telles que celles menées par la DIRL, il ne serait ni nécessaire ni envisageable de procéder à une analyse systématique et globale de la qualité de l’air pour tous types de polluants intérieurs.

La Cripi effectue entre 150 et 200 interventions par an. Il ne semble dès lors pas raisonnable de faire appel à son expertise pour le millier d’enquêtes que la DIRL mène chaque année ; en 2022, elles étaient au nombre de 1.412.

En outre, l’enquête de la DIRL est généraliste, en ce sens qu’elle comporte un ensemble de constats techniques qui visent les divers aspects de la sécurité, de la salubrité et de l’équipement des logements, de la stabilité du bâtiment aux installations de gaz et d’électricité, en passant par la présence d’humidité et de parasites et la présence d’une boîte aux lettres ou d’une sonnette.

Pour les défauts qui laissent présumer une dangerosité et qui nécessitent une analyse plus poussée, toutes les investigations ne sont pas réalisées par la DIRL et une attestation de conformité ou une expertise complémentaire peut être demandée.

Le fait de s’engager sur une analyse plus poussée sans disposer des moyens et connaissances appropriés peut mener à des erreurs diagnostiques. Quand bien même les inspecteurs pourraient mesurer le taux de formaldéhyde dans un local, à nouveau avec un appareil spécifique et à l’aide d’abaques, ces mesures ne pourraient aboutir qu’à des conclusions sommaires : seul un scientifique pourrait s’exprimer avec certitude sur le véritable danger pour les occupants.

Par contre, un constat visuel de dégradations liées à la présence d’humidité est déjà prévu par le Code bruxellois du logement et son arrêté d’exécution. Si les inspecteurs constatent qu’un mur est couvert de moisissures noires, ils le noteront dans leur rapport. Ils peuvent ainsi estimer qu’il y a un danger pour l’occupant du bien. En revanche, ils ne seront pas en mesure de dire exactement combien de spores il y a dans la pièce afin de déterminer à quel point la qualité de l’air est mauvaise ou préoccupante pour l’habitant. Seule une analyse poussée pourra le révéler.

Concernant les montants perçus par les amendes infligées, conformément à l’article 11 du Code bruxellois du logement, ceux-ci sont affectés au fonds budgétaire régional de solidarité, dont les principales dépenses sont :

- le paiement d’interventions dans le nouveau loyer ainsi que dans les frais de déménagement et d’installation des personnes qui quittent un logement à la suite d'une interdiction à la location prononcée par la DIRL ;

- la prise en charge de frais exposés dans le cadre du relogement temporaire des locataires dont le logement a été interdit à la location ;

- la prise en charge, totale ou partielle, des indemnités d’occupation pendant la trêve hivernale visée à l’article 233 duodecies du Code, et restées en défaut de paiement.

Enfin, vous trouverez dans les rapports annuels de la DIRL des années 2020 à 2022 un bilan des activités de la cellule de recherche depuis sa création, en 2020. Ces rapports annuels sont publiés sur la page consacrée à la DIRL du site de Bruxelles Logement.

Voici quelques chiffres pour les trois premiers trimestres de l’année 2023 :

- la cellule de recherche a envoyé 281 courriers aux propriétaires de logements visés par une décision d’interdiction à la location en vue de permettre leur régularisation s’ils ont été mis en conformité, ou d'infliger une sanction s’ils ont été remis en location. Ces courriers ont donné lieu à 103 réponses ;

- la cellule de recherche a reçu 50 signalements de divers partenaires.

Les inspecteurs de la cellule de recherche continuent en outre de mener leur travail d’enquête, de constat et de rédaction de rapports et de décisions. Les rencontres avec les partenaires se multiplient et commencent à donner de très bons résultats. Les rencontres mensuelles avec le référent logement et les communes permettent aussi de mettre en avant le travail de la cellule de recherche.

Mme Françoise De Smedt (PTB).- Vous indiquez un ralentissement de la collaboration entre la cellule régionale d'intervention en pollution intérieure (Cripi) et la direction de l'inspection régionale du logement (DIRL) ces dernières années.

Ce constat est interpellant, nonobstant le fait que la DIRL effectue des enquêtes globales dans les logements, qu'elle doit solliciter l'avis de scientifiques pour déterminer l'agent précis qui pose un problème, etc.

Nous ne manquerons pas d'interroger également le ministre Maron sur cette question.

Si les effectifs et les budgets sont limités au niveau de la Cripi, il nous semble important de les consolider.

Pour le reste, nous continuerons à vous interroger, puisque la question de l'insalubrité reste un énorme problème dans notre Région.

- L'incident est clos.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- En français, en tout cas, les termes « transfert » et « mutation » n'ont pas le même sens. La mutation désigne le passage d'un logement inadapté à un logement adapté, alors que le terme transfert désigne un changement entre deux logements adaptés.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- En français, le mot transfert est donc bel et bien utilisé.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les missions réalisées par la cellule d'audit interne de la SLRB durant le premier semestre de l'année 2023.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- En 2019, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) a créé en son sein une cellule d’audit interne en s’appuyant sur les conseils fournis par la société de consultance Deloitte.

Cette nouvelle cellule composée de deux agents ayant suivi une formation spécifique a pour principale mission d’effectuer des audits organisationnels auprès des seize sociétés immobilières de service public (SISP), lesquels audits portent sur l’analyse de sept processus de travail : la gouvernance des risques, les procédures d’achat, la gestion des stocks, la remise en état des logements, le décompte des charges locatives, les arriérés locatifs et la gestion des ressources humaines.

L’objectif de ces audits est de déterminer dans quelle mesure les SISP bruxelloises parviennent à couvrir les risques inhérents aux processus de travail précités.

Les dirigeants de la SLRB ont élaboré un calendrier de travail prévoyant la réalisation de deux audits par semestre, ce qui signifie que l’ensemble des SISP devraient faire l’objet d’un audit en l’espace de quatre ans.

Conformément à ce calendrier, la cellule d'audit interne a entamé ses travaux au début de l’année 2020. Elle a ainsi déjà pu diligenter des audits auprès de douze premières sociétés : L’Habitation moderne, Log'iris, l’Alliance bruxelloise coopérative (ABC), Le Foyer anderlechtois, Comensia, Le Foyer laekenois, Les Habitations à bon marché de Saint-Josse-ten-Noode (HBM), Foyer du Sud, Lojega, Le Foyer schaerbeekois, Binhôme et En bord de Soignes.

Ces audits ont permis d’identifier un certain nombre de risques insuffisamment couverts par les SISP examinées. Sur la base de ces constats, la cellule d’audit interne a émis des recommandations à l’intention des douze SISP, recommandations que les directions desdites sociétés se sont engagées à mettre en œuvre dans les meilleurs délais.

Au cours du premier semestre de l’année 2023, les auditeurs de la SLRB devaient poursuivre leurs travaux en se penchant sur deux autres SISP.

Quelles sont ces deux SISP ? La cellule d’audit interne de la SLRB a-t-elle bien transmis au gouvernement les rapports finaux des audits menés auprès de ces deux sociétés ? Dans l’affirmative, quels en sont les résultats ?

Les auditeurs de la SLRB ont-ils identifié un ou plusieurs processus de travail présentant un niveau de risque élevé ou extrêmement élevé ? Ont-ils relevé l’existence de problèmes graves ou mineurs dans la gestion des deux SISP auditées durant le premier semestre ?

Comment les dirigeants de ces deux sociétés ont-ils réagi aux conclusions des rapports d’audit ? Ont-ils contesté le bien-fondé de certaines observations ?

Quelles sont les recommandations émises par les auditeurs de la SLRB à l’attention des deux SISP pour leur permettre de remédier aux éventuels manquements constatés et de réduire ainsi le niveau de risque afférent aux différents processus de travail analysés ?

Quelles initiatives les directions des deux SISP ont-elles déjà prises en vue de concrétiser ces recommandations ?

Enfin, quels enseignements généraux le gouvernement régional bruxellois a-t-il déjà tirés des audits organisationnels diligentés auprès des quatorze premières SISP ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- En réponse à vos deux premières questions, les SISP ayant fait l’objet d’un audit dans le courant du premier semestre 2023 sont Le Logement bruxellois et Le Logis-Floréal. La SLRB confirme que les rapports finaux des audits réalisés dans ces deux sociétés ont été présentés lors de la réunion de son conseil d’administration de ce mois d’octobre 2023.

Pour Le Logement bruxellois, l’audit conclut que, de façon générale, la SISP a franchi des étapes importantes vers une organisation professionnelle, mais que certains points d’attention sont néanmoins à relever. Le seul processus de travail considéré comme à risque élevé est celui de la gestion des achats. En effet, l’organisation de la documentation relative au cycle des achats et des flux opérationnels de validation des factures ne permet pas de garantir le respect des procédures internes. Les contrôles internes mis en place pour veiller au respect de la réglementation relative aux marchés publics pour les achats de moins de 1.500 euros ou les achats réguliers auprès d’un même fournisseur ne sont pas suffisants. ​

S'agissant de l’audit réalisé au Logis-Floréal, ici aussi, la gestion des achats est le seul processus pour lequel le niveau de risque est considéré comme élevé. En effet, l’analyse des processus organisationnels a fait ressortir que certaines phases pourraient davantage être étayées, formalisées et systématisées. Par ailleurs, l’outil de suivi des marchés et contrats en cours dans la SISP ne semble pas intégrer l’ensemble des contrats, comme les contrats historiques conclus avant la fusion. Enfin, la SLRB a relevé l’absence de formalisation du suivi des dépenses réalisées pour les contrats en vigueur et conclus sur plusieurs années.

Concernant votre quatrième question, les constats généraux dressés lors des audits réalisés au Logement bruxellois et au Logis-Floréal ne relèvent pas de dysfonctionnements structurels, mais plutôt d'un manque d’efficacité de certains processus et d'une maturité insuffisante en matière de maîtrise des risques.

J'en viens à la réaction des dirigeants de ces deux SISP. La direction du Logement bruxellois a réagi favorablement aux conclusions de l’audit. Elle estime que les constats et recommandations du rapport soulignent avec précision les domaines où elle doit renforcer son attention. Elle considère le contenu de l’audit comme une source d'enseignements permettant de soutenir une démarche managériale globale d’amélioration continue.

Quant aux dirigeants du Logis-Floréal, ils ont également réagi favorablement aux conclusions de l’audit tout en rappelant les actions réalisées par la société depuis la fusion pour renforcer son niveau de professionnalisation. Selon cette société, la plupart des recommandations pointées par l’audit étaient bien connues de la SISP et des actions étaient déjà en cours ou programmées.

Les recommandations formulées à l’égard du Logement bruxellois sont les suivantes. S'agissant des achats, les auditeurs de la SRLB conseillent de :

- formaliser la procédure d’achat et s’assurer de son suivi ;

- centraliser l’ensemble des documents originaux relatifs aux achats validés afin d’assurer la cohérence et la complétude de la documentation y afférente ;

- formaliser la procédure d'utilisation des cartes de débit et de crédit.

Concernant les stocks, il s'agirait de mettre à jour la procédure de gestion du stock et de prendre les mesures nécessaires pour pouvoir utiliser le logiciel de gestion du stock à son plein potentiel, en y incluant les contrôles internes nécessaires​.

Quant aux arriérés locatifs, les auditeurs de la SLRB recommandent d'améliorer la circulation des informations à propos des dossiers individuels problématiques afin d’assurer le suivi continu et efficace de la récupération des créances.

Parmi les recommandations formulées à l’égard du Logis-Floréal, il est préconisé, pour les achats, de :

- mettre en place tous les marchés ou contrats-cadres nécessaires et systématiser la formalisation de l’étape de consultation de différents fournisseurs lorsque cela s’avère nécessaire ;

- professionnaliser l’utilisation des bons de livraison ;

- poursuivre la mise à jour du fichier de suivi des contrats en cours au sein de la SISP et poursuivre l’objectif que celui-ci soit, à terme, alimenté par les différents services tout en maintenant une supervision de la part du service juridique.

Pour les stocks, il est recommandé de professionnaliser l’usage des bons de travail.

Enfin, dans le cadre de la gestion des ressources humaines, il conviendrait d'harmoniser l’utilisation des descriptions de fonctions ainsi que la tenue des entretiens de fonctionnement et, enfin, de définir un budget spécifique pour le service des ressources humaines.

En ce qui concerne les initiatives déjà prises par les deux directions, Le Logement bruxellois va poursuivre la réflexion organisationnelle entamée afin d’intégrer dans son organigramme une fonction de gestionnaire de risques.

La SISP va également mettre en place une cellule spécialisée en achats et marchés publics. Cette cellule visera à centraliser l’ensemble des processus d’achat et à fournir un support administratif et juridique aux départements, dans le but d'améliorer la transparence et la conformité aux réglementations.

En ce qui concerne la gestion des stocks, la SISP va refondre complètement sa procédure. Dans un domaine plus transversal, elle va procéder à une évaluation de ses besoins fonctionnels actuels en lien direct avec une réévaluation de ses besoins en matière d’outils informatiques. En matière d'arriérés locatifs, la SISP va optimiser les processus existants et veiller à l’amélioration de la communication entre les équipes. Elle veillera aussi à l’utilisation systématique du logiciel permettant l’échange des informations entre services.

Le Logis-Floréal a, de son côté, établi un plan d’action spécifiant la manière dont la société compte concrétiser les recommandations formulées dans l’audit de la société. C’est ainsi que la société prévoit de suivre l’échéancier des marchés publics à lancer au cours des années à venir. Elle mettra, par ailleurs, à la disposition de l’ensemble du personnel des modèles de documents utiles dans le cadre des marchés publics.

La professionnalisation de l’utilisation des bons de livraison et la formalisation de l’étape de vérification de la livraison sera précédée d’une analyse du mode opératoire à mettre en place en fonction du type de marché et du montant. Pour ce qui est du suivi des contrats, la société prévoit de poursuivre la mise à jour du fichier de suivi des marchés en cours en le comparant avec la liste des fournisseurs actifs. Elle compte, par ailleurs, revoir le contenu des bons de travail et y faire figurer uniquement les informations utiles. Elle définira également une approche harmonisée pour ce qui est de la signature de ce document.

En ce qui concerne les ressources humaines, la société prévoit de poursuivre l’harmonisation et l’utilisation des descriptifs de fonctions pour le personnel employé et ouvrier. Elle prévoit aussi de systématiser et d’uniformiser les entretiens de fonctionnement. Enfin, elle s’engage à définir un budget spécifique aux ressources humaines.

La SLRB a constaté une évolution dans l’attitude des SISP concernant l’accueil réservé aux audits. Les SISP auditées récemment étaient vraiment demandeuses de disposer d’une analyse de leur mode de fonctionnement réalisée par un agent externe.

Quant aux enseignements généraux tirés après 14 audits, la SLRB constate que les SISP auditées sont très impliquées au niveau opérationnel et y consacrent la quasi-totalité de leur temps. En revanche, elles dédient insuffisamment de ressources au monitoring et au rapportage de leurs projets, ainsi qu’à l’analyse préalable des risques qui peuvent y être associés. En règle générale, elle observe que la mise en place d'une véritable politique des ressources humaines n'est pas encore généralisée dans toutes les SISP.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Je salue une septième fois l’initiative. Une évolution de l’attitude des SISP est visible, comme vous l’avez relevé. Les recommandations sont, globalement, bien acceptées.

Le risque élevé dans la gestion des achats est, si je ne m’abuse, une remarque récurrente dans la plupart des audits réalisés jusqu’à présent.

Deux sociétés doivent encore être auditées. Cet important processus pourra donc être mené à bien avant la fin de cette législature, ce qui est très positif.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant le deuxième rapport annuel de la cellule de coordination du plan d'urgence logement (PUL).

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Ayant tiré les leçons des échecs du plan régional du logement (PRL) et de l'alliance habitat, le gouvernement bruxellois a décidé d’accorder une attention toute particulière à la mise en œuvre des différents chantiers du plan d'urgence logement (PUL) en mettant en place une structure de pilotage chargée d’assurer le suivi de l’exécution des 33 actions contenues dans ce plan. Cette structure dynamique et transparente devrait être opérationnelle jusqu’en décembre 2024 afin de pouvoir superviser chaque action jusqu’à son aboutissement.

La structure de pilotage du PUL est constituée de deux organes principaux : un comité de pilotage ministériel et une cellule de coordination.

Le comité de pilotage se compose de représentants des différents opérateurs immobiliers publics et de membres des cabinets des ministres compétents. Cet organe joue le rôle de garant de la bonne exécution du plan. Il est également chargé d’exercer une surveillance budgétaire et de présenter au gouvernement un suivi financier semestriel dans le cadre duquel il doit notamment fournir des statistiques relatives au coût annuel par ménage bénéficiaire des différents instruments mobilisés dans le PUL, notamment le logement social, le logement via les agences immobilières sociales (AIS) ou l'allocation loyer. Le comité de pilotage peut émettre des recommandations sur la base desquelles le gouvernement pourra éventuellement procéder à des ajustements budgétaires.

Pour sa part, la cellule de coordination consiste en une équipe composée de six agents qui sont des experts pouvant se prévaloir d’une connaissance fine du secteur du logement et d’une certaine expérience en matière de management et de gestion de projets. Cette équipe chargée d’assurer la mise en œuvre effective du PUL a pour mission de faciliter la concrétisation des actions en identifiant les éventuels obstacles, en tirant si nécessaire la sonnette d’alarme, en favorisant la concertation entre les acteurs concernés, en levant rapidement les éventuels blocages et en accélérant la prise de décisions.

La cellule de coordination a désigné en son sein un responsable (sponsor de chantier) pour chacune des 33 actions. Celui-ci doit assurer le suivi permanent de l’action en travaillant en étroite collaboration avec les personnes de référence désignées par les administrations et les opérateurs immobiliers publics concernés. En outre, la cellule de coordination est tenue de transmettre au comité de pilotage un rapport annuel décrivant l’état d’avancement des différents chantiers. Par ailleurs, elle peut suggérer au gouvernement de réorienter certaines politiques ou certaines enveloppes budgétaires.

En juin 2022, la cellule de coordination a remis son premier rapport annuel, dans lequel elle constatait que le PUL avait déjà permis d’apporter une solution concrète à près de 9.000 ménages en attente d’un logement social.

Le 6 juillet 2023, vous nous avez informés que le deuxième rapport annuel de la cellule de coordination serait soumis au gouvernement le 20 juillet.

La cellule de coordination du PUL a-t-elle bien achevé son deuxième rapport annuel ? Si oui, quels en sont les principaux enseignements ? Sur les 15.000 solutions devant être apportées à des ménages en attente d’un logement social, combien ont-elles déjà pu être concrétisées ?

Trente mois après le lancement du PUL, certaines actions se heurtent-elles encore à des obstacles qui pourraient empêcher leur concrétisation avant la fin de la présente législature ? Dans l’affirmative, quelles sont ces actions et quelles initiatives la cellule de coordination a-t-elle prises en vue de lever les blocages ?

Le comité de pilotage ministériel a-t-il bien transmis au gouvernement un nouveau rapport semestriel consacré au contrôle financier du PUL ? Dans l’affirmative, pourriez-vous nous en présenter les conclusions ?

Le comité de pilotage a-t-il pu fournir une estimation du coût annuel par ménage bénéficiaire de chacun des dispositifs mis en place dans le cadre du PUL ?

Le comité de pilotage et la cellule de coordination ont-ils suggéré au gouvernement de réorienter certaines actions du PUL ? Avez-vous recalibré certaines politiques publiques ou reconsidéré certains choix budgétaires sur la base de leurs recommandations ?

Le gouvernement a-t-il finalement dû renoncer à mettre en œuvre une ou plusieurs actions du PUL, faute de moyens budgétaires suffisants ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Le deuxième rapportage complet des 33 actions du plan d'urgence logement (PUL) a été approuvé par le gouvernement le 7 septembre dernier. J'ai transmis ce rapport au secrétariat de la commission, car il m’est impossible de vous résumer une centaine de pages en quelques minutes. Vous pourrez ainsi en prendre connaissance dans son entièreté.

Le gouvernement a décidé que ce deuxième rapportage sera suivi, à la fin de 2023, par un contrôle financier du PUL, qui sera présenté au gouvernement en février 2024. Néanmoins, je puis déjà vous apporter quelques précisions.

Le comité de pilotage et la cellule de coordination n’ont pas suggéré au gouvernement de réorienter certaines actions et aucune n’a dû être abandonnée faute de moyens budgétaires.

Le bilan est largement positif, même si certaines actions ont connu quelques retards dans leur mise en œuvre. Le rapport communiqué détaille l’ensemble des modifications de calendrier.

Une seule action a dû être abandonnée à défaut de consensus, à savoir l’établissement d'une charte de la promotion immobilière (action 30) pour laquelle un groupe de travail composé de représentants du maître-architecte de la Région de Bruxelles-Capitale, d’urban.brussels, de perspective.brussels, de l'ancien secrétaire d’État chargé de l’Urbanisme, du ministre-président et de l'Union professionnelle du secteur immobilier, a été mis sur pied dans le courant du premier trimestre 2022. À défaut d’accord avec le secteur, l'idée d'établir une telle charte a été abandonnée.

Enfin, je puis vous affirmer que notre objectif est largement atteint, car pour l'heure, 10.300 allocations loyer ont été octroyées et payées, on dénombre 2.225 logements d'agences immobilières sociales, 4.900 nouvelles attributions dans les logements sociaux et plus de 500 socialisations. Nous avons donc apporté près de 18.000 solutions aux ménages en attente d'un logement social !

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Nous prendrons avec intérêt connaissance de ce rapport. Les échéances approchent, trois ans ont passé depuis le lancement du plan d'urgence logement. Le bilan est globalement satisfaisant, puisqu'avec les 18.000 solutions, vous avez dépassé l'objectif des 15.000. Quant aux attributions, je ne les comptabiliserais pas, car elles sont récurrentes. Le grand succès est l'allocation loyer. Ce dispositif a permis de dégager des solutions au plus vite, en rupture totale avec tout ce qui a échoué ces dernières années.

Pour ce qui est des autres dispositifs, nous sommes quelque peu en dessous des attentes, entre autres par rapport aux agences immobilières sociales. Parmi les différentes actions que j'ai passées en revue, j'avais perdu de vue la charte immobilière. Il est en effet dommage qu'elle ait dû être abandonnée, non pas faute de budget, mais de consensus.

Je pointe également l'action 21, à savoir le fonds de garanties locatives (Fonds Brugal), où l'obstacle est davantage juridique.

Il y a encore l'action 27, dont nous avons parlé récemment dans le cadre des auditions, et la résolution citoyenne relative au logement présentée par M. Pepijn Kennis, ainsi que les manifestations d'intérêt des AIS par rapport aux publics sans abri. C'est un échec cuisant.

Je sais que vous partagez cette conviction : nous ne pouvons évidemment pas en rester là, d’autant que la liste d’attente ne se réduit pas. Les 52.000 personnes qui y figurent n’ont toujours pas de solution.

Ainsi que le groupe DéFI le préconise également, il convient de diversifier les outils et d'accroître les volumes. Tant le dispositif de l’allocation loyer, en élargissant le public, que le nombre d’immeubles pris en gestion en AIS, seront des questions à aborder sous la prochaine législature, probablement.

Nous en reparlerons peut-être à l’occasion d’une prochaine question.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Ces chiffres ne sont pas définitifs. Nous en sommes aujourd’hui à 2.225 logements en AIS. Il nous reste quelques mois avant la fin de la législature. Il y a des projets qui sont transmis aux AIS. Nous nous sommes fixé un objectif global de 2.500 logements supplémentaires : nous l'atteindrons sans problème - et peut-être le dépasserons-nous.

En ce qui concerne les nouvelles attributions, il s'agit toujours de logements attribués à des personnes qui étaient sur la liste d’attente, donc de nouveaux logements que l'on a pu acquérir grâce à la nouvelle stratégie d'acquisition, ou de logements dont la rénovation a été accélérée durant cette législature pour qu'ils soient loués le plus rapidement possible.

Nous avons consacré toute notre attention aux nouvelles attributions pour montrer que nous investissions toute notre énergie dans la rénovation et la construction.

Quant aux autres actions, je regrette aussi qu'elles n'aient pas abouti - en particulier l'action 24, dans laquelle nous avions investi beaucoup d’énergie et de moyens. Nous faisons tout pour trouver d’autres solutions : si cette action figurait dans le plan d'urgence logement, c’est qu’elle nous tenait à cœur.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la révision de l'arrêté du 17 décembre 2015 organisant les AIS.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Dans le cadre de l’action 11 du plan d'urgence logement (PUL), Bruxelles Logement a lancé en 2021 une procédure de marché public pour sélectionner le prestataire externe qui serait chargé de diligenter un audit de performance des agences immobilières sociales (AIS). Le consultant Impact Public Sector Advisors, qui a remporté ce marché, a transmis son rapport final au gouvernement bruxellois en juin 2022.

L’audit de performance portait sur une quinzaine de thématiques couvrant l’ensemble des activités des AIS : gestion des inscriptions et des attributions de logement, relations avec les bailleurs et les locataires, état des logements, obtention des primes, gestion du vide locatif, fixation des loyers exigés des locataires et de ceux versés aux bailleurs, mutations, traitement des plaintes, accompagnement social des locataires, collaboration avec la Fédération des agences immobilières sociales, développement de partenariats avec le monde associatif, conditions de mise en gestion, perspectives de croissance du parc locatif des AIS, identification des éventuels freins à cette croissance, etc.

De façon générale, le consultant a conclu que le secteur des AIS avait atteint un niveau de maturité satisfaisant et qu’il parvenait à maîtriser les risques éventuels dans la plupart de ses domaines d’activité. Il est toutefois apparu que les AIS réalisaient de moins bonnes performances dans un certain nombre d’autres domaines qui ne sont pas, il est vrai, directement liés à leur métier de base.

S’appuyant sur les nombreux constats dressés dans le cadre de cet audit, Impact Public Sector Advisors a formulé une vingtaine de recommandations générales ainsi qu’une cinquantaine de recommandations plus spécifiques. Elles avaient pour objet d’optimiser le fonctionnement interne des AIS, de renforcer leur professionnalisation et de favoriser l’extension de leur parc de logements.

Au cours de précédents débats, vous avez brièvement évoqué quelques-unes des mesures préconisées par le consultant, telles que l’uniformisation des pratiques comptables, l’augmentation des loyers versés aux bailleurs pour certaines catégories de logements, l’harmonisation des pratiques de prise en gestion à travers l’élaboration de normes minimales d’habitabilité spécifiques aux AIS et la refonte du système de financement du secteur.

Après avoir pris connaissance des résultats de l’audit, vous avez annoncé que le gouvernement régional allait effectuer un travail de priorisation des recommandations et qu’il procéderait ensuite à une révision globale de l’arrêté du 17 décembre 2015 organisant les AIS.

En janvier dernier, vous avez indiqué que les modifications apportées à l’arrêté devraient, en principe, entrer en vigueur dans le courant de l’été 2023, de sorte que les nouvelles règles devraient être déjà d’application au moment de la fixation du montant des subsides pour l’année 2024.

Le 4 mai dernier, vous nous avez toutefois informés que l’avant-projet d’arrêté portant modification de l’arrêté du 17 décembre 2015 n’avait pas encore pu être examiné par le gouvernement en première lecture.

Quelles mesures le gouvernement régional a-t-il déjà adoptées ou prévu d’adopter, en vue de concrétiser les recommandations émises par le consultant Impact ?

Où en est l’élaboration du projet de révision de l’arrêté du 17 décembre 2015 organisant les AIS ? Avez-vous décidé d’apporter des modifications à l’actuel cadre réglementaire ?

Avez-vous arrêté des normes minimales d’habitabilité spécifiques aux AIS ? En quoi la révision de l’arrêté pourrait-elle simplifier le cadre de travail et la charge administrative des AIS ?

Avez-vous étudié la possibilité de réformer le système de financement du secteur des AIS en établissant un nouveau mode de calcul des subsides ? Avez-vous décidé d’adapter la grille des loyers appliquée dans le secteur des AIS afin de rehausser le montant maximal des loyers pouvant être versés aux bailleurs ? Dans l’affirmative, les plafonds de loyer seront-ils relevés pour tous les types de logements ou le seront-ils uniquement pour les très grands logements, à savoir les habitations comptant au moins quatre chambres ?

Avez-vous également réformé le dispositif des zones à loyers majorés ? Avez-vous décidé de revoir les modalités d’indexation des loyers dans le secteur des AIS ? Qu'en est-il d’un éventuel allongement de la durée minimale de mise en gestion d’un logement neuf auprès d’une AIS ?

Pourriez-vous nous fournir une estimation de l’impact budgétaire des différentes mesures que le gouvernement bruxellois a prévu de prendre, dans le cadre de la refonte de l’arrêté du 17 décembre 2015 ?

Enfin, la Fédération des agences immobilières sociales a-t-elle remis un avis favorable à propos de l’avant-projet d’arrêté modifiant l’arrêté du 17 décembre 2015 ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- L'arrêté organisant les AIS est en cours de révision. Un projet de texte est actuellement soumis à l'accord du ministre du Budget, avant de passer en première lecture au gouvernement. Celui-ci a par ailleurs organisé une concertation fructueuse avec les représentants des AIS et ses travaux ont été partiellement alimentés par la mission de consultance lancée en 2022.

Parmi les recommandations découlant de la mission d'évaluation et qui seront mises en œuvre dans le cadre de la révision de l'arrêté, il est prévu une révision du mécanisme de financement, une meilleure anticipation des risques locatifs ou encore l'adaptation de la grille des loyers pour mieux tenir compte des grands logements.

Néanmoins, ce ne fut pas notre seule source d'inspiration. J'évoquerai encore les concertations menées par le passé sur les questions des grands ensembles neufs ou de l'augmentation du nombre de logements AIS pour les sans-abri, car elles ont également nourri nos travaux. Les modifications apportées au cadre réglementaire sont diverses et touchent les différents chapitres de l'arrêté : agréments, financement, contrats...

Cependant, le projet d'arrêté n'ayant pas encore fait l'objet de discussion avec mes partenaires gouvernementaux, il m'est impossible de vous donner davantage de détails concernant le texte qui sera mis à l'étude au niveau du gouvernement. Je peux toutefois vous confirmer que le projet qui sera déposé vise à donner plus de souplesse aux AIS eu égard à la réalisation de leurs missions, à limiter leur charge administrative ainsi que celle de l'administration ou à moderniser leur cadre de fonctionnement en tenant compte de l'évolution récente du secteur.

Le 1er septembre, lors de la dernière concertation avec la Fédération des agences immobilières sociales, le secteur s’est montré globalement satisfait du projet de texte. Les AIS présentes ont d’ailleurs déclaré avoir eu le sentiment d’avoir été écoutées et comprises.

Cette réunion fut aussi l’occasion d’affiner encore un peu plus le texte et de mettre le doigt sur l’un ou l’autre malentendu entre la Région et les AIS et, par conséquent, de donner encore un peu plus de maturité à ce texte.

J’ai bon espoir de pouvoir entamer les discussions sur ce projet de texte avec les autres membres du gouvernement après les congés d’automne, en vue de permettre son entrée en vigueur au premier semestre 2024.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Voilà des nouvelles très réjouissantes. Notre groupe était particulièrement attaché à la révision de cet arrêté. Vous avez cité quelques axes, dont la révision du mécanisme financier et l'adaptation de la grille des loyers. Cette dernière est très importante quand on sait à quel point les grands logements ne suscitent pas beaucoup d'intérêt de la part des bailleurs, précisément à cause de cette grille, alors que c'est ce dont on a le plus besoin en Région bruxelloise.

Je voudrais rappeler notre proposition de résolution, sur laquelle vous aviez d'ailleurs porté un regard très favorable. Vous nous aviez dit que vous en profiteriez pour intégrer la modification de la surface minimum d'un logement pris en gestion par une AIS, qui devrait passer des 26 m² actuellement exigés par l'arrêté à 18 m², soit la norme du Code bruxellois du logement. Cela permettrait de prendre en gestion des logements destinés à un public précaire, principalement le public du programme Housing First.

Je salue les concertations très fructueuses avec les AIS et la Fédération des agences immobilières sociales. Avez-vous déjà prévu, dans le budget 2024, des moyens supplémentaires en perspective de la révision de cet arrêté ? Je connais le contexte budgétaire, mais on sait à quel point ce dispositif permet d'accroître très rapidement le parc à finalité sociale. Il s'agit d'un levier très puissant pour les citoyens qui n'ont pas les moyens de se loger à Bruxelles.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- J'ai effectivement prévu des moyens supplémentaires, mais je ne peux pas encore vous en révéler le montant.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Cela me fait grand plaisir.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Évidemment, pour proposer des modifications aussi ambitieuses, c'était nécessaire. Des choix ont été faits lors des discussions budgétaires. Comme toujours, nous essayons de tout prévoir !

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la réforme du secteur des sociétés de crédit social.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Depuis plus de vingt ans, le gouvernement bruxellois mène une politique de soutien à l’accès à la propriété, qui vise notamment à aider des ménages aux revenus faibles ou modestes à obtenir un crédit hypothécaire pour financer l’acquisition d’un logement.

Parallèlement à la politique des prêts hypothécaires sociaux du Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale, la Région a agréé cinq sociétés de crédit social : Crédit immobilier ouvrier SA, Crédit pour habitations sociales SA, Le Petit Propriétaire de Bruxelles SA, Socodix Le Foyer SCRL et la Société régionale du crédit au logement SA.

À l’instar du Fonds du logement, ces sociétés ont pour mission de favoriser l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes en octroyant à ces derniers des prêts hypothécaires à des conditions plus avantageuses que celles proposées par les banques traditionnelles.

Outre les taux d’intérêt réduits qu’elles pratiquent, les sociétés de crédit social acceptent d’accorder des prêts à quotités élevées, le montant emprunté pouvant représenter jusqu’à 100 % de la valeur expertisée du logement ou du prix d’achat si celui-ci est inférieur à la valeur expertisée. En revanche, elles ne peuvent pas octroyer de crédits destinés à financer les frais d’acquisition - droits d’enregistrement, honoraires du notaire et autres frais administratifs. Les emprunteurs doivent donc disposer de fonds propres suffisants pour pouvoir s’acquitter de ces frais.

Les sociétés de crédit social constituent des instruments originaux de la politique du logement, dans la mesure où il s’agit de sociétés privées dont l’actionnariat se compose principalement de banques et d’assureurs traditionnels, mais qui exercent une mission d’utilité publique consistant à faciliter l’accès des ménages précarisés à la propriété.

Ces cinq structures bénéficient de la garantie de la Région bruxelloise, qui couvre non seulement les emprunts qu’elles contractent auprès d’autres institutions financières, mais aussi les prêts hypothécaires qu’elles accordent aux particuliers. Malheureusement, le volume d’activité des sociétés de crédit social est très limité. En effet, elles n'ont octroyé que 51 prêts en 2020, 21 en 2021 et 20 en 2022.

En réalité, Socodix-Le Foyer n’est plus actif depuis quelques années, Le Petit Propriétaire de Bruxelles a suspendu ses activités à la demande de l'Autorité des services et marchés financiers et Crédit immobilier ouvrier a entamé une procédure de réorganisation judiciaire, ce qui l’a contraint à ralentir sa production de crédits.

Le gouvernement bruxellois a annoncé en 2020 qu’il entendait réformer le secteur. En décembre 2021, vous nous avez informés du fait qu’un avant-projet d’arrêté visant à réformer le secteur du crédit social avait été adopté par le gouvernement en première lecture, mais qu’un certain nombre de points faisaient encore l’objet de discussions et d’analyses.

Êtes-vous parvenue à recenser les facteurs susceptibles d’expliquer pourquoi les sociétés de crédit social agréées n’octroient qu’un nombre très limité de prêts hypothécaires ?

Où en est la réforme du secteur des sociétés de crédit social ? Le gouvernement bruxellois a-t-il pu la finaliser ou est-elle toujours en cours d’élaboration ? Pourriez-vous nous présenter les grandes orientations qui devraient la sous-tendre ?

L’exécutif régional a-t-il prévu de modifier les conditions d’agrément des sociétés de crédit social, ainsi que la procédure d’octroi de l’agrément ? A-t-il décidé de revoir les conditions d’octroi auxquelles un ménage doit satisfaire pour pouvoir contracter un emprunt hypothécaire auprès d’une société de crédit social agréée ?

Avez-vous analysé l’opportunité de permettre aux sociétés de crédit social d’accorder des prêts hypothécaires dont la quotité s’élèverait à 120 % et qui couvriraient, ainsi, à la fois le prix d’achat et les frais d’acquisition ?

Avez-vous étudié la possibilité d’adapter les règles d'octroi de la garantie régionale pour les emprunts contractés et accordés par les sociétés de crédit social ?

Compte tenu du maigre bilan de ces sociétés, avez-vous analysé l’opportunité de mettre fin à la politique de soutien à ces petites structures, de manière à conférer au Fonds du logement, organisme nettement plus performant, un véritable monopole dans le segment des prêts hypothécaires à finalité sociale ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- En réponse à votre question de 2021 à ce sujet, je vous avais annoncé une réforme du secteur des sociétés de crédit social. Cette réforme se justifiait en raison des nombreux obstacles rencontrés par ces sociétés, qui ne leur permettaient plus de se positionner correctement sur le marché concurrentiel du crédit hypothécaire.

Ces difficultés que je vous citais étaient notamment :

- la chute des taux d’intérêt contribuant à une accélération des remboursements anticipés ;

- la quasi-impossibilité de procéder au remboursement des avances liées aux remboursements anticipés ou de les réinvestir opportunément dans de nouveaux prêts ;

- la difficulté de lever des financements compétitifs ;

- la taille très réduite des sociétés de crédit social, qui sont néanmoins contraintes par l’ensemble des dispositions légales et réglementaires qui régissent le métier d’intermédiaires financiers (agrément régional, inscription auprès de l'Autorité des services et marchés financiers, suivi du contentieux et gestion des données à caractère personnel, notamment).

Aujourd'hui, le secteur des sociétés de crédit social est quasiment à l'arrêt. Seules deux sociétés ont sollicité et obtenu un agrément. Dans ces conditions, une réforme ne se justifie plus.

S'agissant d'un secteur qui n'est pas subventionné - le soutien de la Région est en effet limité à une garantie sur passif et sur actif -, il n'y a pas de raison de le supprimer. Il s'agit en effet d'un régime d'aide à l'acquisition qui ne coûte rien et qui pourrait être utile ou redynamisé si les conditions du marché venaient à évoluer, comme c'est le cas avec la hausse des taux d'intérêt actuelle.

Nous restons évidemment en contact avec les sociétés de crédit social pour assurer au mieux l'évolution du secteur.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Trois sociétés sont virtuellement mortes et deux travaillent encore. En 2023, la garantie en crédits est de 1,8 million d'euros. Je n'ai pas compris si, à terme, vous souhaitiez tout transférer au Fonds du logement.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Non, ce transfert n'est pas prévu. Seules deux sociétés sont actives et les laisser fonctionner ne coûte rien à la Région puisqu'aucune subvention n'est octroyée à ces sociétés.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Est-il possible qu'elles proposent des crédits à 120 % ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je n'ai pas examiné cette question.

- L'incident est clos.

Question orale de M. Pierre-Yves Lux

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la contribution de Beliris au financement du développement et de la rénovation du parc de logements sociaux en Région de Bruxelles-Capitale.

M. Pierre-Yves Lux (Ecolo).- Mes questions portent sur la mesure dans laquelle Beliris peut intervenir dans les investissements dédiés à l'entretien et à la rénovation des logements sociaux en Région bruxelloise.

J'aimerais savoir comment s'organisent les collaborations, dans le cadre de Beliris, entre le gouvernement bruxellois, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale et les sociétés immobilières de service public (SISP). Comment les montants des investissements sont-ils arrêtés et répartis entre les différentes SISP et projets ? De même, de quelle manière ces instances interagissent-elles au quotidien, sur le terrain, dans le cadre de la mise en œuvre des projets ?

Quels montants globaux Beliris a-t-il investis ces dernières années dans le logement social ? Est-il possible d'en obtenir une répartition par année, au besoin par écrit ? Quel pourcentage Beliris représente-t-il dans les montants totaux investis dans le développement et la rénovation du parc de logements sociaux ?

Enfin, le ministre Sven Gatz proposait récemment que Beliris contribue de manière plus importante au financement du projet de métro. Cela réduirait probablement la part de budget consacrée aux autres projets, notamment au soutien à la rénovation du logement social. En tant que secrétaire d’État chargée du Logement, estimez-vous cette proposition pertinente et réaliste ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- L’accord de coopération signé le 15 septembre 1993 détermine la collaboration entre l’État fédéral et la Région de Bruxelles-Capitale. Le gouvernement fédéral s'engage à effectuer une série d'interventions sur le territoire bruxellois. Les projets et leurs budgets sont bien entendu fixés dans des avenants annexés à l’accord initial. Depuis 1993, une quinzaine d’avenants ont été établis.

Une fois les enveloppes fixées dans les avenants, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) collabore avec Beliris pour proposer une série de projets inscrits dans les plans stratégiques de rénovation des sociétés immobilières de service public (SISP).

Pour sélectionner les projets, la SLRB se base sur différents critères, dont leur état d’avancement. Beliris étant généralement le maître d’ouvrage, les projets ne doivent donc pas encore avoir fait l’objet de la désignation d'un bureau d’études. Beliris est également attentif à l'aspect technique. Les projets proposés sont analysés sous différents aspects, dont notamment :

- la typologie d’intervention, à savoir des rénovations d’ampleur comme des sites entiers, des tours, des abords ;

- l’étude des risques en matière de délais. Dans le cadre de l’avenant 14 par exemple, les travaux doivent avoir abouti d’ici 2029. Ce délai peut s’expliquer par la nécessité de réaliser des études de faisabilité pour certains travaux, avant que Beliris puisse lancer la phase de désignations des bureaux d’étude ;

- le financement, si la SISP ne dispose pas de financement ou si elle ne dispose pas d'un financement suffisant.

Voici l’aperçu des engagements réalisés depuis 2020 :

- en 2020 : 8.432.433,90 euros ;

- en 2021 : 22.942.265,56 euros ;

- en 2022 : 16.430.246,49 euros ;

- en 2023 : 72.631,24 euros.

Le total engagé est donc de 47.877.577,19 euros.

Le solde actuel est de 38.448.475,43 euros, ce qui signifie que le pourcentage de contribution est de 32 %.

Concernant votre dernière question, je ne me prononcerai pas sur les propositions émises par le ministre Gatz. Comme vous le savez, l’avenant 16 ne sera abordé que sous la prochaine législature.

Si j’en ai l’occasion, je défendrai bien entendu le fait que Beliris puisse continuer à soutenir de manière majeure la rénovation du parc des logements sociaux, et que les budgets Beliris ne soient pas uniquement consacrés à la mobilité. Tout cela fera l'objet de discussions et d'accords politiques lors de la constitution des futurs gouvernements, au niveau tant régional que fédéral.

Enfin, pour rappel, Beliris soutient et suit actuellement treize projets de rénovation de plus de 1.000 logements sociaux, dont nous enverrons le tableau détaillé au secrétariat de la commission. Beliris est donc un allié nécessaire à l’amélioration de la Région bruxelloise, à son rayonnement vers l’extérieur et à son patrimoine de logements publics.

M. Pierre-Yves Lux (Ecolo).- Cette question nous a donné l’occasion de mettre en avant un contributeur important de la rénovation du logement social en Région bruxelloise.

Vu l’ampleur des plans pluriannuels et sachant que les budgets régionaux ne permettront pas, à ce stade du moins, de couvrir l’ensemble des besoins, la rénovation du logement social est encore cruellement nécessaire. J’estime donc particulièrement important de préserver l’ensemble des moyens actuels et futurs, y compris Beliris.

Je ne m’attendais pas à cette proportion de 32 % du budget global d’investissement ; c’est donc une contribution considérable en chiffres tant absolus que relatifs.

Je me rallie donc à vos vœux de voir Beliris continuer à financer ces importants besoins de rénovation du logement social. Il s’agit d’éviter à tout prix, quelle que soit la situation budgétaire de notre Région, le scénario d’il y a quelques décennies : la rénovation du parc de logement social a été mise de côté, avec toutes les conséquences que l'on connaît aujourd'hui sur son état et les retards.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant le crédit Écoréno.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Jusqu’en juillet 2022, les ménages à revenus modestes ou moyens désireux d’entreprendre une rénovation énergétique de leur habitation pouvaient solliciter l’octroi d’un prêt vert, à savoir un prêt à taux d’intérêt réduit permettant d’assurer le financement des travaux destinés à améliorer la performance énergétique de leur bien. Le prêt vert offrait aux emprunteurs la possibilité de financer, à moindre coût, des travaux d’isolation et de rénovation, l’installation d’un système de chauffage performant ou des investissements dans les énergies renouvelables.

Ce dispositif, qui s’adressait principalement aux propriétaires occupants, n’a malheureusement pas rencontré un grand succès. Ce manque d’engouement pour le prêt vert s’expliquait, en partie, par le fait que le mécanisme paraissait peu lisible pour les candidats emprunteurs, compte tenu de la coexistence de deux produits gérés par deux opérateurs distincts, à savoir la Coopérative de crédit alternatif et le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale.

Souhaitant accélérer le processus de rénovation du bâti, le gouvernement régional a décidé de réformer et de simplifier le régime des prêts à taux réduits pour le rendre plus attractif. L’ancien mécanisme du prêt vert a ainsi cédé la place à un nouveau dispositif, baptisé crédit Écoréno, qui a été lancé le 1er août 2022. C'est le Fonds du logement qui assure désormais seul la gestion du dispositif.

Le crédit Écoréno sert à financer des travaux de rénovation permettant de renforcer l’efficacité énergétique d’un logement, d’améliorer les conditions de sécurité, de salubrité et d’équipement, ou d’adapter l’habitation aux besoins spécifiques des personnes âgées ou en situation de handicap. Le prêt Écoréno peut prendre soit la forme d’un crédit à la consommation à un taux débiteur fixe de 0 ou 1 %, dont le remboursement peut s’étaler sur une durée maximale de dix ans, soit la forme d’un crédit hypothécaire à un taux débiteur fixe de 1,5 ou 2,5 % dont le remboursement peut s’étaler sur une durée maximale de trente ans. Le taux d’intérêt est déterminé en fonction des revenus du demandeur.

Le Code bruxellois du logement prévoit que les crédits Écoréno peuvent être accordés à trois catégories de demandeurs : les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs, et les personnes morales, c'est-à-dire les associations de copropriétaires.

En consultant le site internet du Fonds du logement, on apprend toutefois que ces prêts ne peuvent actuellement être octroyés qu’aux propriétaires occupants et aux locataires à certaines conditions, qui ne sont cependant pas énumérées. Pour l’heure, ces crédits restent donc inaccessibles aux bailleurs et aux associations de copropriétaires.

À quelles conditions et dans quelles circonstances un locataire peut-il obtenir un crédit Écoréno ?

Un an après le lancement du dispositif, pourquoi le Fonds du logement ne peut-il toujours pas accorder des prêts Écoréno aux propriétaires bailleurs ou aux associations de copropriétaires ? Quand ces prêts devraient-ils être accessibles à ces deux catégories de bénéficiaires ?

Depuis le lancement du crédit Écoréno, combien de ménages ont-ils introduit une demande de prêt auprès du Fonds du logement ? Combien de crédits ont-ils été octroyés ?

Pouvez-vous préciser, au sujet des crédits accordés, la part des crédits hypothécaires, celle des crédits à la consommation, des prêts alloués à des propriétaires occupants et des prêts accordés à des locataires, le montant moyen emprunté, la durée moyenne de remboursement mais aussi le taux d’intérêt moyen pratiqué ?

Quels sont les types de travaux les plus fréquemment financés grâce à ces prêts ? Avez-vous déjà procédé à une première évaluation du dispositif Écoréno ?

Le 2 mai dernier, le Fonds du logement a annoncé qu’il devrait restreindre les conditions d’accès aux crédits Écoréno en les réservant exclusivement aux ménages satisfaisant aux conditions d’admission au logement social. Pour quelles raisons le Fonds du logement limite-t-il ainsi l’accès ? Le resserrement des conditions d’accès concerne-t-il uniquement les crédits hypothécaires ou vaut-il aussi pour les crédits à la consommation ? Enfin, la restriction de l’accès aux crédits Écoréno est-elle une simple mesure temporaire ou une mesure plus structurelle ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Pour vos questions ayant trait au prêt Écoréno en faveur des locataires, des propriétaires bailleurs et des associations de copropriétaires, je me permets de vous renvoyer à la réponse que j’ai formulée devant cette même commission le 23 mars 2023.

Je peux toutefois vous faire une mise à jour de la situation en vous disant que, compte tenu du pouvoir d’investissement limité du Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale en 2023, le report des prêts Écoréno en faveur des propriétaires bailleurs a été maintenu et une évaluation du budget disponible en 2024 sera réalisée.

Concernant les prêts en faveur des copropriétés, le travail est en cours et des projets pilotes devront être lancés et financés dans le courant de l'année 2024, toujours dans les limites du pouvoir d’investissement du fonds.

Voici les chiffres relatifs au nombre de demandes et d'octrois de prêts Écoréno :

- 366 demandes de crédit Écoréno non liées à une acquisition ont été introduites en 2022, soit 206 pour des crédits à la consommation et 160 pour des crédits hypothécaires ;

- 909 demandes de crédit Écoréno non liées à une acquisition ont été introduites en 2023, soit 638 pour des crédits à la consommation et 271 pour des crédits hypothécaires ;

- sur ces demandes, 499 prêts ont été accordés en 2022 et 771 jusqu’à fin août 2023.

Des tableaux détaillés ont été transmis au secrétariat de la commission afin de répondre à votre demande de précisions sur les crédits octroyés.

Les types de travaux les plus fréquemment financés grâce à ces prêts sont les suivants :

- contrôle des installations ;

- aménagements intérieurs liés à l’habitabilité et la salubrité ;

- mise en conformité des installations électriques ;

- menuiseries extérieures ;

- toiture ;

- installation de chauffage ;

- isolation de la façade.

S'agissant de l'évaluation du dispositif, comme je l’ai déjà indiqué en commission du 23 mars, elle a lieu notamment dans le cadre du rapport d’activités 2022 et du rapport transmis dans le cadre de la convention de partenariat avec Bruxelles Environnement.

Par rapport à l’ancien prêt vert bruxellois, le crédit Écoréno connaît un succès confirmé tant par le niveau de la demande que par les montants moyens financés : là où le montant moyen du prêt vert s’établissait à environ 9.000 euros, le montant moyen du crédit Écoréno hypothécaire dépasse les 26.000 euros en 2023 (21.000 euros en 2022).

Le crédit Écoréno semble répondre au besoin grandissant de la population bruxelloise d’améliorer son habitat, motivé tant par la crise énergétique que par les taux avantageux du crédit Écoréno.

Depuis le mois de décembre 2022, l’accompagnement des ménages dans la priorisation des travaux, aussi bien par le Fonds du logement que par homegrade.brussels et le réseau Habitat, accentue la priorité de la sécurisation, de la salubrité, de l’habitabilité et de l’amélioration de la performance énergétique.

Enfin, concernant la restriction des conditions d’accès aux crédits hypothécaires, comme je l’ai dit le 8 juin dans le cadre de votre demande d’explications jointe à celle de M. Verstraete, au contraire de l’évolution de l’activité de crédit en banque, le Fonds est confronté depuis 2022 à une très forte hausse de la demande, risquant d'épuiser prématurément son pouvoir d’investissement.

La hausse de taux effectuée en septembre 2022 a eu pour conséquence une baisse des demandes de crédit d’acquisition lors du dernier trimestre, mais une reprise spectaculaire de la demande a été constatée entre janvier et mars 2023.

En vue d’accorder des crédits durant toute l’année avec le pouvoir d’investissement imparti, le Fonds a effectivement décidé de se concentrer sur les publics aux moyens les plus faibles. Cette restriction concerne uniquement les crédits hypothécaires (acquisitifs ou Écoréno).

Je vous confirme que cette mesure est temporaire et non structurelle : elle est valable à ce stade jusqu'à la fin de l'année 2023. Le Fonds réévaluera la situation et la poursuite ou non de cette mesure.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Le contexte budgétaire est effectivement compliqué. Au début, le dispositif semblait fort séduisant, notamment en ce qui concerne les trois catégories de publics auquel il était censé s'adresser. S'agissant des copropriétés, vous avez dit que cela allait se débloquer. Cependant, les propriétaires bailleurs représentent environ 62 % du bâti bruxellois. Par conséquent, pour accélérer la transition écologique, il eût été intéressant qu'on n'empêche pas les propriétaires bailleurs d'accéder au crédit Écoréno. En effet, toute formule permettant d'accélérer la rénovation du bâti bruxellois est bonne à prendre.

C'est la même chose pour la restriction d'accès au crédit Écoréno. Ma question orale précédente portait plus particulièrement sur l'octroi de crédits hypothécaires par le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale, lequel n'est actuellement accessible qu'aux ménages à très bas revenus. Ici, il s'agit du crédit Écoréno, mais c'est la même chose. Vous avez dit que les conditions d'accès allaient être réévaluées, ce qui est une bonne nouvelle. Vu le contexte, j'ignore toutefois si cette réévaluation sera positive. Si ce n'était pas le cas, ce serait une très mauvaise nouvelle, tant pour les crédits hypothécaires que pour les crédits Écoréno. Une fois encore, ces derniers concernent la rénovation et l'isolation du bâti bruxellois, lesquelles sont essentielles.

Enfin, il est vrai que nous avons beaucoup plus de réserves aujourd'hui que lorsque le prêt Écoréno a été annoncé. À l'époque, on nous avait en effet indiqué des taux oscillant entre 0 et 1 %. Or, nous parlons ici d'un taux de 2,5 %, qui n'est pas vraiment avantageux. Nous espérons que la situation se rétablira et que vous pourrez proposer les prêts Écoréno aux copropriétés, d'une part, et aux propriétaires bailleurs, qui représentent 62 % du bâti bruxellois, d'autre part. Il conviendra aussi de relever le plafond pour les personnes qui ne répondent pas aux conditions de revenus permettant d'accéder au logement social.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les mesures visant à favoriser l'achat d'un logement neuf.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Les logements neufs satisfont généralement aux standards les plus élevés en matière de sécurité, de confort, d’équipement ou d’habitabilité, et présentent, de surcroît, un excellent niveau de performance énergétique.

En France, un ménage qui souhaite acquérir un logement neuf destiné à devenir sa résidence principale peut bénéficier d’un taux de TVA réduit de 5,5 % sur cette acquisition, moyennant le respect de plusieurs conditions. Certaines ventes de biens neufs sur le marché primaire français sont ainsi soumises à un régime fiscal très avantageux, comparable à celui appliqué aux ventes de logements plus anciens sur le marché secondaire.

En Belgique, les règles fiscales n’incitent pas les gens à acheter des logements nouvellement construits. Ainsi, un ménage qui fait l’acquisition d’une habitation neuve doit s’acquitter d'une TVA dont le taux est de 21 %, alors qu’un ménage qui choisit d’acheter un logement plus ancien doit payer des droits d’enregistrement fixés à 12,5 % en Région bruxelloise. Cet impôt régional est, certes, élevé, mais moitié moins que le taux de TVA de 21 %. En outre, en cas d’acquisition d'une habitation propre et unique, ce ménage peut bénéficier d’un abattement des droits d’enregistrement sur la première tranche de 200.000 euros à la condition que le prix n’excède pas 600.000 euros. Il peut également se voir accorder un abattement complémentaire s’il s’engage à améliorer de façon significative la performance énergétique du bien dans un délai de cinq ans.

La différence de traitement fiscal entre logements neufs et anciens est difficilement justifiable d’un point de vue environnemental. Un ménage primo-accédant qui achète un logement neuf affichant un label de performance énergétique (PEB) A devra s’acquitter d’une TVA de 21 % sans pouvoir obtenir un quelconque avantage fiscal. Par contre, s’il opte plutôt pour une habitation ancienne pourvue d’un label PEB G, il profitera d’une ristourne fiscale de 25.000 euros grâce à l’abattement, quand bien même il n’aurait nullement l’intention d’entreprendre une rénovation énergétique.

Des voix s’élèvent pour inciter le gouvernement fédéral à baisser le taux de TVA sur les logements neufs, mais il est jusqu’à présent resté sourd à ces demandes. Si la Région n’est pas compétente pour modifier le régime de la TVA, elle dispose néanmoins de certains leviers pour faciliter l’acquisition de logements neufs.

En 2019, des chercheurs de l’Université Saint-Louis - Bruxelles et de l’Université catholique de Louvain ont suggéré au gouvernement régional d’octroyer, dans les mêmes conditions que celles prévues pour l’abattement, un subside ou un prêt sans intérêt aux primo-acquéreurs souhaitant acheter un logement neuf. Le montant de cette aide publique équivaudrait au différentiel entre la TVA (21 %) et les droits d’enregistrement (12,5 %) ou au montant théorique de l’avantage fiscal qui aurait résulté de l’abattement si le régime des droits d’enregistrement avait été applicable. Selon les chercheurs, la Région pourrait instaurer un mécanisme de participation à la plus-value en cas de revente.

Avez-vous rencontré le ministre fédéral des Finances pour évoquer une éventuelle réduction du taux de TVA sur l’achat d’un logement neuf ? Si oui, qu’est-il ressorti de ces discussions ?

Quelles mesures le gouvernement régional a-t-il adoptées, ou prévu d’adopter, en vue d’aider les primo-accédants à acheter un logement neuf performant sur le plan énergétique ? Avez-vous étudié la possibilité d’accorder aux acquéreurs de logements neufs une prime ou un prêt à taux zéro visant à compenser la différence entre le taux de TVA et celui des droits d’enregistrement, ou le manque à gagner résultant de la non-application de l’abattement ?

Avez-vous finalement décidé de mettre en place un tel dispositif ? Dans l’affirmative, avez-vous arrêté les modalités de cette prime ou de ce prêt ? À quelles conditions un ménage primo-acquérant devrait-il satisfaire pour pouvoir en bénéficier ?

Avez-vous également analysé l’opportunité d’instaurer un mécanisme de captation partielle de la plus-value en cas de revente ? Pourriez-vous nous fournir une estimation de l’impact budgétaire potentiel de ces mesures destinées à faciliter l’achat d’un logement neuf ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme vous le savez, notre principal allié dans l’accès à la propriété, que le logement soit neuf ou non, est le Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale. L’action du Fonds encourage l’acquisition d’un logement, neuf ou non, par ses conditions, meilleures que celles des banques.

La durée moyenne des crédits hypothécaires du Fonds du logement, en dehors des prêts Écoréno, se situe à environ 28 ans. Le taux moyen actuel accordé aux emprunteurs du Fonds du logement est estimé à 3,3 %. Ce taux n’évolue pas en fonction de la quotité financée. La quotité médiane des crédits hypothécaires octroyés par le Fonds du logement est de 97 % et peut aller jusqu’à 120 % du prix du logement. Le taux moyen des banques entre 25 et 30 ans se situe à 4 %.

Le Fonds finance à des taux nettement inférieurs à ceux du marché les travaux de rénovation et d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments (PEB) des logements existants. Le taux du Fonds du logement est de 1,5 % ou 2,5 %, suivant les revenus, et le crédit peut être contracté sous forme hypothécaire ou à la consommation.

Les taux annoncés par les banques pour un prêt vert à la consommation atteignent, eux, 4,8 %, pour un montant maximum de 17.000 euros et une durée de 7 ans. L’amélioration de la qualité et de la performance énergétique de son logement est ainsi vivement encouragée.

Pour ce qui concerne l’acquisition d’un logement neuf, le Fonds du logement a lancé différents programmes de production de logements acquisitifs, appelés construction-vente, qui bénéficient d’un taux de TVA de 6  % et sont vendus à prix coûtant.

Le programme de l’alliance habitat a notamment été mis sur pied pour réaliser 1.000 logements. Ces logements sont vendus avec une TVA de 6 % et au prix coûtant.

En vue de cibler un maximum de ménages, dont de nombreux à faibles revenus, certains logements sont vendus avec une partie du prix différée, remboursée au plus tard à la mutation du bien. Ce dispositif a été proposé aux ménages qui, sans cela, n’auraient pas pu acquérir le logement.

Depuis 2019, 726 logements destinés à l’acquisition ont été produits et la plupart sont financés par un crédit auprès du Fonds du Logement. D’autres projets sont en cours, notamment le projet Trèfles qui permettra à 461 ménages d’acquérir à prix modéré un logement de qualité à très basse énergie dans un nouveau quartier où la qualité de vie et les espaces de détente ont fait l’objet d’une attention particulière. La première pierre a été posée la semaine dernière, à Anderlecht.

Au regard des budgets disponibles, des mesures telle l’instauration d’un prêt à 0 % ne sont actuellement pas envisageables. Celle-ci aurait un impact direct sur la demande de crédits hypothécaires, à laquelle le Fonds du logement ne pourrait faire face. En effet, il est tenu par des limites absolues de financement : la limite de la garantie régionale aux emprunts du fonds et la limite de capacité des prêteurs vis-à-vis du fonds et de la Région.

Cette mesure provoquerait une trop grande augmentation du différentiel de taux entre les crédits hypothécaires et le financement sur le besoin de dotation d’investissement à payer par la Région. Cette situation serait insupportable pour les finances de la Région et pour le Fonds du logement qui, pour gérer la demande de prêts, se verrait très vite contraint de relever les taux, par exemple. Je n’ai pas besoin de vous rappeler qu'il s’est déjà vu contraint de le faire plusieurs fois.

De surcroît, et comme je l’ai dit à M. Ahidar le 21 septembre, je continue à soutenir le Community Land Trust Bruxelles (CLTB). Durant cette législature, la Région s’est dotée d’un arrêté reconnaissant et organisant ses missions et elle a conclu avec le CLTB son premier accord de gestion. En dépit des restrictions budgétaires actuelles, je compte maintenir une capacité d’investissement pour le CLTB en vue de poursuivre la production de logement acquisitif social.

Concernant la possibilité d’incitants fiscaux, je n’ai pas rencontré le ministre fédéral des Finances afin d’évoquer une réduction du taux de TVA, même si je la trouve personnellement très intéressante.

Pour terminer, en guise de réponse plus globale à vos questions sur des mécanismes favorisant l’accès à la propriété d’un logement neuf, il ne faudrait pas surévaluer l’impact que de telles mesures pourraient avoir puisque, selon le dernier baromètre des notaires, les appartements neufs ne représentent que 4,3 % des transactions à Bruxelles. L’accès à la propriété ne peut donc se faire sans tenir compte du marché existant.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Dans votre récapitulatif des mesures prises par la Région pour encourager l’accès à la propriété, vous avez cité le Fonds du logement, qui est effectivement un excellent outil, plus besoin de nous en convaincre. Nous avons d’ailleurs entendu Mme Catherine Scheid la semaine dernière. Il est vrai que le dispositif à prix différé que vous évoquez permet également aux personnes aux revenus modestes d’accéder à la propriété.

Le groupe DéFI a toujours veillé scrupuleusement à la préservation du Fonds du logement ; nous sommes d’ailleurs intervenus à de très nombreuses reprises à son sujet. Il est le principal outil pour l’accès à la propriété des ménages à revenus modestes et moyens, et son efficacité est patente.

Vous avez cité le Community Land Trust Bruxelles, mais pas citydev.brussels, pourtant auditionné lui aussi la semaine dernière. M. Cadranel a été entendu en même temps que Mme Scheid.

Je prends note de votre intérêt et j’entends que si ces mesures étaient imposées au Fonds du logement sans accroître son enveloppe budgétaire, ses capacités à agir sur d’autres plans seraient réduites.

Je note également que les acquisitions de logements neufs représentent une faible proportion. Il serait pourtant très intéressant d’aligner les taux d’acquisition pour le neuf (frais, droits, etc.) sur ceux de l’ancien - même si un taux de 12,5 % de droits d’enregistrement sur l’ancien n'est déjà pas négligeable. Encore faudrait-il que l’échelon fédéral vous écoute, or il a décidé de rehausser le taux de TVA, provisoirement abaissé à 6 %, sur les démolitions et reconstructions. Il s'agit là d'un frein supplémentaire à l’acquisition du neuf.

Cela ne relève pas de vos compétences et je ne vous jette pas la pierre. Je déplore que l’échelon fédéral ne contribue pas à l’accélération de la transition énergétique et à la qualité de l’air et de l’environnement en général. Il devrait inciter les ménages à privilégier le neuf, au lieu de les en dissuader, comme aujourd'hui.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la lutte contre les discriminations dans l'accès au logement.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Sous la législature précédente, le gouvernement a tenté d'objectiver et de quantifier le phénomène des discriminations au logement. Pour ce faire, il a demandé à des chercheurs de la VUB et de l'Université de Gand de réaliser une étude scientifique consacrée aux pratiques discriminatoires sur le marché locatif privé bruxellois.

En effectuant des tests de discrimination - grâce à des tests de situation ainsi qu'à la technique du client mystère -, les chercheurs ont constaté qu’une proportion significative des propriétaires bailleurs et des agences immobilières avaient effectivement tendance à écarter a priori certaines catégories de candidats locataires sur la base de critères discriminatoires, à savoir le handicap en priorité, l’origine ethnique ensuite et enfin l’origine des revenus.

À la suite de la publication de cette étude, l’ordonnance du 21 décembre 2018 modifiant le Code bruxellois du logement afin de renforcer la lutte contre la discrimination dans l’accès au logement a été adoptée. Ce texte a inséré un article 214bis dans le Code bruxellois du logement, habilitant les agents de la direction de l'inspection régionale du logement (DIRL) à utiliser la méthode des tests de situation, ainsi que la méthode du client mystère en vue de détecter des cas de discrimination dans le secteur locatif privé.

Toutefois, la DIRL ne pouvait procéder à un test de discrimination auprès d’un bailleur ou d’un agent immobilier qu'à deux conditions. D'une part, elle devait avoir reçu au préalable une plainte ou un signalement. D'autre part, elle devait pouvoir se baser sur des indices sérieux de pratiques susceptibles d’être qualifiées de discriminations directes ou indirectes. Lors de l'évaluation du dispositif en 2021, il est apparu que ces deux conditions cumulatives n’étaient que très rarement réunies, si bien que la DIRL n’avait pu réaliser qu’un nombre très limité de tests.

Face à ces résultats décevants, le législateur régional a décidé de rectifier le tir en édictant l’ordonnance du 9 juin 2022 modifiant le Code bruxellois du logement en matière d’égalité de traitement entre les femmes et les hommes et de lutte contre la discrimination. Cette ordonnance a considérablement assoupli les conditions de réalisation des tests de discrimination, en permettant à la DIRL d'effectuer des tests proactifs sans plainte ou signalement préalable et sans indices sérieux de pratiques discriminatoires. Précisons néanmoins que le test ne peut, bien entendu, en aucun cas présenter un caractère provocant.

Par ailleurs, l’ordonnance du 9 juin 2022 a offert à la DIRL la possibilité de faire appel à des associations d'insertion par le logement ou à des acteurs professionnels agréés pour réaliser ces tests de discrimination.

À l'heure de faire le point, pourriez-vous nous dresser un bilan des activités de la DIRL en matière de lutte contre les discriminations ? Pourriez-vous nous indiquer le nombre de plaintes ou de signalements dénonçant des pratiques discriminatoires, introduits auprès de la DIRL au cours de l'année écoulée ?

Pourriez-vous ventiler ces chiffres en fonction du critère protégé concerné ? Combien de tests réactifs la DIRL a-t-elle effectués durant les douze derniers mois sur la base de plaintes ou de signalements ? Votre administration a-t-elle réalisé les premiers tests proactifs ? Pourriez-vous nous communiquer la proportion de tests de discrimination - proactifs et réactifs - qui se sont révélés positifs ?

La DIRL a-t-elle infligé des amendes administratives à des auteurs de pratiques discriminatoires ? Dans l’affirmative, quel est le montant moyen des amendes ? Combien de dossiers ont-ils été transmis au parquet ?

Le gouvernement a-t-il bien adopté l’arrêté d’exécution déterminant les conditions d’agrément des acteurs et des associations d'insertion par le logement habilités à effectuer des tests de discrimination pour le compte de la DIRL ? Dans l’affirmative, ces acteurs et ces associations ont-ils déjà introduit une demande d’agrément ?

Enfin, avez-vous déjà procédé à une première évaluation des dispositifs de lutte contre les discriminations au logement, tels qu’ils ont été adaptés par l’ordonnance du 9 juin 2022 ? Si oui, pourriez-vous nous en présenter les conclusions ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- La lutte contre les discriminations au logement a connu un premier tournant important, en 2021, grâce à la constitution d’une cellule spécifique composée de trois agents. Ce renforcement, combiné à la réalisation d’une campagne de communication lancée au printemps 2021, a permis de traiter un nombre significativement plus important de dossiers.

En parallèle, la cellule antidiscrimination a réalisé un travail considérable pour mettre en œuvre des procédures, préparer la modification législative et le suivi d’un ensemble d’aspects de cette problématique. À la suite d’une nouvelle campagne lancée en septembre 2022, la cellule s’est également chargée de rencontrer les professionnels du secteur.

Par ailleurs, une fois la nouvelle ordonnance modificative du 9 juin 2022 adoptée, la direction de l'inspection régionale du logement (DIRL) a adapté les procédures aux nouvelles dispositions, notamment la mise en œuvre de tests proactifs, la rédaction d’un formulaire « demande de renseignements » à destination des agents immobiliers, ainsi que la détermination des conditions et procédures d’agrément des acteurs. Enfin, la DIRL s’est occupée de l’organisation de formations pour ce public.

Le nombre de plaintes introduites ces douze derniers mois s’élève à 62. J'ai transmis au secrétariat de la commission un tableau avec la ventilation de ce chiffre en fonction du critère protégé.

Ces douze derniers mois, douze tests « réactifs » ont été effectués à la suite d'une plainte. Il est à noter que la DIRL ne réalise de test que si celui-ci est nécessaire pour établir l’existence d’un fait susceptible de constituer une discrimination, et seulement s’il est matériellement et légalement possible de le réaliser. Par ailleurs, trente tests proactifs ont été réalisés. Parmi les tests réactifs, un seul s’est avéré positif et, aucun, parmi les tests proactifs.

Les tests réalisés, qu'ils soient proactifs ou réactifs, donnent souvent lieu à un résultat négatif parce que, soit les bailleurs ne donnent pas suite aux sollicitations par écrit, soit ils demandent un contact téléphonique que la cellule ne peut réaliser à défaut de pouvoir couvrir la pluralité des profils en question. Nous espérons que le recours aux acteurs permettra de résoudre ce problème.

Concernant les sanctions, depuis septembre 2019 et jusqu’à ce jour, la cellule a prononcé vingt décisions infligeant une amende administrative. Le montant des amendes oscille entre 1.000 et 4.000 euros. Sur la même période, 24 dossiers ont également été transmis au parquet. Sur ce point, l’ordonnance du 9 juin 2022 prévoit que les dossiers ne sont transmis au parquet que si la discrimination en question est susceptible de constituer également une infraction pénale.

Ensuite, je vous confirme que l’arrêté d’exécution déterminant les conditions d’agrément des acteurs et des associations d'insertion par le logement habilités à effectuer des tests à la demande de la DIRL a été adopté le 15 juin 2023 et publié au Moniteur belge le 13 octobre.

L’appel à manifestation d’intérêt est sur le point d’être diffusé et des acteurs pourront donc introduire une demande d’agrément auprès de Bruxelles Logement. Les associations, quant à elles, sont agréées d’office et pourront réaliser des tests après avoir suivi la formation prévue par l’arrêté. Le début des formations est prévu pour le mois de décembre.

Enfin, une évaluation des dispositifs mis en place par la nouvelle ordonnance n’est pas encore possible, puisque nous n’avons pas encore suffisamment de recul. Pour rappel, cette ordonnance est entrée en vigueur, pour toutes ses dispositions, le 20 mars 2023.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Un article de presse paru en début de semaine relatait le fait qu'en Région wallonne, la discrimination au logement vient bien loin devant la discrimination à l'emploi ou à l'enseignement. Une étude récente l'atteste. Nous avons ainsi la confirmation en Région wallonne d'un phénomène observé en Région bruxelloise.

Nous n'avons pas encore suffisamment de recul sur la situation pour pouvoir dresser un bilan. Les plaintes introduites et les tests proactifs ne changent pas tellement la donne. Le manque de résultats remet d'ailleurs en cause la crédibilité de ce type de tests. Cela étant, leur durcissement par le biais de l'ordonnance la plus récente constitue un outil préventif.

Nous pouvons espérer que l'existence et l'adoption des nouvelles normes dont vous avez fait la publicité suffiront à dissuader les agents immobiliers et les propriétaires bailleurs de pratiquer la discrimination. Le battage médiatique autour de cette problématique a été assez considérable et nous serons attentifs aux suites données à ce dossier dans le temps. Pour l'heure, les tests proactifs ne sont pas très concluants.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Delphine Chabbert

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la mise en œuvre de l'action 8 du plan bruxellois d'inclusion des personnes LGBTQIA+.

Mme Delphine Chabbert (PS).- Au début de l’année 2022, le gouvernement bruxellois a adopté son nouveau plan bruxellois d’inclusion des personnes LGBTQIA+, qui comporte 35 mesures transversales. Nous en avons aussi parlé en commission de l'Égalité des chances et des Droits des femmes.

Le chapitre 2 de ce plan que vous avez porté, consacré au logement, s'adresse notamment aux jeunes LGBTQIA+ privés d'hébergement, qu'ils soient en errance ou mal logés. La trentaine de places associatives existantes, bien que soutenues financièrement par la Région bruxelloise, ne suffisent pas à couvrir la demande de places d’accueil, surtout d’urgence pour les jeunes LGTBQIA+ en situation de rupture familiale. Non seulement, ils subissent des violences et des discriminations multiples au quotidien, mais ils ne sont plus en sécurité dans leur propre foyer et poussés à la rue.

Comme le prévoient les mesures du plan, il est nécessaire de préserver l’intégrité physique et psychique des jeunes LGBTQIA+ et, en outre, d’intervenir avant que ce public ne soit exposé aux difficultés encore plus grandes du sans-abrisme.

Il est prévu que l’augmentation du nombre de places d’accueil se fasse via l’achat d’infrastructures par la Région. Dans le cadre du plan d’urgence logement, l’action 26 prévoit un budget spécifiquement alloué à l’acquisition d’immeubles destinés à créer des places d’accueil pour les femmes victimes de violences et les jeunes LGBTQIA+. Ces ouvertures devaient s'étaler sur une durée de trois ans, de 2022 à 2025. Afin de garantir la sécurité, la dignité et l’émancipation de ces jeunes en rupture familiale, l’accueil doit également être assorti d’un accompagnement social ou psychosocial assuré par des professionnels.

Quel est le nombre de places d’accueil créées en 2022 ? De nouvelles places l'ont-elles été depuis le début de cette année ? Combien de jeunes ont été accueillis ? Pour quelles durées ? Quelle est leur rotation ?

Quels dispositifs ont été mis en place en collaboration avec le secteur associatif pour l'accompagnement psychosocial, essentiel, de ces jeunes ? Sous quelles formes et avec quels moyens ce dernier est-il organisé ?

La demande dépassant l'offre, existe-t-il des listes d'attente ?

Quelle est la durée de séjour maximale pour ces jeunes ?

Les opérateurs et associations spécialisés dans l'accompagnement des personnes LGBTQIA+ devaient être sollicités par le biais d’un appel à projets. Ce dernier a-t-il été lancé ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Votre question me permet de vous faire état des belles avancées en lien avec la mise sur pied du refuge pour jeunes LGBTQIA+.

En 2022, pendant la phase de travaux, une partie du bâtiment avait déjà pu être mise à la disposition de l’opérateur. À partir du 1er août 2022, quatre places ont ainsi pu être créées sur la base d’un financement de la Cocom, encore partiel à ce stade. À partir du 1er avril 2023, les quatorze places prévues ont pu être ouvertes, malgré les travaux en cours dans le bâtiment, en ayant recours à de l’hébergement dans d’autres appartements de la Région en attendant de la fin des travaux. En tout, 21 jeunes LGBTQIA+ ont pu être accueillis depuis l'ouverture de ce refuge.

Sur la forme et les moyens de l’accompagnement, une équipe professionnelle constituée de cinq travailleurs sociaux est entièrement dédiée à ces missions. L'équipe psychosociale travaille sur la base d'un projet pédagogique qui comporte cinq axes : à savoir la mise en ordre administrative du jeune, la recherche d'un logement durable, la guidance budgétaire, l'accompagnement et la prise en charge de sa santé mentale et physique, et enfin son insertion socioprofessionnelle.

Ces cinq axes sont financés par la Cocom à hauteur d’environ 631.000 euros par an, montant qui figurait dans l’appel à projets concernant l’accueil et le relogement durable de personnes sans abri lancé par la Cocom le 25 mars 2022 et ayant débouché sur la sélection de l’opérateur Le Refuge Bruxelles.

Il est également à noter que des activités collectives et communautaires sont organisées et encadrées par l’équipe de travailleurs et de bénévoles. Une insertion par la culture est aussi mise en place en collaboration avec l'ASBL Article 27.

Pour mener à bien les cinq axes de son projet pédagogique, Le Refuge Bruxelles a établi d’étroites collaborations avec le secteur associatif et d'autres acteurs de la société civile, dont la Rainbowhouse Brussels, Ex Aequo, O'YES, Épicentre, Tels Quels ou encore Genres Pluriels.

À noter d'ailleurs que l'appel à projets à destination des collectifs d’associations, que j’ai lancé cette année, a été source de dialogue et de collaboration entre ces différents acteurs associatifs, ce dont je me réjouis. J’aurai l’occasion de vous en présenter les résultats, y compris sur la thématique LGBTQIA+, en décembre, lorsque le gouvernement aura approuvé le processus d’attribution.

Le Refuge est aussi en lien avec plusieurs acteurs du logement : plusieurs agences immobilières sociales, la Fédération bruxelloise de l’union pour le logement, Le Logement bruxellois, ainsi que les régies foncières de la Ville de Bruxelles et de Watermael-Boitsfort.

En santé, des synergies ont été établies avec la maison médicale de Laeken, le projet de Maison arc-en-ciel de la santé, la Free Clinic ou encore la maison médicale Couleurs santé. L’accompagnement socioprofessionnel est réalisé en partenariat avec l’initiative de coaching de l'ASBL Duo for a Job, entre autres. Notons une autre collaboration d’importance avec le CPAS de la commune d'Ixelles, afin de mettre en place une méthode de travail qui garantit la confidentialité et la confiance dans la relation d'aide aux bénéficiaires.

Enfin, Le Refuge travaille bien avec une liste d'attente, mais uniquement sur du court terme, dès lors que la durée de séjour maximale est de six mois, renouvelable une fois. Depuis l'ouverture du centre, la durée des séjours varie entre quatre jours et huit mois, durée au-delà de laquelle le suivi post-hébergement est mis en place par l'équipe psychosociale du Refuge Bruxelles.

Mme Delphine Chabbert (PS).- Les nouvelles sont en effet positives. J'ai eu l'occasion de visiter ce refuge au moment des travaux. Nous suivons de près cette ASBL, qui était l'une des premières à proposer un accueil pour ces jeunes en rupture familiale et à les éloigner ainsi du sans-abrisme.

Je suis satisfaite d’entendre que les 14 places ont pu être ouvertes et que 21 jeunes sont accueillis. Vous avez répondu sur tout ce qui concerne l'aspect essentiel de l'accompagnement. La dynamique intersectorielle et interassociative, que nous avons soutenue en commission de l'Égalité des chances et des Droits des femmes, permet de travailler cet accompagnement de manière globale, tant sur le plan de la santé - physique et psychique - que sur celui de l’insertion socioprofessionnelle et du soutien aux activités communautaires.

Enfin, puisqu'il s'agit d'un moment de fragilité, ces jeunes ne peuvent rester trop longtemps dans ces structures d’accueil. La question de l'autonomie et du trajet d’insertion à long terme se pose pour le poste « hébergement ». J'y reviendrai en m'adressant à votre collègue chargé de l'action sociale et de la santé.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la lutte contre la vacance immobilière.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Les communes bruxelloises n’ayant pas réussi à établir de manière systématique un cadastre annuel des logements inoccupés situés sur leur territoire, le gouvernement régional a décidé d’instaurer un nouveau dispositif d’identification des habitations vides, qui serait géré de façon centralisée par Bruxelles Logement.

Le plan d'urgence logement prévoit ainsi en son action 12 que la direction de Bruxelles Logement sera désormais tenue de dresser chaque année un inventaire régional des logements inoccupés. Afin de doter l’administration d’un outil d’identification fiable, vous avez chargé des chercheurs de l’ULB et de la VUB de réaliser une étude pluriannuelle dont le principal objectif était de concevoir une méthode performante de détection des indices de vacance immobilière.

Ces chercheurs ont croisé plusieurs bases de données fournissant des informations utiles à propos du parc immobilier résidentiel bruxellois : le cadastre, le registre national, la Banque-carrefour des entreprises, les données de Vivaqua relatives à la consommation d’eau et les données des communes ayant trait aux taxes sur les secondes résidences. Ils ont ainsi pu élaborer un modèle statistique qui a permis d’identifier les variables constituant les meilleurs prédicteurs du risque d’inoccupation, à savoir l’absence structurelle de domiciliation à une adresse et une faible consommation d’eau.

Les auteurs de l’étude ont conçu ce modèle en le testant sur un échantillon dit «  d’entraînement », constitué de quelques centaines d’habitations dont Bruxelles Logement avait pu démontrer qu’elles étaient réellement inoccupées. Les chercheurs ont ensuite procédé à des extrapolations en appliquant leur modèle statistique à l’ensemble du parc immobilier résidentiel bruxellois, de manière à pouvoir estimer le nombre de bâtiments présumés vides sis sur le territoire régional.

Selon les estimations communiquées en décembre 2021, on dénombrait entre 7.800 et 10.400 immeubles présumés inoccupés en Région bruxelloise, abritant entre 17.200 et 26.400 unités de logement. D’après les chercheurs, quelque 3.084 immeubles présumés vides pouvaient être considérés comme prioritaires au motif que personne n’y était domicilié et que la consommation d’eau y avait été nulle ou anormalement faible durant les quatre dernières années.

S’appuyant depuis décembre 2021 sur cette base de données recensant les immeubles présumés vides, les agents du service régional des logements inoccupés mènent actuellement des enquêtes de terrain pour vérifier si l’inoccupation de ces bâtiments est avérée. Ils pourront ainsi dresser l’inventaire régional des logements inoccupés, qui sera transmis aux communes afin qu'elles puissent entreprendre des actions visant à remettre ces biens sur les marchés locatif ou acquisitif.

En parallèle, les enquêteurs de Bruxelles Logement ont visité en 2022 un échantillon de 5.000 adresses sélectionnées de façon aléatoire afin de mettre un plus grand « échantillon d’entraînement » à la disposition des chercheurs. Ces derniers peuvent désormais s’atteler à affiner leur modèle statistique, lequel devrait, à terme, permettre de distinguer la vacance immobilière transitoire de la vacance immobilière structurelle. L'objectif est de classer les bâtiments en fonction du niveau de risque présumé d’inoccupation.

Les chercheurs vous ont-ils transmis le rapport final de l’étude consacrée à l’élaboration d’un cadastre régional des logements inoccupés ? Dans l'affirmative, pourriez-vous nous en présenter les principaux enseignements ?

Les chercheurs ont-ils dû apporter des modifications à leur modèle statistique en vue de le recalibrer ? Ont-ils pu actualiser leur estimation du nombre d’immeubles présumés inoccupés et du nombre d’unités de logement que ceux-ci abritent ? Sont-ils parvenus à distinguer la vacance transitoire de la vacance structurelle ?

Sur les 3.084 immeubles présumés vides et jugés prioritaires, combien ont-ils été visités par les enquêteurs du service régional des logements inoccupés ? Combien de constats d’inoccupation ont-ils été dressés dans le cadre de ces enquêtes de terrain ?

Pouvez-vous nous indiquer le nombre d’immeubles contrôlés de façon prioritaire pour lesquels Bruxelles Logement a lancé une procédure administrative susceptible de déboucher sur l’infliction d’une amende au propriétaire concerné ?

Les communes ont-elles déjà pris des initiatives en vue de convaincre les propriétaires de remettre ces biens inoccupés sur le marché ?

En mars 2022, notre assemblée a adopté une ordonnance réformant le mécanisme du droit de gestion publique. À combien de reprises les communes ont-elles mis en œuvre, ou menacé de le faire, la procédure de droit de gestion publique depuis l’entrée en vigueur de ladite ordonnance ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Nous recevrons les résultats de l'étude des chercheurs de la VUB-ULB au mois de décembre. Je ne suis donc pas en mesure de vous répondre aujourd'hui, mais je n'y manquerai pas une fois les résultats disponibles.

Les renforts de personnel affectés à la cellule de réhabilitation des logements inoccupés de Bruxelles Logement sont entrés en fonction en mars, avril et mai 2023. Le volume des enquêtes réalisées par cette cellule a augmenté depuis lors.

Ainsi, entre le 1er janvier et le 31 août 2023, 2.661 enquêtes ont été menées, parmi lesquelles 522 étaient issues d’un contrôle approfondi de l’échantillon des 5.000 adresses aléatoires. Ces enquêtes ont abouti à 135 soupçons d’infraction. Quelque 1.011 enquêtes étaient issues des 3.084 adresses prioritaires. Ces enquêtes ont abouti à 121 soupçons d’infraction. Enfin, 92 des 1.011 enquêtes mentionnées étaient encore en cours de traitement, avant une prise de décision.

À la suite de ces enquêtes, les communes d'Etterbeek, de Molenbeek-Saint-Jean et le CPAS de Saint-Gilles se sont lancés dans des procédures de droit de gestion publique, avec le soutien des référents logement engagés dans le cadre des contrats logement. Certaines communes, comme Ixelles et Etterbeek, par exemple, ont pris des contacts directs avec les propriétaires pour s’enquérir de la situation des logements inoccupés.

Bruxelles Logement et mon équipe continuent de rencontrer régulièrement les communes pour les sensibiliser à la procédure du droit de gestion publique et les inviter à se lancer dans le processus. Je rencontre également les mandataires politiques - bourgmestres et échevins - pour mettre en avant cette mesure et les inviter à travailler main dans la main avec Bruxelles Logement sur cette problématique.

Enfin, pour répondre concrètement à votre question sur les derniers chiffres relatifs au droit de gestion publique, je peux vous transmettre les informations suivantes :

- depuis l’entrée en vigueur de la législation en décembre 2022, quatorze visites ont été programmées par les communes avec le soutien de Bruxelles Logement ;

- six tentatives de visite ont été réalisées à Etterbeek. Cinq logements ont été visités et une visite a dû être reportée, car le propriétaire était absent ;

- une tentative de visite a eu lieu à Molenbeek-Saint-Jean, pour laquelle le propriétaire était absent, et une visite a été réalisée avec l'autorisation du tribunal de police ;

- une tentative de visite a eu lieu Saint-Gilles, pour laquelle le propriétaire était absent, et une visite a été réalisée avec l'autorisation du tribunal de police ;

- deux tentatives de visite d’initiative régionale ont eu lieu avec la Régie foncière de la Région de Bruxelles-Capitale, pour lesquelles le propriétaire était absent, et deux visites ont été réalisées avec l'autorisation du tribunal de police ;

- deux nouvelles visites avec autorisation du tribunal de police sont programmées avec les communes de Molenbeek-Saint-Jean et d’Etterbeek.

Dans tous les cas, la cellule de réhabilitation des logements inoccupés a établi un rapport de visite et, le cas échéant, une estimation des travaux et des esquisses ont également été réalisées.

Des rencontres ont été organisées avec les opérateurs concernés pour affiner les projets et envisager la poursuite ou non de la procédure, à savoir la proposition de prise en gestion publique ou la mise en demeure du propriétaire, pour qu’il puisse réhabiliter son bien et le remettre sur le marché. Ces dossiers sont en cours d’analyse.

De manière globale, la collaboration avec les communes fonctionne bien, puisque Bruxelles Logement a repris à son compte la totalité des enquêtes à mener. Les référents logement prennent contact avec les propriétaires, en collaboration avec certains services au sein des communes.

Même si nous n'aboutissons pas à un droit de gestion publique, nous constatons déjà un changement de mentalité dans le chef des propriétaires. Ceux-ci semblent avoir compris que la législation a changé et paraissent désireux d'agir en bon père de famille en rénovant ou en mettant leur bien en vente.

Nous avons par exemple réalisé un excellent travail avec M. De Wolf, bourgmestre d'Etterbeek, sur cette question. Les retours ont été positifs puisque les propriétaires ont remis leur bien en location et ont effectué les travaux nécessaires. Cela s'est fait au bénéfice des Bruxellois, puisque des logements ont regagné le marché locatif privé. Il peut aussi arriver qu'un propriétaire se rende compte que la gestion de son bien est trop compliquée, décide ainsi de le revendre et que la commune se propose pour le rachat.

Même si l'on ne parvient pas à aboutir au droit de gestion publique, on constate donc un changement de mentalité dans le chef des propriétaires. Ceux-ci ont bien compris que nous faisions la chasse aux logements inoccupés. Les communes ont quant à elles bien compris que nous avons mis des moyens à disposition pour la rénovation, avec une cellule au sein de Bruxelles Logement.

Nous poursuivons les discussions et verrons si des projets pourront éventuellement aboutir à un droit de gestion publique. Cela étant, je trouve qu'il est toujours préférable de chercher à régler la situation avant d'en arriver là.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Je remercie la secrétaire d'État pour ses réponses tant exhaustives qu'encourageantes. Cette reprise en main par la Région est un exemple de politique qui fonctionne bien. Les communes n'étaient pas outillées pour réaliser ce type de prospection de logements inoccupés ou présumés inoccupés. J'entends qu'il faudra encore du temps pour affiner les données et la base de données. Nous reviendrons donc plus tard sur cet aspect.

Concernant le procédé, il s'agit d'une méthode scientifique qui produit des résultats. Par ailleurs, on assiste à une accélération du nombre d'enquêtes réalisées sur le terrain, tant sur la base des échantillons que sur celle des logements prioritaires. C'est une très bonne nouvelle !

Par ailleurs, je partage votre avis : toutes ces mesures et le droit de gestion publique tendent à être dissuasives. En effet, l'objectif est de faire cesser ce type de comportement dans le chef des propriétaires. Ils changent leur fusil d'épaule une fois qu'ils se rendent compte que des sanctions peuvent tomber et qu'une procédure peut être lancée pour leur permettre de se mettre en ordre s'ils sont dans l'incapacité de le faire. Vous l'avez mentionné en évoquant l'exemple de la commune d'Etterbeek.

Tout comme l'ordonnance « Antidiscrimination », ces dispositifs permettront certainement de dissuader d'autres propriétaires d'adopter des comportements répréhensibles. Il suffit pour cela de leur donner beaucoup de publicité et quelques exemples sur le terrain feront le reste.

Je vous félicite pour ces résultats très satisfaisants.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la collaboration entre la Région et les communes dans le domaine du logement.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Afin de faciliter la concrétisation des nombreuses actions reprises dans le plan d'urgence logement (PUL), il est nécessaire de développer une étroite collaboration entre la Région et les pouvoirs locaux, ces derniers étant des partenaires incontournables dans la mise en œuvre des politiques publiques en matière de logement. Surtout quand chacun occupe la bonne place !

À cette fin, la déclaration de politique régionale 2019-2024 prévoyait que le gouvernement bruxellois conclurait avec chacune des communes un contrat logement définissant des objectifs partagés. Ces contrats logement devaient tenir compte des spécificités sociologiques et foncières de chaque commune et ne pouvaient pas porter atteinte à l’autonomie communale.

Au cours de la première année de la législature, vous avez pris soin de rencontrer l’ensemble des mandataires locaux concernés, en vue de préparer l’élaboration de ces contrats fixant les objectifs spécifiques assignés à chaque commune dans le domaine du logement. Cela vous avait permis de recenser un grand nombre de préoccupations et d’ambitions partagées par le gouvernement régional et les différentes majorités communales.

En mars 2021, le gouvernement bruxellois avait approuvé un contrat logement type devant servir de base à l’élaboration des dix-neuf contrats communaux. Ce protocole d’accord disposait que la Région et les communes devaient idéalement œuvrer conjointement à la réalisation des neuf objectifs suivants :

- favoriser la production de logements sociaux ;

- « socialiser » les loyers de certains logements communaux modérés ;

- acquérir des logements existants ;

- intensifier la lutte contre les logements insalubres ;

- renforcer la lutte contre les logements inoccupés, en ayant notamment recours au droit de gestion publique ;

- mettre en place une politique concertée de maîtrise du foncier public ;

- agir contre les hébergements touristiques illégaux ;

- garantir le droit à un loyer raisonnable sur le marché locatif privé ;

- renforcer les dispositifs de prévention de la perte de logement.

Chacun de ces objectifs faisait l’objet d’un article du contrat type décrivant les engagements respectifs de la Région et de la commune signataire. En vertu de leur autonomie, les communes pouvaient conserver ou supprimer les articles de leur choix. Toutefois, le subside annuel octroyé par le gouvernement régional aux communes afin de leur permettre de recruter un référent logement au sein de l’administration locale était conditionné à l'intégration, dans le contrat, des trois articles relatifs à la création de logements sociaux, à la lutte contre la vacance immobilière et à la maîtrise du foncier public.

Le 8 décembre 2022, vous nous avez informés que seize communes avaient conclu ou étaient en passe de conclure un contrat logement avec le gouvernement régional. Les négociations avec les trois dernières - Watermael-Boitsfort, Woluwe-Saint-Lambert et Woluwe-Saint-Pierre - étaient encore en cours.

Quatre ans après le début de la législature, les dix-neuf communes bruxelloises ont-elles bien toutes conclu un contrat logement avec la Région ? Si tel n’est pas le cas, pourquoi les négociations entre le gouvernement et certaines communes n’ont-elles toujours pas pu aboutir et quelles sont les principales pierres d’achoppement dans le cadre de ces discussions ?

Pourriez-vous nous présenter brièvement le contenu des différents contrats logement conclus, en nous fournissant la liste des objectifs que les communes signataires se sont engagées à poursuivre ? Les communes ont-elles toutes accepté d’intégrer dans leurs contrats respectifs les trois articles cités, ayant trait à la production de logements sociaux, à la maîtrise du foncier public et à la lutte contre les logements inoccupés ? Combien de communes ont-elles recruté un référent logement grâce au subside accordé par la Région ?

Pourriez-vous passer en revue les actions que les communes ont déjà entreprises en vue d’atteindre les différents objectifs assignés par leurs contrats logement respectifs ? Quelles initiatives les autorités communales ont-elles prises afin de faciliter la production de logements sociaux sur leur territoire ? En quoi consistent concrètement les politiques concertées de maîtrise du foncier public, élaborées conjointement par les communes et la Région ? Quelles actions les communes ont-elles déjà menées, ou prévu de mener, en partenariat avec le gouvernement régional, en vue de garantir le droit à un loyer raisonnable sur le marché locatif privé ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme vous l’avez souligné, la collaboration entre la Région et les communes est essentielle pour mener à bien diverses actions du plan d'urgence logement (PUL) et proposer davantage de logements à prix décent aux Bruxellois et Bruxelloises.

Sur les dix-neuf communes bruxelloises, seize ont signé un contrat logement. Les communes de Watermael-Boitsfort, Woluwe-Saint-Lambert et Woluwe-Saint-Pierre n’ont pas souhaité le faire. Aucune explication ne nous a été donnée officiellement.

Toutes les communes signataires du contrat logement ont accepté les trois articles ayant trait à la production de logements sociaux, la maîtrise du foncier public et la lutte contre les logements inoccupés. Cela constituait une condition préalable à l’obtention d’une subvention pour le financement de personnels communaux en tant que référents logement.

La commune d’Auderghem n’a toutefois pas souhaité socialiser ses logements. Faisant suite à la signature dudit contrat, quatorze communes sur seize ont déjà engagé un référent. Les deux derniers seront engagés prochainement. Le suivi de ces mesures est, pour l’instant, assuré par des ressources internes aux communes.

J'en viens aux actions entreprises par les communes. La première est la socialisation des logements communaux et, éventuellement, de ceux des CPAS. Comme vous le savez, il s’agit de faire correspondre le loyer à celui qui est pratiqué dans le secteur du logement social, pour peu que le locataire remplisse les conditions.

Pour mener à bien cette action, nous travaillons en bonne collaboration avec les communes qui ont déjà pris contact avec les locataires inscrits dans la base de données régionale afin de leur proposer la socialisation, après vérification des conditions d’accessibilité. Elles ont organisé des réunions publiques afin de présenter l’action, collaboré avec la SLRB pour la signature d’un avenant au contrat de bail lorsque le loyer a été recalculé par cette dernière, et ensuite suivi les locataires socialisés.

Une autre mesure proposée dans ce contrat est l’appel à projets « Acquisition / rénovation », qui permet aux communes d’acquérir des logements existants pour les mettre en location à des prix décents. Plusieurs communes ont répondu à l’appel à projets lancé par Bruxelles Logement et certaines ont également déposé des projets dans le cadre de l’axe 1 de la politique de la ville, géré par urban.brussels.

Nous collaborons avec les communes dans la lutte contre les logements inoccupés et l'insalubrité, avec la mise en œuvre d’un système d’alerte à la remise en location de biens frappés d’interdiction, et l'établissement du schéma de suivi et de l’état des lieux de l'insalubrité dans chaque administration.

Avec certaines communes, nous réfléchissons à la lutte contre l’hébergement touristique illégal. Un groupe de travail ad hoc a été constitué, qui réunit les communes concernées au premier plan par la problématique, à savoir Ixelles, Saint-Gilles et Bruxelles.

Quant à votre question sur les politiques concertées de maîtrise du foncier public, élaborées conjointement par la Région et les communes : il s’agit de l’article 9 du contrat logement, dans lequel nous prions les communes de s’engager à proposer en priorité à la Région tout terrain qu’elles souhaiteraient vendre. Elles ne sont pas tenues d’accepter l’offre de la Région pour le terrain, mais elles doivent en tout cas le lui proposer en priorité. L’objectif est d’instaurer un dialogue pour soit éviter la perte de foncier public, soit prévoir des projets concertés qui bénéficient à l’ensemble des habitants de la commune - construction de logements à finalité sociale, espaces verts, équipements, etc.

À l’heure actuelle, il n’y a pas encore eu de ventes de terrains entre les communes et la Région. Les comités d’accompagnement se poursuivent néanmoins et les agents de la Région continuent à rencontrer régulièrement les communes pour les encourager et les accompagner dans la mise en place des actions du contrat logement, dont la maîtrise du foncier.

Concernant votre question sur les actions menées par les communes pour garantir un loyer raisonnable sur le marché locatif privé, les initiatives peuvent être diverses et variées. Ainsi, la Ville de Bruxelles, Saint-Gilles et Forest luttent contre les logements touristiques et la colocation collaborative de luxe afin d’endiguer la hausse des loyers sur leur territoire et, surtout, la disparition de logements disponibles à la location de résidence principale et de longue durée.

Nous pouvons donc affirmer que les contrats logement sont très positifs. Depuis que nous avons instauré cette méthode il y a quelques années, un dialogue étroit s’est noué : des rencontres sont régulièrement organisées entre Bruxelles Logement, le cabinet et les communes pour discuter de l’insalubrité, de la lutte contre les logements inoccupés, et de nombre d’autres sujets sur lesquels les communes veulent nous interpeller.

Nous avons également lancé des appels à projets pour l’acquisition et la rénovation. Des communes se sont montrées très motivées à acquérir des logements sur leur territoire, en particulier celles qui ont peu de foncier. Nous avons ainsi pu soutenir de beaux projets, parfois destinés à un public cible précis, comme les sans-abri.

Je suis convaincue que cette méthode doit perdurer au-delà de cette législature. Elle a permis de renouer le dialogue - notamment avec les signataires du contrat commune - et de montrer que la Région accompagne toutes les communes dans la mise à disposition des logements présents, sur le marché locatif privé, la socialisation, etc.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Mon groupe, comme tous les autres sans doute, se réjouit de la fin de l'attitude concurrentielle entre Régions et communes que l'on a parfois pu observer les années précédentes, depuis que vous avez visité chacune des communes et conclu ces contrats avec seize d’entre elles. On peut déplorer que trois restent réfractaires aux trois conditions nécessaires à l'engagement d'un référent logement, mais cette initiative est globalement très positive, et nous pouvons vous en féliciter.

- L'incident est clos.

Question orale de M. Pepijn Kennis

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les projets d'occupation temporaire à finalité sociale dans les logements sociaux inoccupés.

M. Pepijn Kennis (Agora).- Le projet Sorocité à Evere a été récemment prolongé de quatre ans. Au travers de ce projet, plusieurs acteurs du secteur associatif, dont Communa, Step Forward, Santé mentale et exclusion sociale (SMES), Diogènes, Infirmiers de rue et l'Initiative Antonin Artaud, veulent donner des logements à des femmes sans chez-soi. Plus qu'un toit, ils veulent leur donner un logement, dans l'optique de Housing First. Pour ces personnes en situation extrêmement précaire, il est essentiel d'avoir un logement stable pour pouvoir aborder d'autres problématiques sociales, de dépendance, de santé ou de réintégration éventuelles. Ce projet inclut plusieurs activités sociales collectives visant cette réintégration.

Ce qui est particulier, c'est que le projet utilise les logements sociaux inoccupés. Ces logements constituent une opportunité, parce qu'ils sont souvent inoccupés depuis des années, dans l'attente de rénovations lourdes, qui ont été ralenties ou exigent que l'ensemble des logements du site soient inoccupés. Ce n'est pas le premier projet qui utilise des espaces inoccupés de manière temporaire. Binhôme ou Youyou suivent aussi cette logique.

Il y a toutefois le revers de la médaille : la logique d'utilisation temporaire risque de rendre pérenne la précarité de la situation des habitants. Comme ces projets sont temporaires, ils ne peuvent garantir un logement stable à long terme aux habitants.

On peut aussi s'interroger sur la sécurité et la salubrité de ces logements, dès lors que leurs anciens occupants ont dû les quitter pour permettre une rénovation lourde.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Votre question me donne une fois de plus l'occasion de faire le point sur les logements sociaux disponibles pour lutter contre la problématique du « sans-chez-soirisme », en particulier lorsqu'il concerne les femmes qui - rappelons-le dès que l'occasion nous en est donnée - sont d'autant plus concernées et vulnérables.

Tout d'abord, comme vous le savez, en tant que secrétaire d'État chargée du Logement, ma compétence concerne avant tout la prévention du sans-abrisme, le ministre compétent en matière de lutte contre le sans-abrisme étant mon collègue Alain Maron. Dans le cadre de mon champ de compétences, et considérant le fait que les violences conjugales et intrafamiliales représentent la deuxième cause de sans-abrisme chez les femmes, j'ai voulu agir dès mon entrée en fonction en mettant en place plusieurs dispositifs d'accueil pour femmes victimes de violences intrafamiliales, et ainsi prévenir les situations de sans-abrisme.

Ainsi, l'un des refuges pour victimes de violences intrafamiliales, inscrits au plan d'urgence logement, a ouvert ses portes il y a un an. Un deuxième est sur les rails. En outre, je soutiens également plusieurs structures qui apportent un soutien aux femmes sans chez-soi et à leurs enfants, grâce aux subsides accordés notamment en matière d'association d'insertion par le logement (AIPL) et d'égalité des chances. Je citerais, par exemple, le projet Casa Vesta de l'ASBL Communa.

Ensuite, pour répondre à vos questions précises sur le nombre de logements vides, la durée et les raisons de l'inoccupation, je peux vous dire qu'au 30 avril 2023, sur l'ensemble du patrimoine des logements sociaux, qui est constitué de 40.505 unités, 4.833 logements étaient inoccupés. Les durées d'inoccupation varient évidemment en fonction de l'état du logement. Nous pouvons avancer les chiffres suivants : les logements nécessitant une rénovation lourde restent en moyenne 42 mois inoccupés, tandis que ceux qui ne requièrent pas de rénovation lourde et peuvent être remis en location moyennant une remise en état plus légère restent inoccupés en moyenne 5 mois.

Sur ce chiffre de 4.833 logements inoccupés en date du 30 avril 2023, on dénombre 3.097 logements vides pour rénovation, dont 1.065 en rénovation, 1.928 en étude pour rénovation, 59 à rénover et en attente d'un plan de financement, et 45 répertoriés sous les catégories « autres ». On dénombre ensuite 1.736 logements inoccupés pour cause d'entre-deux locatif, dont 745 en cours d'attribution et 991 en remise en état.

J'ai transmis au secrétariat de la commission un aperçu des projets actuels d'occupation temporaire, sous la forme d'un tableau reprenant l'ensemble des opérations lancées depuis 2020. En 2023, 29 appartements ont été proposés par Comensia et Le Logement molenbeekois. Ils ont ensuite été investis en occupation temporaire par des AIPL et un CPAS.

Outre ces occupations précaires, certaines sociétés immobilières de service public (SISP), telles que Binhôme, le Foyer du Sud et Le Foyer schaerbeekois, ont désaffecté des logements pour les mettre à la disposition de certaines associations, comme Infirmiers de rue ou SMES-B, actives notamment dans le cadre du dispositif Housing First.

Ces ASBL placent dans ces logements des personnes accompagnées dans le cadre du dispositif Housing First. Si, au terme de dix-huit mois, ces personnes sont jugées aptes à prendre en location un logement social, les SISP s'engagent à leur en attribuer un, en application de l'article 37 de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du logement de la Région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public, moyennant, bien entendu, la conclusion d'une convention avec la SLRB et d'une sous-convention avec le partenaire concerné qui s'occupe des relations entre la SISP et l'ASBL et qui fixe les objectifs et obligations respectives.

Concernant la généralisation de l'occupation temporaire dans les logements vides, je me réjouis de l'augmentation significative du nombre de logements repris dans une convention d'occupation précaire et du nombre croissant de SISP qui recourent à cette possibilité. J'en profite pour souligner le travail de sensibilisation réalisé par la SLRB vis-à-vis des SISP. Certaines d'entre elles ont assuré que dès que l'occasion de mettre un bâtiment en occupation précaire se présenterait à nouveau, elles referaient usage de ce dispositif. C'est un point positif.

Toutefois, le fait de mettre en même temps un grand nombre de logements en occupation précaire peut poser des problèmes. Le partenaire de la SISP doit disposer des ressources financières et humaines pour mettre en œuvre les travaux requis pour l'occupation précaire. En effet, le secteur du logement social ne peut assumer ces coûts car il prend déjà en charge la rénovation des bâtiments.

En contrepartie, le partenaire ne paie pas d'indemnités d'occupation. De plus, celui-ci doit être en mesure d'assurer un accompagnement adéquat afin de garantir la tranquillité des voisins. Il doit aussi veiller à ce que tout le monde quitte les lieux en temps utile ; il n'est pas question de retarder les travaux de rénovation planifiés.

S'agissant des exigences minimales de sécurité, avant toute validation d'une convention d'occupation précaire par la SLRB en exécution des articles 41, 16° et 67, 8° du Code bruxellois du logement, une visite est organisée avec des membres de la direction du patrimoine de la SLRB, en présence de la SISP et, si possible, du partenaire. En effet, c'est ce dernier qui devra prendre en charge les travaux indispensables pour permettre l'occupation précaire du bien. Cette visite se fait en utilisant les critères de la grille de la direction de l'inspection régionale du logement. Lors de cette visite technique, la SLRB liste les travaux nécessaires pour assurer tant la sécurité que le confort minimum des futurs occupants, en mettant tout particulièrement l'accent sur la sécurité (gaz, électricité, détection incendie, amiante) et sur la salubrité du bien.

Enfin, outre la filière de l'occupation temporaire dans les logements en rénovation, j'ai lancé il y a quelques mois un groupe de travail consacré au sans-abrisme. Ce groupe de travail est composé de la SLRB, des SISP et des associations agréées dans l'accompagnement des personnes sans abri, comme l'ASBL Infirmiers de rue. Nous réfléchissons donc ensemble à la manière dont ces logements pourraient être dédiés à ce type de public, à l'instar du quota d'attribution garanti par l'article 36 de l'arrêté du 26 septembre 1996, qui instaure un minimum de 3 % du total des attributions de l'année précédente pour des femmes victimes de violences intrafamiliales.

Bien sûr, il existe plusieurs écueils à l'établissement d'un tel quota. Toutefois, le point positif ressorti des réflexions de ce groupe de travail est que les articles 35, 36 et 37 de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 garantissaient déjà un important nombre de logements mis à disposition annuellement du public des personnes sans abri et ce, sans devoir passer par l'établissement d'un quota minimum. Le prochain groupe de travail sera consacré à l'établissement d'une stratégie afin de pouvoir pérenniser les efforts en la matière, qui sont déjà observables aujourd'hui.

Vous dire que les solutions durables que je vous ai décrites pourraient profiter à toutes les personnes sans chez-soi de notre Région serait très présomptueux de ma part. Je n'ai évidemment pas ce pouvoir mais, tant pour les occupations temporaires que pour l'attribution de logements au public sans chez-soi, filière que je viens de vous détailler, la pierre angulaire de la réussite de l'insertion par le logement pour ce public demeure le renforcement de l'offre d'accompagnement spécialisé du secteur du sans-abrisme, afin d'encourager les bailleurs à mettre leurs logements à disposition.

Comme précisé en préambule, je vous renvoie au membre du Collège réuni de tutelle, M. Maron, pour de plus amples informations sur les solutions durables qu'il entend apporter par le biais de sa compétence en Cocom.

M. Pepijn Kennis (Agora).- Madame la Secrétaire d'État, je trouve positif que vous voyiez une opportunité dans cette situation et que la SLRB veuille inciter les SISP à proposer davantage d'occupations temporaires. Ces logements existent bel et bien et un millier d'entre eux sont en attente de lourdes rénovations. En moyenne, ils sont inoccupés pendant 42 mois et représentent potentiellement des endroits où l'on pourrait loger des gens, même temporairement.

Il convient bien entendu de garantir la sécurité et la salubrité de ces logements ; ces visites ont donc toute leur importance. Vous avez parlé du groupe de travail dédié au « sans-chez-soirisme » au sein de la SLRB. Récemment, nous avons discuté ici d'une proposition de résolution que j'ai déposée et qui prévoit exactement ce dont vous avez parlé, notamment la mise en place de quotas d'attribution de logements sociaux à des personnes sans chez-soi. Nous soutenons évidemment votre mesure.

En Cocom, M. Maron est compétent pour l'accompagnement des personnes sans chez-soi. Selon moi, il est indispensable que nous disposions de logements dans le cadre du dispositif Housing First. En effet, tout est dans le nom de ce dernier : sans logement acquis préalablement, ce dispositif est très difficile à mettre en œuvre. Si nous finançons ce secteur pour aller chercher des logements sur le marché privé ou si nous lançons des appels à projets qui ne suscitent pas l'intérêt escompté, nous n'en sortirons pas.

C'est donc véritablement la voie à suivre. Même si la proposition de résolution que nous avons déposée n'a pas été acceptée jusqu'ici - elle doit encore être examinée en séance plénière -, j'espère que nous pourrons appliquer ce principe. Pour le reste, j'analyserai en profondeur les potentialités que représentent ces logements vides.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Françoise Schepmans

à M. Rudi Vervoort, ministre-président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale chargé du Développement territorial et de la Rénovation urbaine, du Tourisme, de la Promotion de l'image de Bruxelles et du Biculturel d'intérêt régional,

et à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la pénurie de kots étudiants.

Mme Françoise Schepmans (MR).- Une fois de plus en cette rentrée académique, nous sommes confrontés au problème récurrent de la pénurie de logements étudiants à Bruxelles. Cette situation persistante a des répercussions graves sur la qualité de vie des étudiants de la Région bruxelloise et suscite des préoccupations quant à l'accessibilité à l'enseignement supérieur.

Cette situation tend à s'aggraver considérablement, comme le révèlent les récentes données fournies par l'Université Saint-Louis et l'ULB. Selon les informations de l'Université Saint-Louis, l'établissement a reçu 378 demandes de logements étudiants durant l'année académique 2023-2024, dont 251 provenant d'étudiants nécessitant un logement à l'année, et 127 émanant d'étudiants en échange. Cependant, l'université ne dispose que de 159 kots, ce qui signifie qu'elle peut satisfaire à peine environ 42 % de la demande.

À l'ULB, la situation est tout aussi préoccupante, puisque l'université enregistre annuellement entre 4.000 et 6.000 demandes de logement, mais ne dispose que de 822 lits.

Face à l'incapacité de trouver des solutions de logement abordables, certains étudiants sont contraints de compromettre leur bien-être, en optant pour des résidences non conformes aux normes de sécurité et de salubrité. Cette situation précaire met en péril leur sécurité et leur santé, soulignant l'urgence d'une action gouvernementale pour remédier à la pénurie de logements étudiants à Bruxelles.

Avez-vous pris connaissance de cette situation en cette rentrée scolaire 2023 ? Quelles mesures votre gouvernement a-t-il prises en la matière ?

Comment le gouvernement collabore-t-il avec les institutions académiques, les autorités locales et les acteurs privés, pour résoudre de manière durable cette crise du logement étudiant ?

L’Agence immobilière sociale étudiante a-t-elle augmenté son nombre de logements ? Dans l'affirmative, pouvez-vous fournir des chiffres pour ces deux dernières années ? Dans la négative, quelles ont été les difficultés rencontrées ?

Pourriez-vous nous fournir des données sur le nombre de plaintes ou de signalements de logements étudiants insalubres ou non conformes enregistré ces dernières années ? Quelle analyse en faites-vous ?

La cellule de la vie étudiante devait établir un meilleur suivi du logement étudiant à Bruxelles. Qu’en est-il ? Pourriez-vous nous en dresser un état des lieux ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Comme vous le mentionnez, la pénurie de logements étudiants abordables a des conséquences sur la capacité de certains étudiants à mener leurs études à terme.

Ce constat, s’il est d’actualité pour l’accès aux études, l’est également pour d’autres aspects de la vie quotidienne : le report de soins médicaux, l’aggravation de troubles mentaux, l’isolement face à des faits de violences intrafamiliales, etc. Toutes ces difficultés sont aggravées par le niveau actuel des loyers et le manque de qualité d’une partie du marché.

Par ailleurs, je ne pense pas que le fait de segmenter le marché nous apporte des réponses structurelles. La pénurie que vous évoquez pour les étudiants vaut également pour les jeunes actifs, les familles nombreuses, les mamans solos, les sans-abri, les réfugiés, etc.

C'est pourquoi le plan d'urgence logement vise à augmenter de manière globale l’offre de logement abordable, quel que soit le public final. Le droit au logement est un droit universel qui ne saurait souffrir de hiérarchie entre les publics qui font face à cette pénurie.

Cependant, la Région reste active en matière de logements étudiants. À titre d’exemple, nous continuons à soutenir financièrement la Plateforme logement étudiant et l’Agence immobilière sociale étudiante (AISE).

Concernant l’AISE, les derniers chiffres officiels pour l'année 2022-2023 ne seront communiqués qu’à la fin du mois. Néanmoins, lors du relevé au 30 septembre 2022, le nombre de logements de l’AISE s’élevait à 306 logements, à savoir 291 logements individuels et 15 logements collectifs, comptabilisant au total 99 chambres, soit 390 chambres au total.

Concernant les logements étudiants insalubres, la direction de l'inspection régionale du logement (DIRL) compte deux dossiers concernant des kots étudiants en 2019, un dossier en 2020, aucun dossier en 2021, sept en 2022 et trois en 2023.

Ces statistiques ne constituent toutefois pas une représentation fidèle de la réalité, dans la mesure où ne sont pas couvertes les situations dans lesquelles les logements sont mis en location via un autre type de bail que le bail de logement étudiant, et où la qualité d’étudiant n’est pas vérifiée par la DIRL.

Par ailleurs, comme vous le savez, la Région porte et soutient des projets de création de logements étudiants, comme celui sur les sites des anciennes casernes d’Ixelles qui prévoit à lui seul la création de 480 nouveaux kots étudiants. Plus récemment, il convient également de noter que plus de 289 kots viennent de sortir de terre à Anderlecht, grâce à un projet porté par citydev.brussels, sous la houlette du ministre-président.

Concernant votre dernière question, le ministre-président m’a transmis les éléments de réponse suivants.

La cellule vie étudiante de perspective.brussels a récemment été intégrée au service école, devenu le service école et vie étudiante. La mise en place d’un monitoring des logements étudiants suit son cours au sein de ce dernier. L’identification des opérateurs publics en matière de logements, des sources de données mobilisables et de celles qui devraient faire l’objet d’une collecte encore inexistante a été menée à bien.

Le service école et vie étudiante rencontre actuellement ces différents acteurs afin de dresser un état des lieux précis de leurs données et de mettre en place des partenariats d’échange. Par la suite, une typologie des logements étudiants devra être élaborée en concertation avec ces acteurs.

Il s’agira ensuite de déterminer si un accompagnement externe est nécessaire pour la mise en œuvre du monitoring, le traitement des données collectées et leur centralisation dans une base de données. Il conviendra également de dresser un premier bilan sur les données collectées, ainsi que sur celles qui n’ont pas pu l’être. D’autres solutions, sans doute plus structurelles, pour le permettre devront être adoptées.

En tout état de cause, la mise en place d’un suivi du logement est un chantier prioritaire pour cette fin d’année 2023 et pour 2024. L’objectif est de disposer d’un outil opérationnel pour le second semestre 2024.

Il s’agira alors de déterminer, sur la base du travail de monitoring, les leviers d’action dont la Région peut se saisir, dans le cadre de ses compétences, pour augmenter encore le nombre et la qualité des logements accessibles aux étudiants, et les leviers mobilisables par d’autres entités ou opérateurs.

Mme Françoise Schepmans (MR).- La situation du logement étudiant reste donc critique, et celle du logement en général, compliquée.

Disposez-vous d'un calendrier de fin de travaux aux casernes d'Ixelles ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Non, mais grâce aux compétences du ministre-président et moi-même, nous avons pu générer pas moins de 1000 logements étudiants. Avec l'Agence immobilière sociale étudiante et citydev.brussels sous la houlette de M. Vervoort, on constate que nos cabinets ont bien travaillé, sous cette législature, à cette matière que nous considérons comme une priorité. Songeons aux anciennes casernes à Etterbeek.

Nous sommes néanmoins conscients que les besoins criants qui persistent en ce domaine exigent que l'on poursuive le mouvement de construction et d'acquisition de tels logements.

Mme Françoise Schepmans (MR).- Mon groupe continuera donc à suivre avec intérêt les évolutions du dossier, en particulier le monitoring du logement que vous avez évoqué. Il faut veiller à ce que vos mesures résolvent au mieux la crise, certes difficile, du logement.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant l'octroi d'une prime aux locataires sociaux occupant des logements énergivores.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Le 7 octobre 2022, notre assemblée a adopté la proposition d’ordonnance portant modification du Code bruxellois du logement en vue de modifier l’indexation des loyers. Cette ordonnance prévoyait qu’au cours de la période s’étendant du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023, des règles temporaires encadreraient le mécanisme d'indexation annuelle des loyers des logements situés sur le territoire de notre Région.

En vertu de ces règles, le loyer pouvait être intégralement indexé, à condition que le bail ait été enregistré et que le logement présente un certificat de performance énergétique (PEB) A, B, C ou D. Une indexation partielle était prévue pour les PEB E. L’indexation était interdite pour tous les autres biens, publics comme privés.

En dépit de cette modulation de l’indexation en fonction de l’efficacité énergétique, les loyers de nombreux logements sociaux, en ce compris des passoires énergétiques, ont augmenté au début de l’année 2023, pour la bonne et simple raison que lesdits loyers doivent être systématiquement recalculés au 1er janvier pour tenir compte de l’évolution des revenus du ménage locataire.

Dès lors qu’une forte proportion des locataires sociaux ont bénéficié, en 2022, de l’indexation automatique de leurs revenus - salaires, revenus de remplacement ou allocations sociales -, leurs loyers réels ont été mécaniquement revus à la hausse en 2023, tout en restant plafonnés à 20, 22 ou 24 % des revenus du ménage.

Vous souhaitiez néanmoins aider ces locataires à faire face à l’augmentation de leur loyer et de leurs factures d’énergie. Vous avez donc annoncé en février dernier qu’en concertation avec la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) et les sociétés immobilières de service public (SISP), vous entendiez octroyer un chèque énergie aux locataires sociaux occupant des logements affichant un certificat PEB E, F ou G. Cette prime devait s’élever à 300 euros : 120 euros pris en charge par les SISP et 180 euros prélevés sur le budget régional.

La SLRB a recensé 25.848 logements sociaux énergivores dont les occupants devraient percevoir la prime. Le 22 juin dernier, vous avez toutefois admis que le gouvernement bruxellois n’avait, en réalité, pas encore approuvé l’arrêté validant l’octroi de la prime régionale de 180 euros.

Compte tenu des difficultés budgétaires rencontrées par la Région, l’exécutif doit veiller à utiliser les deniers publics de façon optimale. Dans cette optique, le groupe DéFI considère qu’il n’est pas opportun d’accorder une prime régionale à la plupart des locataires sociaux, lesquels bénéficient déjà d’un loyer adapté à leurs revenus, ainsi que du tarif social pour l’énergie. Plutôt que de concentrer les aides publiques sur ces locataires déjà relativement bien protégés, il nous semble préférable d’adopter des mesures plus ciblées en orientant les moyens budgétaires disponibles vers les ménages qui en ont le plus besoin, singulièrement les 51.000 ménages précarisés en attente d’un logement social qui doivent se loger sur le marché locatif privé et qui n’ont pas toujours accès au tarif social de l’énergie.

Le gouvernement régional a-t-il finalement validé l’octroi d’une prime de 180 euros aux locataires sociaux occupant des logements pourvus d’un label PEB E, F ou G, ou a-t-il finalement renoncé ? Si le gouvernement a approuvé le principe de l’intervention régionale à hauteur de 180 euros, ce montant sera-t-il versé de façon automatique à l’ensemble des ménages éligibles ou ceux-ci devront-ils entreprendre des démarches administratives ?

Quand les locataires sociaux concernés devraient-ils recevoir cette prime régionale ? La Région devra-t-elle bien débloquer une enveloppe budgétaire de 4,5 millions d’euros pour financer l’octroi de ce chèque énergie ? Sur quelle allocation de base cette dépense sera-t-elle imputée ?

Confirmez-vous que les SISP ont, de leur côté, choisi d’allouer leur chèque énergie de 120 euros indépendamment de la décision du gouvernement concernant une éventuelle intervention régionale de 180 euros ? Si oui, le montant de 120 euros a-t-il été automatiquement déduit du décompte annuel des charges, comme vous l’aviez annoncé ? Combien de ménages ont-ils déjà pu bénéficier de cette prime ? Certaines SISP ont-elles éprouvé des difficultés à financer le chèque énergie de 120 euros sur leurs fonds propres ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je souhaite premièrement rappeler le contexte de cette prime. Ces trois dernières années, différents facteurs, comme la reprise des activités après la crise sanitaire, la guerre en Ukraine ou la relance budgétaire, ont fait grimper l’inflation et, par conséquent, les prix de l’énergie. Différentes mesures ont ainsi été prises par les gouvernements. Des primes fédérales pour l’énergie ont été octroyées aux ménages, à l’exclusion de ceux qui bénéficient du tarif social. Il faut noter, à ce sujet, que le tarif social ne couvre pas toutes les consommations de ceux qui en bénéficient.

Les trois Régions ont également adopté des réglementations relatives à la limitation de l’indexation des loyers sur le marché privé. Cela n'a pas été le cas pour le logement social, puisque le loyer y est calculé sur la base des revenus des locataires.

Dans le contexte de forte hausse du prix de l’énergie en 2022, l’objectif était pour moi d’octroyer une aide, en accord avec le secteur, qui se concrétiserait par une déduction de 300 euros du décompte des charges 2022 des locataires sociaux se trouvant dans des logements ayant un certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) F ou G. La volonté était aussi de soutenir ces locataires sociaux pendant la période exceptionnelle d'inflation.

La part de la prime portée par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale, à savoir 180 euros, n’a malheureusement pas été approuvée par le gouvernement. Malgré des semaines de débats au sein du conseil des ministres, aucun accord n'a pu être trouvé à ce sujet. En revanche, heureusement, la plupart des sociétés immobilières de service public ont déjà déduit leur part de 120 euros du décompte annuel des locataires concernés. Cette déduction est automatique, le locataire ne doit entreprendre aucune démarche. À ce jour, le nombre de ménages ayant bénéficié d’une partie de cette prime est de 14.458.

Quant à votre dernière question, le secteur a pris la décision de payer cette prime à l'unanimité lors d’un comité restreint de concertation, et je ne peux que m’en réjouir. Cette décision a été prise dans le contexte de la crise énergétique et en sachant que les locataires sociaux ne peuvent pas choisir eux-mêmes leur logement, ce qui laisse certains d'entre eux dans des logements énergivores. L'impact financier de cette décision varie d'une société immobilière de service public à l'autre et est déterminé par divers facteurs. Je n’ai eu aucun retour quant à d’éventuelles difficultés du secteur à payer la part de 120 euros.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Il arrive que nous soyons d'accord, et il arrive que nous ne le soyons pas. Dans ce cas-ci, nous ne le sommes pas, car j'estime que l'enveloppe budgétaire régionale de 4,5 millions d'euros aurait dû être prioritairement distribuée aux personnes qui ne sont pas encore protégées.

Bien sûr, certains locataires sociaux ont vu leur facture d'énergie augmenter, mais leur revenu ou allocation a également augmenté. En outre, ils ne consacreront jamais plus de 24 % de leur revenu ou allocation à leur loyer, tandis que l'immense majorité des locataires bruxellois, qui doivent louer sur le marché locatif privé consacrent en moyenne 42 % de leur revenu à leur loyer.

Les locataires sociaux sont particulièrement protégés, d'autant plus que la majorité d'entre eux bénéficient du tarif social pour la plupart de leurs factures.

Un certain nombre d'allocations loyer qui ont été distribuées grâce à ce budget n'auraient pas dû l'être, même si cela fait évidemment plaisir de recevoir un chèque lorsqu'on est locataire social.

Mon propos n'est pas de dire que c'est « chouette » d'habiter dans un logement social et dans des conditions de revenu donnant accès à ce type de logement. Je dis simplement que ces locataires sont très protégés par rapport aux autres locataires, et qu'il ne faut pas accentuer cette iniquité entre les locataires bruxellois.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant les élections partielles des Cocolo et l'évaluation du dispositif.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Tous les quatre ans, les locataires sociaux bruxellois sont appelés aux urnes pour élire les membres des conseils consultatifs des locataires (Cocolo). Pour rappel, le Cocolo est un organe consultatif composé de cinq à quinze locataires sociaux élus par leurs pairs. Il a vocation à représenter les locataires auprès de leur société immobilière de service public (SISP). Ce dispositif de participation citoyenne offre aux locataires sociaux la possibilité de faire entendre leur voix au sein de leur SISP et d’être associés à la prise de décisions importantes ayant un impact sur leur cadre de vie.

Les Cocolo se sont vu attribuer plusieurs missions :

- informer les locataires sociaux des décisions adoptées par la SISP ;

- tenir le bailleur public informé des attentes et des préoccupations des locataires ;

- émettre obligatoirement des avis sur certains projets ;

- rendre des avis d’initiative sur des dossiers collectifs ;

- siéger au conseil d’administration de la SISP, avec voix délibérative ;

- organiser des événements festifs et conviviaux destinés à tisser des liens sociaux entre les locataires.

Chaque Cocolo se voit allouer un budget de fonctionnement lui permettant de financer ses activités et peut occuper gratuitement un local mis à sa disposition par la SISP.

Pour rappel, une SISP ne peut organiser l’élection des membres de son Cocolo que si un minimum de cinq locataires sociaux ont valablement déposé leur candidature. De plus, les résultats du scrutin ne peuvent pas être validés si moins de 5 % des locataires sociaux de la SISP ont pris part au vote.

Après la crise sanitaire et les reports d'élections des membres des Cocolo, celles-ci ont enfin pu se tenir le 17 septembre 2022. Quatre SISP ont toutefois dû renoncer à organiser le scrutin, faute d’avoir enregistré un nombre suffisant de candidatures. Le 17 septembre 2022, le taux de participation électorale ne s’est élevé qu’à 4,91 %, soit un niveau largement inférieur à celui observé lors des précédentes élections organisées en mars 2017 (9,63 %). Par ailleurs, le seuil minimal de 5 % n’a pas été atteint dans cinq SISP.

Partant, seules sept sociétés ont été dotées d’un nouveau Cocolo à la suite du scrutin. L’article 83 du Code bruxellois du logement prévoit néanmoins que dans les SISP où les résultats des élections des Cocolo n’ont pas pu être validés, un nouveau scrutin doit être convoqué dans un délai de douze mois. Deux des cinq SISP concernées ont décidé d’organiser ce nouveau scrutin le samedi 7 octobre 2023, tandis que les trois autres SISP ont opté pour le mercredi 11 octobre 2023.

Madame la Secrétaire d’État, pourriez-vous nous présenter les résultats de ces nouvelles élections organisées les 7 et 11 octobre 2023 dans cinq SISP ? Pourriez-vous nous confirmer que l’ensemble du processus électoral s’est déroulé sans problème ? Pourriez-vous nous indiquer le taux de participation enregistré lors des élections de rattrapage du mois d’octobre 2023 ? Le seuil de participation de 5 % a-t-il été atteint dans chacune des cinq SISP ?

Dans le cadre d’une redéfinition de la stratégie d’action sociale faisant suite aux dispositions du contrat de gestion de niveau 1 liant la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) à la Région, la SLRB devait s’attacher à établir une cartographie socioéconomique des quartiers accueillant des logements sociaux et à dresser un état des lieux des actions menées sur le terrain, ainsi qu’un état des lieux des besoins des SISP.

À cette fin, la SLRB devait procéder à l’analyse d’une quantité importante de documents et de données se rapportant aux dispositifs d’action sociale - dont les Cocolo -, et rencontrer des représentants de chacune des SISP pour évoquer leurs missions et leurs besoins en la matière.

Un compte rendu de ces travaux devait être rédigé dans le courant de l’été 2023. La SLRB a-t-elle bien transmis ce rapport au gouvernement ? Dans l’affirmative, pourriez-vous nous en présenter les principaux enseignements ?

Par ailleurs, la SLRB devait constituer un panel d’experts chargé d’élaborer une nouvelle vision stratégique de l’action sociale. A-t-elle bien mis sur pied ce panel d’experts ? Si oui, pourriez-vous nous en décrire la composition ? Quelles mesures le panel d’experts propose-t-il d’adopter en vue de réformer les modes de participation des locataires sociaux ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Les élections n’ont pu avoir lieu que dans quatre des cinq sociétés immobilières de service public (SISP) concernées. Au sein de Comensia, le nombre minimum de cinq candidatures n’a en effet pas été atteint. Dans les autres SISP, les taux de participation sont les suivants :

- Le Foyer laekenois, 7 octobre 2023 : 4,74 % ;

- Foyer du Sud, 7 octobre 2023 : 4,69 % ;

- Le Logement bruxellois, 11 octobre 2023 : 2,22 % ;

- Lojega, 11 octobre 2023 : 7,47 %.

Il n’y a, dès lors, qu’au sein de cette dernière qu’un conseil consultatif des locataires a pu être élu, les trois autres n’ayant pas atteint le taux de participation minimum de 5 %.

Au niveau du déroulement du processus, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) n’a pas eu de connaissance d’incidents majeurs. Il y a toutefois lieu de relever que deux candidats du Foyer laekenois ont annoncé vouloir introduire un recours. En effet, lorsqu’ils se sont présentés pour exercer leur droit d’observer les opérations de dépouillement, celui-ci avait déjà été effectué en présence d’un observateur de la SLRB.

Pour le reste, la SLRB doit encore rencontrer la Fédération bruxelloise de l’union pour le logement à qui elle a confié, via une procédure de marché de services, les missions de sensibilisation, d’information et de mobilisation dans le cadre des élections. Il est prévu d’évaluer la mission lors de cette rencontre.

Concernant l’analyse du dispositif, en complément des réponses données à vos questions sur le même sujet le 22 juin 2023, la première phase d’état des lieux est maintenant clôturée. Elle a d’abord consisté, pour la SLRB, à se réapproprier toutes les études et documents transmis par les SISP, et s'est ensuite matérialisée par des rencontres avec chacune d'elles.

Au cours de ces entrevues, la SLRB a passé en revue les ressources à disposition, le contexte socioéconomique des différents quartiers et les actions menées sur le terrain. Pour respecter le calendrier, elle a fait appel au bureau Impact. Au terme de ces rencontres et de ce travail, la SLRB a rédigé le rapport intermédiaire prévu aux contrats de gestion I et II. Ce rapport très fourni cartographie les sites de logements sociaux en relatant les statistiques sociodémographiques ainsi que les moyens mis en place pour mener l’action sociale. Le rapport répertorie également les types d’actions menées et reprend les éléments relevés par les SISP concernant la politique d’action sociale. Il s’agit toutefois d’un rapport descriptif, et il n’est pas prévu que la SLRB le transmette au gouvernement.

Plusieurs enseignements sont à tirer de ce rapport.

Concernant l’augmentation des besoins en accompagnement social, on note :

- l’augmentation du nombre de logements très important dans certaines SISP, qui a pour conséquence l’augmentation du nombre de ménages à suivre ;

- l’impact sur la vulnérabilité et la précarité des habitants à la suite des diverses crises, qui entraînent une augmentation des problèmes de santé ou de santé mentale ;

- la fracture numérique, qui fait que de nombreuses personnes vivant dans les logements sociaux se tournent vers les travailleurs sociaux des SISP ou des projets de cohésion sociale (PCS) pour se faire épauler dans leurs démarches administratives, ce qui est extrêmement chronophage ;

- un non-recours aux droits, qui est un réel problème à combattre pour maintenir le droit au logement des locataires.

Parmi les besoins en partenariats et transversalités, l'on compte :​

- le besoin de créer des ponts notamment avec des services régionaux : Bruxelles Propreté, urban.brussels, Actiris, etc. ​;

- le besoin d’un cadre légal commun clair pour l’action sociale à mener ​;

- l'absence d’un cadre commun pour un reportage cohérent dans le secteur ​;

- le besoin d’un comité restreint de concertation consacré à l'action sociale ou d’un équivalent.​

Enfin, concernant les PCS, leur apport positif a été souligné par les SISP pour plusieurs raisons :

- leur présence sur le terrain et leur disponibilité ;

- la neutralité des travailleurs sociaux des PCS vis-à-vis des habitants, puisqu'ils sont employés par une association partenaire de la SISP ;

- le professionnalisme de ces travailleurs qui disposent de compétences pour dresser des diagnostics et des atouts de réseautage de l’association partenaire.

Par contre, le dispositif présente des risques liés à un taux de renouvellement du personnel important.

Le 14 septembre, la direction de l'action sociétale de la SLRB a présenté aux acteurs de terrain et aux experts externes les trois grands volets suivants :

- le travail social et l’action sociale des SISP ;

- l’état des lieux de l’action sociale dans les SISP ;

- la coconstruction de la stratégie d’action sociale dans les SISP, la méthode et le calendrier.

L’état des lieux a été transmis au conseil d’administration de la SLRB qui l’a examiné et validé lors de sa séance du 21 septembre dernier. Il a décidé de le transmettre à l’ensemble des SISP et des participants à la coconstruction de la stratégie sur le vivre-ensemble.

La seconde phase de coconstruction que j’ai détaillée en juin dernier a débuté en septembre et devrait se terminer en mars 2024. Le panel d’experts est en cours de constitution.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Je suis effarée par le taux de participation aux élections des Cocolo. Il s'agit là d'un phénomène très inquiétant.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Il m'a été dit que des candidats aux élections ne s'étaient même pas déplacés pour voter.

- L'incident est clos.

Question orale de Mme Joëlle Maison

à Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement et de l'Égalité des chances,

concernant la révision des normes d'occupation des logements sociaux.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- D’après les dernières statistiques publiées par la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), les candidats locataires inscrits sur la liste d’attente pour l’obtention d’un logement social doivent patienter en moyenne dix ans avant de se voir proposer une habitation adaptée à la composition de leur ménage.

Le délai moyen d'attente varie sensiblement en fonction de la taille du logement : huit ans pour un studio, dix ans pour un appartement comprenant une seule chambre, neuf ans pour un logement comptant deux ou trois chambres, quatorze ans pour une habitation de quatre chambres et dix-neuf ans pour un logement comptant au moins cinq chambres.

Les familles nombreuses doivent donc attendre encore bien plus longtemps que les isolés, les couples sans enfant et les ménages ayant un ou deux enfants à charge.

Dans la déclaration de politique régionale (DPR), le gouvernement a annoncé qu'il entendait procéder à une révision des critères d’attribution des logements sociaux pour garantir des délais moyens d’attente équivalents pour tous les candidats locataires, quelle que soit la structure de leur ménage.

Concrètement, vous envisagiez d’établir de nouvelles normes d’occupation des habitations sociales en modifiant la définition du concept de logement adapté énoncée à l’article 3 de l’arrêté locatif.

Conformément à ce que prévoit l’action 8 du plan d'urgence logement (PUL), le gouvernement a constitué au mois de mars 2021 un groupe de travail composé de représentants de la SLRB et des sociétés immobilières de service public (SISP), chargé de plancher sur un assouplissement des normes d’habitabilité des logements sociaux.

Ce groupe de réflexion devait proposer de nouvelles normes de nombre et de taille des chambres pour les familles nombreuses afin de permettre à ces familles, par exemple, de se voir attribuer un logement social qui n’ait pas forcément une chambre par enfant de plus de quinze ans, ou d’augmenter la limite de deux enfants par chambre, quand la superficie de l’appartement et des chambres le permettait. Cette adaptation des normes ne devait toutefois pas entraîner une détérioration significative des conditions d’habitabilité pour les ménages concernés.

Le groupe de travail devait également se pencher sur la question des mutations au sein du parc locatif social.

En parallèle, la SLRB a réalisé une enquête auprès des seize SISP afin de recueillir leurs avis au sujet des pistes explorées par le groupe de réflexion. Au mois de mars 2022, celui-ci a transmis ses conclusions à la SLRB, laquelle a étudié la faisabilité des différentes pistes retenues.

À la fin de l'année 2022, les SISP ont été invitées à effectuer des simulations chiffrées pour tenter de mesurer l’impact que les mesures proposées par le groupe de travail pourraient avoir sur la gestion de leur parc locatif - recomposition de la liste d’attente, nombre d’attributions de grands logements, plan de mutation, etc.

Sur la base de tous ces éléments d’information et de réflexion, vous deviez couler les mesures finalement retenues dans un texte législatif ou réglementaire modifiant les critères d’attribution des logements sociaux, texte qui devait, en principe, être présenté au gouvernement dans le courant de l’automne 2023.

Pourriez-vous faire le point sur l’état d’avancement de la mise en œuvre de l’action 8 du PUL ?

Pourriez-vous nous présenter les propositions émises par le groupe de travail chargé d’élaborer de nouvelles normes d’occupation des logements sociaux ?

D’après les simulations établies par les SISP, quels effets les mesures proposées pourraient-elles avoir sur les attributions de logements sociaux et sur les mutations opérées au sein du parc locatif social ?

Un avant-projet d’ordonnance ou d’arrêté modifiant les normes d’occupation des logements sociaux a-t-il bien été soumis au gouvernement en première lecture ? Dans l'affirmative, pourriez-vous nous en exposer le contenu ? Quelles modifications avez-vous décidé d’apporter à la définition du concept de logement adapté et, partant, aux normes fixant le nombre minimal et la superficie minimale des chambres des logements sociaux pouvant être attribués à des familles nombreuses ?

Quelles dispositions avez-vous prévu d’adapter afin d’accélérer les mutations des ménages qui occupent un logement social sous-occupé ou suradapté ? La piste des mutations entre SISP est-elle définitivement abandonnée ?

Pouvez-vous nous fournir une estimation de l’impact potentiel de ces modifications sur le délai moyen d’attente pour les familles nombreuses désireuses d’obtenir un logement social ?

Pourriez-vous nous indiquer le nombre de ménages composés d’au moins cinq personnes qui se sont vu attribuer un logement social au cours de la présente législature ?

Enfin, combien de nouveaux logements sociaux comptant au moins trois chambres ont-ils été produits par la SLRB sous la présente législature ?

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Je me permets de vous renvoyer à la réponse très complète que j’ai donnée à la question n° 12145 de M. Mampaka Mankamba sur le même sujet, lors de la réunion de la commission du 22 juin dernier.

Un projet d’arrêté et les modifications du Code bruxellois du logement y afférentes ont été rédigés et seront présentés au gouvernement très prochainement. Concernant les dispositions à modifier, il s’agit des articles 140 et 142 du Code bruxellois du logement. L’impact sur le délai d’attente est difficile à estimer pour le moment : en effet, si l’objectif est d’atteindre une rotation plus importante dans les logements de trois chambres et plus, il ne peut être question de muter les ménages de force. Néanmoins, une évaluation de ce dispositif sera prévue dans les deux ans de l’entrée en vigueur de la réglementation.

Concernant les chiffres demandés dans vos dernières questions, depuis le début de cette législature, nous avons produit 208 nouveaux logements sociaux comptant au moins trois chambres et attribué 330 logements sociaux à des ménages de plus de cinq personnes.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- Il y a toujours 40 % de logements inadaptés. Certes, l'évolution est positive, mais elle est assez lente. Il est révoltant d'avoir des logements surpeuplés ou sous-occupés, bien que vous vous efforciez de changer les choses. J'entends qu'il y aura très prochainement une première lecture au gouvernement. J'imagine que vous avez définitivement abandonné la piste des mutations inter-SISP.

Mme Nawal Ben Hamou, secrétaire d'État.- Ma conseillère, ici à mes côtés, qui est spécialiste de la SLRB et des SISP, a géré toutes les négociations pour effectuer toutes les modifications liées à l'arrêté de 1996. Ce point faisait partie des négociations et discussions avec les SISP, qui n'en voulaient pas. Nous allons tout de même pouvoir vous soumettre un arrêté ambitieux. Il ne sera peut-être pas populaire, car il faut du courage politique pour produire une telle mesure.

Nous avons aussi prévu de formuler des propositions à tous les locataires présents dans des logements suroccupés. Nous savons parfaitement qu'il leur est pénible de devoir quitter un logement qu'ils ont occupé 10, 15 ou 20 ans, mais il faudra faire preuve de pédagogie. C'est aussi le rôle de chacun d'entre vous ici présent dans cette commission, qui avez des contacts permanents avec les SISP ou des locataires. Il faut leur expliquer que si le pouvoir public a répondu présent pour leur octroyer un logement social qui correspondait à leur situation, énormément de ménages attendent la même aide. Il convient d'expliquer à ces personnes, qui estiment que ce logement leur est dû jusqu'à la fin de leur vie, qu'il leur faut céder la place par solidarité.

Des propositions de qualité seront évidemment formulées et un accompagnement sera proposé pour les aider au relogement. Mais quand on voit le nombre de ménages avec enfants à charge, en attente d'un logement social, il était important pour moi de prendre mes responsabilités. Cela n'avait jamais été fait jusqu'ici. Le dispositif devra ensuite faire l'objet d'une évaluation par le prochain gouvernement, mais je pense qu'il portera ses fruits à long terme, et permettra d'obtenir de plus grands logements à court terme.

Mme Joëlle Maison (DéFI).- J'ai bien noté que le contenu nous sera présenté ultérieurement et j'entends que ces mesures seront ambitieuses. Je le répète, que des logements soient suradaptés ou sous-occupés dans le contexte actuel, avec 52.000 ménages en attente, c'est révoltant ! Nous nous satisfaisons du fait que vous avez décidé de prendre ces problèmes en main.

- L'incident est clos.