Question écrite concernant la reconversion de bureaux inoccupés et vieillis en logements abordables.
- de
- Bianca Debaets
- à
- Rudi Vervoort, Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé du Développement territorial et de la Rénovation urbaine, du Tourisme, de la Promotion de l'Image de Bruxelles et du Biculturel d'intérêt régional (question n°339)
| Date de réception: 04/09/2020 | Date de publication: 26/10/2020 | ||
| Législature: 19/24 | Session: 19/20 | Date de réponse: 22/10/2020 | |
| Date | Intitulé de l'acte | de | Référence | page |
| 10/09/2020 | Recevable | p.m. |
| Question | Depuis un bon moment déjà, nous sommes confrontés à une pénurie de logements et à une explosion démographique. Chaque fois que des chiffres sont publiés, ils révèlent que la population augmente plus rapidement que prévu. Cette pression énorme et sans cesse croissante sur le marché du logement signifie qu’un problème comme l’inoccupation doit être pris à bras le corps. La reconversion de bureaux vacants en logements abordables semble en tout état de cause constituer un instrument adéquat pour atténuer quelque peu cette pression. L’enquête biannuelle réalisée par perspective.brussels en septembre 2019 a montré qu’environ 7,5% des espaces de bureaux sont vacants à Bruxelles, un taux qui monte même à 14,5% dans des communes comme Auderghem et Watermael-Boitsfort. J’ai déjà eu l’occasion d’interroger par écrit vos collègues du gouvernement chargés de l’urbanisme et du logement sur le sujet (cf. QE n° 194 au secrétaire d’État Smet et QE n° 217 à la secrétaire d’État Ben Hamou), mais il m’a été signalé à cette occasion que « les questions que vous posez méritent de l’être d’abord au ministre-président, compétent en matière de développement urbain, et à la secrétaire d’État chargée du logement. » C’est pourquoi je voudrais vous poser les questions suivantes : - Disposez-vous de chiffres actuels concernant les bureaux inoccupés en Région de Bruxelles-Capitale ? Comment cette vacance est-elle répartie entre les différentes communes ? - Comment intégrez-vous la reconversion de bureaux inoccupés et vieillis en logements abordables dans votre politique plus large de développement territorial afin d’alléger la pression sur le marché bruxellois du logement ? La Société d’aménagement urbain (SAU) ou perspective.brussels ont-elles déjà élaboré une vision ou une note de réflexion sur ce sujet ? - Dans quelle mesure cette problématique est-elle abordée et traitée par le comité scientifique logement que vous avez décidé de mettre en place il y a quelques mois ? Quelle concertation et quelle collaboration y a-t-il avec les services qui relèvent de la compétence de la secrétaire d’État au logement ? Quels constats et/ou résultats ont-elles déjà donnés ? - Quelles mesures concrètes avez-vous prises depuis le début de la législature afin de reconvertir des bureaux inoccupés et vieillis pour alléger la pression sur le marché du logement à Bruxelles ? Quelle superficie de bureaux inoccupés a-t-elle déjà été reconvertie en logements (ou autres) depuis le début de la législature ? Avez-vous déjà décidé de lancer certains appels à projets à cet égard ? Dans l’affirmative, pouvez-vous les expliquer ? Quels actions et moyens concrets prévoyez-vous à cette fin ? - Vous êtes-vous déjà concerté avec vos collègues en charge de l’urbanisme et du logement afin de développer une vision plus générale sur le marché des bureaux ? Comment peut-on éviter que les entreprises fassent construire de nouveaux bureaux sans disposer d’un projet dans l’hypothèse où elles quitteraient le bâtiment qu’elles occupent ? - Quels contacts votre administration entretient-elle avec les propriétaires immobiliers ou les spécialistes des bureaux afin de vérifier si, lors de la réalisation de leurs projets, des espaces peuvent être mis à disposition pour des logements supplémentaires, comme dans le cas du projet ZIN de Befimmo ? Pouvez-vous expliquer si d’autres projets de ce type sont déjà prévus ? |
| Réponse | Les derniers chiffres dont dispose l’administration à l’heure actuelle sont les chiffres évoqués dans la question. La source la plus récente en matière de vacances de bureaux est le registre Inventimmo développé par citydev. Les informations générales présentes sur le site d’inventimmo concernent les ventes et les locations de bureaux sur le territoire régional (vacants ou non). Par ailleurs, elles concernent aussi des immeubles de bureaux récents dont la transformation en logement n’est pas à l’ordre du jour. Les vacances observées ne sont pas représentatives des « vides » disponibles pour une transformation en logements. Les bureaux vides sont a priori tous localisés dans des zones du PRAS où le logement est autorisable. De manière systématique, le travail sur les zones stratégiques commence par un diagnostic précis d’identification des besoins et enjeux, et la mise en évidence de pistes d’intervention, notamment eu égard à l’état et à la typologie du bâti. Cet exercice permet d’objectiver les possibilités de reconversions : - L’opération sur le PAD Casernes consiste en une reconversion de bâtiments de bureaux vides et obsolètes en 20.000 m² de logements publics et un maximum de 605 kots ; - Dans le cadre du développement d’une stratégie sur l’occupation temporaire à Bruxelles, une charte des pouvoirs publics a été co-rédigée par différents acteurs. Mon cabinet en analyse actuellement le contenu en vue de sa diffusion prochaine par Perspective. L’une des actions reprise dans cette charte est “alimenter et croiser les données sur les espaces vacants, publics et privés, afin de capitaliser leur potentiel ». Ceci implique notamment d’avoir une bonne connaissance des potentialités du territoire, bâtiments de bureaux compris, afin de les utiliser pour répondre à des besoins urgents ; - Dans le cadre du Plan de relance et de redéploiement, Perspective a participé à des échanges en lien avec la mission donnée à Sohonet, de recherche de solutions d’urgence pour reloger les personnes qui résidaient temporairement dans des hôtels pendant le confinement ; - Beaulieu (PAD Herrmann-Debroux) : Bâtiments actuellement occupés par des bureaux de la commission européenne. Le volet règlementaire du projet de PAD précise : « La superficie de plancher affectée au logement est de minimum 20% par immeuble. ». A noter qu’ici ce ne sont pas des bureaux vides mais on profite du PAD pour encourager la mixité ; - Le PAD Midi porte l’idée de transformer certains bâtiments de bureaux en bâtiments de logements. Néanmoins, le PAD laisse ouverte la question de la reconversion versus démolition/reconstruction. Cette question sera abordée projet par projet, sur base d’une analyse fine de l’existant ; - Dans le périmètre du masterplan E40 le long de la rue Colonel Bourg, de nombreux projets de reconversion des bureaux en logements sont en cours. Le masterplan E40 propose une série de recommandations urbaines concrètes par rapport à ces projets au niveau du recyclage des structures existantes, les implantations, gabarits, densité, emprise constructible, le rapport avec l’espace public, l’accessibilité à la Supersurface et sur le traitement paysager et architectural, ainsi qu’une proposition de processus de travail ; - Le PAD Défense étudie la possibilité de transformer le bâtiment de la Défense (de +/-30.000 m²) en un bâtiment mixte (équipements, logements, etc...) ; - Le territoire Nord s’avance comme territoire d’innovation notamment en matière d’économie circulaire liées aux matériaux de construction et de reconversion de bâtiments de bureaux en logements. De manière générale, la stratégie urbaine tente de plus en plus d’implémenter l’économie circulaire comme principe de base, qui permet notamment la réutilisation des matériaux et de de privilégier des rénovations/reconversions plutôt que des démolitions. La question de la mutabilité des immeubles nouveaux est une piste pour l’avenir qui relève plutôt du RRU. Le RRU en chantier prévoit d’ailleurs des dispositions à cet égard. Pour d’avantage de précisions, je vous invite à interroger mon collègue Mr Smet, en charge de l’urbanisme. Par ailleurs, l’arrêté du 25 octobre 2018, « fixant les conditions d’octroi des règles de procédures applicables à la SLRB, aux SISP, communes et CPAS, et propres au financement des projets d’acquisition et de développement de logement ainsi que des projets de démolition d’immeubles et de reconstruction de logements » permet à ces institutions d’acquérir des immeubles affectés aux bureaux (entre autre) en vue de les rénover et les convertir en logements. Les travaux menés dans le cadre de l’Observatoire des bureaux montrent par ailleurs que très peu d’immeubles de bureaux ont été transformés en logements sociaux ou en logements accessibles financièrement. La première réalisation concerne l’avenue des Pléiades 11 – 11A, où le Fonds du logement a réalisé 49 logements (permis d’urbanisme délivré en 2016). Dans cette même avenue, Inclusio (société coopérative) a obtenu en 2020 un permis d’urbanisme pour la conversion d’un immeuble de bureaux en 79 logements. Inclusio a également acquis un immeuble rue du Pavillon pour sa transformation en 41 logements loués à l’AIS de Schaerbeek (dont le permis a été obtenu en 2019). Le Gouvernement a donné 6 mois au Comité Scientifique du Logement pour effectuer ses travaux et rendre ses conclusions. Les réflexions sont actuellement en cours et les résultats ne sont pas encore disponibles. Le rapport du Comité scientifique ainsi que ses conclusions sont attendus pour la fin de cette année, au plus tard. Il a été prévu que les experts travaillent de manière indépendante. Dans ce cadre et en collaboration avec Bruxelles Logement et urban.brussels, un ensemble d’acteurs, d’associations, d’organismes et d’administrations ont été auditionnés par le Comité. La question de la réaffectation des bureaux vides a été abordée par différents interlocuteurs, certains sous l’angle de la difficulté d’acquisition par rapport au secteur privé, d’autres en mettant en avant la difficulté technique de reconversion de certains immeubles de bureaux, d’autres, enfin, en soulignant la nécessité d’une meilleure connaissance des immeubles vides. Dans le cadre de la Task Force Équipement coordonnée par perspective.brussels et des interventions qu’elle a effectuée, plusieurs projets ont mené à la mise à disposition d’espaces, notamment de bureaux à destination d’un public précarisé. De manière générale, lors du développement des différentes stratégies ou des projets, des concertations ont lieu en amont avec les différents acteurs et intervenants. Cela se fait entre les acteurs dans le cadre de leur mission au travers des différents outils existants (comme les Plans d’aménagement directeurs, les réunions de projets,…). A cette occasion, les autorités font part de leur ambition en ce qui concerne le développement des zones ou des projets particuliers. Les autorités (Perspective, URBAN, BMA) sont ainsi en contacts réguliers avec les acteurs. En outre, depuis le 1er septembre 2019, le CoBAT stipule, dans son article 11/1, que les demandes de permis d’urbanisme qui portent sur un projet totalisant plus de 5.000 m² de superficie plancher doivent être soumis à l’avis préalable du BMA. Les transformations d’immeubles de bureaux en logements sont donc largement susceptibles d’être encadrées par le BMA. |