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Question écrite concernant le problème des logements conventionnés reloués

de
Bianca Debaets
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°825)

 
Date de réception: 01/02/2022 Date de publication: 25/03/2022
Législature: 19/24 Session: 21/22 Date de réponse: 23/03/2022
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
07/02/2022 Recevable Bureau élargi du Parlement
23/03/2022 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question   

Comme vous le savez, le système des logements subventionnés est un outil très important pour permettre d’offrir des logements abordables et de qualité en Région de Bruxelles-Capitale, et ce dans l’espoir de régler rapidement le problème de la pénurie de logements.

Les promoteurs privés peuvent également s’inscrire pour vendre de tels logements conventionnés. Dans ce cas, ils sont dispensés (d’une partie) des charges d’urbanisme qu'ils doivent payer. Il ressort toutefois de plusieurs publications récentes (sur les réseaux sociaux) que certains acheteurs utilisent ces logements conventionnés pour réaliser un profit personnel - de sorte que tout le système manque son but. Dans le cas des logements conventionnés proposés par des promoteurs privés, cela n'est d’ailleurs pas nécessairement contraire aux règles, puisque ces logements peuvent être mis immédiatement en location (à condition que le loyer annuel ne dépasse pas 6,5 % du prix, que le locataire remplisse les conditions de revenu maximum et que le propriétaire informe urban.brussels). Dans une réaction, le porte-parole du secrétaire d'État Smet a déjà fait savoir d’une modification de l’arrêté sur les charges d’urbanisme devrait régler ce problème.

C'est pourquoi je voudrais vous poser les questions suivantes :

  • Combien de logements conventionnés sont-ils actuellement disponibles en Région de Bruxelles-Capitale (tant par le biais des acteurs régionaux que des promoteurs privés) ? Comment se répartissent-ils entre les différentes communes ? Combien d’exonérations (d’une partie) des charges d’ubanisme ont-elles été accordées ? Quelle évolution notez-vous dans ces chiffres par rapport aux années précédentes ?

  • Disposez-vous de chiffres indiquant la proportion de logements conventionnés remis en location dans l'année en Région de Bruxelles-Capitale (par projet et globalement) ? Quelle évolution notez-vous dans ces chiffres par rapport aux années précédentes ?

  • Pouvez-vous nous dire en particulier si l'ampleur de ce problème diffère pour les logements conventionnés régionaux (Fonds du logement, Citydev et Community Land Trust Brussels), par rapport à ceux des promoteurs privés ? Comment expliquez-vous les différences éventuelles entre ces chiffres ?

  • De quelle manière des contrôles sont-ils effectués afin de vérifier si les logements conventionnés ont été loués correctement ou non ? Combien de contrôles ont-ils eu lieu en 2021 ? Quelle proportion des contrôles effectués ont-ils effectivement révélé des infractions et quelles suites ont-ils eues ? Ces chiffres sont-ils comparables à ceux des années précédentes ?

  • Dans le cadre du Plan d'urgence logement, étudiez des mesures destinées à limiter au minimum ce problème ? Comment vous efforcez-vous d'atteindre le meilleur équilibre possible entre le logement conventionné régional et privé ?

  • Dans ce dossier, comment vous concertez-vous avec les acteurs concernés (tant les instances conventionnées par la Région que les promoteurs privés) ? Quels commentaires, visions ou solutions possibles ont-ils formulés ?

  • Pouvez-vous en dire plus sur l'adaptation prévue de l’arrêté sur les charges d’urbanisme ? Quelles modifications concrètes seront-elles apportées et comment cela se traduira-t-il par des changements concrets sur le terrain ? Quel calendrier prévoyez-vous à cette fin ?

 
 
 
Réponse    Vos questions relatives à Citydev relèvent de la compétence de Monsieur Rudi Vervoort, Ministre-Président de la Région de Bruxelles-Capitale.

Vos questions relatives aux taxes d’aménagement urbain relèvent de la compétence de Monsieur Pascal Smet, Secrétaire d'Etat de la Région de Bruxelles-Capitale, en charge de l’urbanisme.

Concernant le Fonds du Logement :

Vous trouverez en annexe, le nombre de logements produits ou en cours de production par le Fonds (PL, CRV et Alliance Habitat).
Depuis octobre 2017, c’est un total de 722 logements qui ont été réceptionnés et mis en vente par le Fonds répartis sur 19 projets.
Le prix est fixé essentiellement sur base du prix de revient et l’avantage des acquéreurs consiste en l’application d’un taux de TVA à 6% (au lieu de 21% sur le marché privé).
Pour le programme de l’Alliance Habitat (1000 logements), le Fonds a perçu une dotation équivalente à 50,484 MEUR, ce qui représente 19,5 % du budget total d’investissement.
Cette dotation a été affectée au programme sous la forme d’une « partie du prix différée », à savoir une partie du prix que le ménage n’est pas tenu d’acquitter au moment de la vente, mais au plus tard, à la cession du logement, par vente ou succession. Ceci permet de renforcer l’accessibilité au logement pour les ménages à revenus faibles ou modestes.
Les mesures restrictives à l’achat d’un logement produit par le Fonds sont les suivantes :
· L’acquéreur ne peut détenir de droit réel autre que la nue-propriété d’un logement au moment de l’acquisition de l’habitation cédée par le Fonds, et ensuite durant les 20 premières années suivant la passation de l’acte sous peine de devoir s’acquitter d’une indemnité ;
· L’acquéreur doit répondre aux conditions de revenus applicables au secteur des crédits hypothécaires ;

· L’habitation est destinée principalement à l’usage de l’habitation ;
· Une indemnité dégressive est due lorsque l’acquéreur cède son droit dans les dix premières années de l’acquisition, indemnité calculée sur la plus- value réalisée ;
· La cession ultérieure du bien ne peut se faire qu’au profit d’acquéreurs dont les revenus répondent au barème d’accessibilité des crédits hypothécaires, et ce de manière perpétuelle ;
· Un droit de réméré peut être appliqué durant les 5 premières années dans le cas où l’acquéreur ne respecte pas les prescriptions, clauses ou conditions présentes dans la convention ;
· Le Fonds exerce de manière perpétuelle un droit de préemption sur les biens qu’il vend.

Il importe de préciser que la majorité des acquéreurs souscrivent également un crédit au Fonds pour le financement de l’opération (83% en 2021). Aux conditions restrictives des ventes, s’ajoutent celles des crédits, et notamment l’obligation pour l’emprunteur d’occuper le bien pendant toute la durée du crédit.
Concernant le contrôle exercé :
Les conditions restrictives sont libellées dans l’acte de vente de sorte que tout notaire instrumentant, doit avertir le Fonds en cas de cession.
Le Fonds a entamé les démarches visant à disposer des accès aux bases de données patrimoniales et financières dans le respect des dispositions légales.
Concernant le Community Land Trust Brussel :

Ce dernier ne gère aucun logement conventionné dans le cadre des charges de développement urbain. Tous les logements sont des logements sociaux. En effet, le CLTB n'est actuellement pas reconnu dans le cadre des redevances d'urbanisme.