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Question écrite concernant les résultats du premier monitoring financier des agences immobilières sociales

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°1132)

 
Date de réception: 01/03/2023 Date de publication: 21/04/2023
Législature: 19/24 Session: 22/23 Date de réponse: 20/04/2023
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
09/03/2023 Recevable
20/04/2023 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question    Afin de pouvoir suivre de façon plus régulière et plus détaillée l’évolution de la situation financière des agences immobilières sociales (AIS), le gouvernement a décidé de réaliser chaque année un monitoring financier du secteur. Le bureau d’études Isis-Consult a été chargé d’en concevoir un outil ; il a développé à la fois des indicateurs financiers classiques (ratios de liquidité, de solvabilité et de rentabilité), des indicateurs opérationnels (indicateurs ayant trait aux métiers et aux modalités de fonctionnement des AIS) et des indicateurs contextuels (indicateurs reflétant les spécificités et les « réalités de terrain » de chaque AIS). Grâce à cet instrument, le gouvernement pourra examiner l’évolution de la situation financière des différentes AIS d’année en année, mais aussi comparer les performances financières de chaque AIS par rapport au secteur considéré dans son ensemble. Le 8 décembre 2022, vous nous avez informés que votre administration devrait finaliser le premier monitoring financier des AIS au début de l’année 2023.

1- Les équipes de Bruxelles Logement ont-elles bien pu achever le premier monitoring financier annuel des AIS bruxelloises ? Dans l’affirmative, pourriez-vous nous présenter les résultats de ce premier monitoring financier ? Pourriez-vous nous décrire l’évolution de la situation financière du secteur des AIS considéré dans son ensemble ? Quelles sont les grandes tendances sectorielles ?

2- Pourriez-vous nous fournir un tableau reprenant les scores de chacune des 24 AIS bruxelloises agréées pour l’ensemble des indicateurs intégrés dans l’outil de monitoring financier conçu par Isis-Consult ?

3- Ce premier monitoring annuel a-t-il permis au gouvernement régional d’identifier les facteurs susceptibles d’expliquer les difficultés financières actuellement rencontrées par un certain nombre d’AIS bruxelloises ? Sur la base des résultats du monitoring, chaque AIS a-t-elle bien reçu un rapport d’analyse « personnalisé » de manière à ce qu’elle puisse prendre connaissance des différents éléments ayant un impact négatif sur l’état de ses finances ?

4- Le gouvernement régional a-t-il invité certaines AIS à prendre des mesures spécifiques visant à restaurer leur santé financière ? Dans l’affirmative, pourriez-vous nous exposer la stratégie de redressement de leurs finances ?

 
 
 
Réponse    J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants:

Pour les exercices 2020 et 2021, une première version du monitoring financier annuel des AIS bruxelloises est en cours de finalisation, et des résultats provisoires ont déjà pu être obtenus. Durant le second semestre 2023, l’administration actualisera les résultats sur base de l’exercice 2022.

Ces résultats doivent néanmoins être considérés avec certaines réserves.

En effet, d’une part, il y a la situation des AIS multi-activités qui complique les choses. Toutes ne disposent pas forcément d’une comptabilité spécifique pour l’activité AIS. Dès lors, une comparaison de leurs résultats avec ceux des autres AIS pour qui l’activité AIS est leur unique activité, s’avère problématique.

D’autre part, il est apparu dans le cadre de cet exercice qu’il demeure encore des soucis au niveau de l’harmonisation des comptes et de l’uniformisation des états financiers de toutes les agences immobilières sociales. Le fait d’avoir identifié ces différences est toutefois positif, puisque cela permettra à l’avenir, de standardiser davantage les choses.

Par ailleurs, afin de réduire le risque d’incohérences, Bruxelles Logement consulte individuellement chaque AIS de manière à lever les ambiguïtés qui peuvent persister pour certains indicateurs.

Pour l’instant, étant donné que le monitoring n’a été fait que pour deux exercices, il est difficile de donner des tendances évolutives. Il convient par ailleurs de noter que ces résultats sectoriels masquent une grande diversité au niveau de la situation financière des AIS. En effet, pour un même indicateur, les résultats peuvent être très différents en fonction de l’AIS considérée.

Néanmoins, certains constats peuvent être faits sur base des résultats disponibles dans l’annexe 1 qui concerne l’ensemble du secteur.

Pour les indicateurs financiers, si on prend en compte le secteur dans son intégralité, on constate une stabilisation du scoring. Si on prend en compte uniquement les AIS mono-activités, on constate une légère augmentation du scoring.

Pour les indicateurs opérationnels, il n’a été tenu compte que des AIS mono-activités pour l’établissement de ces statistiques sectorielles. On constate une légère détérioration de la situation au niveau du scoring global.

Sur base des principaux indicateurs, Bruxelles Logement a également mis certaines tendances en évidence. Ces tendances sont reprises dans l’annexe 2 et se base sur l’analyse des données représentées sous la forme de graphiques.

Il est ainsi constaté que les AIS qui ont une trésorerie nette supérieure à la moyenne du secteur ont tendance à présenter un taux d’endettement moins élevé. Le coefficient de corrélation entre ces deux variables est de -0,52.

Un autre constat est le fait que les AIS qui disposent d’une trésorerie inférieure à la moyenne ont tendance à être celles qui présentent un taux d’inoccupation plus élevé. Le coefficient de corrélation entre ces deux variables est de -0,47.

Enfin, un autre constat établi par Bruxelles Logement est que les AIS qui comptabilisent les charges locatives liées à des dépenses de consommation d’eau, de gaz (chauffage) et d’électricité ainsi que d’assurances et de charges communes d’entretien, des réparations et des entretiens à charge soit des locataires, soit des bailleurs et qui refacturent ces frais, ont tendance à présenter un plus faible coût moyen par logement.

Concernant les facteurs susceptibles d’expliquer les difficultés financières rencontrées par un certain nombre d’AIS, à l’heure actuellement, l’interprétation des indicateurs et des scores reste toujours biaisée par les points évoqués précédemment.

Pour l’instant, les AIS n’ont pas encore reçu leur rapport d’analyse « personnalisé » mais celui-ci leur sera transmis une fois que les consultations seront clôturées.

Enfin, pour les raisons explicitées précédemment, le Gouvernement n’a pas encore invité certaines AIS à prendre des mesures spécifiques visant à restaurer leur santé financière.