Fiche d'une question ou interpellation

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Question écrite concernant les défauts de paiement sur les crédits hypothécaires octroyés par le Fonds du Logement

de: Joëlle Maison
à: Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°1174)

Date de réception: 27/04/2023		Date de publication: 20/06/2023
Législature: 19/24	Session: 22/23	Date de réponse: 15/06/2023

Date	Intitulé de l'acte	de	Référence	page
28/04/2023	Recevable	Bureau élargi du Parlement
15/06/2023	Annexe à la réponse	p.m.	Annexe

Question	Depuis plus de vingt ans, le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (FLRBC) a pour mission d’accorder des prêts hypothécaires à taux réduits à des ménages disposant de revenus faibles, modestes ou moyens afin de leur permettre d’accéder à la propriété de leur habitation. Le FLRBC octroie environ 850 crédits hypothécaires par an. Les dernières données disponibles montrent qu’en date du 31 décembre 2021, quelque 11 837 ménages avaient pu contracter un emprunt hypothécaire auprès du Fonds du Logement afin d’acquérir un bien immobilier dans notre région. A l’instar des banques traditionnelles, le FLRBC est exposé au risque des défauts de paiement, certains emprunteurs pouvant subir une baisse de leurs revenus et se révéler alors être incapables de poursuivre le remboursement de leur crédit hypothécaire. 1- Pourriez-vous nous indiquer le nombre d’emprunteurs du Fonds du Logement, qui ont été dans l’impossibilité de rembourser une ou plusieurs mensualité(s) de leur crédit hypothécaire au cours de l’année 2022 ? 2- D’après les statistiques relatives à l’année 2022, combien de ménages éprouvant des difficultés à rembourser leur emprunt hypothécaire ont-ils sollicité auprès du FLRBC une suspension temporaire du paiement des mensualités de leur crédit ? Toujours selon les données se rapportant à l’année 2022, combien de ménages en proie à des difficultés de remboursement ont-ils introduit auprès du Fonds du Logement une demande de renégociation des conditions de leur crédit en vue d’obtenir un allongement de la durée de remboursement de leur emprunt, et partant, une réduction du montant des mensualités à payer ? Combien de ces demandes ont-elles été acceptées ? 3- Sur la base des statistiques relatives à l’année 2022, pourriez-vous nous communiquer le nombre d’emprunteurs du FLRBC qui ont été considérés comme se trouvant définitivement dans l’impossibilité de rembourser leur crédit hypothécaire ? Quel a été le taux de défaut de paiement sur les crédits hypothécaires accordés par le Fonds du Logement (à savoir le pourcentage de débiteurs défaillants parmi l’ensemble des emprunteurs) ? Sur la base des chiffres arrêtés en date du 31 décembre 2022, pourriez-vous nous fournir une estimation de l’encours total des prêts hypothécaires octroyés par le FLRBC qui n’ont pas pu être remboursés, car les emprunteurs se trouvaient définitivement en situation de défaut de paiement ? Le Fonds du Logement a-t-il fait procéder en 2022 à la vente forcée de certains biens immeubles, au motif que leurs propriétaires n’étaient pas en mesure de rembourser les crédits hypothécaires qu’il leur avait accordés ?


Réponse	J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants: Fin 2022, 13.091 contrats de crédit hypothécaire étaient en cours de remboursement, pour un solde, au 31 décembre, de 1.418.680.440 EUR. Parmi ces contrats, 1.181 représentant 722 clients, soit 9,02 % de l’encours, sont en arriéré pour un montant total hors pertes exceptionnelles de 2.658.765 EUR (contre 2.681.449 EUR en 2021). Dans le cadre de la gestion de la crise énergétique, le secteur financier a décidé d’un soutien aux ménages rencontrant des difficultés à assurer le paiement des mensualités de leur crédit immobilier. La mesure prévoit la possibilité d’obtenir un report de paiement du capital des échéances futures sur 12 mois consécutifs, avec prolongation de la durée du crédit. Les demandes doivent être introduites entre le 1er octobre 2022 et le 31 mars 2023. La demande de report est possible pour tout crédit hypothécaire destiné au financement du logement principal et conditionnée : - à la préexistence d’un plan de paiement entre le débiteur et son fournisseur d’énergie (ou à l’introduction de la demande d’un tel plan) ; - à l’absence d’arriérés de paiement au 31 mars 2022 ; - à la possession d’actifs mobiliers (hors épargne) inférieurs ou égaux à 10.000 EUR. 18 demandes de report de paiement ont été enregistrées dans ce cadre. 14 ont été accordées et 4 demandes ont été refusées pour les motifs suivants : - 2 demandes portaient sur des emprunteurs fichés négativement à la Centrale des Crédits aux Particuliers ou affichant régulièrement des arriérés auprès du Fonds ; - 1 demande portait sur des emprunteurs qui venaient de terminer un sursis de 14 mois, en tout début de contrat, alors même que le risque hypothécaire dégagé par leur crédit nécessitait encore 4 années pour être amorti ; - 1 demande portait sur des emprunteurs surendettés pour avoir recouru, quelques mois avant leur demande de report, à plusieurs ouvertures de crédit à la consommation. En outre, en dehors de ces mesures de soutien, 38 demandes de sursis contractuels ont été soumises au Comité de décision dont 34 ont été acceptées. Concernant le nombre d’emprunteurs du Fonds qui ont été considérés comme se trouvant définitivement dans l’impossibilité de rembourser leur crédit hypothécaire, en 2022, une perte exceptionnelle a été actée pour 39 contrats de crédit pour un montant total de 43.422 EUR. Pour 2 de ces dossiers, la vente publique n’a pas permis de désintéresser le Fonds et il subsistait une dette après la vente. Après enquête de solvabilité, il s’est avéré que ces emprunteurs étaient insolvables. Aucun profit n’a été acté. Pour le reste des dossiers, le montant des créances est trop faible pour envisager des mesures de recouvrement. Vous trouverez en annexe 1, un tableau reprenant la répartition des contrats selon le montant des arriérés. Ce montant d’arriérés reste raisonnable et ne représente que 0,19 % du solde restant dû, au 31 décembre 2022, de l’ensemble des crédits en cours de remboursement. Une diminution de l’arriéré moyen est constatée par ailleurs : celui-ci est de 3.682 EUR (contre 3.714 EUR au 31 décembre 2021). En outre, pour votre information, les informations communiquées par la Banque nationale de Belgique (BNB), relatives à la Centrale des crédits aux particuliers, font état, pour la Belgique, de 0,65 % de contrats hypothécaires défaillants. Il est rappelé que seuls les contrats accusant un retard de paiement de mensualité pendant trois mois ou plus, et de plus de 50 EUR sont enregistrés à cette Centrale, en sorte que le « petit » contentieux n’est pas reflété dans cette proportion. En ce qui concerne le Fonds, 368 contrats sont enregistrés à la centrale au 31 décembre 2022, soit 2,8 % des contrats. Vous trouverez en annexe 2, un tableau reprenant la comparaison entre les contrats hypothécaires défaillants au niveau de la BNB et ceux du Fonds du Logement. L’annexe 3 reprend quant à elle, l’évolution des arriérés au regard de l’évolution du solde restant dû. Le contrat de gestion prévoit que si le Fonds n’obtient pas le paiement de ses créances, il recourt, après l’envoi d’un rappel, suivi d’une mise en demeure, voire d’une enquête sur place éventuelle, aux voies d’exécution forcées du contrat dans les plus brefs délais. La procédure peut être résumée comme suit : - commandement de payer, préalablement à la saisie – exécution immobilière ; - saisie – exécution immobilière proprement dite, qui ne peut être faite que quinze jours après le commandement de payer ; - transcription de la saisie – exécution ; - requête en nomination du notaire chargé de la vente forcée ; - adjudication publique. Par ailleurs, le Fonds informe aujourd’hui systématiquement tout emprunteur de ce qu’il lui est loisible de solliciter au juge des saisies, à savoir que l’immeuble saisi soit vendu de gré à gré, plutôt que sous forme d’une vente publique. Cette vente de gré à gré peut être ordonnée par le juge, lorsque l’intérêt des parties le requiert. L’emprunteur et ses créanciers peuvent dès lors, le cas échéant, éviter l’aléa de la vente publique. De plus, et comme déjà souligné ci-dessus, le Fonds a l’obligation légale de communiquer à la Centrale des crédits aux Particuliers de la Banque nationale de Belgique, tout défaut de paiement d’une mensualité due qui n’a pas été payée ou l’a été incomplètement, trois mois après la date de son échéance, ou encore toute mensualité due qui n’a pas été payée ou l’a été incomplètement un mois après l’envoi d’une lettre recommandée qui reprend les conséquences du non-paiement, étant entendu que cette lettre doit elle-même être envoyée dans les trois mois de l’échéance impayée. En 2022, 329 contrats de crédit ont été signalés avec un défaut de paiement à la Centrale des crédits aux Particuliers (contre 296 en 2021). Fin 2022, 29 procédures de conciliation étaient pendantes et 54 nouvelles tentatives de conciliation ont été entamées devant le juge des saisies en 2022. Des 83 procédures concernées : - Dans 52 cas, un plan d’apurement a été fixé ; - Dans 16 cas, le juge a constaté la non conciliation ; - Dans 11 cas, les arriérés ont été remboursés ; - Dans 1 cas, une vente publique a eu lieu suite au décès de l’emprunteur ; - Dans 3 cas, la procédure était toujours en cours. Durant l’année 2022, 16 commandements préalables convertis en saisie-exécution immobilière ont été réalisés. Dans 6 dossiers, le Fonds a demandé la vente forcée : - 4 ventes sont toujours en cours ; - Dans les 2 autres dossiers, la vente a été suspendue suite à la conclusion d’un plan d’apurement. En 2022, 4 ventes publiques ont été entamées par des tiers : - Dans 3 dossiers, la vente a été réalisée ; - Dans 1 dossier, la procédure est encore en cours. Enfin, en cours d’exercice, 7 ménages emprunteurs ont entamé une procédure de règlement collectif de dettes, contre 5 en 2021, 7 en 2020, 9 en 2019 et 9 en 2017. Au total 29 ménages sont aujourd’hui en règlement collectif de dettes.